Zabezpieczenie umowy najmu komercyjnego – gwarancja bankowa

Czym jest gwarancja bankowa?

Zgodnie z art. 81 ustawy prawo bankowe gwarancją bankową jest jednostronne zobowiązanie banku-gwaranta, że po spełnieniu przez podmiot uprawniony (beneficjenta gwarancji) określonych warunków zapłaty, które mogą być stwierdzone określonymi w tym zapewnieniu dokumentami, jakie beneficjent załączy do sporządzonego we wskazanej formie żądania zapłaty, bank ten wykona świadczenie pieniężne na rzecz beneficjenta gwarancji – bezpośrednio albo za pośrednictwem innego banku.

Powyższa definicja oznacza w praktyce, że w przypadku niewywiązania się przez najemcę z obowiązku zapłaty czynszu lub innych należności wynikających z umowy najmu, wynajmujący (jako beneficjent gwarancji) może domagać się zapłaty bezpośrednio od banku, w granicach określonej w gwarancji kwoty.

Stosunek prawny gwarancji bankowej powstaje wyłącznie pomiędzy bankiem a beneficjentem gwarancji. Najemca nie jest stroną umowy gwarancji bankowej, choć to on zazwyczaj inicjuje jej ustanowienie w ramach zabezpieczenia umowy najmu.

Jakie są zalety gwarancji bankowej dla wynajmującego?

Najważniejszą zaletą gwarancji bankowej dla wynajmującego jest to, że stanowi ona zabezpieczenie o wysokim stopniu pewności wykonania zobowiązania, niezależne od relacji kontraktowej pomiędzy wynajmującym a najemcą.

W praktyce oznacza to, że bank jako gwarant co do zasady nie bada sporu pomiędzy stronami umowy najmu, lecz realizuje wypłatę w granicach określonych w treści gwarancji, po spełnieniu warunków formalnych przewidzianych w jej treści.

Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego w składzie siedmiu sędziów mającą moc zasady prawnej z dnia 16 kwietnia 1993 r. (sygn. akt. III CZP 16/93), bank udzielający gwarancji bankowej opatrzonej klauzulami „nieodwołalnie” „bezwarunkowo” oraz „na pierwsze żądanie” nie może skutecznie powołać się – w celu wyłączenia lub ograniczenia przyjętego na siebie obowiązku zapłaty – na zarzuty wynikające ze stosunku podstawowego, w związku z którym gwarancja bankowa została wystawiona.

Dlaczego bank nie może odmówić wypłaty z gwarancji bankowej?

Odpowiedzialność banku z tytułu gwarancji bankowej powstaje z chwilą spełnienia warunków określonych w jej treści oraz skutecznego zgłoszenia żądania zapłaty przez beneficjenta.

Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem Sądu Najwyższego, wyrażonym w uchwale z dnia 16 kwietnia 1993 r. (III CZP 16/93) oraz potwierdzonym w uchwale z dnia 28 kwietnia 1995 r. (III CZP 166/94), gwarancja bankowa o charakterze „nieodwołalnym”, „bezwarunkowym” i „na pierwsze żądanie” ma charakter zobowiązania abstrakcyjnego. Oznacza to, że bank nie może skutecznie odmówić wypłaty, powołując się na zarzuty wynikające ze stosunku podstawowego, czyli umowy łączącej wynajmującego z najemcą.

Jakie znaczenie ma upadłość najemcy dla gwarancji bankowej?

Istotną konsekwencją abstrakcyjnego charakteru gwarancji jest jej niezależność od sytuacji finansowej najemcy. Ogłoszenie upadłości najemcy nie wpływa na obowiązek banku wykonania gwarancji, o ile spełnione zostały warunki jej uruchomienia.

Jakie są praktyczne zalety gwarancji bankowej dla najemcy?

Dla najemcy gwarancja bankowa, z uwagi na to, że jest co do zasady wystawiana przez banki o stabilnej kondycji finansowej, stanowi instrument zwiększający wiarygodność wobec wynajmującego. Może to mieć znaczenie przy negocjowaniu pozostałych warunków umowy najmu, jak również innych form zabezpieczenia.

Dodatkowo zastosowanie gwarancji bankowej pozwala uniknąć konieczności bezpośredniego angażowania istotnych środków finansowych przez najemcę. W przeciwieństwie do kaucji, która wymaga faktycznego zdeponowania lub zamrożenia środków pieniężnych, gwarancja bankowa nie obciąża w ten sposób płynności finansowej najemcy.

Jakie elementy powinna zawierać gwarancja bankowa w umowie najmu komercyjnego?

Przede wszystkim gwarancja bankowa powinna jednoznacznie określać zakres zobowiązań najemcy objętych zabezpieczeniem wynikającym z umowy najmu. W praktyce najczęściej obejmuje on nie tylko czynsz najmu, lecz również inne należności związane z korzystaniem z przedmiotu najmu, takie jak opłaty eksploatacyjne, odsetki za opóźnienie oraz (w zależności od treści gwarancji) inne świadczenia pieniężne wynikające z umowy, w tym waloryzację i potencjalne podwyżki czynszu.

Zakres ten powinien być sformułowany w sposób możliwie precyzyjny, ponieważ to treść gwarancji decyduje o tym, jakie roszczenia wynajmującego mogą zostać skutecznie zaspokojone przez bank.

Jaka powinna być wysokość gwarancji bankowej?

Gwarancja bankowa jest udzielana do wysokości określonej w jej treści kwoty pieniężnej, co oznacza, że bank nie jest zobowiązany do wypłaty świadczenia przekraczającego wskazany limit, niezależnie od wysokości rzeczywistego zadłużenia najemcy.

W praktyce oznacza to, że jeżeli czynsz najmu wynosi 10.000 zł miesięcznie, a gwarancja została udzielona na kwotę 20.000 zł, to nawet w przypadku zadłużenia najemcy na poziomie 30.000 zł, wynajmujący może dochodzić od banku wyłącznie kwoty ograniczonej do sumy gwarancyjnej, tj. 20.000 zł.

W praktyce rynkowej wysokość gwarancji bankowej najczęściej odpowiada równowartości 3–6 miesięcznych czynszów powiększonych o podatek VAT oraz w zależności od struktury umowy, także o równowartość 3–6 miesięcznych opłat eksploatacyjnych. Jest to standardowy poziom zabezpieczenia stosowany w umowach najmu komercyjnego, choć ostateczna wysokość gwarancji jest zawsze przedmiotem negocjacji stron.

Jak długo powinna obowiązywać gwarancja bankowa?

Istotne jest, aby gwarancja bankowa precyzyjnie określała okres jej obowiązywania, a w szczególności termin, do którego beneficjent (wynajmujący) może skutecznie zgłosić żądanie wypłaty do banku.

W praktyce termin ten powinien być wskazany w sposób jednoznaczny, poprzez określenie konkretnej daty granicznej. Jeżeli umowa najmu została zawarta na okres od 1 stycznia 2020 r. do 1 stycznia 2030 r., standardowo przyjmuje się, że gwarancja bankowa powinna pozostawać ważna co najmniej do 1 marca 2030 r. Uwzględnia to konieczność dokonania rozliczeń końcowych pomiędzy stronami po terminie zakończenia stosunku najmu, w szczególności w zakresie opłat eksploatacyjnych.

Jak zgłosić żądanie wypłaty z gwarancji bankowej?

Żądanie wypłaty z gwarancji bankowej powinno zostać zgłoszone w terminie określonym w treści gwarancji, przy czym w praktyce kluczowe znaczenie ma dochowanie ostatecznej daty jej obowiązywania, po jej upływie bank co do zasady odmawia realizacji wypłaty.

Sposób zgłoszenia żądania jest ściśle określony w dokumencie gwarancji i najczęściej przyjmuje jedną z dwóch form:

• forma pisemna bezpośrednia – obejmująca doręczenie żądania do banku listem poleconym, kurierem lub osobiście, zwykle wraz z potwierdzeniem autentyczności podpisów (np. przez bank prowadzący rachunek beneficjenta lub notarialnie), że zostały złożone przez osoby uprawnione do reprezentacji,
• kanał bankowy (SWIFT) – polegający na przekazaniu żądania za pośrednictwem banku beneficjenta w formie komunikatu SWIFT, przy jednoczesnym potwierdzeniu przez ten bank posiadania oryginału żądania oraz zgodności jego treści z dokumentem przekazanym do banku-gwaranta.

Kiedy bank wypłaci środki z gwarancji bankowej?

Wypłata z gwarancji bankowej następuje w przypadku spełnienia warunków określonych w jej treści. W praktyce ich zakres zależy od konstrukcji gwarancji, w szczególności od tego, czy ma ona charakter gwarancji „na pierwsze żądanie”, czy też przewiduje dodatkowe wymogi dokumentowe.

Najczęściej gwarancja przewiduje, że podstawą wypłaty jest złożenie przez beneficjenta (wynajmującego) oświadczenia o niewykonaniu lub nienależytym wykonaniu zobowiązań przez najemcę, w szczególności w zakresie zapłaty czynszu lub innych należności wynikających z umowy najmu, często poprzedzonego uprzednim wezwaniem najemcy do zapłaty z dodatkowym terminem.

W zależności od treści gwarancji, do żądania wypłaty mogą być również wymagane dodatkowe dokumenty, takie jak:

• potwierdzenie wysokości dochodzonej kwoty roszczenia wobec najemcy,
• dokumenty potwierdzające spełnienie warunków formalnych przewidzianych w gwarancji (np. wcześniejsze wezwanie do zapłaty).

Dlaczego gwarancja bankowa powinna być bezwarunkowa i płatna na pierwsze żądanie?

Z perspektywy wynajmującego kluczowe znaczenie ma, aby gwarancja bankowa miała charakter „na pierwsze żądanie” oraz była bezwarunkowa. Oznacza to, że bank nie jest uprawniony do badania stosunku podstawowego łączącego wynajmującego z najemcą ani kwestionowania zasadności zgłoszonego roszczenia.

W praktyce wypłata środków powinna być uzależniona wyłącznie od spełnienia formalnych warunków przewidzianych w treści gwarancji, takich jak prawidłowa forma żądania czy złożenie określonych oświadczeń, bez konieczności przedstawiania dodatkowych dokumentów dotyczących samej umowy najmu (np. umowy, faktur czy zestawień rozliczeniowych).

Jednocześnie istotne jest, aby gwarancja miała charakter nieodwołalny, co oznacza, że obowiązuje przez cały okres jej ważności i nie może zostać jednostronnie cofnięta przez bank lub zleceniodawcę przed upływem terminu jej obowiązywania.

Czy gwarancja bankowa może być odnawialna?

Gwarancja bankowa może zostać skonstruowana jako tzw. gwarancja odnawialna (revolving), co oznacza, że wykorzystanie jej limitu, w szczególności poprzez wypłatę części lub całości kwoty przez bank, nie powoduje trwałego zmniejszenia sumy gwarancyjnej, lecz jej automatyczne odtworzenie do pierwotnego poziomu, aż do upływu terminu jej obowiązywania.

Odrębną konstrukcją jest tzw. gwarancja redukcyjna, w której każda wypłata dokonana przez bank lub każda płatność dokonana przez najemcę powoduje odpowiednie zmniejszenie dostępnego limitu gwarancyjnego, aż do jego całkowitego wygaśnięcia.

W praktyce wybór pomiędzy tymi modelami zależy od ustaleń stron oraz struktury zabezpieczenia przyjętej w umowie najmu.

Kiedy gwarancja bankowa wygasa?

Dokument gwarancji bankowej powinien w sposób jednoznaczny określać zdarzenia skutkujące jej wygaśnięciem. W praktyce katalog ten jest ograniczony i obejmuje przede wszystkim:

• zapłatę przez bank pełnej kwoty wynikającej z gwarancji, niezależnie od zwrotu dokumentu gwarancji;
• złożenie przez beneficjenta (wynajmującego) pisemnego oświadczenia o zwolnieniu najemcy ze zobowiązań objętych gwarancją;
• zwrot oryginału gwarancji do banku przez beneficjenta;
• upływ terminu ważności gwarancji, który w praktyce stanowi podstawową i najczęściej występującą przesłankę jej wygaśnięcia.

Niezależnie od powyższego, skuteczność realizacji gwarancji uzależniona jest od dochowania przez beneficjenta wymogów formalnych określonych w jej treści, w szczególności dotyczących sposobu złożenia żądania wypłaty oraz prawidłowej reprezentacji.

Kiedy bank może odmówić wypłaty kwoty należnej z gwarancji bankowej?

Należy mieć na uwadze, że w praktyce wypłata z gwarancji bankowej następuje wyłącznie w przypadku spełnienia warunków określonych w jej treści. Oznacza to, że nawet drobne uchybienia formalne w treści żądania mogą skutkować odmową realizacji gwarancji przez bank.

Z tego względu zarówno treść samej gwarancji, jak i sposób jej wykorzystania w praktyce powinny być każdorazowo analizowane pod kątem wymogów formalnych przewidzianych w jej postanowieniach.

Do przykładowych sytuacji, w których bank może odmówić wypłaty, należą w szczególności okoliczności, gdy:

• gwarancja nie obejmuje swoją treścią roszczenia wynajmującego,
• gwarancja jest nieważna (została wystawiona niezgodnie z ustawą Prawo bankowe, została podpisana przez osobę (osoby) niemającą umocowania do jej wystawienia),
• wynajmujący zgłosił roszczenie po upływie terminu obowiązywania gwarancji,
• roszczenie zostało zgłoszone w odmiennej formie niż wskazana w treści gwarancji (np. mailowo a nie w formie pisemnej),
• roszczenie zostało zgłoszone przed zaistnieniem okoliczności uprawniających do jego zgłoszenia (np. wymogiem jest, aby wezwać najemcę do zapłaty przed posłużeniem się gwarancją),
• roszczenie nie zostało podpisane przez osoby upoważnione do reprezentowania wynajmującego (np. zostało podpisane przez jednego członka zarządu, podczas gdy w spółce obowiązuje dwuosobowa reprezentacja),
• roszczenie zostało wysłane na zły adres (np. adres oddziału a nie adres siedziby banku),
• nie zostały dołączone wymagane dokumenty,
• treść gwarancji odnosi się do innej umowy niż umowa, na podstawie której żądana jest zapłata.

Podsumowanie

Gwarancja bankowa jest jednym z najważniejszych zabezpieczeń w najmie komercyjnym, szczególnie przy dużych powierzchniach i wysokich czynszach. Polega na tym, że bank zobowiązuje się zapłacić wynajmującemu określoną kwotę, jeśli najemca nie wywiąże się z umowy, przede wszystkim w zakresie płatności.

Ma ona charakter abstrakcyjny, bank nie bada sporu między stronami i nie może powoływać się na relację najemca–wynajmujący, jeśli spełnione są warunki formalne gwarancji. W praktyce czyni ją to znacznie skuteczniejszą niż typowe zabezpieczenia, jak kaucja.

Najczęściej gwarancja obejmuje 3–6 miesięcznych zobowiązań i musi być precyzyjnie skonstruowana: z jasno określonym zakresem, terminem ważności oraz procedurą zgłoszenia roszczenia. Kluczowe znaczenie mają wymogi formalne, ich naruszenie może skutkować odmową wypłaty.

Dla wynajmującego to narzędzie o wysokim poziomie ochrony, także w razie niewypłacalności najemcy. Dla najemcy, alternatywa dla zamrażania kaucji, choć wiąże się z kosztami bankowymi.