Dobrowolne poddanie się egzekucji jako zabezpieczenie umowy najmu komercyjnego
Poza kaucją w umowie najmu komercyjnego, powszechną praktyką na rynku nieruchomości komercyjnych jest zabezpieczenie wynajmującego aktem notarialnym o dobrowolnym poddaniu się egzekucji złożonym przez najemcę. Innym często stosowanym mechanizmem zabezpieczenia interesów wynajmującego jest również gwarancja bankowa w umowie najmu komercyjnego.
Posłużenie się tym zabezpieczeniem przeciwdziała podstawowej niedoskonałości polskiego systemu sądowego, który cechuje się przewlekłością, szczególnie w sprawach gospodarczych.
W sytuacji, gdy wynajmujący nie dysponuje aktem o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, aby odzyskać należność od najemcy, musi zainicjować, przeprowadzić i prawomocnie wygrać proces sądowy, a następnie wszcząć postępowanie egzekucyjne prowadzone przez komornika, które również może być długotrwałe. Analogicznie, w sytuacji gdy najemca nie opuści przedmiotu najmu, konieczne jest przeprowadzenie postępowania sądowego, a następnie eksmisja najemcy przez komornika, co może zająć nawet kilka lat.
Dzięki posłużeniu się opisanym w niniejszym artykule zabezpieczeniem umowy najmu, wynajmujący może ograniczyć swój kontakt z sądem jedynie do tzw. postępowania klauzulowego, polegającego na podjęciu przez sąd czynności zmierzających do nadania klauzuli wykonalności na oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. Zgodnie z przepisami powinno to zająć sądowi 3 dni.
Co więcej, w przypadku egzekucji na podstawie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez najemcę, który został zaopatrzony w klauzulę wykonalności, najemca jest w praktyce pozbawiony możliwości przedłużania postępowania sądowego. Sąd nadaje bowiem klauzulę wykonalności na wniosek wynajmującego, bez udziału najemcy, czyli bez tradycyjnie rozumianego procesu sądowego.
W praktyce oznacza to, że najemca zostaje poinformowany o nadaniu klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu dopiero w momencie, gdy na wniosek wynajmującego zostanie wszczęte postępowanie egzekucyjne przez komornika.
Art. 777 KPC – co może zabezpieczać akt notarialny najemcy?
Zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego, najemca może dobrowolnie poddać się egzekucji co do:
- obowiązku polegającego na spełnieniu świadczenia pieniężnego na rzecz wynajmującego w trybie art. 777 § 1 pkt 5 Kodeksu postępowania cywilnego,
- obowiązku polegającego na wydaniu rzeczy, tj. lokalu lub nieruchomości wynajmującemu, w trybie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego.
Co zatem dokładnie zabezpiecza oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji złożone przez dłużnika?
Egzekucja czynszu najmu i innych należności pieniężnych
Na podstawie oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji wynajmujący może prowadzić egzekucję należności najemcy z tytułu nieopłaconego czynszu najmu.
Nie podlega jednak wątpliwości, że na podstawie takiego dokumentu możliwe jest również prowadzenie egzekucji innych należności pieniężnych należnych wynajmującemu od najemcy na podstawie umowy najmu, np. nieopłaconych opłat indywidualnych czy kar umownych nałożonych na najemcę w związku z niewykonaniem zobowiązań wynikających z umowy najmu.
Wynajmujący może również na tej podstawie egzekwować odsetki należne mu od kwot głównych. Wówczas w interesie wynajmującego jest, aby treść aktu notarialnego zawierała precyzyjne postanowienie dotyczące odsetek oraz wskazywała rodzaj odsetek i okres, za jaki będą naliczane, przynajmniej poprzez wskazanie terminu początkowego.
Mając na uwadze, że wysokość czynszu najmu może być określona w walucie innej niż polski złoty, obowiązek zapłaty sumy pieniężnej określony w akcie notarialnym może być także wyrażony w walucie obcej. W tej sytuacji sąd nadaje aktowi notarialnemu klauzulę wykonalności ze zobowiązaniem komornika do przeliczenia egzekwowanej kwoty na walutę polską według zasad określonych w art. 783 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.
Art. 777 KPC a wydanie lokalu przez najemcę
Jeżeli akt notarialny o dobrowolnym poddaniu się egzekucji został prawidłowo sformułowany, w sytuacji gdy najemca nie chce opuścić lokalu lub wydać go wynajmującemu w terminie wynikającym z umowy najmu, wynajmujący ma prawo egzekwować opuszczenie lokalu na podstawie aktu notarialnego.
Dotyczy to również sytuacji, gdy umowa najmu została rozwiązana przed terminem wskazanym w umowie najmu. W takim przypadku znaczenie ma nie tylko sama treść aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, lecz także prawidłowe wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego.
W praktyce wygląda to w ten sposób, że po otrzymaniu klauzuli wykonalności na akcie notarialnym, wynajmujący kieruje sprawę do komornika sądowego. Komornik następnie podejmuje działania na podstawie art. 1046 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.
Zgodnie z tym przepisem, jeżeli dłużnik ma wydać nieruchomość albo opróżnić pomieszczenie, komornik sądu, w którego okręgu rzeczy te się znajdują, wzywa dłużnika do dobrowolnego wykonania tego obowiązku w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie. Po bezskutecznym upływie tego terminu komornik dokonuje czynności potrzebne do wprowadzenia wierzyciela, czyli wynajmującego, w posiadanie lokalu.
Co istotne, przedmiotem egzekucji komorniczej może być również wydanie części nieruchomości lub części składowej innej nieruchomości, zarówno gruntowej, jak i budynkowej.
Co powinien zawierać akt notarialny o dobrowolnym poddaniu się egzekucji?
W praktyce akt o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez najemcę stanowi załącznik do umowy najmu lokalu komercyjnego. W interesie wynajmującego jest zatem, aby warunkiem wydania lokalu najemcy było dostarczenie aktu o dobrowolnym poddaniu się egzekucji co najmniej jeden dzień przed wydaniem lokalu.
Wynajmujący powinien również zabezpieczyć karą umowną każdy dzień zwłoki po stronie najemcy w dostarczeniu dokumentu oraz zastrzec, że niedostarczenie aktu może stanowić podstawę do wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego.
W interesie wynajmującego jest, aby dokument został sformułowany w taki sposób, aby zostały spełnione wszystkie warunki formalne. Wymogi formalne aktu notarialnego określa ustawa – Prawo o notariacie, jednak w art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego ustawodawca wprowadził dodatkowe warunki warunkujące możliwość posłużenia się aktem o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez najemcę.
Akt notarialny powinien zatem zawierać:
- określenie dłużnika i wierzyciela,
- oświadczenie dłużnika o poddaniu się egzekucji co do określonego obowiązku,
- określenie przedmiotu świadczenia dłużnika, także co do podstawy prawnej, zgodnie z art. 777 § 1 pkt 4 KPC lub art. 777 § 1 pkt 5 KPC,
- oznaczenie świadczenia pieniężnego, określonego wprost albo oznaczonego za pomocą klauzuli waloryzacyjnej w umowie najmu komercyjnego,
- określenie terminu, w którym wierzyciel może wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu.
Rygor egzekucji w umowie najmu komercyjnego
Akt notarialny powinien przede wszystkim odnosić się do konkretnej umowy najmu i precyzyjnie, w sposób niebudzący wątpliwości określać wskazane powyżej kwestie, tak aby wykluczać konieczność stosowania jakiejkolwiek interpretacji przez sąd nadający klauzulę wykonalności.
Przykładowo, za niewystarczający w tym względzie należy uznać zwrot w akcie notarialnym „pod rygorem egzekucji”. Za właściwe należy uznać użycie ustawowego wyrażenia „poddaje się egzekucji” (tak: A. Marciniak, K. Piasecki, Kodeks postępowania cywilnego, tom III, komentarz do art. 777 KPC).
Należy ponadto wskazać dzień zawarcia umowy najmu lokalu, jej przedmiot i zakres. Ponadto należy przywołać konkretne postanowienia umowy najmu odnoszące się do wszystkich płatności po stronie najemcy, takich jak wysokość czynszu, opłat eksploatacyjnych, kar umownych przewidzianych umową najmu, wraz z terminami, w jakich mają być płatne.
Należy także wskazać warunki, w których nastąpić ma obowiązek wydania lokalu.
Przy tak precyzyjnym wskazaniu sąd nada klauzulę wykonalności aktowi notarialnemu w całości, tzn. obejmie również te kwoty, które w dacie nadawania klauzuli wykonalności nie były jeszcze wymagalne. Wynajmujący na podstawie tego tytułu wykonawczego będzie mógł egzekwować czynsz w kolejnych miesiącach, aż do skutecznego wyeksmitowania najemcy.
Klauzula wykonalności na akt notarialny 777 KPC
We wstępie artykułu zostało wskazane, że jedynym kontaktem wynajmującego z sądem będzie zainicjowanie tak zwanego postępowania klauzulowego.
W praktyce polega ono wyłącznie na podjęciu przez sąd czynności zmierzających do nadania klauzuli wykonalności. Co ważne, w postępowaniu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu sąd ogranicza się jedynie do rozpatrzenia kwestii proceduralnych.
Sąd bada zatem, czy zostały spełnione przesłanki nadania klauzuli wykonalności na podstawie art. 777 KPC, a zatem:
- czy wynajmujący opłacił wniosek,
- czy akt o dobrowolnym poddaniu się egzekucji został zawarty w formie aktu notarialnego,
- czy wszelkie sumy pieniężne żądane przez wynajmującego zostały prawidłowo oznaczone,
- czy zaistniało zdarzenie, od którego można wystąpić z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności,
- czy w akcie notarialnym został wskazany termin, do którego wynajmujący może wystąpić do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności.
W sytuacji, gdy wniosek o nadanie klauzuli wykonalności będzie spełniał wszystkie wskazane powyżej przesłanki, sąd zobowiązany jest do przeprowadzenia postępowania klauzulowego.
W postępowaniu o nadanie klauzuli wykonalności sąd nie bada zatem stanu faktycznego sprawy, ale ogranicza się do badania istnienia dokumentów stwierdzających istnienie zdarzeń. W postępowaniu tym sąd stwierdza zatem, czy zachodzą formalne warunki w postaci dokumentów, aby nadać im klauzulę wykonalności. Takim warunkiem jest istnienie prawidłowego tytułu egzekucyjnego.
Powyższe podejście sądów zostało potwierdzone w wielu orzeczeniach sądowych.
Przykładowo, w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r. (sygn. akt III CZP 155/2007) wyrażono pogląd, że zakres kognicji sądu w wypadku nadawania klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu jest ograniczony do zagadnień proceduralnych, tj. zbadania występowania przesłanek procesowych, ustalenia, czy określony akt spełnia wymagania przewidziane w przepisach dla danego rodzaju tytułu egzekucyjnego, stwierdzenia, czy dany akt, ze względu na swoją treść, nadaje się do wykonania w drodze egzekucji, oraz ustalenia, czy wystąpiło zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie tytułu egzekucyjnego.
Sąd Najwyższy zwrócił uwagę, że dopuszczenie odmiennego zapatrywania na istotę i charakter postępowania klauzulowego przerodziłoby je w postępowanie nadzorcze zmierzające do badania prawidłowości powstania tytułu egzekucyjnego i jego zasadności, a nawet legalności złożenia oświadczenia przez dłużnika. Ocena taka wykraczałaby poza zakres kognicji sądu w postępowaniu klauzulowym.
Zgodnie z art. 781¹ KPC, sąd zobowiązany jest do rozpatrzenia wniosku o nadanie klauzuli niezwłocznie, nie później niż w terminie 3 dni od daty jego otrzymania. W praktyce może trwać to jednak nieco dłużej.
Dobrowolne poddanie się egzekucji przez najemcę – podsumowanie
Bez wątpienia, z uwagi na możliwość szybkiego posłużenia się oraz stosunkowo nieliczne warunki formalne konieczne do spełnienia, z punktu widzenia wynajmującego każda umowa najmu komercyjnego powinna zostać zabezpieczona aktem o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez najemcę.
Dotyczy to zarówno obowiązku polegającego na spełnieniu świadczeń pieniężnych należnych wynajmującemu, jak i obowiązku zwrotu lokalu przez najemcę.
Przepisy wymagają jednak, aby akt notarialny spełniał opisane w artykule przesłanki, aby sąd mógł nadać mu klauzulę wykonalności. Istotne jest zatem, aby treść aktu spełniała wymogi wskazane w przepisach, była precyzyjna i nie budziła wątpliwości interpretacyjnych sądu.
Dobrowolne poddanie się egzekucji przez najemcę to oświadczenie składane najczęściej w formie aktu notarialnego, w którym najemca zgadza się na prowadzenie przeciwko niemu egzekucji w przypadku niewykonania określonych obowiązków wynikających z umowy najmu. W praktyce dotyczy to przede wszystkim zapłaty czynszu, opłat eksploatacyjnych, kar umownych albo obowiązku wydania lokalu wynajmującemu.
Art. 777 KPC pozwala zabezpieczyć interes wynajmującego na wypadek niewykonania przez najemcę podstawowych obowiązków z umowy najmu. Dzięki aktowi notarialnemu o dobrowolnym poddaniu się egzekucji wynajmujący może szybciej dochodzić należności albo wydania lokalu, bez konieczności prowadzenia „pełnego” procesu sądowego, który w polskich realiach może trwać wiele lat.
Nie zawsze. Dobrowolne poddanie się egzekucji, kaucja oraz gwarancja bankowa pełnią różne funkcje i często występują łącznie. Kaucja oraz gwarancja bankowa mogą zapewniać wynajmującemu szybkie źródło zaspokojenia określonych należności, natomiast akt notarialny 777 KPC ułatwia wszczęcie egzekucji przeciwko najemcy po uzyskaniu klauzuli wykonalności.
Aktem notarialnym o dobrowolnym poddaniu się egzekucji można zabezpieczyć w szczególności obowiązek zapłaty świadczeń pieniężnych, takich jak czynsz najmu, opłaty eksploatacyjne, odsetki czy kary umowne. Można również zabezpieczyć obowiązek wydania lokalu lub nieruchomości po zakończeniu albo rozwiązaniu umowy najmu.
Art. 777 § 1 pkt 4 KPC dotyczy między innymi obowiązku wydania rzeczy, w tym lokalu lub nieruchomości. Z kolei art. 777 § 1 pkt 5 KPC dotyczy obowiązku zapłaty sumy pieniężnej do określonej wysokości. W praktyce przy najmie komercyjnym często stosuje się oba zabezpieczenia: jedno dotyczące zapłaty należności, a drugie dotyczące wydania lokalu.
Co do zasady nie musi prowadzić „klasycznego” procesu sądowego o zapłatę albo wydanie lokalu, jeżeli akt notarialny został prawidłowo sporządzony i spełnione zostały warunki nadania mu klauzuli wykonalności. Wynajmujący składa wniosek o nadanie klauzuli wykonalności, a po jej uzyskaniu może skierować sprawę do komornika. To właśnie stanowi o największej zalecie art. 777 KPC.
Postępowanie klauzulowe polega na zbadaniu przez sąd, czy akt notarialny spełnia wymogi formalne i czy można nadać mu klauzulę wykonalności. Sąd nie prowadzi w tym postępowaniu pełnego procesu dowodowego i nie rozstrzyga sprawy tak jak w zwykłym procesie o zapłatę. Bada przede wszystkim, czy istnieje prawidłowy tytuł egzekucyjny oraz czy zostały spełnione warunki przewidziane w akcie i przepisach.
W praktyce postępowanie o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu odbywa się bez udziału najemcy. Najemca może dowiedzieć się o sprawie dopiero na etapie egzekucji komorniczej, po nadaniu klauzuli wykonalności i skierowaniu sprawy do komornika przez wynajmującego.
Akt notarialny powinien precyzyjnie określać dłużnika i wierzyciela, obowiązek objęty poddaniem się egzekucji, podstawę prawną, wysokość albo sposób oznaczenia świadczenia pieniężnego, warunki wystąpienia o klauzulę wykonalności oraz termin, do którego wynajmujący może wystąpić o nadanie klauzuli. W przypadku najmu komercyjnego akt powinien również jednoznacznie odnosić się do konkretnej umowy najmu.
Tak, akt notarialny może obejmować świadczenie pieniężne określone wprost albo oznaczone za pomocą klauzuli waloryzacyjnej. Jeżeli czynsz najmu ma podlegać waloryzacji, treść aktu notarialnego powinna być spójna z postanowieniami umowy najmu dotyczącymi mechanizmu waloryzacji czynszu.
Tak, jeżeli akt notarialny prawidłowo obejmuje obowiązek wydania lokalu. W takim przypadku, po uzyskaniu klauzuli wykonalności, wynajmujący może skierować sprawę do komornika w celu przymusowego wydania lokalu. Jest to szczególnie istotne w sytuacji, gdy najemca nie opuszcza lokalu po zakończeniu albo wypowiedzeniu umowy najmu.
Z perspektywy wynajmującego najbezpieczniej jest, aby akt notarialny został dostarczony przed wydaniem lokalu najemcy. W umowie najmu komercyjnego można zastrzec, że przekazanie lokalu nastąpi dopiero po dostarczeniu aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji.
Nieprecyzyjny akt notarialny może utrudnić albo uniemożliwić uzyskanie klauzuli wykonalności. Jeżeli akt nie określa jasno obowiązków najemcy, wysokości świadczeń, podstawy prawnej albo warunków wystąpienia o klauzulę wykonalności, sąd może odmówić nadania klauzuli albo nadać ją tylko w ograniczonym zakresie.
Zasadniczo akt notarialny o dobrowolnym poddaniu się egzekucji zabezpiecza przede wszystkim interes wynajmującego. Z perspektywy najemcy istotne jest jednak, aby treść aktu była precyzyjna i nie obejmowała obowiązków szerszych niż rzeczywiście wynikające z umowy najmu. Dlatego najemca również powinien zweryfikować treść aktu przed jego podpisaniem.
W praktyce jest to jedno z najważniejszych zabezpieczeń wynajmującego w umowie najmu komercyjnego. Ma szczególne znaczenie przy najmie lokali użytkowych, powierzchni handlowych, biurowych, magazynowych i innych nieruchomości komercyjnych, gdzie zaległości czynszowe albo brak wydania lokalu mogą powodować istotne straty po stronie wynajmującego.
