Dlaczego w umowach najmu komercyjnego wprowadza się mechanizm waloryzacji stawki czynszu najmu?
Umowy najmu komercyjnego zostają przeważnie zawarte na czas oznaczony pięciu, dziesięciu czy nawet dwudziestu lat. Oczywistym jest zatem, że przy tak długim okresie najmu, wartość pieniądza w czasie ulegnie zmianie z uwagi na występowanie mechanizmu inflacji w gospodarce.
W konsekwencji, rynkowa stawka czynszu najmu, przykładowo 20 Euro za metr kwadratowy powierzchni najmu w pierwszym roku obowiązywania umowy, po kilku latach przestanie odpowiadać jej pierwotnej wartości rynkowej i obniży zysk wynajmującego. W scenariuszu znacznej inflacji, dla wynajmującego najem może wręcz stać się wówczas nieopłacalny.
Waloryzacja czynszu najmu, czyli jak wynajmujący może zabezpieczyć się przed spadkiem siły nabywczej pieniądza
Chcąc zabezpieczyć spadek siły nabywczej pieniądza, negocjując warunki umowy najmu komercyjnego z potencjalnym najemcą, wynajmujący wprowadza zatem mechanizm waloryzacji (indeksacji) czynszu najmu.
Funkcją klauzuli waloryzacyjnej jest zagwarantowanie, aby wysokość stawki najmu odpowiadała wzrostom / spadkom wartości cen towarów i usług w Polsce, a czynsz najmu utrzymał swoją „wartość handlową” na poziomie takim jak w dniu zawarcia umowy najmu, tj. sprzed jego waloryzacji. Można zatem uznać, że klauzula waloryzacyjna w umowie najmu komercyjnego jest mechanizmem „anty-inflacyjnym”, mającym na celu zabezpieczenie długotrwałych interesów wynajmującego w sytuacji utraty wartości mocy nabywczej przez pieniądz.
Jaki wynajmujący powinien przyjąć wskaźnik waloryzacji, aby zabezpieczyć się przed inflacją?
Zgodnie z art. 3581 § 2 Kodeksu cywilnego strony mogą zastrzec w umowie, że wysokość świadczenia pieniężnego zostanie ustalona według innego niż pieniądz miernika wartości. Powyższy przepis oznacza, że wysokość świadczenia najemcy na rzecz wynajmującego może zostać określona nie przez wskazanie kwoty świadczenia, ale przez określenie wartości, jaką ma mieć spełniane świadczenie, za pomocą jakiegoś innego niż pieniądz miernika wartości (W. Borysiak (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 34, 2025). Kodeks Cywilny nie determinuje zatem w jaki sposób ma być waloryzowany czynsz, a strony umowy najmu komercyjnego mogą ten sposób określić dowolnie.
W praktyce jednak, strony zawsze decydują się na wprowadzenie klauzuli waloryzacyjnej, która odpowiada oficjalnym wskaźnikom inflacji publikowanym przez podmioty publiczne. Powyższy sposób gwarantuje pewną przewidywalność o jaką wartość czynsz najmu może zostać podwyższony, obiektywizm oraz precyzję dla obu stron umowy.
W polskiej praktyce rynku najmu komercyjnego co do zasady stosowane są następujące dwa wskaźniki waloryzacji, tj.:
- HICP (Harmonized Index of Consumer Prices), publikowany przez Eurostat zharmonizowany indeks cen konsumpcyjnych, obliczany jednakowo we wszystkich krajach Unii Europejskiej. Wskaźnik jest obliczany na podstawie obserwacji zmian cen konsumpcyjnych. Co do zasady wskaźnik ten stosowany jest przeważnie w umowach najmu, gdzie stawka czynszu najmu określana jest w walucie EURO), a prawo dopuszcza waloryzację świadczeń, które zostały wyrażone w walucie obcej (E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 12, 2025),
- Wskaźnik Cen Towarów i Usług Konsumpcyjnych za okres roku kalendarzowego, ogłaszany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego publikowany w Monitorze Polskim (wskaźnik inflacji). Wskaźnik ten stosowany jest przeważnie w umowach najmu, gdzie stawka czynszu najmu określana jest w złotówkach.
Przepis nie wyklucza oczywiście możliwości stosowania innych teoretycznych wskaźników, np. różnic w cenie złota czy innego kruszca szlachetnego lub różnic kursowych walut obcych, w praktyce jednak są to rozwiązania niespotykane i wyjątki od sposobu waloryzacji zgodnie z dwoma wskaźnikami wskazanymi powyżej.
Waloryzacja czynszu w umowie najmu komercyjnego – o czym należy pamiętać?
Waloryzacja czynszu jest dość złożonym mechanizmem. Poza samym sposobem waloryzacji czynszu w postanowieniu dotyczącym indeksacji, istotne są również inne kwestie, które strony umowy najmu powinny precyzyjnie zdefiniować.
Przede wszystkim, w umowie najmu należy określić kiedy nastąpi pierwsza waloryzacja czynszu. Wskazanie terminu powinno opierać się o czas kiedy zawierana jest umowa najmu. Przykładowo, zawierając umowę najmu w listopadzie 2025 r., najemca nie powinien wyrażać zgody na waloryzację czynszu najmu od stycznia 2026 r. Oczywistym jest bowiem, że w tak krótkim czasie nie dojdzie do znacznej zmiany siły nabywczej pieniądza, która uzasadniałaby zastosowanie mechanizmu waloryzacji.
Ponadto zawierając umowę w listopadzie, na podstawie cząstkowych wskaźników HICP/GUS opublikowanych do listopada danego roku obowiązywania umowy najmu, strony mogą łatwo przewidzieć zmianę wysokości czynszu najmu, a zatem nie ma potrzeby waloryzacji czynszu najmu już od dnia 1 stycznia kolejnego roku.
Czy dopuszczalne jest wprowadzenie do umowy najmu postanowienia o waloryzacji ujemnej czynszu?
Tak. W interesie najemcy jest, aby w umowie najmu znalazło się postanowienie, zgodnie z którym możliwa będzie także waloryzacja ujemna czynszu, tj. obniżenie czynszu najmu w sytuacji, gdy wskaźnik HICP/GUS będzie przedstawiał wartość ujemną. Konsekwencją praktyczną wprowadzenia takiego postanowienia będzie obniżenie wartości czynszu najmu w okresach deflacji, czyli spadku ogólnego poziomu cen w gospodarce.
W przypadku, gdy strony nie wprowadzą takie postanowienia, doprowadzi to do sytuacji, gdy czynsz zawsze będzie wzrastał w okresach inflacji, natomiast nie ulegnie obniżeniu, gdy wskaźnik inflacji przyjmie wartość ujemną. Należy jednak uczciwie zaznaczyć, że okresy deflacji w gospodarce zdarzają się niezwykle rzadko (w Polsce miało to miejsce w latach 2014–2016).
Czy wynajmujący musi informować najemcę o waloryzacji czynszu najmu?
Nie musi. W interesie wynajmującego jest, aby umowa najmu określają, że nie ma on obowiązku informować najemcy o zastosowaniu waloryzacji czynszu w określonym terminie. W tej sytuacji waloryzacja następuje „automatycznie”, bez konieczności składania jakichkolwiek oświadczeń woli przez wynajmującego.
Praktyczny przykład z orzecznictwa:
„(…) strony wprowadziły do łączącego ich stosunku klauzulę waloryzacyjną. Strony niewątpliwie wskazały w przedmiotowych umowach, że czynsz najmu będzie podlegał corocznej waloryzacji (…)Zaś sama waloryzacja nie wymagała zmiany (aneksu do umowy). W przypadku więc waloryzacji umownej, brak jest – jak wskazał Sąd Rejonowy – podstaw do przyjmowania i nakładania na wierzyciela (powodów) obowiązku składania oświadczenia, że będzie domagał się waloryzacji.” (wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie, XXIII Wydział Gospodarczy Odwoławczy, z dnia 27 kwietnia 2018 r., sygn. akt XXIII Ga 912/17).
Co stanie się natomiast w sytuacji, gdy zgodnie z treścią umowy, waloryzacja nie następuje automatycznie, a wynajmujący zobowiązywany jest do zakomunikowania najemcy o zastosowaniu waloryzacji, lecz wynajmujący „pominie” tę kwestię? Czy wówczas wynajmujący będzie mógł dokonać waloryzacji z mocą wsteczną? Wydaje się, że nie. Jeżeli wynajmujący nie skorzysta z uprawnienia, nie będzie można dokonać waloryzacji z mocą wsteczną. Co prawda uprawnienie wynajmującego do waloryzacji nie wygaśnie, natomiast co do zasady oświadczenia woli mają skutek na przyszłość i nie działając wstecz. Waloryzacja czynszu z mocą wsteczną będzie zatem jedynie możliwa w sytuacji, gdy wynajmujący wprost skorzysta ze swoje uprawnienia i dokona waloryzacji czynszu.
Podsumowanie
Waloryzacja czynszu stanowi jeden z istotniejszych mechanizmów zabezpieczających wysokość czynszu najmu w lokalach komercyjnych. Dzięki niej wynajmujący może zabezpieczyć się przed spadkiem siły nabywczej pieniądza (inflacją) i utrzymać stałą wartość ekonomiczną czynszu najmu w całym okresie obowiązywania umowy, który co do zasady wynosi wiele lat.
Dla stron kluczowe znaczenie ma nie tylko sam fakt wprowadzenia klauzuli waloryzacyjnej, lecz także sposób skonstruowania postanowienia umownego zastrzegającego klauzulę. Na szczególną uwagę zasługują kwestie jak wybór wskaźnika waloryzacji, termin pierwszej indeksacji, możliwość zastosowania waloryzacji ujemnej oraz zasady informowania o dokonaniu waloryzacji. Wątpliwości interpretacyjne w brzmieniu tych postanowień mogą w praktyce prowadzić do istotnych konsekwencji finansowych dla obu stron.
Przed podpisaniem umowy najmu komercyjnego warto zatem dokładnie przeanalizować postanowienia dotyczące waloryzacji czynszu i ocenić ich skutki w perspektywie całego okresu najmu lokalu. Pozwoli to uniknąć sytuacji, w której „automatyczny” wzrost czynszu stanie się dla najemcy nieprzyjemnym zaskoczeniem, a jednocześnie zapewni wynajmującemu odpowiednią ochronę przed skutkami inflacji.
Przeważnie nie dzieje się tak automatycznie. Sama waloryzacja czynszu nie powoduje z mocy umowy najmu zmiany wysokości zabezpieczeń, takich jak kaucja czy gwarancja bankowa, chyba że strony wyraźnie to przewidziały. Jeżeli umowa najmu nie zawiera odpowiednich postanowień, kaucja pozostaje na pierwotnym poziomie, nawet w sytuacji, gdy czynsz zostanie podwyższony w wyniku waloryzacji stawki. Może to prowadzić do sytuacji, w której zabezpieczenie nie odpowiada aktualnej wartości zobowiązań najemcy, dlatego strony powinny tę kwestię uregulować w umowie.
Nie zawsze. Choć najczęściej mechanizm waloryzacji odnosi się do czynszu najmu, w praktyce może często obejmować również inne świadczenia pieniężne najemcy płatne na rzecz wynajmującego, na przykład opłatę marketingową.
Najczęściej strony decydują się na pierwszą waloryzację po upływie 12 miesięcy od rozpoczęcia najmu, co pozwala oprzeć zmianę czynszu na pełnych danych rocznych dotyczących inflacji.
Tak. W interesie najemcy często leży przesunięcie pierwszej waloryzacji w czasie, np. o 12, 24 miesiące od zawarcia umowy, a także ograniczenie częstotliwości dalszych indeksacji (np. do waloryzacji co dwa lata).
