Zaległości najemcy w lokalu użytkowym a prawo zatrzymania rzeczy

Zastaw ustawowy na rzeczach najemcy

Art. 670 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje, że aby zabezpieczyć płatność czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, wynajmującemu przysługuje prawo tak zwanego „ustawowego prawa zastawu” na rzeczach ruchomych najemcy, które zostały wniesione do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu. W doktrynie wskazuje się, że zasadniczym celem omawianej regulacji jest „wzmocnienie sytuacji wynajmującego” (E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 12, 2025).

Ustawowy zastaw na rzeczach wynika wprost z przepisów Kodeksu cywilnego, a zatem przysługuje niezależnie od innych zabezpieczeń, które zostały (mogły zostać) ustanowione w celu należytego wykonywania umowy najmu, takich jak kaucja, gwarancja bankowa, czy oświadczenie o poddaniu się dobrowolnej egzekucji przez najemcę, czy innych mechanizmów. Jak wskazuje się w doktrynie: „Nie jest wykluczone na zasadzie swobody umów ustanowienie innego zabezpieczenia roszczeń wynajmującego, np. w postaci kaucji albo zastawu umownego (por. H. Ciepła, w: Gudowski, Komentarz, 2013, Ks. III, cz. 2, art. 670 KC, Nb 7, s. 410; K. Siwiec, Zastaw ustawowy, s. 18-19; taż, Przegląd wybranych, s. 4-7)”

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Do powstania ustawowego prawa zastawu nie jest konieczne dokonanie jakiejkolwiek czynności przez najemcę lub wynajmującego; prawo zastawu nie powstaje bowiem z chwilą złożenia oświadczenia wierzyciela ani też nie tworzy go żaden wpis (np. jak przy hipotece), a także wydanie przedmiotu zastawu wynajmującemu, obojętna jest także świadomość najemcy co do skutku wniesienia rzeczy ruchomej do przedmiotu najmu oraz wartość rzeczy ruchomych i ich stosunek do wartości zabezpieczanej przez prawo zastawu wierzytelności, ale konieczne jest istnienie określonej wierzytelności – należności z tytułu czynszu lub innych świadczeń dodatkowych za okres nie dłuższy niż rok” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie, I Wydział Cywilny z dnia 8 lipca 2021 r., sygn. akt I AGa 410/18).

Co jednak w praktyce dla wynajmującego oznacza powyższy przepis i w jakich sytuacjach wynajmujący może się nim posłużyć?

Jakie zaległości najemcy obejmuje zastaw ustawowy?

Przede wszystkim, aby skorzystać z mechanizmu zastawu ustawowego, konieczne jest istnienie zadłużenia najemcy z tytułu umowy najmu, jednak bez względu na kwotę zadłużenia. Zadłużenie najemcy może oczywiście obejmować sam czynsz jako podstawowe świadczenie wynikające z umowy najmu, ale poza zadłużeniem z tytułu czynszu najmu, przepis posługuje się również terminem „świadczenia dodatkowe”. Co należy przez to rozumieć, mając na uwadze, że ustawodawca nie sprecyzował tego pojęcia w przepisie? Przyjmuje się, że zastaw ustawowy na rzeczach najemcy zabezpiecza również spełnienie innych świadczeń, do których płatności najemca zobowiązany jest na rzecz wynajmującego, takich jak:

• opłaty eksploatacyjne za media w lokalu (woda, elektryczność, gaz, wywóz odpadów, antena zbiorcza, itd.), z zastrzeżeniem, że najemca nie zawarł odrębnych umów na ich dostawę z przedsiębiorcami przesyłowymi, tylko zobowiązany jest do ich uiszczania bezpośrednio na rzecz wynajmującego,
• inne opłaty eksploatacyjne związane z korzystaniem z budynku (opłata za ochronę, sprzątanie obiektu, oświetlenie wspólnie używanych części budynków wielolokalowych itd.),
• należności z tytułu realizowanych za najemcę przez wynajmującego drobnych napraw, które obciążają co do zasady najemcę (chyba, że strony zastrzegły co innego w umowie najmu),
• płatność odsetek od wszystkich kwot należnych wynajmującemu od najemcy (czyli czynszu najmu i świadczeń dodatkowych),
• koszty postępowania sądowego, w sytuacji dochodzenia roszczeń przez wynajmującego od najemcy na drodze sądowej.

Przepis nie zabezpiecza jednocześnie pozostałych wierzytelności wynajmującego ze stosunku najmu, przykładowo roszczeń odszkodowawczych, czy zapłaty kar umownych, co nie wyklucza jednak dochodzenia przez wynajmującego powyższych roszczeń przy pomocy innych zabezpieczeń udzielonych przez najemcę.

Za jaki okres najemca musi zalegać z płatnościami, aby wynajmujący mógł posłużyć się zastawem ustawowym?

Prawo zastawu zabezpiecza jedynie świadczenia opisane w pkt 1) powyżej, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok. Przez „zaleganie” należy rozumieć zwykłe opóźnienie w zapłacie. Prawo zastawu nie obejmuje zatem należności, które są wymagalne ponad rok.

W konsekwencji, w sytuacji powstania zaległości po stronie najemcy, zasadne wydaje się zatem możliwie szybkie podjęcie kroków prawnych przez wynajmującego, tak aby ustawowe prawo zastawu na rzeczach najemcy wykorzystać możliwie efektywnie.

Jakie rzeczy mogą być przedmiotem zastawu w wynajmowanym lokalu?

Przedmiotem zastawu na rzeczach najemcy mogą być wyłącznie rzeczy ruchome w wynajmowanym lokalu. Przez „rzeczy ruchome” należy rozumieć przedmioty materialne, które można fizycznie przenieść lub przemieścić bez zmiany ich przeznaczenia i uszkodzenia. W praktyce będą to wszelkie przedmioty przedstawiające wartość majątkową.

W przypadku najmu lokalu biurowego, rzeczami ruchomymi, które najemca może pozostawić w najmowanym lokalu, a które mogą być przedmiotem zastawu, będą przeważnie: komputery, drukarki, skanery, meble biurowe, itd.

Natomiast w sytuacji, gdy najemca wynajmuje lokal biurowy wraz z miejscem parkingowym, zajęciu przez wynajmującego może podlegać również pojazd, jako rzecz „wniesiona” do przedmiotu najmu, a konkretnie na miejsce parkingowe będące częścią składową przedmiotu najmu. W doktrynie wskazuje się, że „nie powinno budzić wątpliwości, że rzeczy ruchome można również „wnieść” do przedmiotów najmu niebędących pomieszczeniami. Przykładowo, w razie najmu miejsca parkingowego, samochód postawiony na takim miejscu powinien zostać uznany za „wniesiony” do przedmiotu najmu (W. Borysiak (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 34, 2025)

Gdy powierzchnia handlowo-usługowa najmowana jest w centrum handlowym, nawet w sytuacji jeżeli rzeczy znajdują się na powierzchni, która nie została wydzielona nietrwałymi przegrodami, wynajmujący również może posłużyć się zastawem pozostawionych rzeczy.

Jakich rzeczy nie obejmie zastaw ustawowy?

Zastaw na rzeczach najemcy obejmuje wyłącznie rzeczy znajdujące się w przedmiocie najmu, których najemca jest właścicielem, tj. w sytuacji gdy najemca dzierżawi kserokopiarkę od firmy zewnętrznej, nie będzie podlegała ona zajęciu. Natomiast w przypadku, gdy najemca jest współwłaścicielem rzeczy – zastaw rozciąga się jedynie na udział najemcy we współwłasności.

Zastaw na rzeczach najemcy – czy wartość zajętych rzeczy ma znaczenie?

Co ważne, aby posłużyć się zastawem na rzeczach najemcy, bez znaczenia pozostaje wartość rzeczy, które zostały wniesione do przedmiotu najmu. Przedmiotem zastawu mogą być zarówno rzeczy najemcy przedstawiające wartość minimalną jak i wspomniane powyżej pojazdy, maszyny, czy przedmioty kolekcjonerskie. Nie jest istotne również, że ogólna wartość ekonomiczna danej rzeczy znacznie przewyższa roszczenie wynajmującego. A zatem w sytuacji, gdy najemca zalega z płatnością kwoty 10 000 zł, a wynajmujący zajmie przedmioty o szacunkowej wartości 200 000 zł, zajęcie rzeczy będzie skuteczne i zgodne z prawem.

Zastaw a usunięcie rzeczy przez najemcę z lokalu

Należy zwrócić jednak uwagę, że realnym niebezpieczeństwem dla wynajmującego może być wygaśnięcie zastawu ustawowego na skutek usunięcia rzeczy przez najemcę z lokalu. Przepis obejmuje bowiem jedynie rzeczy „które zostały wniesione do przedmiotu najmu”, a zatem fizycznie znajdują się w lokalu. Artykuł 671 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje, że ustawowe prawo zastawu wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu najmu usunięte.

W konsekwencji, w sytuacji powstania zaległości czynszowych najemcy, najemca może wynieść rzeczy z przedmiotu najmu, nie informując o tym wynajmującego, który straci wówczas możliwość posłużenia się zastawem. Dla wynajmującego istotne będzie zatem jak najszybsze podjęcie kroków prawnych mających na celu posłużenie się zastawem rzeczy w wynajmowanym lokalu.

Czy wynajmujący może przenieść rzeczy objęte zastawem (do innego pomieszczenia, do magazynu)?

Treść przepisów regulujących zastaw nie daje jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, czy wynajmujący może przenieść / usunąć z lokalu rzeczy, np. do innego pomieszczenia lub magazynu zewnętrznego.

Przepis stanowi jedynie, że prawo zastawu przysługuje wynajmującemu na rzeczach „wniesionych do przedmiotu najmu”. Co więcej, jak zostało wskazane powyżej, art. 671 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje, że ustawowe prawo zastawu wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu najmu usunięte.

Aby spróbować odpowiedzieć na powyższe pytanie, należy przede wszystkim dokonać analizy celu przepisu, który ma na celu polepszenie sytuacji prawnej wynajmującego w sytuacji nieuregulowania należności przez najemcę. Wątpliwości interpretacyjne przepisu powinny być zatem tłumaczone na korzyść wynajmującego (wierzyciela) jako tego, którego ma zabezpieczać mechanizm prawny zastawu.

Co więcej, wykorzystanie zastawu może być w praktyce dla wynajmującego jedyną możliwą opcją zaspokojenia swoich roszczeń, przede wszystkim w sytuacji, gdy najemca nie dysponuje żadnym innym majątkiem lub majątek ukrywa, co również przemawia za możliwością przeniesienia rzeczy z wynajmowanego lokalu przez wynajmującego.

Przeniesienie rzeczy wydaje się być również ekonomicznie uzasadnione w sytuacji, gdy przedmioty znajdują się w lokalu, który wynajmujący (po opuszczeniu go przez dotychczasowego najemcę) chce dostosować do nowego najemcy, a następnie wynająć. Oczywistym jest, że z punktu widzenia wynajmującego niewynajęty lokal generuje bowiem straty, a zatem rzeczy w wynajmowanym lokalu powinny zostać przeniesione do innego pomieszczenia w celu wynajęcia lokalu innemu najemcy.

Przedstawione stanowisko potwierdza orzeczenie Sądu Najwyższego, w którym Sąd orzekł, że przy dokonywaniu wykładni art. 671 § 1 KC dotyczącego wygaśnięcia tego prawa zastawu trzeba uwzględniać, że prawo to zostało pomyślane jako instrument zabezpieczający interes wynajmującego. Stąd też przeniesienie przez niego rzeczy z wynajmowanego lokalu do innego pomieszczenia nie powinno, co do zasady, skutkować wygaśnięciem tego prawa (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 2015 r., sygn. akt IV CSK 141/15).

Jakie kroki prawne powinien podjąć wynajmujący po zajęciu rzeczy pozostawionych przez najemcę w lokalu?

Zgodnie z przepisami, zaspokojenie wynajmującego z rzeczy, które zostały zajęte zastawem następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym. Powyższe oznacza, że wynajmujący chcąc uzyskać zaspokojenie należności z przedmiotu zastawu, powinien podjąć kroki mające na celu uzyskanie tytułu egzekucyjnego, zaopatrzonego w klauzulę wykonalności.

Wynajmujący nie „przejmuje na własność” automatycznie zajętych rzeczy najemcy, lecz musi w celu uzyskania zaspokojenia wszcząć postępowanie sądowe. Dopiero z kwoty pochodzącej ze sprzedaży zajętych ruchomości, nastąpi zaspokojenie wierzytelności wynajmującego. Istnieje jednak również inna możliwość, która czasem występuje w praktyce – najemca i wynajmujący mogą zawrzeć umowę przewidującą przejęcie przez wynajmującego przedmiotu zastawu na własność, bądź też inny poza-egzekucyjny sposób jego zaspokojenia.

Podsumowanie

Opróżnienie lokalu z rzeczy najemcy może być czasem jedyną możliwość choćby częściowej egzekucji należności od dłużnika. Z naszego doświadczenia wynika jednak, że nie każdy wynajmujący jest świadomy ustawowo przysługującego mu prawa ustawowego zastawu na rzeczach ruchomych najemcy. W przypadku jednak, gdy najemca pozostawi w najmowanym lokalu rzeczy mogące przedstawiać wartość rynkową, wynajmujący powinien posłużyć się prawem zastawu. Wynajmujący powinien jednak pamiętać, że prawo zastawu zabezpiecza płatności, do których zobowiązany jest najemca, a z którymi najemca zalega, nie dłużej niż rok, dlatego w przypadku zadłużenia rekomendowane jest jak najszybsze podjęcie kroków prawnych.