Zastaw ustawowy na rzeczach najemcy – kiedy można zatrzymać rzeczy?

Zastaw ustawowy na rzeczach najemcy

Art. 670 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje, że aby zabezpieczyć płatność czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, wynajmującemu przysługuje prawo tak zwanego „ustawowego prawa zastawu” na rzeczach ruchomych najemcy, które zostały wniesione do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu. W doktrynie wskazuje się, że zasadniczym celem omawianej regulacji jest „wzmocnienie sytuacji wynajmującego” (E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 12, 2025).

Ustawowy zastaw na rzeczach wynika wprost z przepisów Kodeksu cywilnego, a zatem przysługuje niezależnie od innych zabezpieczeń, które zostały (mogły zostać) ustanowione w celu należytego wykonywania umowy najmu, takich jak kaucja, gwarancja bankowa, czy oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez najemcę, czy innych mechanizmów. Jak wskazuje się w doktrynie: „Nie jest wykluczone na zasadzie swobody umów ustanowienie innego zabezpieczenia roszczeń wynajmującego, np. w postaci kaucji albo zastawu umownego (por. H. Ciepła, w: Gudowski, Komentarz, 2013, Ks. III, cz. 2, art. 670 KC, Nb 7, s. 410; K. Siwiec, Zastaw ustawowy, s. 18-19; taż, Przegląd wybranych, s. 4-7)”

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Do powstania ustawowego prawa zastawu nie jest konieczne dokonanie jakiejkolwiek czynności przez najemcę lub wynajmującego; prawo zastawu nie powstaje bowiem z chwilą złożenia oświadczenia wierzyciela ani też nie tworzy go żaden wpis (np. jak przy hipotece), a także wydanie przedmiotu zastawu wynajmującemu, obojętna jest także świadomość najemcy co do skutku wniesienia rzeczy ruchomej do przedmiotu najmu oraz wartość rzeczy ruchomych i ich stosunek do wartości zabezpieczanej przez prawo zastawu wierzytelności, ale konieczne jest istnienie określonej wierzytelności – należności z tytułu czynszu lub innych świadczeń dodatkowych za okres nie dłuższy niż rok” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie, I Wydział Cywilny z dnia 8 lipca 2021 r., sygn. akt I AGa 410/18).

Co jednak w praktyce dla wynajmującego oznacza powyższy przepis i w jakich sytuacjach wynajmujący może się nim posłużyć?

Jakie zaległości najemcy obejmuje zastaw ustawowy?

Przede wszystkim, aby skorzystać z mechanizmu zastawu ustawowego, konieczne jest istnienie zadłużenia najemcy z tytułu umowy najmu, jednak bez względu na kwotę zadłużenia.

Zadłużenie najemcy może oczywiście obejmować sam czynsz jako podstawowe świadczenie wynikające z umowy najmu, ale poza zadłużeniem z tytułu czynszu najmu, przepis posługuje się również terminem „świadczenia dodatkowe”. Co należy przez to rozumieć, mając na uwadze, że ustawodawca nie sprecyzował tego pojęcia w przepisie? Przyjmuje się, że zastaw ustawowy na rzeczach najemcy zabezpiecza również spełnienie innych świadczeń, do których płatności najemca zobowiązany jest na rzecz wynajmującego, takich jak:

• opłaty eksploatacyjne za media w lokalu (woda, elektryczność, gaz, wywóz odpadów, antena zbiorcza, itd.), z zastrzeżeniem, że najemca nie zawarł odrębnych umów na ich dostawę z przedsiębiorcami przesyłowymi, tylko zobowiązany jest do ich uiszczania bezpośrednio na rzecz wynajmującego,
• inne opłaty eksploatacyjne związane z korzystaniem z budynku (opłata za ochronę, sprzątanie obiektu, oświetlenie wspólnie używanych części budynków wielolokalowych itd.),
• należności z tytułu realizowanych za najemcę przez wynajmującego drobnych napraw, które obciążają co do zasady najemcę (chyba, że strony zastrzegły co innego w umowie najmu),
• płatność odsetek od wszystkich kwot należnych wynajmującemu od najemcy (czyli czynszu najmu i świadczeń dodatkowych),
• koszty postępowania sądowego, w sytuacji dochodzenia roszczeń przez wynajmującego od najemcy na drodze sądowej.

Przepis nie zabezpiecza jednocześnie pozostałych wierzytelności wynajmującego ze stosunku najmu, przykładowo roszczeń odszkodowawczych, czy zapłaty kar umownych, co nie wyklucza jednak dochodzenia przez wynajmującego powyższych roszczeń przy pomocy innych zabezpieczeń udzielonych przez najemcę.

Za jaki okres najemca musi zalegać z płatnościami, aby wynajmujący mógł posłużyć się zastawem ustawowym?

Prawo zastawu zabezpiecza jedynie świadczenia opisane w pkt 1) powyżej, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok. Przez „zaleganie” należy rozumieć zwykłe opóźnienie w zapłacie. Prawo zastawu nie obejmuje zatem należności, które są wymagalne ponad rok.

W konsekwencji, w sytuacji powstania zaległości po stronie najemcy, zasadne wydaje się zatem możliwie szybkie podjęcie kroków prawnych przez wynajmującego, tak aby ustawowe prawo zastawu na rzeczach najemcy wykorzystać możliwie efektywnie.

Jakie rzeczy mogą być przedmiotem zastawu w wynajmowanym lokalu?

Przedmiotem zastawu na rzeczach najemcy mogą być wyłącznie rzeczy ruchome w wynajmowanym lokalu. Przez „rzeczy ruchome” należy rozumieć przedmioty materialne, które można fizycznie przenieść lub przemieścić bez zmiany ich przeznaczenia i uszkodzenia. W praktyce będą to wszelkie przedmioty przedstawiające wartość majątkową.

W przypadku najmu lokalu biurowego, rzeczami ruchomymi, które najemca może pozostawić w najmowanym lokalu, a które mogą być przedmiotem zastawu, będą przeważnie: komputery, drukarki, skanery, meble biurowe, itd. Od rzeczy ruchomych najemcy należy odróżnić nakłady na przedmiotu najmu trwale związane z lokalem, których rozliczenie po zakończeniu najmu powinno wynikać przede wszystkim z umowy najmu oraz zasad dotyczących ulepszeń lokalu.

Natomiast w sytuacji, gdy najemca wynajmuje lokal biurowy wraz z miejscem parkingowym, zajęciu przez wynajmującego może podlegać również pojazd, jako rzecz „wniesiona” do przedmiotu najmu, a konkretnie na miejsce parkingowe będące częścią składową przedmiotu najmu. W doktrynie wskazuje się, że „nie powinno budzić wątpliwości, że rzeczy ruchome można również „wnieść” do przedmiotów najmu niebędących pomieszczeniami. Przykładowo, w razie najmu miejsca parkingowego, samochód postawiony na takim miejscu powinien zostać uznany za „wniesiony” do przedmiotu najmu (W. Borysiak (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 34, 2025)

Gdy powierzchnia handlowo-usługowa najmowana jest w centrum handlowym, nawet w sytuacji jeżeli rzeczy znajdują się na powierzchni, która nie została wydzielona nietrwałymi przegrodami, wynajmujący również może posłużyć się zastawem pozostawionych rzeczy.

Jakich rzeczy nie obejmie zastaw ustawowy?

Zastaw na rzeczach najemcy obejmuje wyłącznie rzeczy ruchome znajdujące się w przedmiocie najmu, których najemca jest właścicielem. Oznacza to, że zastaw nie obejmie rzeczy stanowiących własność osób trzecich. A zatem w sytuacji, gdy najemca korzysta w lokalu z kserokopiarki, samochodu, maszyny lub innego urządzenia na podstawie umowy najmu albo leasingu, wynajmujący nie może traktować takiej rzeczy jako zabezpieczenia zaległego czynszu tylko dlatego, że znajduje się ona w wynajmowanym lokalu.

Jeżeli natomiast najemca jest jedynie współwłaścicielem rzeczy, ustawowe prawo zastawu może obejmować wyłącznie przysługujący mu udział we współwłasności, a nie prawa pozostałych współwłaścicieli. Taką wykładnię przyjmuje również orzecznictwo.

Zastaw nie obejmuje również rzeczy, które zgodnie z przepisami o postępowaniu egzekucyjnym nie podlegają zajęciu. Wyłączenie to wynika wprost z art. 670 § 1 k.c.

Zastaw na rzeczach najemcy – czy wartość zajętych rzeczy ma znaczenie?

Co ważne, aby posłużyć się zastawem na rzeczach najemcy, bez znaczenia pozostaje wartość rzeczy, które zostały wniesione do przedmiotu najmu. Przedmiotem zastawu mogą być zarówno rzeczy najemcy przedstawiające wartość minimalną jak i wspomniane powyżej pojazdy, maszyny, czy przedmioty kolekcjonerskie. Nie jest istotne również, że ogólna wartość ekonomiczna danej rzeczy znacznie przewyższa roszczenie wynajmującego. A zatem w sytuacji, gdy najemca zalega z płatnością kwoty 10 000 zł, a wynajmujący zajmie przedmioty o szacunkowej wartości 200 000 zł, zajęcie rzeczy będzie skuteczne i zgodne z prawem.

Czy wynajmujący może zatrzymać rzeczy najemcy i sprzeciwić się ich usunięciu?”

Istotnym zagrożeniem dla wynajmującego jest usunięcie przez najemcę rzeczy objętych ustawowym prawem zastawu z wynajmowanego lokalu. Zgodnie z art. 671 § 1 Kodeksu cywilnego zastaw co do zasady wygasa, gdy rzeczy nim obciążone zostaną usunięte z przedmiotu najmu. Nie oznacza to jednak, że wynajmujący musi biernie pozwolić najemcy na ich zabranie z lokalu.

Czy wynajmujący może zatrzymać rzeczy najemcy? Tak. Jeżeli rzeczy są objęte ustawowym prawem zastawu, wynajmujący może sprzeciwić się ich usunięciu z lokalu i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo do czasu zapłaty albo zabezpieczenia zaległego czynszu. Uprawnienie takie wynika wprost z art. 671 § 2 Kodeksu cywilnego.

W praktyce oznacza to, że jeżeli najemca, która ma zaległości czynszowe względem wynajmującego podejmie próbę wyniesienia z lokalu rzeczy objętych zastawem, wynajmujący może zgłosić sprzeciw wobec ich usunięcia i zatrzymać je do czasu uregulowania albo odpowiedniego zabezpieczenia należności. Nie oznacza to oczywiście nabycia własności tych rzeczy przez wynajmującego, ani uzyskania prawa do swobodnego rozporządzania rzeczami. Wynajmujący wykonuje bowiem jedynie przysługujące mu ustawowe zabezpieczenie wierzytelności i nie uzyskuje szerszych praw w zakresie rzeczy.

Inaczej wyglądać będzie sytuacja, gdy najemca skutecznie usunie rzeczy z lokalu, zanim wynajmujący będzie mógł sprzeciwić się ich usunięciu. Co do zasady prowadzi to do wygaśnięcia ustawowego prawa zastawu. Dlatego w przypadku powstania poważniejszych zaległości czynszowych, istotne jest szybkie podjęcie działań przez wynajmującego i ustalenie, jakie rzeczy znajdują się jeszcze w lokalu, czy przedstawiają jakąś wartość oraz czy zostały objęte zastawem.

Szczególny wyjątek przewiduje art. 671 § 3 Kodeksu cywilnego. Jeżeli rzeczy zostaną usunięte na mocy zarządzenia organu państwowego, wynajmujący zachowuje ustawowe prawo zastawu, pod warunkiem że przed upływem trzech dni zgłosi je organowi, który zarządził usunięcie rzeczy.

Czy wynajmujący może przenieść rzeczy objęte zastawem (do innego pomieszczenia, do magazynu)?

Treść przepisów regulujących zastaw nie daje jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, czy wynajmujący może przenieść / usunąć z lokalu rzeczy, np. do innego pomieszczenia lub magazynu zewnętrznego.

Przepis stanowi jedynie, że prawo zastawu przysługuje wynajmującemu na rzeczach „wniesionych do przedmiotu najmu”. Co więcej, jak zostało wskazane powyżej, art. 671 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje, że ustawowe prawo zastawu wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu najmu usunięte.

Aby spróbować odpowiedzieć na powyższe pytanie, należy przede wszystkim dokonać analizy celu przepisu, który ma na celu polepszenie sytuacji prawnej wynajmującego w sytuacji nieuregulowania należności przez najemcę. Wątpliwości interpretacyjne przepisu powinny być zatem tłumaczone na korzyść wynajmującego (wierzyciela) jako tego, którego ma zabezpieczać mechanizm prawny zastawu.

Co więcej, wykorzystanie zastawu może być w praktyce dla wynajmującego jedyną możliwą opcją zaspokojenia swoich roszczeń, przede wszystkim w sytuacji, gdy najemca nie dysponuje żadnym innym majątkiem lub majątek ukrywa, co również przemawia za możliwością przeniesienia rzeczy z wynajmowanego lokalu przez wynajmującego.

Przeniesienie rzeczy wydaje się być również ekonomicznie uzasadnione w sytuacji, gdy przedmioty znajdują się w lokalu, który wynajmujący (po opuszczeniu go przez dotychczasowego najemcę) chce dostosować do nowego najemcy, a następnie wynająć. Oczywistym jest, że z punktu widzenia wynajmującego niewynajęty lokal generuje bowiem straty, a zatem rzeczy w wynajmowanym lokalu powinny zostać przeniesione do innego pomieszczenia w celu wynajęcia lokalu innemu najemcy.

Przedstawione stanowisko potwierdza orzeczenie Sądu Najwyższego, w którym Sąd orzekł, że przy dokonywaniu wykładni art. 671 § 1 KC dotyczącego wygaśnięcia tego prawa zastawu trzeba uwzględniać, że prawo to zostało pomyślane jako instrument zabezpieczający interes wynajmującego. Stąd też przeniesienie przez niego rzeczy z wynajmowanego lokalu do innego pomieszczenia nie powinno, co do zasady, skutkować wygaśnięciem tego prawa (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 2015 r., sygn. akt IV CSK 141/15).

Jakie kroki prawne powinien podjąć wynajmujący po zajęciu rzeczy pozostawionych przez najemcę w lokalu?

Zgodnie z przepisami, zaspokojenie wynajmującego z rzeczy, które zostały zajęte zastawem następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym. Powyższe oznacza, że wynajmujący chcąc uzyskać zaspokojenie należności z przedmiotu zastawu, powinien podjąć kroki mające na celu uzyskanie tytułu egzekucyjnego, zaopatrzonego w klauzulę wykonalności.

W pierwszej kolejności z pewnością warto precyzyjnie udokumentować i opisać rzeczy znajdujące się w lokalu. W praktyce powinien zostać sporządzony protokół zajęcia, który zawiera możliwie dokładny spis przedmiotów, ich liczbę, stan a w sytuacji, gdy jest to możliwe, numery seryjne lub inne oznaczenia pozwalające na ich późniejszą identyfikację. Rekomendujemy także sporządzenie dokumentacji fotograficznej lub filmowej rzeczy, co może mieć znaczenie przede wszystkim w sytuacji, gdy najemca będzie na późniejszym etapie kwestionował, jakie rzeczy pozostawił w lokalu, jaki był ich stan i wartość. Oczywiście, trzeba także ustalić, czy rzeczy rzeczywiście należą do najemcy, czy np. są przedmiotem leasingu lub najmu od osoby trzeciej.

Kolejnym krokiem powinno być skierowanie do najemcy wezwania do zapłaty zaległego czynszu i innych należności objętych zastawem, z dokładnym wskazaniem ich wysokości oraz terminu zapłaty. W wezwaniu można jednocześnie poinformować najemcę, że znajdujące się w lokalu rzeczy zostały objęte zastawem, który przysługuje wynajmującemu z mocy prawa na podstawie art. 670 k.c.

Ponownie należy zwrócić uwagę, że wykonując prawo zastawu, wynajmujący nie „przejmuje na własność” automatycznie zajętych rzeczy najemcy, lecz musi w celu uzyskania zaspokojenia wszcząć postępowanie sądowe. Dopiero z kwoty pochodzącej ze sprzedaży zajętych ruchomości, nastąpi zaspokojenie wierzytelności wynajmującego. Istnieje jednak również inna możliwość, która czasem występuje w praktyce – najemca i wynajmujący mogą zawrzeć umowę przewidującą przejęcie przez wynajmującego przedmiotu zastawu na własność, bądź też inny poza-egzekucyjny sposób jego zaspokojenia.

Wynajmujący powinien także równolegle rozważyć wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego, w sytuacji, gdy zaległości najemcy lub inne naruszenia umowy dają do tego podstawę, tak aby działania dotyczące zastawu i dochodzenia należności były skoordynowane z zakończeniem stosunku najmu.

Podsumowanie

Opróżnienie lokalu z rzeczy najemcy może być czasem jedyną możliwość choćby częściowej egzekucji należności od dłużnika. Z naszego doświadczenia wynika jednak, że nie każdy wynajmujący jest świadomy ustawowo przysługującego mu prawa ustawowego zastawu na rzeczach ruchomych najemcy. W przypadku jednak, gdy najemca pozostawi w najmowanym lokalu rzeczy mogące przedstawiać wartość rynkową, wynajmujący powinien posłużyć się prawem zastawu. Wynajmujący powinien jednak pamiętać, że prawo zastawu zabezpiecza płatności, do których zobowiązany jest najemca, a z którymi najemca zalega, nie dłużej niż rok, dlatego w przypadku zadłużenia rekomendowane jest jak najszybsze podjęcie kroków prawnych.

Na zakończenie warto dodać, że w praktyce, a szczególnie przy lokalach wymagających istotnych nakładów aranżacyjnych (fit-out), już na etapie zawierania umowy najmu warto przeanalizować ryzyka związane z zaległościami najemcy i wcześniejszym zakończeniem najmu, w szczególności poprzez odpowiednie ukształtowanie postanowień umowy najmu oraz weryfikację sytuacji prawnej i finansowej najemcy przed zawarciem umowy.

Tak możemy pomóc w sprawie zaległości najemcy i rzeczy pozostawionych w lokalu użytkowym:

Jeżeli najemca lokalu użytkowego zalega z płatnością czynszu, opłat eksploatacyjnych albo innych należności, a jednocześnie pozostawił w lokalu swoje rzeczy, możemy pomóc ocenić, czy wynajmujący może skorzystać z ustawowego prawa zastawu na rzeczach najemcy oraz jakie działania powinien podjąć, aby zabezpieczyć swoje roszczenia.

W szczególności pomagamy w:

• ocenie, czy wynajmującemu przysługuje zastaw ustawowy na rzeczach najemcy pozostawionych w lokalu,
• analizie, jakie zaległości mogą zostać objęte zastawem, w tym czynsz, opłaty eksploatacyjne, odsetki i świadczenia dodatkowe,
• weryfikacji, które rzeczy znajdujące się w lokalu mogą być przedmiotem zastawu ustawowego, a które nie podlegają zajęciu,
• przygotowaniu bezpiecznej procedury postępowania z rzeczami pozostawionymi przez najemcę w lokalu użytkowym,
• ocenie, czy wynajmujący może przenieść rzeczy do innego pomieszczenia albo magazynu bez ryzyka utraty zabezpieczenia,
• przygotowaniu wezwań, oświadczeń i korespondencji do najemcy dotyczącej zaległości czynszowych i pozostawionych rzeczy,
• reprezentacji wynajmującego w sporze dotyczącym zapłaty zaległości, opróżnienia lokalu, zwrotu rzeczy albo wykonania prawa zastawu.

Pomagamy wynajmującym, którzy chcą zgodnie z prawem zabezpieczyć swoje roszczenia wobec nierzetelnego najemcy i jednocześnie uniknąć ryzyka zarzutu bezprawnego zatrzymania albo usunięcia rzeczy z lokalu. Analizujemy umowę najmu, zakres zaległości, rodzaj pozostawionych przedmiotów oraz przygotowujemy strategię dalszych działań.