Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej – kiedy i jak można ją uchylić?

Kto może zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej?

Każdy właściciel lokalu znajdującego się w budynku, bez względu na to czy lokal ma charakter mieszkalny czy komercyjny, tj. związany z prowadzeniem w nim działalności gospodarczej może zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej. Wystarczające jest legitymowanie się prawem własności do lokalu.

Warto także zauważyć, że zgodnie z art. 1a ustawy o własności lokali przez właściciela rozumieć należy także współwłaściciela w częściach ułamkowych, a zatem jeżeli małżonkowie posiadają udziały w lokalu, każde z nich jest uprawnione do tego, aby złożyć powództwo o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej.

Legitymację czynną do zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej ma każdy właściciel lokalu, bez względu na to czy głosował „za” podjęciem uchwały, „przeciw” podjęciu uchwały, czy wstrzymał się od głosu, bądź w ogóle nie brał udziału w głosowaniu. Legitymacja do zaskarżenia jest bowiem związana wyłącznie z prawem własności lokalu, a nie jakimikolwiek innymi okolicznościami.

Kto nie może zaskarżyć uchwały wspólnoty mieszkaniowej?

Najemcy czy osobie zamieszkującej wraz z właścicielem lokalu, np. członkowi rodziny właściciela, nie przysługuje uprawnienie do zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej.

Jaki jest termin na zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej?

Termin na zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej to 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo (tj. właściciela lokalu) o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 1 a) ustawy o własności lokali).

W praktyce oznacza to, że w sytuacji gdy właściciel lokalu wziął udział w zebraniu właścicieli (lub głosował za pośrednictwem pełnomocnika), na którym zapadła uchwała, którą chce zaskarżyć, ma 6 tygodni na to, aby wnieść powództwo do sądu. Termin 6 tygodni jest tak zwanym terminem „zawitym”, a zatem jego upływ (tj. wniesienie pozwu po 6 tygodniach), powoduje wygaśnięcie uprawnienia do zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej.

W sytuacji, jednak gdy termin upłynie nie z winy osoby składającej pozew, a uchybienie pociąga za sobą negatywne skutki procesowe dla strony, strona może skorzystać z instytucji przywrócenia terminu (art. 168 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego). Jest to jednak co do zasady uprawnienie przysługujące w wyjątkowych okolicznościach i każdorazowo należy precyzyjnie zweryfikować czy zaistniały przesłanki do skorzystania z tego mechanizmu.

Kiedy można zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej?

Uchwałę wspólnoty mieszkaniowej można zaskarżyć, gdy:

• uchwała wspólnoty mieszkaniowej jest sprzeczna z przepisami prawa,
• uchwała wspólnoty mieszkaniowej jest sprzeczna z umową właścicieli lokali,
• uchwała wspólnoty mieszkaniowej narusza interes właściciela lokalu, w tym narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością, lub narusza interes właściciela w inny sposób.

W praktyce niejednokrotnie istnieje nie jedna, lecz kilka podstaw do zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej, na przykład, sprzeczność z przepisami prawa oraz sprzeczność z umową właścicieli lokali. W tego typu sytuacji powód (właściciel lokalu) ma większe szanse na uchylenie uchwały.

Kiedy uchwała wspólnoty mieszkaniowej może zostać uchylona z uwagi na sprzeczność z przepisami prawa?

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej może zostać uchylona z uwagi na sprzeczność z przepisami prawa w sytuacji, gdy treść uchwały jest niezgodna z bezwzględnie obowiązującymi przepisami polskiego prawa, a w szczególności ustawą o własności lokali oraz ustawą Kodeks cywilny.

Sprzeczność z przepisami prawa może wynikać nie tylko z treści samej uchwały, lecz także z wadliwości postępowania prowadzącego do podjęcia uchwały, tj. procesu głosowania przez członków wspólnoty mieszkaniowej. Co istotne, zarzuty formalne dotyczące wadliwego głosowania nad uchwałą mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały wyłącznie wtedy, gdy wadliwość postępowania miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały. W praktyce oznacza to, że niezgodność była na tyle istotna, że powoduje, iż treść uchwały jest sprzeczna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy właściciela lokalu.

Do przykładowych sytuacji, gdy uchwała wspólnoty mieszkaniowej została uchylona z uwagi na sprzeczność z przepisami prawa należały:

• uchwała, która zakazywała sprzedaży napojów alkoholowych o zawartości powyżej 18% objętości (wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie, I Wydział Cywilny, z dnia 30 września 2021 r., sygn. akt I C 20/21). Kwestia ta została szerzej omówiona w publikacji „Obowiązek uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej na sprzedaż alkoholu”, gdzie analizujemy również inne orzeczenia dotyczące uchwał wspólnot mieszkaniowych w zakresie zgody na sprzedaż alkoholu;
  
  
• uchwała wyrażająca zgodę na odcięcie dostawy ciepłej wody do lokalu, którego właściciel zalega z opłatami (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie, I Wydział Cywilny, z dnia 16 czerwca 2020 r., sygn. akt I ACa 84/20). W orzeczeniu Sąd uznał, że wspólnota mieszkaniowych samodzielnie nie może podejmować decyzji o odłączeniu dostaw żadnych mediów do poszczególnych lokali, a uprawnienia w tym zakresie są ograniczone do wskazanych ustawowo podmiotów;
  
  
• uchwała o zatwierdzeniu sprawozdań finansowych i udzieleniu absolutorium w sytuacji, gdy sprawozdanie finansowe nie zostało prawidłowo sporządzone (wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu, I Wydział Cywilny, z dnia 29 listopada 2013 r., sygn. akt I C 710/11);
  
  
• uchwała ustanawiająca zaliczkę na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną z datą wsteczną za lata ubiegłe poprzez ustanowienie sprzecznego z prawem „Regulaminu rozliczeń ciepłej wody oraz centralnego ogrzewania” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie, I Wydział Cywilny, z dnia 22 kwietnia 2020 r., sygn. akt I ACa 67/20).

Kiedy uchwała wspólnoty mieszkaniowej może zostać uchylona z uwagi na sprzeczność z umową właścicieli lokali?

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej może zostać uchylona z uwagi na sprzeczność z umową właścicieli lokali, czyli umową określającą sposób zarządu nieruchomością wspólną, w sytuacji gdy uchwała jest niekorzystna dla skarżącego z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty.

Uchwała może zostać uznana za krzywdzącą wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy,gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu po podjęciu uchwały.

Co ciekawe, orzecznictwo wskazuje, że podstawą zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej może stanowić także naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, mając na uwadze nadrzędny cel wspólnoty mieszkaniowej jakim jest utrzymanie nieruchomości w stanie co najmniej niepogorszonym i sprawne nią zarządzanie, a także celowość, rzetelność i gospodarność podjętej uchwały. W tej sytuacji interes właściciela jest zatem zbieżny z celem funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej.

Do przykładowych sytuacji, gdy uchwała wspólnoty mieszkaniowej została uchylona z uwagi na sprzeczność z umową:

• uchwała, która zobowiązywała właściciela lokalu do ponoszenia kosztów dewastacji, które mogą zostać potencjalnie dokonane w przyszłości przez osoby za które nie ponosi odpowiedzialności (wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu, I Wydział Cywilny, z dnia 14 lipca 2014 r., sygn. akt I C 445/14);
  
  
• uchwała w sprawie wyznaczenia i przydziału miejsc parkingowych na terenie Wspólnoty Mieszkaniowe, która przydzielała miejsca parkingowe w sposób blokujący ciągi komunikacyjne (wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie, III Wydział Cywilny, z dnia 25 czerwca 2018 rok, sygn. akt III C 1638/17);
  
  
• uchwała, która zobowiązywała właściciela lokalu do powiadomienia zarządu wspólnoty o wynajęciu lub wydzierżawieniu lokalu ze wskazaniem osoby dzierżawiącej lub najemcy (wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu, I Wydział Cywilny, z dnia 24 kwietnia 2013 r., sygn. akt I C 1678/12).

Kiedy uchwała wspólnoty mieszkaniowej może zostać uchylona z uwagi na naruszenie interesu właściciela lokalu?

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej może zostać uchylona z uwagi na naruszenie interesu właściciela lokalu w sytuacji, gdy uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia niekorzystna dla skarżącego.

Niejednokrotnie uchwały wspólnot mieszkaniowych dotyczą funkcjonowania lokali komercyjnych, w których prowadzona jest działalność gospodarcza, np. sklepów czy punktów gastronomicznych. Analiza orzecznictwa sądowego w tego typu sprawach prowadzi do wniosku, że niemożliwe jest jednoznaczne określenie, czym w zasadzie jest „interes właściciela lokalu”. Naruszenie interesu właściciela stanowi zatem kategorię podlegającą obiektywnej ocenie i oceniane jest między innymi w świetle zasad współżycia społecznego. Tym samym niemożliwe jest opracowanie katalogu uchwał, które mogą być uznane za naruszające interes właściciela w każdym czasie.

W praktyce jednak uchwały takie ograniczają, utrudniają, a niekiedy nawet faktycznie uniemożliwiają prowadzenie działalności gospodarczej poprzez wprowadzanie zakazów dotyczących określonego rodzaju działalności, ograniczeń w zakresie godzin funkcjonowania lokalu, sposobu korzystania z części wspólnych budynku lub dostępu klientów do lokalu.

Należy mieć na uwadze, że praktycznie każda uchwała zobowiązująca jednego z członków wspólnoty mieszkaniowej (właściciela lokalu) do podjęcia jakichkolwiek działań faktycznych w choćby minimalnym zakresie może naruszać jego interesy. Funkcją przepisu pozwalającego na zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej jest zatem przeciwdziałanie formalnie zgodnym z prawem działaniom większości członków wspólnoty, którym nie sposób przypisać cechy racjonalności (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach, I Wydział Cywilny, z dnia 6 marca 2015 r., sygn. akt I ACa 854/14).

Co ważne, uchwała może zostać uznana za naruszającą interes właściciela lokalu nawet wówczas, gdy cel pokrzywdzenia członka wspólnoty mieszkaniowej nie leżał u podstaw jej podjęcia, lecz jej treść spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło, lub hipotetycznie może doprowadzić do pokrzywdzenia konkretnego właściciela lokalu.

Podsumowanie

Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej stanowi istotny instrument ochrony praw właścicieli lokali w sytuacji, gdy decyzje wspólnoty mieszkaniowej naruszają przepisy prawa, umowę właścicieli lokali albo indywidualny interes właściciela. Prawo do wniesienia powództwa przysługuje każdemu właścicielowi lokalu, niezależnie od tego, jak głosował nad uchwałą. Legitymacja ta nie obejmuje natomiast najemców ani osób faktycznie korzystających z lokalu bez tytułu własności. Kluczowe znaczenie ma zachowanie ustawowego terminu 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały lub zawiadomienia o jej treści, przy czym termin ten ma charakter zawity.

Uchwała wspólnoty może zostać skutecznie zakwestionowana, gdy: jest sprzeczna z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa, pozostaje w sprzeczności z umową właścicieli lokali regulującą sposób zarządu nieruchomością, narusza interes właściciela lokalu lub zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

W praktyce podstawy te często występują łącznie, co zwiększa szanse na uwzględnienie powództwa. Sąd bada zarówno treść uchwały, jak i tryb jej podjęcia, o ile uchybienia proceduralne mogły mieć wpływ na wynik głosowania.