Zgoda wspólnoty mieszkaniowej na sprzedaż alkoholu – kiedy jest wymagana i jak ją uzyskać?

Podstawa prawna – ustawa o wychowaniu w trzeźwości

Konieczność uzyskania uchwały wspólnoty mieszkaniowej na sprzedaż alkoholu wydaje się zbyt daleko idącą ingerencją w prowadzenie działalności gospodarczej. Ustawodawca uzasadnia to natomiast tym, że w przypadku, gdy większość lokali znajdujących się na nieruchomości to lokale mieszkalne, sprzedaż alkoholu może wiązać się z zakłócaniem porządku, spożywaniem alkoholu w najbliższej okolicy miejsca sprzedaży, czy zaśmiecaniem otoczenia budynku, w którym prowadzona jest sprzedaż.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi, sprzedaż napojów alkoholowych przeznaczonych do spożycia w miejscu lub poza miejscem sprzedaży może być prowadzona tylko na podstawie zezwolenia wydanego przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta), właściwego ze względu na lokalizację punktu sprzedaży, zwanego dalej „organem zezwalającym”.

Zezwolenie na sprzedaż napojów alkoholowych wydaje się na podstawie wniosku przedsiębiorcy, a zgodnie z art. 18 ust. 6 pkt 3 ww. ustawy, do wniosku o wydanie zezwolenia na sprzedaż alkoholu, należy dołączyć zgodę właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku, jeżeli punkt sprzedaży jest zlokalizowany w wielorodzinnym budynku mieszkalnym.

Zgoda wspólnoty mieszkaniowej na sprzedaż alkoholu wyrażana jest w postaci uchwały właścicieli lokali, która zapada zwykłą większością głosów oraz stosownego oświadczenia zarządu. W praktyce zarząd danej wspólnoty mieszkaniowej opracowuje stosowną uchwałę, przedstawia ją właścicielom lokali na zebraniu wspólnoty, specjalnie zwołanym zebraniu lub zbiera głosy w formie indywidualnego zbierania głosów.

Co powinna zawierać uchwała wspólnoty mieszkaniowej o wyrażeniu zgody na sprzedaż alkoholu?

Prawidłowo sporządzona uchwała wspólnoty mieszkaniowej powinna zawierać następujące elementy:

• stwierdzenie, że wspólnota wyraża zgodę, w rozumieniu z art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy z dnia 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi na urządzenie punktu sprzedaży napojów alkoholowych,
• określenie rodzaju sprzedawanego alkoholu (do 4,5% alkoholu oraz piwo, 4,5%-18% alkoholu (bez piwa), powyżej 18% alkoholu),
• wskazanie, że sprzedaż może odbywać się bez ograniczeń godzinowych lub wskazanie ewentualnych ograniczeń godzinowych sprzedaży,
• dokładne określenie lokalu, gdzie sprzedawany ma być alkohol (np. „lokal nr U21 znajdujący się na parterze budynku wielorodzinnego usytuowanego w Warszawie, przy ul. Pięknej 10”),

Uchwała może zawierać także udzielenie pełnomocnictwa dla wszystkich członków zarządu wspólnoty do dokonywania wszelkich czynności w zakresie niezbędnym do udzielenia zgody na sprzedaż alkoholu.

Brak zgody wspólnoty mieszkaniowej na sprzedaż alkoholu

Niekiedy jednak wspólnota mieszkaniowa odmawia udzielenia zgody na sprzedaż napojów alkoholowych.

Generalną zasadą jest, że ograniczenie praw właściciela, bądź najemcy lokalu usługowego musi wynikać z racjonalnych przesłanek i być usprawiedliwione szczególnymi okolicznościami natury faktycznej. Wspólnota mieszkaniowa powinna mieć zatem konkretne i rzeczywiste powody uzasadniające odmowę udzielenia zgody na sprzedaż napojów alkoholowych.

Nie jest zatem wystarczające (co często zdarza się w praktyce) by odmowę wyrażenia zgody uzasadniało tylko to, że większość członków wspólnoty mieszkaniowej nie godzi się z rodzajem zamierzenia gospodarczego właściciela czy najemcy lokalu.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

Pogląd ten znajduje potwierdzenie przykładowo w wyroku Sądu Okręgowego we Wrocławiu z 10 grudnia 2015 r. (sygn. I C 1435/15), w którym sąd uznał, że wspólnota mieszkaniowa nie może arbitralnie ograniczać sposobu korzystania z lokalu użytkowego, ani ingerować w sferę uprawnień właścicielskich. Zdaniem sądu wyrażenie przez członków wspólnoty mieszkaniowej samej obawy przed pojawianiem się osób spożywających alkohol w okolicy sklepu nie stanowi wystarczającej podstawy do odmowy wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu. Nie są to bowiem okoliczności proporcjonalne do wprowadzenia zakazu prowadzenia działalności gospodarczej.

Sąd podkreślił również, że właściciele lokali nie są uprawnieni do podejmowania uchwał ingerujących w prawo odrębnej własności innych właścicieli, a ograniczenia w korzystaniu z lokalu muszą znajdować podstawę w konkretnych i rzeczywistych okolicznościach stanu faktycznego.

Na marginesie powyższego orzeczenia, warto także dodać, że właściciele lokali użytkowych we wspólnocie mieszkaniowej korzystają z ochrony przed nieuzasadnioną ingerencją wspólnoty w sposób korzystania z lokalu. Dotyczy to nie tylko kwestii sprzedaży alkoholu, ale również wzrostu opłat eksploatacyjnych dla lokali użytkowych we wspólnocie mieszkaniowej.

W sytuacji, gdy wspólnota mieszkaniowa podejmie uchwałę o braku zgody na sprzedaż alkoholu w lokalu, osoba posługująca się tytułem prawnym do lokalu (właściciel / najemca) może wystąpić do sądu zaskarżając uchwałę i wnosząc o wyeliminowanie jej z obrotu prawnego. W takiej sytuacji pozew powinien być wytoczony przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia:

• podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli,
• powiadomienia o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

W sytuacji sporu zachowanie wskazanego powyżej terminu jest niezwykle istotne, ponieważ wraz z jego upływem, właściciel/najemca lokalu traci uprawnienie do obrony swoich interesów na drodze sądowej.

Cofnięcie zgody na sprzedaż alkoholu przez wspólnotę mieszkaniową

Z naszego doświadczenia wynika, że najczęściej dochodzi jednak do sytuacji, gdy wspólnota mieszkaniowa udzieli zgody na sprzedaż alkoholu w lokalu użytkowym znajdującym się we wspólnocie, a następnie „cofa zgodę” na sprzedaż alkoholu, podejmując nową uchwałę, która uchyla poprzednią, tj. udzielającą zgodę.

Jak jednak wynika z orzecznictwa sądów powszechnych, co do zasady wspólnota mieszkaniowa nie może arbitralnie cofnąć zgody na sprzedaż alkoholu (przykładowo wyrok Sądu Okręgowego w Zielonej Górze z dnia 29 lipca 2014 r., sygn. akt I C 92/14). Dlaczego tak jest?

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej wyrażająca zgodę na sprzedaż alkoholu stanowi oświadczenie woli wspólnoty, które zostaje złożone między innymi wobec osoby, która zamierza prowadzić sprzedaż alkoholu w lokalu (a przy okazji może być członkiem wspólnot mieszkaniowej). Oświadczeń woli nie można składać pozornie, dowolnie ich cofać, czy też uchylać się od skutków złożonych oświadczeń w sytuacji, gdy wspólnota po prostu „zmieniła zdanie” co do możliwości sprzedaży alkoholu na etapie drugiej uchwały, tj. uchwały cofającej uprzednio udzieloną zgodę.

Sądy wskazują, że w takiej sytuacji bez znaczenia pozostają argumenty wspólnoty mieszkaniowej dotyczące np. tego, że sprzedaż alkoholu powoduje spadek wartości lokali, obniża komfort zamieszkiwania i pracy, czy też bezpieczeństwo korzystania z lokali.

Ewentualne odwołanie zgody może nastąpić jedynie w wyjątkowych sytuacjach przewidzianych przez przepisy prawa cywilnego, np. w przypadku skutecznego uchylenia się od skutków oświadczenia złożonego pod wpływem błędu. Natomiast sama ponowna analiza sytuacji i odmienna ocena skutków sprzedaży alkoholu nie stanowią podstawy do cofnięcia wcześniej złożonego oświadczenia woli.

W sytuacji zatem, gdy wspólnota mieszkaniowa udzieli zgody na sprzedaż alkoholu w lokalu użytkowym znajdującym się we wspólnocie, a następnie podejmie kolejną uchwałę, która „cofa” zgodę właściciel/najemca lokalu, w którym sprzedawany jest alkohol, przedsiębiorca może zaskarżyć uchwałę do sądu w terminie 6 tygodni. W takiej sytuacji sąd powinien wadliwą uchwałę uchylić, jako sprzeczną z prawem.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„(…) podjęta uchwała narusza interes powódek albowiem prowadzi do zmiany warunków, na jakich dotychczas powódki korzystały z lokalu. Zdaniem Sądu, nie ulega wątpliwości, że wskutek podjęcia zaskarżonej w pozwie uchwały numer (…) korzystanie przez powódki ze stanowiącego ich własność lokalu użytkowego zgodnie z ich przeznaczeniem, zostało w istotnym zakresie ograniczone (…) Uchwałą tą bowiem pozwana Wspólnota Mieszkaniowa de facto cofnęła zgodę na sprzedaż napojów alkoholowych (…) Cofnięcie zgody na sprzedaż alkoholu uniemożliwia prowadzenie dalszej działalności i może skutkować brakiem możliwości wywiązania się przez powódki z zawartej przez nie umowy najmu a w konsekwencji do wypowiedzenia umowy przez najemcę, zgodnie z postanowieniami umowy. Zatem nie może być wątpliwości, że uchwała ta narusza interesy powódek jako właścicielek lokalu, nadużywa uprawnienia do ochrony interesu swoich członków nadmiernie ingerując w sposób korzystania z lokalu” (wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu, I Wydział Cywilny z dnia 10 grudnia 2015 roku, sygn. I C 1435/15).

Podsumowanie

Przedsiębiorca planujący prowadzenie sprzedaży alkoholu w ramach sklepu spożywczego, kawiarni, restauracji czy baru w lokalu znajdującym się w budynku, w ramach którego działa wspólnota mieszkaniowa, powinien mieć świadomość, że konieczne jest uprzednie uzyskanie zezwolenia na sprzedaż alkoholu, którego częścią jest zgoda wspólnoty mieszkaniowej.

Choć z naszej praktyki wynika, że zgody przeważnie są wydawane przez wspólnoty mieszkaniowe, nawet w tej sytuacji niezwykle istotne jest, aby uchwała została prawidłowo sformułowana tak, aby nie została zaskarżona jako uchwała wadliwa. W sytuacji natomiast, gdy wspólnota mieszkaniowa sprzeciwia się prowadzeniu sprzedaży alkoholu lub „cofa” swoją zgodę na sprzedaż, właściciel/najemca lokalu może zwrócić się do prawnika od wspólnot mieszkaniowych, aby wystąpił do sądu o zaskarżenie uchwały i wniesienie o wyeliminowanie uchwały z obrotu prawnego.