Wstrzymanie wykonania uchwały wspólnoty mieszkaniowej jako zabezpieczenie powództwa

Czy pozew automatycznie wstrzymuje wykonanie uchwały wspólnoty mieszkaniowej?

Nie. Zgodnie z art. 25 ust. 2 ustawy o własności lokali zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. Samo wniesienie pozwu, nawet zawierającego rozbudowane zarzuty wobec uchwały, nie blokuje zatem działań zarządu wspólnoty podejmowanych na podstawie uchwały, będącej przedmiotem postępowania sądowego.

Do czasu wydania przez sąd postanowienia o zabezpieczeniu uchwała pozostaje zatem skuteczna i może wywoływać przewidziane w niej konsekwencje prawne oraz faktyczne wobec wspólnoty a także  właściciela lokalu, który złożył pozew.

Jak trafnie wskazano w komentarzu do ustawy o własności lokali: „Zaskarżona uchwała wywołuje więc zasadniczo skutki prawne w niej przewidziane i jest traktowana jak uchwała niewadliwa – do czasu aż sąd prawomocnym orzeczeniem sądowym nie uchyli uchwały.” (B. Lackoroński (red.), Ustawa o własności lokali. Komentarz, wyd. 13, 2024). Analogicznie w orzecznictwie Sąd Najwyższy wielokrotnie wskazywał, że zaskarżona uchwała nadal obowiązuje i podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie na czas postępowania. Sam pozew nie wywołuje więc skutku zawieszającego (wyrok Sądu Najwyższego z 16 listopada 2016 r., sygn. akt I CSK 791/15).

Właściciel lokalu powinien więc odróżnić dwa żądania:

1. żądanie uchylenia uchwały, które będzie przedmiotem końcowego rozstrzygnięcia sądu,
2. żądanie wstrzymania wykonania uchwały, które ma zapewnić właścicielowi tymczasową ochronę na czas trwania procesu sądowego.

Szerzej o podstawach uchylenia uchwały, terminie na wniesienie pozwu oraz legitymacji właściciela piszemy w artykule dotyczącym zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej.

Na czym polega wstrzymanie wykonania uchwały wspólnoty mieszkaniowej?

Wstrzymanie wykonania uchwały wspólnoty mieszkaniowej jest środkiem tymczasowym, stosowanym na czas trwania postępowania sądowego. Nie prowadzi zatem do uchylenia uchwały ani do jej ostatecznego wyeliminowania z obrotu prawnego.

Celem zabezpieczenia jest przede wszystkim:

• zachowanie istniejącego stanu prawnego i faktycznego (sprzed podjęcia uchwały),
• niedopuszczenie do powstania nieodwracalnych albo trudnych do odwrócenia skutków dla wspólnoty mieszkaniowej,
• zapewnienie, aby przyszły wyrok mógł rzeczywiście udzielić właścicielowi ochrony,
• uniknięcie sytuacji, w której proces formalnie zakończy się wygraną, ale jego wynik nie będzie już miał praktycznego znaczenia dla powoda (i wspólnoty mieszkaniowej).

Oczywiście wydanie przez sąd postanowienia o zabezpieczeniu nie przesądza, że powód (właściciel lokalu) wygra sprawę. Oznacza jedynie, że sąd na podstawie przedstawionego materiału uznał, iż roszczenie zostało dostatecznie uprawdopodobnione, a brak zabezpieczenia może uniemożliwić albo poważnie utrudnić osiągnięcie celu postępowania.

Jakie warunki trzeba spełnić, aby sąd wydał postanowienie o zabezpieczeniu?

Artykuł 25 ust. 2 ustawy o własności lokali przewiduje możliwość wstrzymania wykonania uchwały, natomiast przy ocenie wniosku zastosowanie znajdują również ogólne przepisy o zabezpieczeniu roszczeń z Kodeksu Postępowania Cywilnego. Właściciel lokalu powinien łącznie uprawdopodobnić:

1. roszczenie o uchylenie uchwały, czyli wykazać, że istnieją konkretne podstawy do uznania uchwały za sprzeczną z prawem, umową właścicieli, zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo interesem właściciela,
2. interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia, czyli wskazać, dlaczego pozostawienie uchwały do wykonania na czas procesu może uniemożliwić albo poważnie utrudnić osiągnięcie celu postępowania.

Jak wskazano w doktrynie: „Sąd może wstrzymać wykonalność uchwały, wydając zarządzenie tymczasowe na wniosek, w którym wnioskodawca musi uwiarygodnić swoje żądanie uchylenia uchwały oraz wykazać, że brak zabezpieczenia mógłby pozbawić go zaspokojenia” (A. Doliwa, Własność lokali. Komentarz, w: Prawo mieszkaniowe. Komentarz, wyd. 6, 2021).

Oznacza to, że właściciel lokalu składający wniosek o wstrzymanie wykonania uchwały powinien uprawdopodobnić roszczenie o uchylenie uchwały oraz uprawdopodobnić interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia. Nie chodzi więc o pełne udowodnienie zasadności powództwa już na tym etapie, lecz o przedstawienie takich okoliczności i dokumentów, które wstępnie uzasadniają twierdzenie, że uchwała może być wadliwa, a jej wykonanie przed zakończeniem procesu może istotnie naruszyć interes właściciela lokalu.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Należy podkreślić, że hipotetyczny interes ekonomiczny nie jest tożsamy z pojęciem interesu prawnego na gruncie dyspozycji art. 730 1 § 2 k.p.c. Jakkolwiek ocena interesu prawnego w udzieleniu zabezpieczenia możliwa jest więc jedynie w kontekście skonkretyzowanego, dochodzonego przez powodów roszczenia, a nie abstrakcyjnie, to także o wykazaniu interesu prawnego nie można zatem mówić tylko na gruncie ogólnikowych stwierdzeń zaprezentowanych przez powodów.” (postanowienie Sądu Apelacyjnego w Krakowie, I Wydział Cywilny, z 20 października 2016 r., sygn. akt I ACz 1745/16).

Jednocześnie, zgodnie z art. 730¹ § 3 k.p.c., sąd powinien wybrać taki sposób zabezpieczenia, który zapewni właścicielowi należytą ochronę, ale nie obciąży wspólnoty mieszkaniowej ponad potrzebę. Wstrzymanie wykonania uchwały powinno być więc nie tylko uzasadnione, lecz także proporcjonalne do zagrożenia, któremu ma zapobiec.

Uprawdopodobnienie roszczenia

Podstawą zaskarżenia może być w szczególności:

• sprzeczność uchwały z przepisami prawa,
• sprzeczność z umową właścicieli lokali,
• naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną,
• naruszenie indywidualnego interesu właściciela lokalu.

Nie wystarczy ogólnie stwierdzić, że uchwała jest niesprawiedliwa albo niekorzystna dla danego właściciela lokalu czy dla całej wspólnoty mieszkaniowej. Należy wskazać konkretne uchybienia, na przykład wadliwy tryb głosowania, brak wymaganej większości, głosowanie nad różnymi wersjami dokumentu, przekroczenie kompetencji wspólnoty, brak wyceny, nieuzasadnione zróżnicowanie właścicieli albo nadmierną ingerencję w sposób korzystania z lokalu.

Jednocześnie do wniosku należy załączyć odpowiedni materiał dowodowy, który uprawdopodobni podnoszone zarzuty, w szczególności treść uchwały, karty do głosowania, zawiadomienia, protokoły, korespondencję, dokumenty finansowe, opinie techniczne, wyceny albo inne dokumenty potwierdzające wadliwość uchwały lub ryzyko negatywnych skutków jej wykonania. Zakres dokumentów będzie oczywiście odmienny w zależności os stanu faktycznego sprawy.

Interes prawny w zabezpieczeniu

Drugą przesłanką jest wykazanie, co może wydarzyć się przed zakończeniem procesu, jeżeli uchwała będzie wykonywana.

W praktyce należy pokazać następujący ciąg zdarzeń: wykonanie uchwały doprowadzi do określonego działania wspólnoty mieszkaniowej albo osoby trzeciej -> działanie to pogorszy sytuację właściciela lokalu -> a pogorszenie tej sytuacji utrudni albo uniemożliwi osiągnięcie celu procesu o uchylenie uchwały.

Innymi słowy, właściciel powinien uprawdopodobnić, że brak wstrzymania wykonania uchwały może doprowadzić do skutków, których późniejsze odwrócenie będzie trudne, kosztowne albo w praktyce niemożliwe.

W zależności od sprawy może chodzić na przykład o:

• zawarcie umowy sprzedaży części wspólnej,
• przeniesienie własności na inwestora,
• zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej,
• rozpoczęcie prac adaptacyjnych,
• utratę możliwości prowadzenia działalności gospodarczej,
• wypowiedzenie wieloletniej umowy najmu,
• powstawanie kolejnych, nieuzasadnionych należności,
• utratę płynności albo rentowności lokalu użytkowego.

Im bardziej konkretne i bezpośrednie jest zagrożenie, tym większe znaczenie praktyczne może mieć wniosek o zabezpieczenie.

Proporcjonalność zabezpieczenia

Wstrzymanie wykonania uchwały powinno chronić właściciela, ale nie może obciążać wspólnoty w zakresie większym niż konieczny.

Należy zatem wyjaśnić nie tylko, dlaczego zabezpieczenie jest potrzebne, lecz także dlaczego proponowany sposób ochrony jest proporcjonalny. W wielu sprawach wstrzymanie uchwały jedynie zachowuje stan istniejący przed jej podjęciem i nie nakłada na wspólnotę żadnych nowych obowiązków.

Jeżeli uchwała obejmuje kilka odrębnych zagadnień, należy również rozważyć, czy konieczne jest wstrzymanie jej w całości, czy tylko w dającej się wyodrębnić części.

Przykłady sytuacji, w których sąd może wstrzymać wykonanie uchwały wspólnoty mieszkaniowej

• Wniosek o wstrzymanie wykonania uchwały wspólnoty mieszkaniowej może być szczególnie istotny wtedy, gdy wykonanie uchwały przed zakończeniem procesu mogłoby wywołać trudne do odwrócenia skutki. Dotyczy to zwłaszcza uchwał w sprawie sprzedaży strychu, adaptacji poddasza albo przekazania części nieruchomości wspólnej inwestorowi, ponieważ ich wykonanie może prowadzić do przeniesienia praw na osobę trzecią, zmiany udziałów, ustanowienia nowych lokali lub rozpoczęcia robót budowlanych. Problematykę takich uchwał omawiamy szerzej w artykule o zaskarżeniu uchwały wspólnoty mieszkaniowej dotyczącej sprzedaży strychu,

• Zabezpieczenie może być uzasadnione również przy uchwałach dotyczących cofnięcia zgody na sprzedaż alkoholu w lokalu użytkowym, jeżeli ich wykonanie grozi utratą najemcy, przychodów z najmu albo możliwości prowadzenia działalności gospodarczej. Szerzej omawiamy to w artykule o zgodzie wspólnoty mieszkaniowej na sprzedaż alkoholu.

• Wstrzymanie wykonania uchwały może mieć znaczenie także przy nieuzasadnionym podwyższeniu opłat dla lokalu użytkowego, szczególnie gdy wspólnota nie wykazuje, jakie dodatkowe koszty rzeczywiście generuje dany lokal. Zasady różnicowania obciążeń omawiamy w artykule lokal użytkowy we wspólnocie mieszkaniowej, opłaty eksploatacyjne.

• Z perspektywy samej wspólnoty zabezpieczenie może być ryzykowne przy uchwałach dotyczących roszczeń przeciwko deweloperowi, w szczególności cesji roszczeń, pełnomocnictw dla zarządu i zgody na proces. Wadliwa uchwała może zostać zaskarżona, a jej wykonanie wstrzymane, co może opóźnić dochodzenie roszczeń opisanych w artykułach o wadach nieruchomości wspólnej.

• Zabezpieczenie może być również istotne przy uchwałach nakładających na wybranych właścicieli dodatkowe koszty utrzymania części wspólnych, zwłaszcza gdy wspólnota nie wykazuje, że sposób korzystania z ich lokali rzeczywiście generuje wyższe koszty. Sąd może w takiej sytuacji zabezpieczyć roszczenie i wstrzymać wykonanie uchwały zobowiązującej wybranych właścicieli do ponoszenia kosztów dodatkowego sprzątania.

Jak prawidłowo przygotować wniosek o wstrzymanie wykonania uchwały wspólnoty mieszkaniowej?

Prawidłowo przygotowany wniosek powinien być dostosowany do konkretnej uchwały. Nie wystarczy powtórzenie ogólnej treści przepisów o zabezpieczeniu.

W praktyce należy przede wszystkim:

1. dokładnie oznaczyć uchwałę, wskazując jej numer, datę i przedmiot,
2. jednoznacznie sformułować żądanie, co do zasady obejmujące wstrzymanie wykonania uchwały do czasu zakończenia sprawy,
3. uprawdopodobnić roszczenie, przedstawiając najważniejsze podstawy uchylenia uchwały,
4. opisać interes prawny, czyli konkretne skutki, które mogą wystąpić przed wydaniem wyroku,
5. wykazać pilność sprawy, przedstawiając informacje o planowanej transakcji, pracach, naliczeniach, zezwoleniu albo możliwości wypowiedzenia umowy,
6. dołączyć dokumenty, na przykład uchwałę, karty do głosowania, umowę najmu, korespondencję, wycenę, projekt umowy z inwestorem lub zestawienie opłat,
7. wyjaśnić proporcjonalność zabezpieczenia, wskazując, że wstrzymanie uchwały zachowa istniejący stan i nie obciąży wspólnoty ponad potrzebę.

Szczególnie istotne jest dołączenie dokumentów wykazujących skutki ekonomiczne uchwały. Jeżeli właściciel powołuje się na ryzyko wypowiedzenia umowy najmu, powinien przedstawić tę umowę i wskazać konkretne postanowienia. Jeżeli zagrożeniem jest sprzedaż części wspólnej, należy przedstawić informacje o inwestorze, pełnomocnictwach udzielonych zarządowi, planowanym terminie transakcji albo przygotowaniach do rozpoczęcia prac.

Co zmienia wydanie przez sąd postanowienia o zabezpieczeniu?

Po wstrzymaniu wykonania uchwały wspólnota mieszkaniowa nie może podejmować czynności objętych zakresem postanowienia sądu. Oznacza to, że do czasu rozstrzygnięcia sprawy wspólnota powinna powstrzymać się od działań zmierzających do wykonania zakwestionowanej uchwały.

Zakres ochrony należy jednak zawsze ustalać na podstawie dokładnej treści postanowienia sądu. Jeżeli sąd wstrzymał wykonanie uchwały w całości, wspólnota nie powinna podejmować żadnych czynności zmierzających do jej realizacji. Jeżeli natomiast zabezpieczenie dotyczy tylko określonej części uchwały albo konkretnego skutku jej wykonania, zakaz działania obejmuje wyłącznie ten zakres.

W praktyce istotne jest więc precyzyjne sformułowanie samego wniosku o zabezpieczenie. Właściciel powinien wskazać nie tylko, że domaga się wstrzymania wykonania uchwały, ale również jakie konkretne działania wspólnoty mają zostać czasowo zablokowane. Dzięki temu zmniejsza się ryzyko sporu co do tego, czy zarząd wspólnoty, zarządca albo administrator mogą podejmować określone czynności mimo udzielonego zabezpieczenia.

Zażalenie na postanowienie sądu o zabezpieczeniu

Na postanowienie sądu w przedmiocie zabezpieczenia przysługuje zażalenie. Oznacza to, że wspólnota mieszkaniowa może kwestionować zarówno samo wstrzymanie wykonania uchwały, jak i zakres udzielonego zabezpieczenia, na przykład wtedy, gdy uważa, że zakaz podejmowania określonych działań jest zbyt szeroki albo nieproporcjonalny do celu postępowania.

Analogicznie właściciel lokalu może zaskarżyć postanowienie, jeżeli sąd oddalił wniosek o zabezpieczenie albo udzielił zabezpieczenia w zakresie węższym niż żądany. W praktyce oznacza to, że spór o zabezpieczenie może toczyć się równolegle do sprawy głównej o uchylenie uchwały, a ostateczny zakres czasowej ochrony zależy od treści prawomocnego postanowienia sądu.

Podsumowanie

Samo wniesienie pozwu o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej nie zapewnia właścicielowi pełnej ochrony. Jeżeli uchwała może zostać wykonana przed zakończeniem procesu, konieczne jest rozważenie wniosku o jej czasowe wstrzymanie.

Największe znaczenie ma wykazanie dwóch elementów: prawdopodobieństwa uchylenia uchwały oraz konkretnego interesu prawnego w zachowaniu dotychczasowego stanu.

Nie chodzi przy tym o pełne udowodnienie sprawy już na etapie zabezpieczenia, lecz o uprawdopodobnienie, że uchwała może być wadliwa i że jej wykonanie stworzy realne ryzyko dla właściciela. Wniosek powinien więc wskazywać nie tylko zarzuty wobec uchwały, ale także konkretne skutki, które mogą wystąpić przed wydaniem wyroku. Im bardziej precyzyjnie zostanie opisany ten związek, tym większa szansa na skuteczne wstrzymanie wykonania uchwały wspólnoty mieszkaniowej.