Odpowiedzialność dewelopera za wady części wspólnych nieruchomości

Jakie są najczęstsze wady części wspólnych nieruchomości?

Do najczęściej występujących wad części wspólnych budynków wielorodzinnych należą w szczególności:

• zalewanie oraz zawilgocenie garaży podziemnych, prowadzące do rozwoju grzybów i degradacji konstrukcji,
• zacieki i nieszczelności w rejonie tarasów oraz stropodachów,
• pęknięcia elewacji, odspojenia oraz ubytki tynków,
• wady instalacji wentylacyjnych, grzewczych, wodociągowych i kanalizacyjnych (w tym pionów instalacyjnych),
• nieszczelności w obrębie dylatacji konstrukcyjnych,
• przedostawanie się wód gruntowych do szybów windowych i pomieszczeń technicznych,
• uszkodzenia okładzin ceramicznych na klatkach schodowych,
• nieszczelności przejść instalacyjnych przez stropy i ściany (brak lub wadliwe uszczelnienia przepustów),
• przecieki w obrębie patio oraz dziedzińców wewnętrznych,
• problemy związane z izolacyjnością akustyczną budynku.

Czy wspólnota mieszkaniowa może złożyć pozew przeciwko deweloperowi?

Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną, o której mowa w art. 33¹ Kodeksu cywilnego, powstającą z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu w budynku. W konsekwencji posiada ona zdolność prawną, co oznacza, że może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania oraz występować jako strona w postępowaniach sądowych.

W praktyce pojawia się jednak zagadnienie, czy wspólnota mieszkaniowa jest legitymowana do dochodzenia roszczeń przeciwko deweloperowi z tytułu wad części wspólnych nieruchomości, w szczególności w ramach odpowiedzialności z rękojmi.

Co do zasady roszczenia z tytułu rękojmi przysługują nabywcom lokali jako kupującym w rozumieniu art. 556 Kodeksu cywilnego. Jednocześnie należy uwzględnić, że właściciele lokali są współwłaścicielami nieruchomości wspólnej, a zgodnie z art. 209 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może samodzielnie wykonywać czynności zmierzające do zachowania wspólnego prawa, w tym dochodzić roszczeń służących ochronie tego prawa.

W orzecznictwie sądowym dopuszcza się również możliwość dochodzenia roszczeń dotyczących nieruchomości wspólnej przez wspólnotę mieszkaniową, jeżeli pozostają one w związku z zarządem nieruchomością wspólną w rozumieniu ustawy o własności lokali, w szczególności art. 22 tej ustawy, a wspólnota została umocowana do działania w tym zakresie w drodze uchwały właścicieli lokali.

W konsekwencji, przy spełnieniu określonych warunków organizacyjnych i w zakresie uchwał, wspólnota mieszkaniowa może skutecznie wytoczyć powództwo przeciwko deweloperowi w zakresie wad części wspólnych nieruchomości.

Praktyczny przykład:

Pan Adam Kowalski nabył lokal mieszkalny w budynku, w którym znajduje się 100 lokali. Wraz z nabyciem lokalu uzyskał udział w nieruchomości wspólnej, który wynika z aktu notarialnego i stanowi ułamek odpowiadający jego udziałowi w całej nieruchomości.

W przypadku wystąpienia wad części wspólnych budynku, takich jak zalewanie garażu podziemnego czy uszkodzenia okładzin w częściach komunikacyjnych, roszczenia mogą być dochodzone w różny sposób, w zależności od ich charakteru oraz przyjętej konstrukcji prawnej (indywidualnie przez właścicieli lokali albo przez wspólnotę mieszkaniową działającą w ramach zarządu nieruchomością wspólną).

Stanowisko to zostało potwierdzone w wielu wyrokach sądów powszechnych. Na przykład Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 19 sierpnia 2016 r. (sygn. akt I ACa 196/16) orzekł, że „wspólnota ma legitymację do dochodzenia roszczeń przeniesionych na nią w drodze przelewu. Przelew roszczeń każdego ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej stwarza legitymacja materialna. Każdemu z nich przysługuje bowiem „cząstkowe” uprawnienie do dochodzenia tych roszczeń, określone wielkością udziału w nieruchomości wspólnej, a źródłem tych roszczeń jest umowa sprzedaży lokalu. (…) Roszczenia te można przelać na dowolną osobę trzecią, w tym także na wspólnotę mieszkaniową.”

Praktyczny przykład:

Koszt usunięcia nieszczelności dachu budynku wynosi 100.000 zł i stanowi szkodę dotyczącą nieruchomości wspólnej.

Część właścicieli lokali, reprezentujących łącznie 70% udziałów w nieruchomości wspólnej, zawarła ze wspólnotą mieszkaniową umowy przelewu wierzytelności przysługujących im wobec dewelopera. W takim przypadku wspólnota mieszkaniowa uzyskuje legitymację do dochodzenia roszczeń w zakresie objętym dokonanymi cesjami.

Jeżeli umowy przelewu obejmują wierzytelności w części odpowiadającej udziałom poszczególnych właścicieli, wspólnota może dochodzić roszczenia w zakresie wynikającym z sumy skutecznie nabytych wierzytelności. W przedstawionym przykładzie będzie to co do zasady kwota odpowiadająca 70% wartości szkody, tj. 70.000 zł.

Zakres dochodzonego roszczenia nie wynika jednak automatycznie z samej struktury udziałów w nieruchomości, lecz z treści zawartych umów przelewu oraz ich skuteczności prawnej.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego dopuszcza się konstrukcję przeniesienia przez właścicieli lokali roszczeń związanych z wadami nieruchomości wspólnej na wspólnotę mieszkaniową, co w praktyce umożliwia koncentrację roszczeń w jednym podmiocie i ułatwia ich dochodzenie przeciwko deweloperowi. Nie oznacza to jednak automatycznego przejścia wszystkich roszczeń ani wyłączenia innych dopuszczalnych podstaw legitymacji procesowej.

Jakie uchwały powinna podjąć wspólnota przed pozwem przeciwko deweloperowi?

W praktyce, przed wytoczeniem powództwa przeciwko deweloperowi, niezbędne jest podjęcie przez właścicieli lokali odpowiednich uchwał porządkujących sposób dochodzenia roszczeń związanych z wadami nieruchomości wspólnej.

W szczególności uchwały powinny obejmować:

• wyrażenie zgody na podjęcie przez zarząd czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, polegających na zawieraniu umów przelewu wierzytelności przysługujących poszczególnym właścicielom lokali z tytułu wad nieruchomości wspólnej oraz ich dochodzeniu,
• upoważnienie dla zarządu wspólnoty do prowadzenia postępowań przedsądowych i sądowych przeciwko deweloperowi w zakresie roszczeń dotyczących nieruchomości wspólnej,
• udzielenie zarządowi upoważnienia do ustanawiania pełnomocników procesowych w sprawach przeciwko deweloperowi.

Wspólnota mieszkaniowa powinna być jednak szczególnie ostrożna w formułowaniu uchwał, tak aby uniknąć błędów w uchwałach, które mogą zostać zostać skutecznie zaskarżone w trybie z art. 25 ustawy o własności lokali, a w konsekwencji doprowadzić do ich uchylenia przez sąd.

Wspólnota mieszkaniowa – roszczenia przeciwko deweloperowi

Wspólnota mieszkaniowa może dochodzić roszczeń przeciwko deweloperowi w szczególności w dwóch reżimach odpowiedzialności: z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy (art. 560 i nast. Kodeksu cywilnego) oraz na zasadach ogólnych odpowiedzialności kontraktowej za nienależyte wykonanie zobowiązania (art. 471 Kodeksu cywilnego).

W orzecznictwie sądów powszechnych przyjmuje się, że roszczenia z tytułu rękojmi nie wyłączają możliwości dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych. Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 2 września 2014 r. (sygn. akt I ACa 186/13) wskazał, że uprawnienia z rękojmi nie pozbawiają kupującego prawa do dochodzenia pełnej rekompensaty szkody, w zależności od okoliczności sprawy.

Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie dotyczącym relacji między rękojmią a odpowiedzialnością kontraktową. Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 2 maja 2011 r. (I ACa 269/11) potwierdził, że skorzystanie z uprawnień z rękojmi nie wyłącza możliwości dochodzenia roszczeń odszkodowawczych na podstawie art. 471 k.c., w szczególności w zakresie szkody wynikającej z nienależytego wykonania umowy.

W konsekwencji, nabywca lokalu, a w określonych przypadkach również wspólnota mieszkaniowa działająca w ramach przysługującej jej legitymacji, może równolegle rozważać oba reżimy odpowiedzialności, w zależności od charakteru wady oraz sposobu jej usunięcia.

Roszczenia z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości przeciwko deweloperowi (art. 560 i nast. Kodeksu cywilnego)

Zgodnie z art. 560 Kodeksu cywilnego, jeżeli rzecz sprzedana (w tym nieruchomość) ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpić od umowy. W pierwszej kolejności, w praktyce dotyczącej wad części wspólnych budynków, często podejmowane jest jednak działanie zmierzające do doprowadzenia nieruchomości do stanu zgodnego z umową, co znajduje oparcie w przepisach o rękojmi, w szczególności w art. 561 k.c.

Kupujący może również żądać obniżenia ceny, przy czym wysokość tego roszczenia powinna odpowiadać różnicy pomiędzy wartością nieruchomości wolnej od wad a wartością nieruchomości dotkniętej wadami. W praktyce sądowej sposób ten bywa niekiedy odnoszony do kosztów niezbędnych prac naprawczych, jednak nie stanowi to automatycznej i jedynej metody wyliczenia wysokości obniżenia ceny.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego podkreśla się, że roszczenie o obniżenie ceny ma charakter autonomiczny względem roszczeń odszkodowawczych i nie odnosi się bezpośrednio do pojęcia szkody, lecz do relacji pomiędzy wartością rzeczy wolnej od wad a wartością rzeczy wadliwej (por. wyrok SN z 11 grudnia 2009 r., V CSK 190/08).

Roszczenia z tytułu odszkodowania za wady fizyczne rzeczy sprzedanej (nieruchomości) przeciwko deweloperowi (art. 471 Kodeksu Cywilnego)

Wspólnota mieszkaniowa może dochodzić od dewelopera odszkodowania na zasadach ogólnych odpowiedzialności kontraktowej, wynikającej z art. 471 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że wykaże, iż nastąpiło to wskutek okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności.

Odpowiedzialność ta obejmuje co do zasady obowiązek wyrównania szkody w pełnym zakresie, przy czym sposób jej naprawienia określany jest z uwzględnieniem ogólnych zasad prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 363 § 1 k.c., naprawienie szkody może nastąpić bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej. Wybór sposobu naprawienia szkody co do zasady uwzględnia okoliczności sprawy, w tym charakter szkody oraz możliwość i celowość przywrócenia stanu poprzedniego.

W orzecznictwie i doktrynie podkreśla się, że w stosunkach zobowiązaniowych najczęściej przyjmuje się pieniężną formę naprawienia szkody jako podstawowy sposób kompensacji, zwłaszcza gdy przywrócenie stanu poprzedniego byłoby niecelowe lub nadmiernie utrudnione (por. A. Rzetecka-Gil, Kodeks cywilny. Komentarz. Zobowiązania – część ogólna, LEX/el. 2011).

Pozew wspólnoty mieszkaniowej przeciwko deweloperowi – konstrukcja żądania pozwu

Jeżeli wspólnota mieszkaniowa decyduje się na dochodzenie roszczenia o usunięcie wad nieruchomości wspólnej, żądanie pozwu powinno zostać sformułowane w sposób możliwie precyzyjny, obejmujący zarówno zakres stwierdzonych wad, jak i sposób ich usunięcia.

W praktyce rekomendowane jest poprzedzenie wytoczenia powództwa uzyskaniem niezależnej opinii technicznej, określającej rodzaj wad oraz technologicznie uzasadniony sposób ich naprawy.

Przykładowe żądanie pozwu:

„wnosimy o nakazanie pozwanej spółce XYZ sp. z o.o. usunięcia wad nieruchomości wspólnej budynku Wspólnoty Mieszkaniowej „Nasz Dom” położonej przy ul. Wypoczynkowej 1 w Warszawie poprzez wykonanie następujących prac:

• usunięcie wad nawierzchni żywicznej z posypką na dwóch pochylniach prowadzących do garażu podziemnego oraz wykonanie nowej nawierzchni w tym zakresie zgodnie ze sztuką budowlaną,
• usunięcie wadliwej kostki betonowej (pękniętej i odbarwionej) na fragmencie chodnika o powierzchni ok. 8 m² przy bramie wjazdowej do garażu podziemnego oraz wykonanie nowej nawierzchni z kostki betonowej wolnej od wad,
• usunięcie nieprawidłowości w systemie odwodnienia dachu budynku polegających na braku zabezpieczenia wpustów dachowych przed przedostawaniem się zanieczyszczeń (w tym kruszywa dachowego) oraz wykonanie stosownych zabezpieczeń technicznych zapewniających prawidłowe funkcjonowanie systemu odwodnienia.„

W sytuacji, gdyby Sąd nie uwzględnił roszczenia o zobowiązanie pozwanego dewelopera do usunięcia wad nieruchomości wspólnej, zasadne jest zgłoszenie żądania ewentualnego obejmującego zasądzenie odpowiednich kwot pieniężnych odpowiadających kosztom usunięcia tych wad.

Przykładowe żądanie ewentualne:

wnosimy o zasądzenie od pozwanej spółki XYZ sp. z o.o. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej „Nasz Dom” następujących kwot:

• 30.000 zł tytułem kosztów usunięcia wad nawierzchni żywicznej na pochylniach prowadzących do garażu podziemnego oraz wykonania nowej nawierzchni zgodnie ze sztuką budowlaną,
• 25.000 zł tytułem kosztów usunięcia wad kostki betonowej na fragmencie chodnika przy bramie wjazdowej do garażu podziemnego oraz wykonania nowej nawierzchni,
• 27.000 zł tytułem kosztów usunięcia nieprawidłowości systemu odwodnienia dachu budynku polegających na braku odpowiednich zabezpieczeń wpustów dachowych przed przedostawaniem się zanieczyszczeń.

Pozew przeciwko deweloperowi – przedawnienie roszczeń

Zgodnie z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego, sprzedawca ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady nieruchomości, jeżeli wada zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu. W przypadku nieruchomości istotne znaczenie ma moment jej wydania pierwszemu nabywcy lokalu w ramach danej inwestycji.

Odrębnie należy oceniać roszczenia dochodzone na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego, tj. z tytułu nienależytego wykonania umowy. Roszczenia te podlegają ogólnym terminom przedawnienia przewidzianym w art. 118 k.c., wynoszącym co do zasady sześć lat.

W orzecznictwie podkreśla się, że roszczenia z rękojmi oraz roszczenia odszkodowawcze z art. 471 k.c. mają odrębny charakter i podlegają niezależnym reżimom prawnym, w tym również odmiennym zasadom przedawnienia.

Kiedy zaczyna biec termin przedawnienia dla roszczenia o usunięcie wad części wspólnych?

Nie ma jednolitej i w pełni rozstrzygniętej praktyki w tym zakresie. Przyjmuje się, że każdy właściciel może mieć odrębny moment rozpoczęcia biegu terminu, co może prowadzić do rozbieżnych dat wygaśnięcia roszczeń. W konsekwencji najbezpieczniejsze podejście zakłada indywidualne liczenie terminów dla każdego nabywcy.

Podsumowanie

Odpowiedzialność dewelopera za wady części wspólnych nieruchomości jest jednym z najczęstszych problemów występujących w praktyce funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych. Wady te nierzadko ujawniają się już w pierwszym okresie użytkowania budynku po jego oddaniu do eksploatacji.

Właścicielom lokali przysługują co do zasady roszczenia wobec dewelopera zarówno w ramach rękojmi za wady fizyczne nieruchomości (art. 560 i nast. k.c.), jak i na podstawie odpowiedzialności kontraktowej za nienależyte wykonanie umowy (art. 471 k.c.), w zależności od okoliczności sprawy oraz charakteru zgłaszanych wad.