Wady budynku (nieruchomości wspólnej) – dochodzenie roszczeń od dewelopera przez wspólnotę mieszkaniową

Jakie są najczęstsze wady części wspólnych nieruchomości?

Do najczęściej występujących wad części wspólnych budynków wielorodzinnych należą w szczególności:

• zalewanie oraz zawilgocenie garaży podziemnych, prowadzące do rozwoju grzybów i degradacji konstrukcji,
• zacieki i nieszczelności w rejonie tarasów oraz stropodachów,
• pęknięcia elewacji, odspojenia oraz ubytki tynków,
• wady instalacji wentylacyjnych, grzewczych, wodociągowych i kanalizacyjnych (w tym pionów instalacyjnych),
• nieszczelności w obrębie dylatacji konstrukcyjnych,
• przedostawanie się wód gruntowych do szybów windowych i pomieszczeń technicznych,
• uszkodzenia okładzin ceramicznych na klatkach schodowych,
• nieszczelności przejść instalacyjnych przez stropy i ściany (brak lub wadliwe uszczelnienia przepustów),
• przecieki w obrębie patio oraz dziedzińców wewnętrznych,
• problemy związane z izolacyjnością akustyczną budynku.

Czy wspólnota mieszkaniowa może złożyć pozew przeciwko deweloperowi?

Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną, o której mowa w art. 33¹ Kodeksu cywilnego, powstającą z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu w budynku. W konsekwencji posiada ona zdolność prawną, co oznacza, że może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania oraz występować jako strona w postępowaniach sądowych.

W praktyce pojawia się jednak zagadnienie, czy wspólnota mieszkaniowa jest legitymowana do dochodzenia roszczeń przeciwko deweloperowi z tytułu wad części wspólnych nieruchomości, w szczególności w ramach odpowiedzialności z rękojmi.

Co do zasady roszczenia z tytułu rękojmi przysługują nabywcom lokali jako kupującym w rozumieniu art. 556 Kodeksu cywilnego. Jednocześnie należy uwzględnić, że właściciele lokali są współwłaścicielami nieruchomości wspólnej, a zgodnie z art. 209 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może samodzielnie wykonywać czynności zmierzające do zachowania wspólnego prawa, w tym dochodzić roszczeń służących ochronie tego prawa.

Jeżeli problem dotyczy natomiast wyłącznie konkretnego lokalu, a nie nieruchomości wspólnej, właściciel powinien w pierwszej kolejności przeanalizować procedurę odbioru lokalu od dewelopera i zgłaszania wad lokalu.

W orzecznictwie sądowym dopuszcza się również możliwość dochodzenia roszczeń dotyczących nieruchomości wspólnej przez wspólnotę mieszkaniową, jeżeli pozostają one w związku z zarządem nieruchomością wspólną w rozumieniu ustawy o własności lokali, w szczególności art. 22 tej ustawy, a wspólnota została umocowana do działania w tym zakresie w drodze uchwały właścicieli lokali.

W konsekwencji, przy spełnieniu określonych warunków organizacyjnych i w zakresie uchwał, wspólnota mieszkaniowa może skutecznie wytoczyć powództwo przeciwko deweloperowi w zakresie wad części wspólnych nieruchomości.

Praktyczny przykład:

Pan Adam Kowalski nabył lokal mieszkalny w budynku, w którym znajduje się 100 lokali. Wraz z nabyciem lokalu uzyskał udział w nieruchomości wspólnej, który wynika z aktu notarialnego i stanowi ułamek odpowiadający jego udziałowi w całej nieruchomości.

W przypadku wystąpienia wad części wspólnych budynku, takich jak zalewanie garażu podziemnego czy uszkodzenia okładzin w częściach komunikacyjnych, roszczenia mogą być dochodzone w różny sposób, w zależności od ich charakteru oraz przyjętej konstrukcji prawnej (indywidualnie przez właścicieli lokali albo przez wspólnotę mieszkaniową działającą w ramach zarządu nieruchomością wspólną).

Stanowisko to zostało potwierdzone w wielu wyrokach sądów powszechnych. Na przykład Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 19 sierpnia 2016 r. (sygn. akt I ACa 196/16) orzekł, że „wspólnota ma legitymację do dochodzenia roszczeń przeniesionych na nią w drodze przelewu. Przelew roszczeń każdego ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej stwarza legitymacja materialna. Każdemu z nich przysługuje bowiem „cząstkowe” uprawnienie do dochodzenia tych roszczeń, określone wielkością udziału w nieruchomości wspólnej, a źródłem tych roszczeń jest umowa sprzedaży lokalu. (…) Roszczenia te można przelać na dowolną osobę trzecią, w tym także na wspólnotę mieszkaniową.”

Praktyczny przykład:

Koszt usunięcia nieszczelności dachu budynku wynosi 100.000 zł i stanowi szkodę dotyczącą nieruchomości wspólnej.

Część właścicieli lokali, reprezentujących łącznie 70% udziałów w nieruchomości wspólnej, zawarła ze wspólnotą mieszkaniową umowy przelewu wierzytelności przysługujących im wobec dewelopera. W takim przypadku wspólnota mieszkaniowa uzyskuje legitymację do dochodzenia roszczeń w zakresie objętym dokonanymi cesjami.

Jeżeli umowy przelewu obejmują wierzytelności w części odpowiadającej udziałom poszczególnych właścicieli, wspólnota może dochodzić roszczenia w zakresie wynikającym z sumy skutecznie nabytych wierzytelności. W przedstawionym przykładzie będzie to co do zasady kwota odpowiadająca 70% wartości szkody, tj. 70.000 zł.

Zakres dochodzonego roszczenia nie wynika jednak automatycznie z samej struktury udziałów w nieruchomości, lecz z treści zawartych umów przelewu oraz ich skuteczności prawnej.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego dopuszcza się konstrukcję przeniesienia przez właścicieli lokali roszczeń związanych z wadami nieruchomości wspólnej na wspólnotę mieszkaniową, co w praktyce umożliwia koncentrację roszczeń w jednym podmiocie i ułatwia ich dochodzenie przeciwko deweloperowi. Nie oznacza to jednak automatycznego przejścia wszystkich roszczeń ani wyłączenia innych dopuszczalnych podstaw legitymacji procesowej.

Jakie uchwały powinna podjąć wspólnota przed pozwem przeciwko deweloperowi?

W praktyce, przed wytoczeniem powództwa przeciwko deweloperowi, niezbędne jest podjęcie przez właścicieli lokali odpowiednich uchwał porządkujących sposób dochodzenia roszczeń związanych z wadami nieruchomości wspólnej.

W szczególności uchwały powinny obejmować:

• wyrażenie zgody na podjęcie przez zarząd czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, polegających na zawieraniu umów przelewu wierzytelności przysługujących poszczególnym właścicielom lokali z tytułu wad nieruchomości wspólnej oraz ich dochodzeniu,
• upoważnienie dla zarządu wspólnoty do prowadzenia postępowań przedsądowych i sądowych przeciwko deweloperowi w zakresie roszczeń dotyczących nieruchomości wspólnej,
• udzielenie zarządowi upoważnienia do ustanawiania pełnomocników procesowych w sprawach przeciwko deweloperowi.

Wspólnota mieszkaniowa powinna być jednak szczególnie ostrożna w formułowaniu uchwał, tak aby uniknąć błędów w uchwałach, które mogą zostać zostać skutecznie zaskarżone w trybie z art. 25 ustawy o własności lokali, a w konsekwencji doprowadzić do ich uchylenia przez sąd. Co więcej, wadliwie przygotowana uchwała może nie tylko zostać uchylona, ale w określonych przypadkach właściciel lokalu może również złożyć wniosek o wstrzymanie wykonania uchwały wspólnoty mieszkaniowej na czas trwania postępowania, co może opóźnić dochodzenie roszczeń przeciwko deweloperowi.

Wspólnota mieszkaniowa – roszczenia przeciwko deweloperowi

Wspólnota mieszkaniowa może dochodzić roszczeń przeciwko deweloperowi w szczególności w dwóch reżimach odpowiedzialności: z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy (art. 560 i nast. Kodeksu cywilnego) oraz na zasadach ogólnych odpowiedzialności kontraktowej za nienależyte wykonanie zobowiązania (art. 471 Kodeksu cywilnego).

W orzecznictwie sądów powszechnych przyjmuje się, że roszczenia z tytułu rękojmi nie wyłączają możliwości dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych. Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 2 września 2014 r. (sygn. akt I ACa 186/13) wskazał, że uprawnienia z rękojmi nie pozbawiają kupującego prawa do dochodzenia pełnej rekompensaty szkody, w zależności od okoliczności sprawy.

Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie dotyczącym relacji między rękojmią a odpowiedzialnością kontraktową. Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 2 maja 2011 r. (I ACa 269/11) potwierdził, że skorzystanie z uprawnień z rękojmi nie wyłącza możliwości dochodzenia roszczeń odszkodowawczych na podstawie art. 471 k.c., w szczególności w zakresie szkody wynikającej z nienależytego wykonania umowy.

W konsekwencji, nabywca lokalu, a w określonych przypadkach również wspólnota mieszkaniowa działająca w ramach przysługującej jej legitymacji, może równolegle rozważać oba reżimy odpowiedzialności, w zależności od charakteru wady oraz sposobu jej usunięcia.

Roszczenia z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości przeciwko deweloperowi (art. 560 i nast. Kodeksu cywilnego)

Zgodnie z art. 560 Kodeksu cywilnego, jeżeli rzecz sprzedana (w tym nieruchomość) ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpić od umowy. W pierwszej kolejności, w praktyce dotyczącej wad części wspólnych budynków, często podejmowane jest jednak działanie zmierzające do doprowadzenia nieruchomości do stanu zgodnego z umową, co znajduje oparcie w przepisach o rękojmi, w szczególności w art. 561 k.c.

Kupujący może również żądać obniżenia ceny, przy czym wysokość tego roszczenia powinna odpowiadać różnicy pomiędzy wartością nieruchomości wolnej od wad a wartością nieruchomości dotkniętej wadami. W praktyce sądowej sposób ten bywa niekiedy odnoszony do kosztów niezbędnych prac naprawczych, jednak nie stanowi to automatycznej i jedynej metody wyliczenia wysokości obniżenia ceny.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego podkreśla się, że roszczenie o obniżenie ceny ma charakter autonomiczny względem roszczeń odszkodowawczych i nie odnosi się bezpośrednio do pojęcia szkody, lecz do relacji pomiędzy wartością rzeczy wolnej od wad a wartością rzeczy wadliwej (por. wyrok SN z 11 grudnia 2009 r., V CSK 190/08).

Roszczenia z tytułu odszkodowania za wady fizyczne rzeczy sprzedanej (nieruchomości) przeciwko deweloperowi (art. 471 Kodeksu Cywilnego)

Wspólnota mieszkaniowa może dochodzić od dewelopera odszkodowania na zasadach ogólnych odpowiedzialności kontraktowej, wynikającej z art. 471 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że wykaże, iż nastąpiło to wskutek okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności.

Odpowiedzialność ta obejmuje co do zasady obowiązek wyrównania szkody w pełnym zakresie, przy czym sposób jej naprawienia określany jest z uwzględnieniem ogólnych zasad prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 363 § 1 k.c., naprawienie szkody może nastąpić bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej. Wybór sposobu naprawienia szkody co do zasady uwzględnia okoliczności sprawy, w tym charakter szkody oraz możliwość i celowość przywrócenia stanu poprzedniego.

W orzecznictwie i doktrynie podkreśla się, że w stosunkach zobowiązaniowych najczęściej przyjmuje się pieniężną formę naprawienia szkody jako podstawowy sposób kompensacji, zwłaszcza gdy przywrócenie stanu poprzedniego byłoby niecelowe lub nadmiernie utrudnione (por. A. Rzetecka-Gil, Kodeks cywilny. Komentarz. Zobowiązania – część ogólna, LEX/el. 2011).

Pozew wspólnoty mieszkaniowej przeciwko deweloperowi – konstrukcja żądania pozwu

Jeżeli wspólnota mieszkaniowa decyduje się na dochodzenie roszczenia o usunięcie wad nieruchomości wspólnej, żądanie pozwu powinno zostać sformułowane w sposób możliwie precyzyjny, obejmujący zarówno zakres stwierdzonych wad, jak i sposób ich usunięcia.

W praktyce rekomendowane jest poprzedzenie wytoczenia powództwa uzyskaniem niezależnej opinii technicznej, określającej rodzaj wad oraz technologicznie uzasadniony sposób ich naprawy. Natomiast jeżeli istnieje ryzyko, że stan techniczny budynku zmieni się przed przeprowadzeniem dowodu w procesie, wspólnota powinna rozważyć również zabezpieczenie dowodu z opinii lub oględzin biegłego przed wszczęciem postępowania.

Przykładowe żądanie pozwu:

„wnosimy o nakazanie pozwanej spółce XYZ sp. z o.o. usunięcia wad nieruchomości wspólnej budynku Wspólnoty Mieszkaniowej „Nasz Dom” położonej przy ul. Wypoczynkowej 1 w Warszawie poprzez wykonanie następujących prac:

• usunięcie wad nawierzchni żywicznej z posypką na dwóch pochylniach prowadzących do garażu podziemnego oraz wykonanie nowej nawierzchni w tym zakresie zgodnie ze sztuką budowlaną,
• usunięcie wadliwej kostki betonowej (pękniętej i odbarwionej) na fragmencie chodnika o powierzchni ok. 8 m² przy bramie wjazdowej do garażu podziemnego oraz wykonanie nowej nawierzchni z kostki betonowej wolnej od wad,
• usunięcie nieprawidłowości w systemie odwodnienia dachu budynku polegających na braku zabezpieczenia wpustów dachowych przed przedostawaniem się zanieczyszczeń (w tym kruszywa dachowego) oraz wykonanie stosownych zabezpieczeń technicznych zapewniających prawidłowe funkcjonowanie systemu odwodnienia.„

W sytuacji, gdyby Sąd nie uwzględnił roszczenia o zobowiązanie pozwanego dewelopera do usunięcia wad nieruchomości wspólnej, zasadne jest zgłoszenie żądania ewentualnego obejmującego zasądzenie odpowiednich kwot pieniężnych odpowiadających kosztom usunięcia tych wad.

Przykładowe żądanie ewentualne:

wnosimy o zasądzenie od pozwanej spółki XYZ sp. z o.o. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej „Nasz Dom” następujących kwot:

• 30.000 zł tytułem kosztów usunięcia wad nawierzchni żywicznej na pochylniach prowadzących do garażu podziemnego oraz wykonania nowej nawierzchni zgodnie ze sztuką budowlaną,
• 25.000 zł tytułem kosztów usunięcia wad kostki betonowej na fragmencie chodnika przy bramie wjazdowej do garażu podziemnego oraz wykonania nowej nawierzchni,
• 27.000 zł tytułem kosztów usunięcia nieprawidłowości systemu odwodnienia dachu budynku polegających na braku odpowiednich zabezpieczeń wpustów dachowych przed przedostawaniem się zanieczyszczeń.

Pozew przeciwko deweloperowi – przedawnienie roszczeń

Zgodnie z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego, sprzedawca ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady nieruchomości, jeżeli wada zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu. W przypadku nieruchomości istotne znaczenie ma moment jej wydania pierwszemu nabywcy lokalu w ramach danej inwestycji.

Odrębnie należy oceniać roszczenia dochodzone na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego, tj. z tytułu nienależytego wykonania umowy. Roszczenia te podlegają ogólnym terminom przedawnienia przewidzianym w art. 118 k.c., wynoszącym co do zasady sześć lat.

W orzecznictwie podkreśla się, że roszczenia z rękojmi oraz roszczenia odszkodowawcze z art. 471 k.c. mają odrębny charakter i podlegają niezależnym reżimom prawnym, w tym również odmiennym zasadom przedawnienia.

Kiedy zaczyna biec termin przedawnienia dla roszczenia o usunięcie wad części wspólnych?

Nie ma jednolitej i w pełni rozstrzygniętej praktyki w tym zakresie. Przyjmuje się, że każdy właściciel może mieć odrębny moment rozpoczęcia biegu terminu, co może prowadzić do rozbieżnych dat wygaśnięcia roszczeń. W konsekwencji najbezpieczniejsze podejście zakłada indywidualne liczenie terminów dla każdego nabywcy.

Podsumowanie

Odpowiedzialność dewelopera za wady części wspólnych nieruchomości jest jednym z najczęstszych problemów występujących w praktyce funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych. Wady te nierzadko ujawniają się już w pierwszym okresie użytkowania budynku po jego oddaniu do eksploatacji.

Właścicielom lokali przysługują co do zasady roszczenia wobec dewelopera zarówno w ramach rękojmi za wady fizyczne nieruchomości (art. 560 i nast. k.c.), jak i na podstawie odpowiedzialności kontraktowej za nienależyte wykonanie umowy (art. 471 k.c.), w zależności od okoliczności sprawy oraz charakteru zgłaszanych wad.