Sprzedaż strychu przez wspólnotę mieszkaniową – kiedy uchwała może zostać zaskarżona?

Sprzedaż strychu jako czynność przekraczająca zwykły zarząd

Strych, poddasze, piwnica, korytarz, dach, elewacja, klatka schodowa lub inne elementy budynku stanowią część wspólną nieruchomości. Oznacza to, że nie należą one do jednego właściciela lokalu, lecz służą wszystkim właścicielom w ramach nieruchomości wspólnej.

Podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową decyzji o sprzedaży takiej części budynku albo o jej przeznaczeniu na nowe lokale mieszkalne nie mieści się w zwykłym zarządzie nieruchomością. Jest to czynność o istotnym znaczeniu majątkowym, organizacyjnym i prawnym dla całej wspólnoty.

W praktyce zatem wspólnota mieszkaniowa zobowiązana jest do podjęcia stosownej uchwały, która może obejmować między innymi:

• zmianę przeznaczenia części wspólnej nieruchomości,
• zgodę na sprzedaż strychu albo jego części,
• zgodę na adaptację poddasza na lokal lub lokale mieszkalne,
• zgodę na ustanowienie odrębnej własności nowych lokali,
• zgodę na zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej,
• udzielenie pełnomocnictwa zarządowi wspólnoty do zawarcia umów z inwestorem.

Każdy z tych elementów będzie miał istotny wpływ na sytuację prawną i faktyczną właścicieli lokali wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej. Dlatego też uchwała powinna w sposób precyzyjny określać, na co właściciele nieruchomości faktycznie wyrażają zgodę.

Czy sprzedaż strychu przez wspólnotę mieszkaniową wymaga zgody wszystkich właścicieli lokali?

Jednym z najważniejszych problemów przy sprzedaży strychu przez wspólnotę mieszkaniową jest to, czy wystarczy zwykła uchwała większości właścicieli, czy konieczna jest zgoda wszystkich właścicieli lokali. Jeżeli sprzedaż strychu prowadzi do wyłączenia części nieruchomości wspólnej, ustanowienia nowego lokalu i zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej, sprawa nie sprowadza się wyłącznie do zwykłej decyzji zarządczej. W takim przypadku może dojść do zmiany praw właścicieli lokali.

Szczególne znaczenie ma tutaj rozróżnienie między:

• technicznym sprostowaniem udziałów, wynikającym na przykład z wcześniejszej omyłki,
• rzeczywistą zmianą udziałów w nieruchomości wspólnej, będącą skutkiem sprzedaży lub wyodrębnienia części wspólnej.

W tym drugim przypadku zwykła uchwała większości właścicieli może okazać się niewystarczająca. Jeżeli uchwała prowadzi do trwałej zmiany praw właścicieli, w tym zmiany udziałów, może być konieczne uzyskanie zgody wszystkich właścicieli lokali oraz zachowanie odpowiedniej formy czynności prawnej.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Decyzja wspólnoty mieszkaniowej dotycząca zgody na podział nieruchomości wspólnej, zniesienie współwłasności części wspólnej nieruchomości – strychu, wyłączenie z części wspólnych budynku wyodrębnionej powierzchni z przeznaczeniem na lokal mieszkalny, zbycie jej na rzecz osób trzecich i wyrażenie zgody na zmianę wysokości udziałów związanych z własnością poszczególnych lokali – musi być podjęta uchwałą wszystkich właścicieli lokali z zachowaniem formy aktu notarialnego” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku, I Wydział Cywilny, z dnia 19 grudnia 2014 r., sygn. akt I ACa 578/14,)

„Sąd podzielił stanowisko powoda uznając, że wskutek podjęcia zaskarżonej uchwały doszłoby do zbycia części nieruchomości wspólnej. Taka zaś czynność bez zgody wszystkich współwłaścicieli jest dotknięte nieważnością” (wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku, I Wydział Cywilny z dnia 7 lipca 2016 r., sygn. akt I C 881/14)

Brak wyceny strychu jako ryzyko dla wspólnoty mieszkaniowej

Przed podjęciem uchwały o sprzedaży strychu wspólnota powinna przede wszystkim rzetelnie ustalić wartość sprzedawanej części nieruchomości. W praktyce oznacza to potrzebę sporządzenia profesjonalnej wyceny, najlepiej przez rzeczoznawcę majątkowego, albowiem zarząd wspólnoty nie dysponuje co do zasady niezbędną wiedzą pozwalającą na sporządzenie rzetelnej wyceny części wspólnej.

Jednocześnie brak sporządzenia operatu szacunkowego może doprowadzić do sytuacji, w której wspólnota sprzedaje wartościową część nieruchomości po cenie niższej niż rynkowa. W konsekwencji dotknie to interesów finansowych każdego za właścicieli lokali znajdujących się w nieruchomości. Kwestia ta pozostaje szczególnie istotne w budynkach położonych w atrakcyjnych lokalizacjach, w których adaptacja poddasza może mieć znaczną wartość inwestycyjną.

Wycena powinna uwzględniać nie tylko aktualny stan strychu, ale również, jak się wydaje, potencjał adaptacyjny tej przestrzeni. Istotne mogą być między innymi czynniki takie jak:

• powierzchnia strychu,
• możliwość przekształcenia go w lokal mieszkalny,
• stan techniczny budynku,
• dostęp do instalacji,
• ograniczenia wynikające z prawa budowlanego,
• ograniczenia konserwatorskie,
• wpływ planowanych prac na konstrukcję budynku.

Jeżeli zatem wspólnota podejmuje uchwałę o sprzedaży strychu bez pozyskania rzetelnej wyceny jej  wartości, właściciel lokalu może argumentować, że uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. W konsekwencji, może zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej.

Brak pomiaru i analizy technicznej strychu

Ponadto niejednokrotnie zdarza się, że cena sprzedaży strychu jest ustalana w oderwaniu od jego rzeczywistej powierzchni i stanu technicznego. Jeżeli wspólnota nie wie dokładnie, jaka jest powierzchnia strychu, trudno ocenić, czy cena sprzedaży odpowiada wartości rynkowej.

Równie istotna jest analiza techniczna. Adaptacja strychu na lokale mieszkalne może wiązać się z ingerencją w elementy konstrukcyjne budynku, w tym dach, stropy, ściany nośne, instalacje i klatkę schodową. W starszych budynkach ryzyko techniczne może być szczególnie istotne.

Przed podjęciem uchwały warto więc rozważyć:

• wykonanie pomiaru strychu,
• ocenę stanu technicznego poddasza,
• ocenę nośności stropów,
• analizę wpływu adaptacji na konstrukcję budynku,
• ustalenie, czy konieczne są zgody konserwatorskie,
• ustalenie, kto poniesie koszty ewentualnych ekspertyz i prac zabezpieczających.

Brak takich analiz może prowadzić do podjęcia uchwały bez pełnej wiedzy o konsekwencjach technicznych i finansowych inwestycji, a w konsekwencji do jej uchylenia.

Brak jasnych kryteriów wyboru inwestora

Uchwała dotycząca sprzedaży strychu przez wspólnotę mieszkaniową powinna określać przynajmniej podstawowe zasady wyboru inwestora. Podobnie jak przy wyborze wykonawcy remontu we wspólnocie mieszkaniowej, również przy sprzedaży strychu albo wyborze inwestora wspólnota powinna stosować przejrzyste kryteria oceny ofert. Nie powinno być tak, że właściciele wyrażają zgodę na sprzedaż części wspólnej, ale nie wiedzą, według jakich kryteriów zostanie wybrany nabywca. Brak jasnych kryteriów wyboru oferenta może prowadzić do zarzutu, że uchwała daje zarządowi wspólnoty zbyt szeroką swobodę i pozbawia właścicieli realnej kontroli nad transakcją.

Uchwała powinna zatem określać co najmniej:

• czy zostanie przeprowadzony konkurs ofert,
• jakie kryteria będą brane pod uwagę,
• czy liczy się wyłącznie cena, czy również doświadczenie inwestora,
• czy projekt umowy z inwestorem będzie przedstawiony właścicielom przed podpisaniem.

Jeżeli uchwała nie zawiera takich elementów, może zostać uznana za sprzeczną z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a w konsekwencji uchylona.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Ponadto w/w uchwała narusza – zdaniem tego Sądu – art. 22 ust. 3 pkt 5 ustawy o własności lokali, gdyż umożliwia zawarcie w imieniu Wspólnoty przez jej Zarząd umowy bez żadnej kontroli ze strony Wspólnoty. Odwołanie się do „uznania Zarządu” może spowodować przyjęcie niekorzystnych zapisów w umowie na rzecz Wspólnoty. Uchwała powinna precyzować przynajmniej podstawowe kryteria konkursu ofert co do wyboru inwestora (kosztorys, dotychczasowe doświadczenie oferenta), a w odniesieniu do ceny lokali, uchwała powinna szczegółowo określać zarówno cenę rynkową, jak i zasady rozliczania kosztów rozbudowy (przebudowy). Uchwała wyrażająca zgodę na określone czynności powinna mieć konkretną treść zarządczą, którą można odtworzyć i skontrolować. Taka uchwała, w której właściciele lokali blankietowo wyzbywają się określonego segmentu uprawnień na rzecz zarządu wspólnoty mieszkaniowej, bez rzeczowego wskazania istotnej treści rozporządzenia przekraczającego zwykły zarząd, a limine narusza zasady prawidłowego zarządzania i może doprowadzić do pokrzywdzenia członków wspólnoty na skutek jej wykonania przez zarząd” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie, I Wydział Cywilny, z dnia 21.08.2019 r., sygn. akt I ACa 495/18).

Projekt umowy z inwestorem powinien być znany właścicielom

Sprzedaż strychu albo jego adaptacja na lokale mieszkalne wymaga zawarcia umowy z inwestorem, która reguluje wiele kwestii istotnych dla wspólnoty mieszkaniowej. Dlatego też właściciele powinni znać przynajmniej podstawowe warunki planowanej umowy przed podjęciem uchwały albo przed jej wykonaniem. W przeciwnym razie mogą wyrazić zgodę na transakcję, której realnych skutków nie są w stanie ocenić.

Umowa z inwestorem powinna regulować w szczególności (choć jej zakres może oczywiście różnić się w zależności od rodzaju inwestycji, stanu prawnego nieruchomości i zakresu planowanych robót):

• zakres prac budowlanych,
• harmonogram inwestycji,
• zasady płatności,
• zabezpieczenie zapłaty ceny,
• kary umowne za opóźnienia,
• odpowiedzialność inwestora za szkody,
• zasady korzystania z części wspólnych w czasie prac,
• nadzór nad realizacją inwestycji,
• sposób odbioru prac,
• zasady rozwiązania umowy w razie niewykonania zobowiązań.

Brak projektu umowy albo brak podstawowych założeń umownych może uzasadniać zarzut, że uchwała jest zbyt ogólna i nie zabezpiecza należycie interesu wspólnoty.

Rozliczenie ceny w formie prac budowlanych

W praktyce zdarza się, że inwestor nie płaci całej ceny sprzedaży w pieniądzu, lecz zobowiązuje się do wykonania określonych prac remontowych lub budowlanych na rzecz wspólnoty. Taki model może być dopuszczalny, ale wymaga szczególnej ostrożności.

Jeżeli intencją wspólnoty mieszkaniowej jest właśnie takie ukształtowanie relacji z inwestorem, uchwała powinna wówczas w sposób precyzyjny określać:

• jakie prace mają zostać wykonane,
• jaka jest ich wartość,
• kto zweryfikuje kosztorys,
• kto będzie nadzorował wykonanie prac,
• jakie standardy techniczne mają zostać zachowane,
• kto odpowiada za wady wykonanych prac,
• jakie są sankcje za niewykonanie lub nienależyte wykonanie robót.

Jeżeli uchwała dopuszcza rozliczenie ceny w pracach, ale nie określa mechanizmu kontroli wartości i jakości tych prac, może prowadzić do ryzyka finansowego po stronie wspólnoty. Wspólnota może bowiem otrzymać świadczenie o wartości niższej niż rzeczywista wartość sprzedawanej części nieruchomości.

Przeznaczenie środków ze sprzedaży strychu

Uchwała powinna jasno wskazywać, na co zostaną przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży strychu na rzecz inwestora. Najczęściej wspólnoty przeznaczają takie środki na fundusz remontowy, remont elewacji, dachu, klatki schodowej lub inne prace modernizacyjne.

Samo ogólne wskazanie celu może jednak nie wystarczyć. Warto określić również:

• kto przygotuje kosztorys planowanych prac,
• czy właściciele będą zatwierdzać wydatkowanie środków,
• jak będą rozliczane faktury i koszty,
• co stanie się z ewentualną nadwyżką,
• czy środki mogą zostać przeznaczone na inne cele,
• jak właściciele będą informowani o wydatkach.

Brak zasad kontroli nad wydatkowaniem środków może prowadzić do zarzutu, że uchwała nie zapewnia transparentnego zarządzania majątkiem wspólnoty, co stanowi jedną z fundamentalnych zasad funkcjonowania zarządu wspólnoty mieszkaniowej.

Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej dotyczącej sprzedaży strychu

Jeżeli w sprawie występuje jedna lub kilka nieprawidłowości opisanych powyżej, istnieje znaczne prawdopodobieństwo, że uchwała może zostać skutecznie zakwestionowana przed sądem na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali. Dotyczy to w szczególności sytuacji, w których wspólnota podjęła uchwałę bez rzetelnej wyceny strychu, bez pomiaru jego powierzchni, bez analizy technicznej, bez jasnych kryteriów wyboru inwestora, bez przedstawienia właścicielom podstawowych warunków umowy albo bez określenia sposobu rozliczenia ceny i kontroli wydatkowania środków.

W takich przypadkach właściciel lokalu może argumentować, że uchwała została podjęta bez dostatecznej wiedzy o skutkach prawnych, finansowych i technicznych planowanej transakcji. Może to prowadzić do wniosku, że uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo interes właściciela lokalu. Ostateczna ocena zawsze należy oczywiście do sądu i zależy od konkretnych dokumentów oraz okoliczności sprawy, ale im bardziej uchwała ma charakter blankietowy, nieprecyzyjny lub pozbawiony mechanizmów kontroli, tym większe ryzyko jej uchylenia.

Termin na zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej wynosi 6 tygodni. Termin ten liczy się:

• od dnia podjęcia uchwały na zebraniu właścicieli lokali,
• albo od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Wstrzymanie wykonania uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Samo zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej nie oznacza automatycznie, że uchwała przestaje obowiązywać albo że zarząd może jej nie wykonać. Zgodnie z art. 25 ust. 2 ustawy o własności lokali zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

W praktyce kwestia ta ma bardzo duże znaczenie w sprawach dotyczących sprzedaży strychu, adaptacji poddasza albo zawarcia umowy z inwestorem. Jeżeli bowiem właściciel lokalu (członek wspólnoty mieszkaniowej) ograniczy się wyłącznie do wniesienia pozwu o uchylenie uchwały, może się okazać, że w toku procesu sądowego uchwała zostanie wykonana. W praktyce może dojść do podpisania umowy z inwestorem, sprzedaży części wspólnej, zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, rozpoczęcia prac budowlanych albo podjęcia dalszych czynności prowadzących do wyodrębnienia nowych lokali.

Dlatego w sprawach tego rodzaju przeważnie niezbędne jest złożenie wraz z pozwem wniosku o zabezpieczenie powództwa przez wstrzymanie wykonania uchwały wspólnoty mieszkaniowej. W takim wniosku należy wykazać nie tylko to, że uchwała może być wadliwa, ale również to, że jej wykonanie przed zakończeniem sprawy może poważnie utrudnić albo wręcz uniemożliwić osiągnięcie celu postępowania.

W przypadku uchwał dotyczących sprzedaży strychu interes prawny w zabezpieczeniu może polegać w szczególności na tym, że wykonanie uchwały może wywołać skutki trudne do odwrócenia. Jeżeli przed zakończeniem sprawy zostanie zawarta umowa z inwestorem, dojdzie do rozpoczęcia robót budowlanych, ingerencji w konstrukcję budynku albo dalszych czynności zmierzających do ustanowienia odrębnej własności lokali, późniejsze uchylenie uchwały może nie zapewnić właścicielowi lokalu (a pośrednio wspólnocie) realnej ochrony.

Z tego powodu w sprawach dotyczących sprzedaży części wspólnej nie należy zwlekać z analizą uchwały. Jeżeli występują istotne nieprawidłowości, na przykład brak rzetelnej wyceny, brak pomiaru powierzchni, brak analizy technicznej, brak projektu umowy z inwestorem albo blankietowe upoważnienie zarządu, warto rozważyć nie tylko pozew o uchylenie uchwały, ale również wniosek o wstrzymanie jej wykonania do czasu prawomocnego zakończenia sprawy.

Podsumowanie

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej dotycząca sprzedaży strychu, adaptacji poddasza albo zmiany przeznaczenia części wspólnej powinna być przygotowana w sposób szczególnie staranny. Podjęcie takiej decyzji może bowiem prowadzić do trwałej zmiany praw właścicieli lokali, zmiany udziałów, ingerencji w konstrukcję budynku oraz powstania istotnych ryzyk finansowych.

Najczęstsze problemy dotyczą braku zgody wszystkich właścicieli, wadliwej procedury głosowania, braku operatu szacunkowego, braku pomiaru strychu, braku projektu umowy z inwestorem, niejasnych zasad wyboru oferenta oraz braku mechanizmów kontroli nad wykonaniem uchwały.

Jeżeli uchwała narusza przepisy prawa, zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo interes właściciela lokalu, może zostać zaskarżona do sądu. W sprawach, w których wykonanie uchwały mogłoby wywołać trudne do odwrócenia skutki, warto rozważyć również wniosek o wstrzymanie wykonania uchwały wspólnoty mieszkaniowej.