Zadłużony właściciel lokalu. Co może zrobić wspólnota mieszkaniowa?

Jakich środków nacisku nie może stosować wspólnota mieszkaniowa?

Obowiązek ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej wynika bezpośrednio z ustawy o własności lokali. Właściciel lokalu jest obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu nieruchomością wspólną, a zaliczki na ich pokrycie powinien co do zasady uiszczać z góry do 10. dnia każdego miesiąca. Nie wszyscy właściciele lokali regulują jednak należne opłaty terminowo.

Z obszernego orzecznictwa wynika, że w tego typu sytuacjach wspólnoty próbują stosować wobec właścicieli różne formy faktycznej lub finansowej presji. Do najczęstszych z nich należą:

• odcięcie ciepłej wody,
• odłączenie centralnego ogrzewania,
• obciążanie dłużnika własnymi „kosztami windykacji”,
• nakładanie kar pieniężnych uchwałą wspólnoty,
• dezaktywacja pilota do bramy lub ograniczenie dostępu do parkingu.

Czy wspólnota może odciąć ciepłą wodę za zaległości?

Do jednej z najczęstszych praktyk należy odcięcie ciepłej wody doprowadzanej do lokalu. W jednym z przykładowych orzeczeń (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie, I Wydział Cywilny z dnia 16 czerwca 2020 r., sygn. akt I ACa 84/20) właściciele lokali podjęli uchwałę, zgodnie z którą wspólnota mogła odciąć dostawę ciepłej wody do lokalu właściciela zalegającego z opłatami w wysokości uzasadniającej wszczęcie postępowania sądowego.

Odcięcie miało nastąpić już w chwili wniesienia pozwu o zapłatę. Na podstawie uchwały dostawa ciepłej wody do zadłużonego lokalu została rzeczywiście wstrzymana. Wspólnota argumentowała między innymi, że właściciel nadal miał dostęp do zimnej wody i mógł podgrzewać ją we własnym zakresie.

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej została zaskarżona. Sądy obu instancji uznały uchwałę za rażąco sprzeczną z prawem. Wskazały, że wspólnota nie może samodzielnie ingerować w prawo własności lokalu ani ograniczać możliwości korzystania z niego bez wyraźnej podstawy ustawowej. Nie może również przypisywać sobie kompetencji sądu lub komornika i stosować własnych form zabezpieczenia należności. Znaczenia nie miało to, że uchwała dotyczyła wyłącznie ciepłej, a nie zimnej wody.

Sąd zwrócił także uwagę, że samo zawarcie przez wspólnotę umowy z dostawcą ciepła oraz rozliczanie kosztów pomiędzy właścicielami nie oznaczało, że wspólnota stała się sprzedawcą ciepłej wody i mogła powoływać się na uprawnienia przysługujące przedsiębiorstwu energetycznemu lub wodociągowemu.

Czy wspólnota może odłączyć ogrzewanie w zadłużonym lokalu?

Analogicznie jak w przypadku odcięcia dostępu do wody, wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa odciąć centralnego ogrzewania. W sprawie zakończonej wyrokiem Sądu Okręgowego w Bydgoszczy z dnia 8 października 2014 r. (sygn. II Ca 184/14), wspólnota podjęła uchwałę o odłączeniu centralnego ogrzewania w zadłużonym lokalu. Sąd uznał takie działanie za niezgodne z prawem i niedopuszczalne z punktu widzenia przepisów ustawy o własności lokali. W uzasadnieniu sąd wprost odniósł tę ocenę nie tylko do ogrzewania, lecz również do potencjalnego odcinania wody, gazu i energii elektrycznej. Zdaniem sądu wspólnota posiada inne legalne środki prawne, którymi może się posłużyć, a przede wszystkim złożyć pozew o zapłatę, skierować sprawę do komornika czy wnieść powództwo o przymusową sprzedaż lokalu.

Czy wspólnota może obciążyć dłużnika kosztami windykacji?

W innym z wyroków (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie, I Wydział Cywilny, z dnia 23 maja 2014 r., sygn. I ACa 1757/13), wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę, zgodnie z którą dłużnik miał bezpośrednio pokrywać:

• koszty wysyłki wezwań,
• koszty windykacji,
• koszty ewentualnego postępowania sądowego.

Zgodnie z treścią uchwały, wpłaty właściciela miały być zaliczane najpierw na te koszty i odsetki, a dopiero później na zaległe i bieżące opłaty. Sąd uznał takie rozwiązanie za niezgodne z prawem. Wspólnota nie może arbitralnie określić kosztów windykacji, doliczyć ich do salda właściciela i następnie zaliczać wpłat w pierwszej kolejności na należności, które mogą być sporne albo w ogóle nienależne. O kosztach procesu rozstrzyga natomiast sąd w orzeczeniu kończącym sprawę.

W konsekwencji, wspólnota mieszkaniowa nie jest uprawniona do tego, aby tworzyć własny system sankcji finansowych nakładanych na dłużników.

Czy wspólnota może nakładać kary pieniężne?

Istnieje także szereg orzeczeń, z których wynika, że wspólnoty mieszkaniowe podejmują próby nakładania „kar” lub „obciążeń finansowych” za naruszenie regulaminu funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej. W jednej ze spraw uchwała przewidywała karę 100 zł za każde kolejne naruszenie ciszy nocnej po upomnieniu (wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu, XVIII Wydział Cywilny, z dnia 22 grudnia 2015 r., sygn. akt XVIII C 900/15).

Sąd uchylił uchwałę, wskazując, że wspólnota nie może podejmować uchwał o dowolnym zasięgu normowania. Przyznanie uprawnień władczych pracownikom ochrony, od których uznania zależało nałożenie kary pieniężnej, w praktyce mogłoby prowadzić do arbitralnych decyzji godzących w dobro właściciela danej nieruchomości. W ocenie sądu, wspólnota nie dysponuje w żadnym razie tak szerokimi kompetencjami.

Choć orzeczenie nie dotyczy wprost kwestii zaległych zaliczek, dobrze obrazuje szerszą tendencję, tj. próbę tworzenia przez wspólnoty mieszkaniowej własnych katalogów wykroczeń, kar i sposobów ich egzekwowania. Tymczasem uchwała wspólnoty nie jest odpowiednikiem ustawy ani umowy zawartej indywidualnie z właścicielem, a wspólnota nie posiada kompetencji ustawowych do podejmowania tego typu działań.

Więcej informacji dotyczących tego, jakie kwestie może regulować regulamin wspólnoty mieszkaniowej, zamieściliśmy w publikacji Co może regulować regulamin wspólnoty mieszkaniowej? Praktyczny przewodnik dla wspólnot mieszkaniowych.

Czy wspólnota może dezaktywować pilot do bramy z powodu zadłużenia?

W jednej ze spraw wspólnota mieszkaniowa przyjęła uchwałę przewidującą, że w razie dwumiesięcznej zwłoki w opłatach związanych z korzystaniem z przejazdu przez bramę pilot właściciela zostanie dezaktywowany (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu, Wydział I Cywilny z dnia 28 lipca 2016 r., sygn. akt I A Ca 152/16). Uchwała przewidywała również mechanizm dezaktywacji pilota, jeżeli użytkownik nie spłaci wcześniejszych zaległości pokrytych przez wspólnotę.

Trzeba jednak zaznaczyć, że w tej konkretnej sprawie sąd nie rozpoznał merytorycznie legalności dezaktywacji pilota, ponieważ powód zaskarżył uchwałę jeszcze przed jej formalnym podjęciem. Orzeczenie wskazuje zatem jedynie na to, że wspólnoty próbują stosować tego typu mechanizmy „represyjne” wobec właścicieli lokali.

Należy jednak przyjąć, że gdyby doszło do merytorycznej oceny takiej uchwały, istniałyby poważne podstawy do jej uchylenia w części przewidującej dezaktywację pilota wyłącznie z powodu zadłużenia. Jeżeli brama prowadziłaby bowiem do nieruchomości wspólnej, a pilot stanowi zwykły środek umożliwiający właścicielowi korzystanie z niej zgodnie z przeznaczeniem, odebranie tego dostępu w celu wymuszenia zapłaty byłby niezgodny z ustawą o własności lokali oraz Kodeksem cywilnym.

Wydaje się bowiem, że wspólnota nie może uzależniać możliwości korzystania z nieruchomości wspólnej od wcześniejszego uregulowania zadłużenia. Dezaktywacja pilota zastosowana wyłącznie jako środek nacisku na dłużnika mogłaby zostać oceniona jako niedopuszczalna forma samopomocy, podobnie jak odcięcie ogrzewania lub dostawy wody.

Czy uchwała większości może zalegalizować bezprawne działanie wspólnoty?

Nie. Uzyskanie wymaganej większości głosów nie powoduje, że wspólnota mieszkaniowa nabywa kompetencje, których nie przyznają jej przepisy ustawy o własności lokali.

Uchwały właścicieli lokali mogą dotyczyć wyłącznie kwestii związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Nie mogą natomiast dowolnie ingerować w prawo własności poszczególnych lokali, ograniczać właścicielom możliwości korzystania z ich lokali ani zastępować wyroku sądu lub czynności podejmowanych przez komornika.

Wspólnota nie może zatem samodzielnie określać dodatkowych konsekwencji braku zapłaty, nawet jeżeli zarząd uzyskałby na ich zastosowanie zgodę właścicieli wyrażoną w drodze uchwały. Uchwała wspólnoty nie stanowi bowiem źródła nieograniczonej władzy nad jej członkami i nie może tworzyć nowych sankcji, które nie mają podstawy ustawowej.

Co zrobić, gdy wspólnota narusza prawa właściciela lokalu?

W tej sytuacji należy rozważyć wniesienie pozwu o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej.Kwestie związane z podstawami i terminem sądowego kwestionowania uchwał opisaliśmy szerzej w publikacji Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, kiedy i jak można ją uchylić?

Co może zrobić wspólnota mieszkaniowa, aby skutecznie dochodzić zaległych opłat?

W przypadku właściciela, który długotrwale nie reguluje opłat, rekomendowana kolejność działań przedstawia się następująco:

1. ustalenie aktualnego właściciela lokalu i jego adresu do doręczeń,
2. sporządzenie szczegółowego zestawienia zadłużenia,
3. skierowanie wezwania do zapłaty,
4. wniesienie pozwu o zapłatę (wraz z wnioskiem o zabezpieczenia roszczenia, jeśli to zasadne),
5. skierowanie sprawy do egzekucji po uzyskaniu tytułu wykonawczego.

Z całą pewnością błędem wspólnoty mieszkaniowej będzie natomiast wieloletnie tolerowanie zadłużenia, a następnie próba zastąpienia właściwego postępowania sądowego jednym z nielegalnych środków nacisku.

Szczegółowe informacje dotyczące konstrukcji pozwu, dokumentów oraz sposobu wykazania wysokości zadłużenia przedstawiliśmy w publikacji: Pozew o zapłatę czynszu na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, elementy pozwu, podstawa prawna i praktyczne wskazówki.

Czy wspólnota może żądać przymusowej sprzedaży lokalu?

Najdalej idącym środkiem dostępnym wspólnocie jest powództwo o nakazanie sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Na podstawie art. 16 ustawy o własności lokali wspólnota może wystąpić z takim żądaniem, jeżeli właściciel:

1. długotrwale zalega z zapłatą należnych opłat,
2. rażąco lub uporczywie narusza porządek domowy,
3. swoim niewłaściwym zachowaniem czyni korzystanie z innych lokali albo nieruchomości wspólnej uciążliwym.

Przymusowa sprzedaż nie następuje na podstawie samej uchwały. Uchwała upoważnia zarząd do wniesienia pozwu, natomiast o zasadności sprzedaży rozstrzyga sąd. Dopiero prawomocny wyrok może stanowić podstawę dalszej procedury prowadzącej do sprzedaży lokalu.

Należy jednak mieć na uwadze, że powództwo z art. 16 ustawy o własności lokali ma charakter wyjątkowy. Wspólnota powinna wykazać nie tylko istnienie zadłużenia, ale również jego długotrwałość, skalę, wpływ na funkcjonowanie wspólnoty oraz nieskuteczność mniej dolegliwych środków. Nie można więc zakładać, że kilkumiesięczna lub stosunkowo niewielka zaległość automatycznie uzasadnia pozbawienie właściciela prawa własności.

Warunki zastosowania tego środka omówiliśmy szczegółowo w publikacji Przymusowa sprzedaż lokalu we wspólnocie mieszkaniowej, kiedy jest dopuszczalna?

Podsumowanie

Możliwości wspólnoty mieszkaniowej wobec zadłużonego właściciela są ograniczone, ponieważ wspólnota mieszkaniowa nie dysponuje uprawnieniami egzekucyjnymi. Wspólnota nie może odcinać mediów, utrudniać korzystania z lokalu ani samodzielnie zabezpieczać swojego roszczenia. Uchwała większości właścicieli nie stanowi wystarczającej podstawy do podejmowania takich działań.

Wspólnota dysponuje jednak skutecznymi instrumentami przewidzianymi przez prawo. Może wezwać właściciela do zapłaty, zawrzeć ugodę, wnieść pozew, uzyskać zabezpieczenie, prowadzić egzekucję komorniczą, a w skrajnych przypadkach żądać przymusowej sprzedaży lokalu.

Kluczowe znaczenie ma szybkie i konsekwentne podejmowanie legalnych działań, zamiast stosowania sankcji, które mogą narazić wspólnotę na przegrany proces, obowiązek przywrócenia dostaw mediów, koszty postępowania, a w określonych przypadkach także odpowiedzialność odszkodowawczą.