Wady nieruchomości od dewelopera, rękojmia, odszkodowanie i roszczenia nabywcy

Najważniejsze informacje dla nabywcy mieszkania od dewelopera

• Deweloper odpowiada za wady nieruchomości na podstawie przepisów o rękojmi, jeżeli spełnione są przesłanki odpowiedzialności sprzedawcy.
• Wada lokalu może dotyczyć zarówno elementów widocznych przy odbiorze, jak i wad ukrytych ujawnionych po zamieszkaniu.
• Wady części wspólnych mogą być dochodzone przez właścicieli lokali, a w określonych sytuacjach także przez wspólnotę mieszkaniową po cesji roszczeń.
• Co do zasady wada nieruchomości powinna zostać stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu.
• Nabywca powinien zgłaszać wady pisemnie i zabezpieczać dowody, w szczególności zdjęcia, protokoły, korespondencję oraz opinie techniczne.
• Deweloper nie może co do zasady zwolnić się z odpowiedzialności przez odesłanie nabywcy do wykonawcy, podwykonawcy albo producenta wadliwego elementu.
• W sprawach pilnych możliwe może być wykonanie zastępcze usunięcia wad, ale wymaga to ostrożnej analizy prawnej i technicznej.

Odpowiedzialność dewelopera za wady nieruchomości

W aktualnym stanie prawnym podstawą analizy odpowiedzialności dewelopera jest przede wszystkim ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, potocznie określana jako nowa ustawa deweloperska, oraz przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi przy sprzedaży.

W zakresie nieuregulowanym przepisami ustawy deweloperskiej dotyczącymi odbioru lokalu oraz procedury zgłaszania wad, do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi przy sprzedaży. W praktyce oznacza to, że deweloper jako sprzedawca odpowiada wobec kupującego, jeżeli sprzedana nieruchomość ma wadę fizyczną albo prawną.

Przez wadę fizyczną nieruchomości należy rozumieć w szczególności sytuację, w której lokal albo część wspólna ma właściwości zmniejszające jej wartość lub użyteczność ze względu na cel oznaczony w umowie, wynikający z okoliczności albo z przeznaczenia rzeczy. Wadą może być również brak właściwości, o których istnieniu deweloper zapewnił nabywcę, albo wydanie lokalu w stanie niezupełnym.

Definicja wady jest szeroka. Może obejmować zarówno wady konstrukcyjne, wykonawcze i instalacyjne, jak również problemy z izolacją, wentylacją, akustyką, wilgocią, przeciekami, stolarką okienną, balkonami lub jakością materiałów użytych przy realizacji inwestycji.

W orzecznictwie wskazuje się także, że przy ocenie istnienia wady istotne znaczenie ma nie tylko kryterium ściśle techniczne, lecz również kryterium funkcjonalne, obejmujące przeznaczenie rzeczy oraz możliwość normalnego korzystania z niej zgodnie z umową i jej właściwościami. Oznacza to, że wada nieruchomości może występować nie tylko wtedy, gdy lokal albo budynek narusza konkretne normy techniczne, ale również wtedy, gdy określona nieprawidłowość obniża jego użyteczność, wartość, estetykę albo komfort korzystania. Takie podejście znajduje potwierdzenie w orzecznictwie Sądu Najwyższego, w którym podkreślono funkcjonalny charakter pojęcia wady (tak przykładowo wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 marca 2006 r., sygn. akt I CSK 147/05 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 listopada 2007 r.)

W literaturze wskazuje się natomiast, że wadą budowlaną może być każda niekorzystna i niezamierzona właściwość wybudowanego obiektu, która utrudnia korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem, jego konserwację albo obniża estetykę lub komfort użytkowników, por. G. Chrabczyński, A. Heine, „Definicja wady budowlanej”, Inżynier Budownictwa, marzec 2006 r.

Jak długo trwa odpowiedzialność dewelopera za wady nieruchomości?

Odpowiedzialność dewelopera za wady nieruchomości nie jest nieograniczona czasowo. Zgodnie z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego, sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania rzeczy kupującemu.

Oznacza to, że nabywca mieszkania powinien zweryfikować stan lokalu oraz części wspólnych w tym okresie i nie zwlekać ze zgłoszeniem wad. Roszczenie o usunięcie wady przedawnia się co do zasady z upływem roku od dnia stwierdzenia wady, przy czym w przypadku konsumenta bieg tego terminu nie może zakończyć się przed upływem pięcioletniego terminu odpowiedzialności z rękojmi.

W praktyce najlepiej zgłosić wady deweloperowi niezwłocznie po ich stwierdzeniu. Późne zgłoszenie może prowadzić do trudności dowodowych, sporu o przyczynę usterki, zarzutu niewłaściwej eksploatacji lokalu albo ryzyka przedawnienia roszczeń.

Jeżeli wada ujawniła się już na etapie odbioru technicznego, warto dodatkowo sprawdzić procedurę opisaną w artykule odbiór lokalu od dewelopera i procedura usuwania wad lokalu.

Kto może wystąpić z żądaniem usunięcia wad lokalu oraz wad części wspólnych?

Jeżeli wady występują w samym lokalu, z żądaniem ich usunięcia powinien wystąpić właściciel lokalu albo współwłaściciele lokalu, na przykład małżonkowie.

Sytuacja jest bardziej złożona, gdy wady dotyczą części wspólnych nieruchomości, na przykład ścian konstrukcyjnych, fundamentów, dachu, elewacji, szybu windowego, pionów wodno-kanalizacyjnych, instalacji CO, instalacji gazowej, wentylacji, klatek schodowych albo garażu podziemnego. Osoba nabywająca lokal nabywa również udział w nieruchomości wspólnej, dlatego rękojmia może obejmować także ułamkowy udział w tej części nieruchomości.

Właściciele lokali mogą przenieść na wspólnotę mieszkaniową uprawnienia do dochodzenia roszczeń związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej. Dopuszczalność takiego rozwiązania została potwierdzona w uchwale 7 sędziów Sądu Najwyższego z 29 stycznia 2014 r., sygn. akt III CZP 84/13.

Z praktycznego punktu widzenia cesja roszczeń na wspólnotę mieszkaniową może mieć wiele zalet. Wspólnota przejmuje wówczas prowadzenie sprawy, a poszczególni właściciele nie muszą indywidualnie dochodzić roszczeń dotyczących części wspólnych. Trzeba jednak prawidłowo przygotować uchwały, umowy przelewu roszczeń oraz zakres upoważnienia dla zarządu.

Szerszy opis tej problematyki znajduje się w artykułach o wadach budynku i dochodzeniu roszczeń od dewelopera przez wspólnotę mieszkaniową oraz o najczęstszych błędach w uchwałach wspólnot mieszkaniowych dotyczących wad części wspólnych.

Czego można żądać od dewelopera? Odszkodowanie od dewelopera za usterki

W ramach rękojmi za wady lokalu nabywca może, w zależności od rodzaju wady i okoliczności sprawy, domagać się przede wszystkim:

• usunięcia albo naprawienia wady nieruchomości na koszt dewelopera,
• obniżenia ceny lokalu w zakresie odpowiadającym wpływowi wady na wartość nieruchomości,
• odstąpienia od umowy, jeżeli wada jest istotna i spełnione są ustawowe przesłanki takiego żądania,
• odszkodowania od dewelopera, jeżeli na skutek wady lub nienależytego wykonania zobowiązania nabywca poniósł dodatkową szkodę.

Zakres żądania powinien zostać jasno sformułowany w piśmie skierowanym do dewelopera. Typ roszczenia powinien być proporcjonalny do charakteru wady. Innej reakcji wymaga pojedyncze pęknięcie ściany, innej poważna wada konstrukcyjna, zawilgocenie lokalu, nieskuteczna wentylacja albo usterka uniemożliwiająca normalne korzystanie z mieszkania.

W niektórych sprawach obok roszczeń z tytułu wad nieruchomości mogą pojawić się także roszczenia związane z opóźnieniem dewelopera. Zagadnienie to omawiamy szerzej w artykule kara umowna za opóźnienie dewelopera.

Warto również zachować ostrożność przy podpisywaniu aktu notarialnego lub dokumentów końcowych przygotowanych przez dewelopera. Jeżeli deweloper oczekuje zrzeczenia się roszczeń, warto sprawdzić skutki takiego oświadczenia. Szerzej piszemy o tym w artykule zrzeczenie się roszczeń przy akcie notarialnym.

Czy oględziny lokalu oznaczają, że kupujący wiedział o wadach ukrytych?

W sprawach dotyczących wad ukrytych nieruchomości istotne znaczenie ma to, czy wada była możliwa do wykrycia przez kupującego przy zwykłych oględzinach lokalu. W orzecznictwie wskazuje się, że podstępne zatajenie wady polega na umyślnym działaniu sprzedawcy zmierzającym do utrudnienia kupującemu wykrycia wady, na przykład przez jej ukrycie, zamaskowanie albo niepoinformowanie kupującego o znanej sprzedawcy wadliwości nieruchomości, tak m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 1 kwietnia 2003 r., sygn. akt II CKN 1382/00.

Jednocześnie fakt, że kupujący oglądał lokal przed zakupem, nie oznacza automatycznie, że wiedział o wszystkich wadach. Jeżeli określone wady nie były widoczne „gołym okiem”, mogą zostać uznane za wady ukryte. Przykładowo, Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 8 lipca 2016 r., sygn. akt I ACa 172/16, wskazał, że nawet wielokrotne i szczegółowe oględziny lokalu nie muszą uzasadniać przyjęcia, że kupujący miał wiedzę o wadach, jeżeli wady te nie były możliwe do stwierdzenia bez specjalistycznej wiedzy albo badań technicznych.

Czy deweloper może odesłać nabywcę do producenta albo podwykonawcy?

W praktyce zdarza się, że po zgłoszeniu wady nieruchomości deweloper próbuje odsyłać nabywcę do producenta wadliwego elementu, wykonawcy albo podwykonawcy, na przykład producenta okien, drzwi, instalacji, materiałów wykończeniowych albo firmy wykonującej określone prace budowlane. Taka argumentacja zwykle nie rozwiązuje problemu po stronie nabywcy.

To deweloper jest stroną umowy sprzedaży lokalu i to wobec niego nabywca może kierować roszczenia wynikające z rękojmi za wady nieruchomości. Ewentualne rozliczenia dewelopera z producentem, wykonawcą albo podwykonawcą są co do zasady kwestią wewnętrzną pomiędzy tymi podmiotami i nie powinny pozbawiać nabywcy możliwości dochodzenia roszczeń bezpośrednio od dewelopera.

Nie ma przy tym decydującego znaczenia, czy deweloper sam wykonywał określone prace, czy powierzył je profesjonalnemu wykonawcy albo podwykonawcy. W orzecznictwie wskazuje się, że deweloper jako profesjonalista powinien zwracać uwagę na jakość produktów i usług zamawianych u podwykonawców, a samo posiadanie atestów przez producenta nie przesądza jeszcze o braku wad. Jak przyjął Sąd Okręgowy w Suwałkach w wyroku z dnia 6 czerwca 2017 r., sygn. akt I Ca 159/17, wykluczone jest powoływanie się przez dłużnika na brak winy w nadzorze albo brak winy w wyborze.

Oznacza to, że deweloper nie powinien uchylać się od odpowiedzialności wobec nabywcy tylko dlatego, że wadliwy element został wykonany albo dostarczony przez inny podmiot. Z perspektywy kupującego kluczowe jest to, że lokal albo część wspólna zostały wydane z wadą, a roszczenie z tytułu rękojmi lub nienależytego wykonania umowy może być kierowane bezpośrednio przeciwko deweloperowi.

Wykonanie zastępcze usunięcia wad

W praktyce częstym problemem jest sytuacja, w której deweloper odmawia usunięcia wady albo przewleka jej naprawę. Co do zasady, w przypadku zwłoki dłużnika w wykonaniu zobowiązania czynienia, wierzyciel może żądać upoważnienia przez sąd do wykonania czynności na koszt dłużnika, zachowując roszczenie o naprawienie szkody.

Zgodnie z art. 480 § 3 Kodeksu cywilnego, w wypadkach nagłych wierzyciel może, zachowując roszczenie o naprawienie szkody, wykonać bez upoważnienia sądu czynność na koszt dłużnika lub usunąć na jego koszt to, co dłużnik wbrew zobowiązaniu uczynił.

Może to mieć znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy wada nieruchomości zagraża zdrowiu, życiu albo powstaniem poważnej szkody. Przykładem może być silne zagrzybienie lokali lub części wspólnych, nieszczelna izolacja powodująca zalewanie pomieszczeń technicznych, ryzyko porażenia prądem, zagrożenie pożarem albo awaryjny stan elementów budynku.

Wykonanie zastępcze na koszt dewelopera wymaga jednak ostrożności. Nabywca powinien być w stanie wykazać, że zachodziły przesłanki nagłości, że zakres prac był konieczny i celowy oraz że koszty były uzasadnione. Dlatego przed zleceniem prac podmiotowi trzeciemu warto uzyskać ocenę prawną i techniczną, a także zabezpieczyć zdjęcia, protokoły, opinie specjalisty, kosztorysy i korespondencję z deweloperem.

Jakie dowody zabezpieczyć w sporze z deweloperem o wady nieruchomości?

Sprawy dotyczące wad nieruchomości bardzo często rozstrzygają się na poziomie dokumentów i opinii technicznych. Już od pierwszego zgłoszenia warto zadbać o uporządkowanie materiału dowodowego.

W szczególności należy zabezpieczyć:

• umowę deweloperską,
• umowę przenoszącą własność,
• prospekt informacyjny i załączniki techniczne,
• protokół odbioru lokalu oraz dokumentację zdjęciową z odbioru,
• pisemne zgłoszenia wad do dewelopera i odpowiedzi dewelopera,
• zdjęcia, nagrania i pomiary pokazujące wadę oraz jej rozwój w czasie,
• opinie techniczne, ekspertyzy rzeczoznawców, kosztorysy i oferty naprawy,
• dowody poniesionych kosztów, w tym faktury, rachunki i potwierdzenia przelewów.

W niektórych sprawach, zwłaszcza gdy istnieje ryzyko usunięcia, zmiany albo pogorszenia stanu wad przed rozpoczęciem procesu, warto rozważyć również zabezpieczenie dowodu z opinii i oględzin biegłego przed wszczęciem postępowania sądowego.

Czy można żądać od dewelopera zwrotu kosztów prywatnej ekspertyzy technicznej?

W sporze dotyczącym wad nieruchomości od dewelopera nabywca może dochodzić nie tylko usunięcia wad albo obniżenia ceny, ale także zwrotu kosztów poniesionych na przygotowanie prywatnej ekspertyzy technicznej. Jeżeli deweloper odmawia usunięcia wad albo zwleka z ich naprawą, a opinia rzeczoznawcy jest potrzebna do ustalenia przyczyny problemu, zakresu prac naprawczych, kosztów usunięcia wad albo skutecznego dochodzenia roszczeń w sądzie, jej koszt może stanowić szkodę wynikającą z nienależytego wykonania zobowiązania przez dewelopera. Podstawą takiego roszczenia będzie art. 471 k.c. w zw. z art. 361 k.c., z uwagi na to, że wydatek na ekspertyzę pozostaje w normalnym związku przyczynowym z wadami lokalu albo części wspólnych oraz zachowaniem dewelopera.

Stanowisko to znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów powszechnych, w ramach którego przyjmuje się, że koszty ekspertyz mających na celu wykazanie wad rzeczy sprzedanej podlegają zwrotowi. Koszty te są bowiem normalnym następstwem wady rzeczy sprzedanej i pozostają w adekwatnym związku przyczynowym z jej wystąpieniem.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Dokonana przed wszczęciem postępowania sądowego ekspertyza może być istotną przesłanką zasądzenia odszkodowania. W takim wypadku, koszt ekspertyzy stanowi szkodę ulegającą naprawieniu” (wyroku Sądu Najwyższego z dnia 2 września 1975 r., sygn. akt I CR 505/75).

Wady nieruchomości wspólnej a działania wspólnoty mieszkaniowej

Jeżeli wada dotyczy części wspólnych, indywidualne działania pojedynczego właściciela mogą być niewystarczające. Wspólnota mieszkaniowa powinna rozważyć, czy konieczne jest zebranie dokumentacji, uzyskanie opinii technicznej, przyjęcie cesji roszczeń od właścicieli, podjęcie uchwały o dochodzeniu roszczeń i skierowanie sprawy przeciwko deweloperowi.

Wadliwie przygotowana uchwała może jednak zostać zaskarżona, a w określonych sytuacjach jej wykonanie może zostać wstrzymane. Dlatego przy większych sprawach dotyczących wad części wspólnych warto zadbać nie tylko o ekspertyzę techniczną, lecz także o poprawną konstrukcję uchwał i pełnomocnictw dla zarządu wspólnoty.

Temat ten omawiamy szerzej w publikacji o wadach nieruchomości wspólnej i dochodzeniu roszczeń od dewelopera przez wspólnotę mieszkaniową.

Komentarz Verdict Partners

Rękojmia za wady nieruchomości stanowi istotną ochronę kupującego. Odpowiedzialność dewelopera powstaje z mocy prawa i nie zależy od tego, czy w umowie znalazły się dodatkowe postanowienia dotyczące wad. Jeżeli nabyte mieszkanie albo części wspólne są obarczone wadami, nabywca nie powinien zwlekać ze zgłoszeniem roszczeń.

W pierwszej kolejności należy skierować do dewelopera pisemne zgłoszenie wad, opisać problem, wskazać żądanie i wyznaczyć termin na zajęcie stanowiska albo usunięcie usterek. Z naszego doświadczenia wynika, że w wielu przypadkach deweloperzy uznają część wad i podejmują próbę ich usunięcia. Jeżeli jednak deweloper odmawia, proponuje pozorne naprawy albo przeciąga sprawę, nabywca może dochodzić roszczeń na drodze sądowej.

W sprawach poważniejszych, zwłaszcza dotyczących konstrukcji, wilgoci, izolacji, wentylacji, akustyki albo części wspólnych, kluczowe znaczenie ma odpowiednio przygotowana opinia techniczna oraz precyzyjne określenie roszczeń. Nie każde żądanie będzie adekwatne do rodzaju wady, dlatego przed skierowaniem sprawy do sądu warto ustalić, czy właściwym rozwiązaniem jest żądanie naprawy, obniżenia ceny, odszkodowania, wykonania zastępczego czy inne działanie.