Klauzule abuzywne w umowie najmu condohotelu – jak je podważyć?

Kiedy postanowienie umowy condohotelu może być klauzulą abuzywną?

Zgodnie z art. 385¹ § 1 k.c. postanowienie umowy zawartej z konsumentem może zostać uznane za klauzulę abuzywną, jeżeli nie zostało indywidualnie uzgodnione, kształtuje prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami oraz rażąco narusza jego interesy. Przesłanki te należy oceniać łącznie, z uwzględnieniem treści całej umowy, okoliczności jej zawarcia oraz innych powiązanych umów.

Po pierwsze, postanowienie nie może być indywidualnie uzgodnione. Chodzi o sytuację, w której właściciel lokalu nie miał rzeczywistego wpływu na treść zapisu. Samo przekazanie projektu umowy, umożliwienie zapoznania się z nim albo pozostawienie wyboru między podpisaniem umowy a rezygnacją z inwestycji nie oznacza jeszcze przeprowadzenia negocjacji. W praktyce condohoteli istotne może być posługiwanie się przez operatora jednakowym wzorcem wobec wszystkich właścicieli.

Po drugie, postanowienie musi być sprzeczne z dobrymi obyczajami. Może chodzić w szczególności o wykorzystanie przewagi organizacyjnej i informacyjnej operatora, ukrywanie rzeczywistych konsekwencji ekonomicznych umowy, przyznanie przedsiębiorcy jednostronnych uprawnień albo przerzucenie na właściciela ryzyk, na które nie ma on żadnego wpływu.

Po trzecie, klauzula musi rażąco naruszać interesy konsumenta. Naruszenie może mieć charakter finansowy, ale także organizacyjny lub prawny. Przykładem może być pozbawienie właściciela możliwości rozwiązania wieloletniej umowy mimo niewykonywania obowiązków przez operatora, obciążenie go wygórowaną karą umowną albo umożliwienie operatorowi jednostronnej zmiany zasad ustalania czynszu.

Kontroli abuzywności nie podlegają co do zasady postanowienia określające główne świadczenia stron, jeżeli zostały sformułowane jednoznacznie. W umowie najmu condohotelu mogą to być przede wszystkim obowiązek oddania lokalu do używania oraz obowiązek zapłaty czynszu. Wyjątek ten należy jednak interpretować ściśle.

Jeżeli postanowienie dotyczące głównego świadczenia nie jest przejrzyste, nadal może podlegać kontroli. Transparentność oznacza nie tylko poprawność językową, lecz także możliwość zrozumienia przez konsumenta rzeczywistych skutków prawnych i ekonomicznych danego mechanizmu. Właściciel powinien być w stanie ocenić między innymi, jak będzie obliczane jego wynagrodzenie, jakie koszty mogą zostać od niego odliczone i w jakich przypadkach operator może zmienić zasady rozliczeń.

Czy właściciel lokalu w condohotelu może być konsumentem?

Jeżeli właściciel zawarł umowę jako konsument, nieuzgodnione z nim indywidualnie postanowienia mogą podlegać kontroli na podstawie przepisów o klauzulach abuzywnych. W zależności od treści umowy, okoliczności jej zawarcia oraz znaczenia zakwestionowanych postanowień możliwe jest między innymi uznanie, że określona klauzula nie wiąże właściciela, lub wręcz cała umowa jest wadliwa.  

Możliwość zakwestionowania postanowień umowy najmu lokalu w condohotelu na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego o klauzulach abuzywnych zależy przede wszystkim od tego, czy nabywcy lokalu przysługuje status konsumenta. Bez spełnienia tej przesłanki ochrona wynikająca z art. 385¹–385³ k.c. co do zasady nie znajdzie zastosowania, z zastrzeżeniem szczególnej ochrony przewidzianej dla niektórych przedsiębiorców będących osobami fizycznymi.

Status konsumenta a inwestycyjny zakup lokalu

Zgodnie z art. 22¹ k.c. konsumentem jest osoba fizyczna dokonująca z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową.

Co istotne, samo nabycie lokalu w celu inwestycyjnym i osiągania dochodu nie wyklucza zatem statusu konsumenta. Konsumentem może być również osoba, która kupuje apartament w condohotelu jako:

• sposób ulokowania oszczędności,
• źródło dochodu pasywnego,
• zabezpieczenie emerytalne,
• element prywatnego majątku,
• inwestycję, która nie jest bezpośrednio związana z prowadzoną działalnością gospodarczą lub zawodową.

Zarobkowy cel transakcji nie jest tym samym co prowadzenie działalności gospodarczej. Osoba fizyczna nie traci ochrony konsumenckiej tylko dlatego, że zamierza czerpać korzyści finansowe z posiadanego majątku. Dotyczy to również sytuacji, w której nabyła więcej niż jeden lokal. Choć liczba posiadanych lokali może być istotna, nie stanowi samodzielnego i rozstrzygającego kryterium uznania, że nabywca nie działa jako konsument.

Inwestowanie prywatnych środków nie wyklucza ochrony konsumenckiej

Stanowisko to znajduje potwierdzenie w orzecznictwie Sądu Najwyższego. W jednym z wyroków Sąd Najwyższy przyjął, że osoba fizyczna samodzielnie zarządzająca swoim majątkiem przez inwestowanie oszczędności może pozostawać konsumentem, o ile jej działaniom nie można przypisać cech działalności gospodarczej lub zawodowej bezpośrednio związanej z inwestowaniem (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 lipca 2019 r., sygn. akt I CSK 587/17).

Analogiczne znaczenie ma przykładowo jeden z wyroków Sądu Apelacyjnego w Białymstoku, dotyczącego kredytu przeznaczonego na zakup lokalu usługowego, który miał być następnie wynajmowany. Sąd uznał, że inwestycyjny i zarobkowy cel zakupu nie pozbawia automatycznie nabywców statusu konsumentów. Istotne było to, że zawodowo nie zajmowali się oni obrotem nieruchomościami ani ich wynajmem, a transakcja stanowiła jedynie formę zarządzania prywatnym majątkiem (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku, I Wydział Cywilny, z dnia 14 czerwca 2024 r., sygn. akt I ACa 1839/22).  

Powyższą argumentację można odpowiednio odnieść do nabywcy apartamentu w condohotelu. Jeżeli zatem zostanie wykazane, że nabył on lokal w ramach zarządzania prywatnymi oszczędnościami, a inwestowanie w nieruchomości nie stanowi przedmiotu jego działalności gospodarczej ani zawodowej, cel inwestycyjny nie powinien sam w sobie wyłączać ochrony konsumenckiej.

Analiza powyższych orzeczeń sądowych prowadzi zatem do wniosku, że operatorowi może być trudno przedstawić argumentacji, zgodnie z którą nabycie lokalu dla zysku automatycznie wyłącza status nabywcy jako konsumenta. Należy jednak mieć na uwadze, że cytowane powyżej orzeczenia dotyczą szeroko pojętych inwestycji finansowych, a nie inwestycji stricte w condohotele, dlatego nie należy stosować ich automatycznie w każdej sprawie. Co więcej, w hipotetycznym postępowaniu sądowym, status konsumenta należy wykazać stosownym materiałem dowodowym.

Kiedy właściciel condohotelu może nie zostać uznany za konsumenta?

Ocena może wyglądać inaczej w przypadku osoby, która profesjonalnie i w sposób zorganizowany inwestuje w nieruchomości. Przeciwko uznaniu właściciela za konsumenta mogą przemawiać w szczególności:

• zakup całego pakietu lokali w ramach zorganizowanej działalności,
• regularne nabywanie i sprzedaż nieruchomości,
• zawodowe zajmowanie się wynajmem lub zarządzaniem nieruchomościami,
• bezpośredni związek umowy z przedmiotem działalności ujawnionym w CEIDG,
• rozliczenie zakupu jako składnika firmowego majątku,
• odliczenie podatku VAT lub ujmowanie wydatków w kosztach działalności,
• posługiwanie się wobec dewelopera lub operatora statusem przedsiębiorcy,
• skala, powtarzalność i profesjonalny charakter podejmowanych czynności.

W jednym z wyroków, Sąd Najwyższy wskazał, że zarządzanie własnym majątkiem i inwestowanie oszczędności może mieścić się w statusie konsumenta, ale ochrona staje się problematyczna, gdy działalność nabiera cech zorganizowanej, profesjonalnej działalności gospodarczej lub zawodowej (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 września 2019 r., sygn. akt  IV CSK 334/18).

W konsekwencji, przykładowo, informatyk prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą może zawrzeć umowę dotyczącą prywatnej inwestycji w lokal i występować w tej relacji jako konsument. Inaczej może zostać oceniona sytuacja pośrednika lub przedsiębiorcy zawodowo zajmującego się nabywaniem i wynajmowaniem nieruchomości.

Jak ustalić, czy nabywca lokalu w condohotelu jest konsumentem?

Nie istnieje jeden „uniwersalny” wskaźnik, który automatycznie rozstrzyga o posiadaniu (bądź nie) statusu konsumenta. Nie przesądza o nim ani sam inwestycyjny cel zakupu, ani osiąganie przychodów z najmu, ani nawet posiadanie kilku lokali. Wydaje się, że należy zbadać całokształt okoliczności dotyczących inwestora, a w szczególności:

• częstotliwość zawierania podobnych transakcji,
• sposób rozliczania lokalu pod względem podatkowym,
• zakres prowadzonej działalności gospodarczej (jeżeli jest prowadzona) i treść wpisu w CEiDG,
• charakter kontaktów z deweloperem i operatorem
• stopień zorganizowania i profesjonalizacji inwestycji
• liczbę posiadanych nieruchomości, w systemie condo.

Dopiero taka analiza może pozwolić rzetelnie ocenić, czy właściciel może powołać się na przepisy dotyczące klauzul abuzywnych w umowie najmu condohotelu, a następnie żądać uznania konkretnych postanowień za niewiążące lub, w odpowiednich okolicznościach, podważać możliwość dalszego obowiązywania całej umowy.

Którą umowę należy badać – najem, zarządzanie czy cały pakiet dokumentów?

Zgodnie z art. 385² k.c. oceny zgodności postanowienia umowy z dobrymi obyczajami dokonuje się według stanu z chwili zawarcia umowy, biorąc pod uwagę jej treść, okoliczności zawarcia oraz inne umowy pozostające w związku z ocenianą umową. Analogiczną zasadę przewiduje art. 4 ust. 1 dyrektywy 93/13/EWG. Przy ocenie nieuczciwego charakteru warunku umownego należy uwzględnić wszystkie okoliczności towarzyszące zawarciu umowy oraz postanowienia innych umów, od których dana umowa jest zależna.

Analiza klauzul abuzywnych w umowie najmu lokalu w condohotelu nie powinna ograniczać się wyłącznie do jednego dokumentu. W tego rodzaju inwestycjach zakup lokalu, jego wykończenie, oddanie operatorowi oraz sposób wypłacania właścicielowi wynagrodzenia są elementami jednego przedsięwzięcia gospodarczego. Dlatego też dokonując analizy abuzywności, należy zbadać cały pakiet dokumentów dotyczących inwestycji w condohotel, a nie tylko umowę zatytułowaną „umowa najmu”.

W zależności od konstrukcji inwestycji, analizie mogą podlegać w szczególności:

• umowa rezerwacyjna,
• umowa przedwstępna lub deweloperska,
• prospekt informacyjny,
• umowa sprzedaży lokalu,
• umowa najmu zawarta z operatorem,
• załączniki i aneksy do umów,
• materiały reklamowe i prezentacje inwestycji,
• korespondencja z deweloperem lub operatorem,
• przedstawiane nabywcy prognozy rentowności i zapewnienia dotyczące gwarantowanej stopy zwrotu.

W większości inwestycji condohotelowych umowa najmu nie jest zawierana jako niezależna umowa, swobodnie negocjowana już po zakupie lokalu. Obowiązek jej podpisania wynika wprost z postanowień wcześniejszej umowy zawartej z deweloperem. Projekt umowy najmu może stanowić wręcz załącznik do umowy deweloperskiej, przedwstępnej albo sprzedaży. Co więcej, nabywca zostaje zobowiązany do zawarcia umowy najmu z konkretnym operatorem wskazanym przez dewelopera. Operator ten często należy do tej samej grupy kapitałowej albo jest w inny sposób powiązany z podmiotem realizującym inwestycję.

W konsekwencji, formalnie odrębne umowy mogą pozostawać ze sobą ściśle powiązane pod względem gospodarczym i funkcjonalnym. Nie oznacza to automatycznie, że stanowią jedną umowę albo że abuzywność postanowienia zawartego w jednym dokumencie powoduje nieważność wszystkich pozostałych umów. Każdą umowę i każde kwestionowane postanowienie należy ocenić odrębnie, z uwzględnieniem stron danego stosunku prawnego. Nie można jednak pomijać tego, że dokumenty zostały przygotowane jako element jednego przedsięwzięcia inwestycyjnego.

Cały pakiet dokumentów może zatem pokazywać między innymi, że:

• zawarcie umowy najmu było warunkiem nabycia lokalu,
• nabywca nie mógł samodzielnie wybrać operatora, lecz został on narzucony przez dewelopera,
• treść umowy została przygotowana wcześniej, według jednego schematu, analogicznie dla wszystkich nabywców lokali,
• hipotetyczna odmowa zawarcia umowy najmu oznaczałaby w praktyce rezygnację z całej inwestycji,
• deweloper i operator (jako podmioty powiązane kapitałowo i osobowo) wspólnie prezentowali jeden model inwestycyjny,
• ryzyka inwestycji zostały przerzucone przede wszystkim na właściciela lokalu,
• formalny podział relacji na kilka umów lub kilka spółek utrudniał nabywcy ocenę rzeczywistych skutków transakcji.

Czy brak możliwości negocjacji umowy ma znaczenie?

Jedną z przesłanek kontroli abuzywności jest to, aby zakwestionowane postanowienie nie zostało indywidualnie uzgodnione z konsumentem. Zgodnie z art. 385¹ § 3 k.c. za nieuzgodnione indywidualnie uważa się postanowienia, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. Dotyczy to w szczególności zapisów przejętych z wzorca umowy zaproponowanego przez przedsiębiorcę.

Projekty umów dotyczących inwestycji w lokal w systemie condo bywają przy tym przedstawiane przez dewelopera jako „nienegocjowalne”. Takie określenie nie ma jednak szczególnego znaczenia prawnego. Najczęściej oznacza jedynie, że przedsiębiorca posługuje się przygotowanym wcześniej wzorcem umowy i nie zamierza indywidualnie uzgadniać jego postanowień z nabywcą lokalu.

O indywidualnym uzgodnieniu można mówić dopiero wtedy, gdy nabywca miał rzeczywisty wpływ na treść konkretnego postanowienia. Sama możliwość zadawania pytań, zgłaszania uwag lub wyboru jednego z kilku przygotowanych wcześniej wariantów nie zawsze będzie wystarczająca. Znaczenie ma rzeczywisty przebieg negocjacji, w szczególności to, czy przedsiębiorca dopuszczał zmianę spornego postanowienia, czy propozycje nabywcy były przedmiotem merytorycznej rozmowy oraz czy wprowadzone zmiany wynikały z jego indywidualnych ustaleń z deweloperem lub operatorem.

Nie wystarczy zatem, że właściciel otrzymał umowę przed jej podpisaniem, mógł ją przeczytać albo zdecydować, czy zaakceptuje cały pakiet. Możliwość zapoznania się z dokumentem nie jest równoznaczna z rzeczywistą możliwością wpływania na treść jego postanowień.

Jeżeli nabywcy przedstawiono gotowy zestaw umów i poinformowano go, że:

• dokumenty są „standardowe”,
• umowa najmu jest „nienegocjowalna”,
• wszyscy właściciele muszą podpisać ten sam wzór,
• zakup lokalu bez umowy z wybranym operatorem nie jest możliwy,
• zmiana postanowień spowoduje rezygnację dewelopera ze sprzedaży,

koliczności te mogą stanowić istotny argument przemawiający za brakiem indywidualnego uzgodnienia postanowień umownych.

Nie przesądza to jeszcze, że określona klauzula jest abuzywna. Konieczne jest również wykazanie, że kształtuje ona prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco narusza jego interesy. Brak rzeczywistych negocjacji otwiera jednak możliwość przeprowadzenia takiej kontroli przez sąd.

Co istotne, zgodnie z art. 385¹ § 4 k.c. ciężar udowodnienia, że dane postanowienie zostało indywidualnie uzgodnione, spoczywa na przedsiębiorcy, który się na to powołuje. Operator nie powinien zatem poprzestać na twierdzeniu, że właściciel dobrowolnie podpisał umowę. Powinien wykazać, że konsument miał rzeczywistą możliwość negocjowania konkretnego postanowienia i wpływania na jego ostateczną treść. W praktyce niejednokrotnie jest to trudne.

Jakie dowody mogą potwierdzać, że umowa nie była negocjowana?

W ewentualnym postępowaniu sądowym właściciel lokalu powinien przedstawić dowody pokazujące rzeczywisty sposób oferowania lokalu i zawierania umów. Pomocne mogą być zwłaszcza:

• kolejne wersje projektów umów,
• wiadomości e-mail wymieniane z deweloperem lub operatorem,
• odpowiedzi na propozycje zmian zgłaszane przez nabywcę,
• wiadomości wskazujące, że wzór umowy jest niezmienny,
• zeznania innych właścicieli, którym przedstawiono identyczne dokumenty,
• umowy zawarte z pozostałymi nabywcami,
• prezentacje sprzedażowe i materiały reklamowe,
• nagrania spotkań lub rozmów, jeżeli zostały legalnie utrwalone,
• postanowienia umowy deweloperskiej zobowiązujące do zawarcia najmu,
• załączony wcześniej wzór umowy z operatorem,
• dowody powiązań kapitałowych lub osobowych między deweloperem a operatorem.

Szczególnie istotne może być porównanie umów podpisanych przez różnych właścicieli. Jeżeli ich treść jest zasadniczo identyczna, wzmacnia to argument, że operator posługiwał się jednolitym wzorcem, a poszczególne postanowienia nie były przedmiotem rzeczywistych negocjacji.

Dopiero analiza całej relacji pomiędzy deweloperem, operatorem condohotelu i właścicielem lokalu pozwala prawidłowo ocenić, czy zakwestionowane postanowienia zostały narzucone konsumentowi, czy powodują znaczącą nierównowagę kontraktową oraz czy po ich usunięciu umowa najmu może nadal obowiązywać.

Jakie klauzule w umowach najmu condohoteli mogą być abuzywne?

Poniżej przedstawiamy kilka przykładów postanowień pochodzących z umów analizowanych przez nas w ostatnim czasie, które w zależności od okoliczności zawarcia i treści całej umowy, mogą zostać uznane za klauzule abuzywne.

Nierównomierne zasady wypowiedzenia umowy

Właściciel może wypowiedzieć umowę z powodu zalegania przez operatora z czynszem dopiero, gdy zaległość przekracza, przykładowo, 6 miesięcy, bądź kilka okresów płatności, co więcej po przeprowadzeniu przewidzianej procedury wezwania. Jednocześnie operator może wypowiedzieć umowę m.in. wtedy, gdy właściciel nie powierzy mu zarządu nieruchomością wspólną, odwoła pełnomocnictwo albo zacznie samodzielnie głosować w sprawach wspólnoty.

W tego typu postanowieniu kluczowa nie jest pojedyncza podstawa wypowiedzenia, lecz cała asymetria kontraktu, polepszająca sytuację operatora względem nabywcy lokalu. Konsument ma zatem tolerować przez długi okres niewykonywanie podstawowego obowiązku operatora, czyli zapłaty czynszu, podczas gdy działania właściciela dotyczące wykonywania praw we wspólnocie mogą prowadzić do znacznie szybszego zakończenia umowy przez przedsiębiorcę.

Tego typu postanowienia umowne należy analizować łącznie. Im większa różnica między realną możliwością wyjścia z umowy przez konsumenta a prawami przyznanymi przedsiębiorcy, tym silniejszy argument, że wzorzec kształtuje prawa i obowiązki stron w sposób rażąco nierówny.

Automatyczne przedłużenie dziesięcioletniej umowy o kolejne 5 lat

Po pierwszych 10 latach umowa zostanie przedłużona na kolejne 5 lat, jeżeli żadna ze stron nie złoży pisemnego oświadczenia o braku chęci przedłużenia, przy czym oświadczenie trzeba złożyć najpóźniej rok przed końcem umowy.

Oczywiście, sam mechanizm automatycznego przedłużania czynszu najmu nie jest sam w sobie niedozwolony. Poważne wątpliwości budzi natomiast połączenie bardzo długiego kolejnego okresu, tzn. aż pięciu lat, z koniecznością reakcji już rok przed końcem pierwotnego kontraktu. Konsument, który po prostu „przeoczy” termin umowny, zostanie związany umową na kilka kolejnych lat.

Kara umowna za każdy dzień za odwołanie pełnomocnictwa lub samodzielne głosowanie we wspólnocie

Umowy często stanowią, że w sytuacji, gdy właściciel odwoła udzielone operatorowi pełnomocnictwo do reprezentowania go na zebraniach wspólnoty albo zacznie samodzielnie głosować w sprawach wspólnoty, zostanie obciążony karą umowną, na przykład w wysokości 1000 zł za każde naruszenie obowiązku. Dodatkowo umowy przewidują możliwość wstrzymania wypłat czynszu najmu do czasu zaprzestania naruszeń.

W konsekwencji, konsument zostaje ekonomicznie skutecznie „zniechęcony” do wykonywania swoich podstawowych praw przysługujących mu jako właścicielowi lokalu i członkowi wspólnoty mieszkaniowej.

Przekazanie operatorowi prawa głosowania „według uznania pełnomocnika”

Właściciel udziela operatorowi pełnomocnictwa m.in. do reprezentowania na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej oraz głosowania nad wszelkimi uchwałami wspólnoty mieszkaniowej według uznania pełnomocnika.

Oczywiście samo ustanowienie pełnomocnika nie jest oczywiście abuzywne i pozostaje zgodne z przepisami Kodeksu cywilnego. Problem powstaje przez bardzo szeroki zakres umocowania i zestawienie tego postanowienia z karą za odwołanie pełnomocnictwa lub samodzielne wykonywanie prawa głosu. W praktyce konsument może zostać na wiele lat pozbawiony realnego wpływu na decyzje dotyczące własnej nieruchomości.

Kara umowna za ingerencję w sposób głosowania

Umowa przewiduje, że jeżeli właściciel odwoła pełnomocnictwo albo będzie głosował samodzielnie lub przez inną osobę niezgodnie z mechanizmem przyjętym w umowie, może zostać obciążony karą umowną za każdy dzień trwania stanu spowodowanego wyżej opisanym zachowaniem.

Mechanizm jest bardzo podobny. Szczególnie istotne jest to, że kara nie zabezpiecza zwykłego obowiązku płatniczego czy technicznego, lecz sposób wykonywania przez właściciela praw bezpośrednio powiązanych ze statusem właściciela nieruchomości. Co więcej, sankcja może narastać codziennie przez wiele tygodni lub miesięcy, a zatem łatwo może osiągnąć wartość nieproporcjonalną do jakiejkolwiek rzeczywistej szkody po stronie operatora.

Ograniczenie odpowiedzialności operatora do winy umyślnej lub rażącego niedbalstwa

Umowa przewiduje, że operator odpowiada za szkody wynikające z niewykonania swoich obowiązków „wyłącznie w przypadku winy umyślnej lub rażącego niedbalstwa”, a następnie dodatkowo stanowi, że „odpowiedzialność ta ograniczona jest do rzeczywistej szkody”.

W tego typu postanowieniach, operator (będący przecież profesjonalistą w rozumieniu art. 355 § 2 k.c.) wyłącza odpowiedzialność za zwykłe niedbalstwo przy wykonywaniu wieloletniej umowy. W praktyce konsument mógłby ponosić konsekwencje wadliwego wykonywania kontraktu przez przedsiębiorcę, mimo że przedsiębiorca nie odpowiadałby za część własnych naruszeń.

Kara 1.000 zł dziennie za zmiany w należącym do właściciela lokalu

Umowa zabrania właścicielowi ingerowania w estetykę, wygląd i wyposażenie lokalu. Jeżeli właściciel dokona zmian, operator może je usunąć na jego koszt i potrącić ten koszt z czynszu, a niezależnie od tego wynajmujący zostanie obciążony karą umowną.

Utrzymanie jednolitego standardu hotelowego może być uzasadnionym celem. Problemem jest jednak sposób zabezpieczenia tego celu przez operatora, tj. właściciel pokrywa koszt przywrócenia lokalu, a jednocześnie ponosi dodatkową karę 1.000 zł za każdy dzień. Przy braku maksymalnego limitu sankcja może pozostawać w rażącej dysproporcji do znaczenia naruszenia i rzeczywistej szkody operatora (która w praktyce może w ogóle się nie zmaterializować z uwagi na działania właściciela lokalu).

Narzucenie sądu właściwego dla miejsca położenia lokalu

Wszelkie spory wynikające z umowy będzie rozstrzygał sąd właściwy dla miejsca położenia lokalu.

Inwestycje condohotelowe są bowiem często zlokalizowane w atrakcyjnych miejscowościach turystycznych, zwłaszcza w górach, nad morzem lub w popularnych kurortach. Nabywcy lokali zazwyczaj nie mieszkają jednak w miejscu położenia inwestycji. Traktują lokal jako inwestycję i powierzają jego obsługę profesjonalnemu operatorowi.

Narzucenie właściwości sądu położonego w miejscowości związanej z inwestycją może więc zmuszać konsumenta do prowadzenia procesu setki kilometrów od miejsca zamieszkania. Wiąże się to z dodatkowymi kosztami, utrudnionym udziałem w rozprawach oraz koniecznością korzystania z pomocy pełnomocnika działającego w innym regionie. Jednocześnie takie rozwiązanie jest zazwyczaj korzystne dla przedsiębiorcy, który prowadzi działalność na terenie inwestycji i może prowadzić przed tym samym sądem wiele podobnych spraw.

Czy klauzula abuzywna jest nieważna, czy po prostu nie wiąże właściciela?

Uznanie postanowienia za abuzywne nie oznacza automatycznie jego nieważności na podstawie art. 58 k.c. Artykuł 385¹ § 1 k.c. przewiduje odrębną sankcję: niedozwolone postanowienie nie wiąże konsumenta.

Niezwiązanie powoda ograniczeniem oznacza bezskuteczność danego postanowienia i następuje ex lege (por. E. Łętowska, Umowy odnoszące się do osób trzecich, C.H. Beck, 2005, s. 343), a zatem z mocy prawa.

Ściślej należałoby mówić o braku związania właściciela lokalu będącego konsumentem. Ochrona nie wynika bowiem z samego prawa własności, lecz ze statusu, w jakim dana osoba zawarła umowę. W przypadku condohoteli inwestycyjny cel zakupu nie wyklucza automatycznie statusu konsumenta, ale wymaga indywidualnej oceny.

W doktrynie sankcję wynikającą z art. 385¹ k.c. określa się najczęściej jako bezskuteczność częściową, działającą od chwili zawarcia umowy. Oznacza to, że klauzulę abuzywną traktuje się zasadniczo tak, jakby od początku nie wywoływała wobec konsumenta skutków prawnych. Orzeczenie sądu ma w tym zakresie charakter deklaratoryjny: nie tworzy bezskuteczności, lecz ją potwierdza.

Twierdzenie, że sankcja działa całkowicie automatycznie, wymaga jednak uzupełnienia. Z orzecznictwa TSUE wynika, że ochrona ta ustanowiona została w interesie konsumenta. Sąd powinien z urzędu zbadać potencjalnie nieuczciwy charakter postanowienia i poinformować konsumenta o skutkach jego pominięcia. Konsument może jednak sprzeciwić się zastosowaniu tej ochrony i świadomie zgodzić się na dalsze obowiązywanie postanowienia.

Zgodnie z art. 385¹ § 2 k.c. strony pozostają związane umową w pozostałym zakresie. Przykładowo, jeżeli za abuzywną zostanie uznana klauzula pozwalająca operatorowi jednostronnie obniżać czynsz, zasadniczo bezskuteczna będzie właśnie ta klauzula, a nie automatycznie cała umowa najmu.

Sąd nie powinien przy tym poprawiać niedozwolonego postanowienia, obniżać przewidzianej w nim opłaty do „rozsądnego” poziomu ani tworzyć rozwiązania, które strony mogłyby hipotetycznie uzgodnić. Takie działanie osłabiałoby odstraszający charakter przepisów: przedsiębiorca nadal mógłby stosować nieuczciwe postanowienia, licząc na to, że sąd jedynie złagodzi ich treść.

Uzupełnienie powstałej luki przepisem dyspozytywnym jest dopuszczalne wyjątkowo, przede wszystkim wtedy, gdy bez abuzywnej klauzuli umowa nie mogłaby dalej obowiązywać, jej upadek byłby szczególnie niekorzystny dla konsumenta, a zastosowanie odpowiedniego przepisu pozwalałoby temu zapobiec.

Czy abuzywność może doprowadzić do upadku całej umowy?

Tak, ale nie jest to automatyczny skutek stwierdzenia występowania abuzywności klauzul. Cała umowa może upaść dopiero wtedy, gdy po usunięciu niedozwolonego postanowienia nie może dalej funkcjonować. Możliwość jej utrzymania ocenia się przede wszystkim na podstawie kryteriów obiektywnych, a nie przez odtwarzanie hipotetycznej woli przedsiębiorcy i rozważanie, czy zawarłby on umowę bez korzystnej dla siebie klauzuli.

W umowach condohotelowych znaczenie może mieć zwłaszcza wyeliminowanie postanowień określających mechanizm ustalania czynszu, zasady podziału przychodów, obowiązek ponoszenia kosztów działalności operatora albo możliwość jednostronnego zawieszania płatności. Jeżeli po usunięciu takich postanowień nadal można ustalić podstawowe obowiązki stron i wykonywać umowę, powinna ona co do zasady obowiązywać dalej. Jeżeli natomiast abuzywna klauzula dotyczy mechanizmu, bez którego nie da się określić zasadniczych świadczeń stron, może powstać podstawa do stwierdzenia, że cała umowa nie może zostać utrzymana.

Należy zatem odróżniać brak związania pojedynczą klauzulą od upadku całej umowy. Pierwszy skutek wynika bezpośrednio z abuzywności postanowienia. Drugi wymaga dodatkowego ustalenia, że umowa nie może obiektywnie funkcjonować po jego wyeliminowaniu, oraz oceny konsekwencji takiego rozstrzygnięcia dla należycie poinformowanego konsumenta.

Podsumowanie

Umowy najmu lokali w condohotelach są zazwyczaj zawierane na wiele lat i stanowią część szerszego pakietu dokumentów obejmującego zakup lokalu, jego wykończenie, przekazanie operatorowi oraz zasady rozliczania przychodów. Dlatego ocena, czy umowa najmu lokalu w condohotelu zawiera klauzule abuzywne, nie powinna ograniczać się do analizy jednego dokumentu. Należy uwzględnić także umowę deweloperską lub sprzedaży, załączniki, pełnomocnictwa, materiały reklamowe, korespondencję oraz okoliczności, w których przedstawiono nabywcy całą inwestycję.

Za potencjalnie abuzywne mogą zostać uznane przede wszystkim postanowienia, które nie zostały indywidualnie uzgodnione oraz w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami rażąco naruszają interesy konsumenta. W umowach condohotelowych wątpliwości mogą budzić w szczególności rażąco nierówne zasady wypowiedzenia umowy, automatyczne przedłużenie jej na kolejny wieloletni okres, nadmierne kary umowne, ograniczenie odpowiedzialności operatora, sankcje za odwołanie pełnomocnictwa lub samodzielne wykonywanie prawa głosu, a także narzucenie konsumentowi odległego sądu właściwego do rozpoznawania sporów.

Stwierdzenie abuzywności nie oznacza automatycznie nieważności całej umowy. Zasadniczym skutkiem jest to, że niedozwolone postanowienie nie wiąże konsumenta, natomiast umowa obowiązuje dalej w pozostałym zakresie. Dopiero gdy po usunięciu abuzywnej klauzuli umowa nie może obiektywnie funkcjonować, możliwe jest rozważenie upadku całego stosunku umownego. Każdorazowo wymaga to analizy znaczenia zakwestionowanego postanowienia oraz konsekwencji takiego rozwiązania dla należycie poinformowanego konsumenta.