Condohotel i aparthotel – zasady inwestycji, umowa i kluczowe ryzyka prawne

Aparthotel a condohotel – różnice prawne i biznesowe

Aparthotele i condohotele to dwa popularne typy obiektów noclegowych, które łączą cechy mieszkalne i usługowe. Chociaż ich charakterystyka wydaje się co do zasady podobna, istnieją nieznaczne różnice między nimi.

Aparthotel to obiekt hotelowy oferujący zakwaterowanie w wyposażonych apartamentach, zazwyczaj z kuchnią lub aneksem kuchennym. Funkcjonuje on w modelu zbliżonym do „tradycyjnego” hotelu, ponieważ pozostaje własnością jednego podmiotu i jest zarządzany centralnie. Gościom natomiast zapewniane są standardowe usługi hotelowe, takie jak recepcja, serwis sprzątający, gastronomia czy strefy rekreacyjne.

Condohotel opiera się natomiast na nieco odmiennym modelu własnościowym. Poszczególne lokale są wyodrębniane przez dewelopera, a następnie sprzedawane indywidualnym inwestorom, przy czym cały obiekt pozostaje objęty jednolitym zarządzaniem przez profesjonalnego operatora hotelowego. Nabywcy stają się zatem właścicielami konkretnych wydzielonych apartamentów i, w zależności od przyjętego modelu, mogą korzystać z nich na własne potrzeby lub powierzyć je operatorowi w celu komercyjnego wynajmu, uczestnicząc w przychodach generowanych przez obiekt.

Jednakże w praktyce rynkowej rozróżnienie pomiędzy „condohotelem” a „aparthotelem” ma często charakter umowny i marketingowy. Wybór terminologii zależy w dużej mierze od przyjętej przez dewelopera strategii biznesowej oraz sposobu pozycjonowania inwestycji. Obecnie brak jest w polskim porządku prawnym legalnych definicji tych pojęć, co sprzyja ich elastycznemu, a niekiedy wręcz dowolnemu, stosowaniu. Można jednak zakładać, że z uwagi na dynamiczny rozwój tego segmentu rynku, ustawodawca podejmie próbę normatywnego uporządkowania terminologii.

Oczywiście z perspektywy inwestora w condohotel czy aparthotel kluczowe znaczenie ma jednak nie sama (marketingowa) nazwa projektu, lecz przede wszystkim treść dokumentacji prawnej i wzajemne zobowiązania stron a w szczególności umowy inwestycyjnej, często powiązanej z umową sprzedaży lokalu oraz umową o zarządzanie lub najem. To właśnie w tym dokumencie / dokumentach regulowane są rzeczywiste warunki inwestycji, o których mowa w dalszej części publikacji, a także mechanizmy alokacji ryzyk prawnych i ekonomicznych.

Umowa inwestycyjna w condohotel – na czym polega?

Model inwestycji w aparthotel bądź condohotel zazwyczaj wygląda następująco: deweloper buduje obiekt, a następnie sprzedaje w nim pokoje lub apartamenty (samodzielne lokale z aneksami kuchennymi) indywidualnym inwestorom. Dla poszczególnych wyodrębnionych lokali są zakładane księgi wieczyste. Równolegle (i to jest kluczowe) nabywca zawiera umowę dotyczącą zarządzania nabytym lokalem, przekazując odpowiedzialność za jego administrowanie oraz za działania marketingowe podmiotowi, który zrealizował projekt lub innemu wyspecjalizowanemu podmiotowi zajmującemu się wynajmem krótkoterminowym. W zamian za udostępnienie lokalu do eksploatacji komercyjnej, właściciel uczestniczy w przychodach generowanych przez jego wynajem.

Podstawą stosunku prawnego pomiędzy inwestorem a deweloperem lub operatorem jest zatem co do zasady dokument zatytułowany „umowa inwestycyjna”, bądź pakiet wzajemnie powiązanych dokumentów dotyczących wybudowania, wyodrębnienia i sprzedaży lokalu, zarządzania lokalem, najmu lokalem, a niekiedy także dodatkowych zobowiązań stron.

Na co jednak zatem w praktyce inwestor powinien zwrócić uwagę, zawierając tego typu umowę?

Model inwestycji w condohotel i aparthotel

Co do zasady na rynku funkcjonują dwa rozwiązania prawne: wybudowanie i nabycie lokalu oraz nabycie udziałów w spółce celowej realizującej inwestycję apartament. Wydaje się jednak, że dla inwestora korzystniejszym i bezpieczniejszym rozwiązaniem będzie nabycie wyodrębnionego lokalu z założoną odrębną księgą wieczystą. Zapewnia to posiadanie prawa własności do lokalu, a zatem konkretnego składnika majątku, które podlega ochronie wynikającej z przepisów prawa rzeczowego, a także umożliwia jego relatywnie swobodne zbycie, obciążenie czy dochodzenie roszczeń.

W przeciwieństwie do tego, inwestycja poprzez nabycie udziałów w spółce celowej ma charakter pośredni. Inwestor w praktyce nie staje się właścicielem konkretnego lokalu w condohotelu, lecz jedynie uczestniczy w strukturze korporacyjnej spółki, której sytuacja finansowa, sposób zarządzania oraz poziom zadłużenia mają bezpośredni wpływ na bezpieczeństwo zainwestowanych środków. Taki model generuje zatem dodatkowe ryzyka, typowe dla relacji spółkowych, które nie występują przy klasycznym nabyciu własności lokalu.

Zysk z condohotelu – modele rozliczeń i stopy zwrotu

Zasadniczym celem dokonania inwestycji w model condo hotelowy jest regularne generowanie z nieruchomości zysku dla inwestora. Zysk ten wypłacany jest na podstawie ustalonego modelu zwrotu z inwestycji. W Polsce najczęściej spotykane są modele zapewniające stałą stopę zwrotu, zazwyczaj wahającą się w przedziale od 7% do 10% w skali roku.

Dla inwestora kluczowym elementem będzie jednak precyzyjne ustalenie od czego (tj. od jakiej dokładnie kwoty) wypłacany będzie zysk. Tytułem przykładu, zysk może być wypłacany:

• od całkowitej ceny, za którą nabyty został wykończony lokal wraz z wyposażeniem oraz przyległościami, bądź
• od ceny określonej w umowie deweloperskiej, bez uwzględnienia kosztów wykończenia i wyposażenia, co oczywiście będzie mniej opłacalne dla inwestor oraz przyniesie mniejsze zyski.

Istnieją także modele biznesowe, zgodnie z którymi dochody z najmu dzielone są pomiędzy właściciela a operatora lokalu, przykładowo w proporcjach: 70% dla właściciela i 30% dla operatora, lub w formule 50/50.

Inwestorzy powinni mieć także na uwadze, że w materiałach reklamowych deweloperów wielokrotnie inwestycje w condohotele i aparthotele prezentowane są inwestycje jako generujące „gwarantowany” i pewny zysk, co może sugerować brak ryzyka po stronie inwestora. Jak jednak wynika z praktyki decyzyjnej Prezesa UOKiK (przykładowo: decyzja Prezesa UOKiK nr RLU 4/2023 z dnia 8 listopada 2023 r.), tego typu przekazy mogą wprowadzać w błąd, jeżeli nie uwzględniają rzeczywistej zmienności rynku i warunków realizacji inwestycji. W konsekwencji deklarowane stopy zwrotu należy traktować jako założenia marketingowe, a nie jako wiążące obietnice ekonomiczne.

W umowie inwestycyjnej istotne jest także, aby określić częstotliwość wypłaty zysków. Zazwyczaj umowy przewidują jedną z poniższych opcji:

• miesięczna wypłata,
• kwartalna wypłata,
• roczna wypłata,
• możliwość wypłaty dochodów wyłącznie na żądanie inwestora, w ramach ustalonych warunków i procedur.

Pobyty właścicielskie w condohotelu – zasady i ograniczenia

Oprócz generowania dochodów z wynajmu, aparthotele i condohotele oferują właścicielom możliwość swobodnego korzystania z nieruchomości w określonych terminach, tak zwane „pobyty właścicielskie”. Bez wątpienia stanowi to dodatkową wartość tego typu inwestycji dla nabywcy. Pobyty właścicielskie takie polegają na możliwości skorzystania z apartamentu przez inwestora na swój użytek, bądź wskazane przez niego osoby, przez określoną w umowie liczbę dni w roku. Zazwyczaj jest to 7-14 dni w ciągu roku (maksymalnie 28), jednakże niektóre okresy czy sezony mogą zostać umownie wyłączone (dotyczy to w szczególności przerw świątecznych oraz okresów wakacyjnych, gdy generowane są największe zyski z inwestycji).

W umowie inwestycyjnej istotne jest, aby jasno i precyzyjnie wskazać zasady dotyczące pobytów właścicielskich. Powinno to obejmować przede wszystkim określenie:

• przez ile dni w roku właściciel ma prawo korzystać z lokalu,

• w jaki sposób przydzielane są te dni (np. czy są to stałe okresy, okresy rotacyjne),

• jaka jest procedura rezerwacji pobytów, tj. w jaki sposób właściciel powinien zgłaszać chęć skorzystania z pobytu, z uwzględnieniem jaki jest czas wyprzedzenia rezerwacji oraz zasady priorytetowego przydzielania terminów,

• zasad dotyczących korzystania z lokalu podczas pobytów właścicielskich, takich jak standardy utrzymania, koszty dodatkowe (np. opłaty za sprzątanie), oraz zasady dotyczące wynajmu na krótkoterminowym rynku w czasie, gdy lokal nie jest używany przez właściciela,

• możliwości transferu prawa do pobytu właścicielskiego na osoby trzecie, takie jak rodzina czy przyjaciele, oraz ewentualne warunki i ograniczenia z tym związane,

• w jaki sposób pobyty właścicielskie wpływają na ogólny dochód z najmu, a także czy koszty utrzymania lokalu podczas tych pobytów są pokrywane przez właściciela czy wliczane w ogólne rozliczenia.

Umowa inwestycyjna condohotel – kluczowe postanowienia

Umowa inwestycyjna powinna precyzyjnie regulować prawa i obowiązki obu stron umowy, tj. inwestora oraz dewelopera lub podmiotu zarządzającego nieruchomością. To właśnie w umowie powinny znaleźć się wszelkie kluczowe postanowienia służące ochronie interesów każdej ze stron. Poniżej przedstawiamy szczegółowy opis kluczowych elementów, które powinny zostać określone w tego typu umowie.

• Płatności i opłaty

Dla inwestora jednym z kluczowych elementów relacji z deweloperem oraz podmiotem zarządzającym najmem pozostają kwestie finansowe. Istotne jest precyzyjne określenie harmonogramu płatności, zasad naliczania ewentualnych kar umownych za opóźnienia, a także wszystkich dodatkowych opłat związanych z funkcjonowaniem obiektu, w szczególności kosztów utrzymania części wspólnych, obejmujących konserwację, ochronę, sprzątanie oraz bieżące zarządzanie.

Równolegle konieczne jest jednoznaczne rozgraniczenie, które koszty obciążają właścicieli poszczególnych lokali, a które pozostają po stronie zarządcy lub operatora. Brak precyzyjnych regulacji w tym zakresie często prowadzi w praktyce do sporów interpretacyjnych oraz istotnych rozbieżności pomiędzy założeniami inwestycyjnymi a rzeczywistym poziomem obciążeń finansowych. Jasne i szczegółowe uregulowanie tych kwestii ma zatem kluczowe znaczenie dla oceny rzeczywistej rentowności inwestycji oraz poziomu ryzyka ekonomicznego.

• Utrzymanie i remonty

Umowa inwestycyjna na aparthotel / condohotel powinna również dokładnie regulować kwestie związane z utrzymaniem nieruchomości i niezbędnymi remontami. W zależności od warunków umowy, inwestor może być zobowiązany do przeprowadzania lub finansowania remontów oraz prac konserwacyjnych w swoim lokalu. Dotyczy to zwłaszcza obszarów nieobjętych przez operatora.

Przykładowo, inwestor może być odpowiedzialny za naprawy wewnątrz swojego lokalu, podczas gdy operator zajmuje się konserwacją części wspólnych. Oczywiście w praktyce istnieją inne możliwości uregulowania tej kwestii, istotne jednak aby były one precyzyjnie określone, a ich interpretacja nie była utrudniona.

• Ubezpieczenie

Kolejnym istotnym elementem umowy inwestycyjna na aparthotel / condohotel jest ubezpieczenie nieruchomości. Umowa powinna zobowiązywać inwestora do utrzymywania odpowiedniego ubezpieczenia, które pokrywa ryzyka związane z użytkowaniem nieruchomości. Obejmuje to ubezpieczenie od szkód mających miejsce podczas pobytów właścicielskich, jak również innych sytuacji, które mogą wpłynąć na wartość i funkcjonalność lokalu.

• Zgłaszanie problemów

Ważnym obowiązkiem inwestora jest informowanie operatora o wszelkich problemach z nieruchomością, które mogą wpływać na jej funkcjonowanie lub wpływać na przychody z najmu. Takie problemy mogą obejmować usterki techniczne, problemy z instalacjami, a także kwestie związane z bezpieczeństwem i komfortem gości. Umowa powinna także precyzyjnie określać reakcję operatora na kwestie techniczne, takie jak awarie, uszkodzenia spowodowane przez gości oraz procedury ich naprawy.

• Regularne utrzymanie, konserwacja i zarządzanie

Podmiot zarządzający nieruchomością powinien zapewniać regularne utrzymanie, konserwację oraz kompleksowe zarządzanie nieruchomością. Obejmuje to codzienne sprzątanie, zapewnienie dostępu do niezbędnych usług, takich jak internet czy telewizja, a także zarządzanie rezerwacjami i obsługą gości. Umowa powinna precyzować zakres tych usług oraz standardy, jakich należy się trzymać. Prawidłowo sformułowane postanowienia umowy inwestycyjnej w nieruchomość apartamentową dotyczące obowiązków operatora w zakresie szybkiej i skutecznej naprawy usterek są kluczowe dla zapewnienia nieprzerwanego funkcjonowania obiektu oraz ochrony interesów inwestora.

• Raportowanie i rozliczenia

Umowa inwestycyjna na condohotel lub aparthotel powinna przejrzyście przedstawiać kwestie raportowania i rozliczania zysków. Operator powinien regularnie przekazywać inwestorowi raporty dotyczące wyników finansowych oraz stanu nieruchomości. Raporty te powinny zawierać szczegółowe informacje o dochodach z najmu, kosztach utrzymania oraz ewentualnych inwestycjach w nieruchomość. Transparentne rozliczanie dochodów z najmu oraz innych kosztów jest niezbędne z punktu widzenia bezpieczeństwa prawnego i finansowego.

• Marketing

Kluczowym elementem zarządzania aparthotelem lub condohotelem jest skuteczny marketing mający na celu zmaksymalizowanie okresu wynajmu lokalu a w konsekwencji dochodów inwestora. Operator powinien być odpowiedzialny za promowanie lokalu, pozyskiwanie najemców oraz zarządzanie procesem wynajmu krótkoterminowego.

Umowa inwestycyjna na condohotel powinna określać strategie marketingowe oraz zasady wynajmu, w tym politykę cenową i procedury związane z rezerwacjami. Postanowienia dotyczące marketingu mogą precyzyjnie określać:

• zakres działań marketingowych (strategia marketingowa, plany promocyjne),
  
  
• budżet marketingowy oraz wskazanie, jakie środki finansowe na marketing będą alokowane na poszczególne działania i kanały,
  
  
• kto finansuje działania marketingowe (operator, inwestor, czy wspólnie) oraz w jakiej proporcji,
  
  
• szczegóły dotyczące kampanii marketingowych (rodzaje kampanii marketingowych, które będą realizowane, np. kampanie online (SEO, PPC, social media), offline (reklamy w prasie, billboardy), e-mail marketing, programy lojalnościowe, współpraca z agencjami turystycznymi),
  
  
• branding i wizerunek,
  
  
• monitorowanie i raportowanie wyników podejmowanych działań marketingowych.

Kary umowne w umowie na condohotel

Umowa inwestycyjna powinna zawierać postanowienia dotyczące kar umownych za niewywiązanie się z określonych zobowiązań, takich jak opóźnienia w płatnościach czy niewykonanie przewidzianych zobowiązań (opisanych powyżej). Dokładne opisanie obowiązków oraz zasad dotyczących kar w umowie przyczynia się do zapewnienia przejrzystości i ochrony interesów obu stron oraz skutecznego egzekwowania postanowień umowy. Strona, która naruszy postanowienia umowy, może być zobowiązana do zapłaty odszkodowania za szkody poniesione przez drugą stronę wskutek niewywiązania się z umowy.

Dodatkowo, umowa inwestycyjna na nabycie aparthotelu / condohotelu może przewidywać obowiązek wniesienia zabezpieczenia finansowego lub gwarancji, które mogą zostać wykorzystane w przypadku niewywiązania się z umowy przez dewelopera, bądź operatora. Kluczowe będzie wskazanie jakie są konsekwencje finansowe i prawne wypowiedzenia umowy, oraz jakie są możliwości sprzedaży jednostki hotelowej innemu inwestorowi.

Okres obowiązywania umowy

Umowy najmu apartamentu w systemie condo- i aparthoteli są co do zasady umowami długoterminowymi, zawieranymi na okres od 10 do 30 lat, z możliwością przedłużenia na kolejne lata. Porównując umowę najmu w systemie condo ze standardowym najmem nieruchomości, zawieranym zazwyczaj na okres 1-3 lat oraz związanym z koniecznością pozyskania najemców, dbania o nieruchomość oraz możliwością powstania okresowego pustostanu lokalu, najem długoterminowy wydaje się być bardziej opłacalny z punktu widzenia inwestora.

Tak długi okres obowiązywania umowy inwestycyjnej zapewnia bowiem inwestorowi bezpieczeństwo inwestycyjne i stałe zyski w całym okresie jej trwania, bez konieczności szczególnego angażowania się w zarząd nieruchomością. W trakcie trwania umowy apartament w systemie condo może być także swobodnie sprzedany po cenie rynkowej, przy czym jasnym jest, iż z każdym rokiem wzrasta wartość takiej nieruchomości, przez co dochodzi do podwójnego zysku: w formie regularnie wypłacanego zysku oraz zysku z uwagi na wzrost wartości nieruchomości po upływie okresu na jaki zawarto umowę.

Z punktu widzenia inwestora, umowa inwestycyjna dotycząca condohotelu / aparthotelu powinna jednak precyzyjnie określając między innymi:

• okres wypowiedzenia, który musi zostać zachowany przez każdą ze stron, np. 30 dni, 60 dni, 90 dni,
  
  
• formę wypowiedzenia, np. pisemne wypowiedzenie, wysłane listem poleconym lub e-mailem,
  
  
• przyczyn wypowiedzenia, dla których umowa może być wypowiedziana bez zachowania okresu wypowiedzenia (np. niewywiązywanie się ze zobowiązań przez operatora, poważne naruszenie umowy),
  
  
• konsekwencje wypowiedzenia umowy w zakresie opłat i kar i innych konsekwencji finansowych dla każdej ze stron,
  
  
• rozliczenie kosztów, np. kosztów sprzątania, naprawy, itp.,
  
  
• zasady zwrotu nieruchomości.

Inwestycja w condohotel, inwestycja w aparthotel – najczęstsze problemy

Z naszego doświadczenia wynika, że spory prawne dotyczące inwestycji w condohotele i aparthotele co do zasady wynikają z następujących przyczyn:

• niewywiązywanie się przez deweloperów / inwestorów z warunków umowy, przykładowo poprzez niewypłacanie zysków inwestorom, niewłaściwe zarządzanie nieruchomością, nieprzestrzeganie standardów jakości usług,
  
  
• kwestie związane z prawem własności do nieruchomości, obciążeniami hipotecznymi nieruchomości,
  
  
• problemy związane z finansami, przykładowo rozbieżności w raportach finansowych, brak transparentności w podziale zysków, nieuczciwe praktyki finansowe,
  
  
• spory związane z możliwą rozwiązania umowy / wypowiedzeniem czy odstąpieniem od umowy inwestycyjnej przez inwestora lub operatora, roszczenia odszkodowawcze.

Dobrze sporządzona umowa inwestycyjna może jednak znacząco zredukować ryzyko tych konfliktów, precyzyjnie określając prawa i obowiązki każdej ze stron. Jasne i szczegółowe postanowienia umowne pozwolą na skuteczne zarządzanie oczekiwaniami oraz zminimalizują potencjalne nieporozumienia, które mogłyby prowadzić do sporów.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Pozwany dopuścił się nieuczciwej praktyki rynkowej polegającej na przekazywaniu potencjalnym inwestorom w trakcie prezentowania cech produktu inwestycyjnego informacji dotyczących możliwości nabycia apartamentu w obiekcie hotelarskim (…) we W. w sposób wprowadzający konsumentów w błąd w zakresie ryzyka związanego z inwestowaniem środków pieniężnych w ramach przedmiotowego produktu i wyeksponowaniu jedynie korzyści związanych z tą inwestycją. W konsekwencji, zaistniały podstawy odpowiedzialności odszkodowawczej skarżącego względem powoda (…).” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie, VI Wydział Cywilny, z dnia 23 czerwca 2022 r., sygn. akt VII AGa 526/22).

Inwestycja w condohotel, inwestycja w aparthotel – tak możemy Ci pomóc

Z uwagi na skomplikowany charakter spraw związanych z condohotelami i aparthotelami, przed zainwestowaniem środków, warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach i prawie umów. Jako kancelaria wyspecjalizowana w prawie nieruchomości:

• zweryfikujemy projekt umowy inwestycyjnej na condohotel lub aparthotel – zwrócimy uwagę na kluczowe postanowienia umowy, zabezpieczenia prawne oraz ewentualne pułapki i wątpliwości prawne (między innymi w zakresie płatności, harmonogramu, utrzymania nieruchomości, remontów, ubezpieczenia, zabezpieczeń prawnych, wskażemy na niejasne / ogólnikowe postanowienia, które mogą być różnie interpretowane przez strony, ryzyka finansowe,

• zidentyfikujemy ryzykowne klauzule umowne i doradzimy, jak najlepiej chronić swoje interesy na każdym etapie inwestycji,

• zweryfikujemy prospekt informacyjny condohotelu / aparthotelu, tak abyś mógł zrozumieć szczegóły inwestycji, harmonogram realizacji, a także potencjalne ryzyka prawne,

• zweryfikujemy sposób finansowania inwestycji (środki dewelopera, środki z kredytu bankowego lub z emisji obligacji korporacyjnych, wpłaty inwestorów),

• sprawdzimy czy spółka jest nowa (co niesie ze sobą większe ryzyko inwestycyjne), czy ma już za sobą realizowane projekty,

• dokonamy analizy sprawozdań finansowych, aby określić kondycję finansową spółki,

• sprawdzimy wspólników spółki pod kątem przeszłych działalności inwestycyjnych,

Możemy także Ci pomóc, jeżeli jesteś już na etapie sporu z deweloperem poprzez:

• formalne wezwanie operatora lub dewelopera do zapłaty zaległych należności, realizacji określonych obowiązków czy też przestrzegania warunków umowy inwestycyjnej dotyczącej aparthotelu / condohotelu,

• prowadzenie negocjacji z operatorem w Twoim imieniu, dążąc do uzyskania jak najlepszych warunków umowy, rozwiązania sporów czy renegocjacji warunków płatności,

• reprezentowanie Cię na drodze postępowania cywilnego – w przypadku, gdy negocjacje nie przyniosą oczekiwanych rezultatów, możemy sporządzić pozew przeciwko operatorowi lub deweloperowi, a następnie wnieść sprawę do sądu i reprezentować Cię w toku rozpraw,

• egzekwowanie wyroku sądowego wydanego przeciwko deweloperowi / operatorowi.

Zapraszamy do kontaktu.