Promesa na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca: kiedy warto ją uzyskać?

Czym jest promesa MSWiA?

Zgodnie z ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, cudzoziemiec zamierzający nabyć nieruchomość może ubiegać się o przyrzeczenie wydania zezwolenia. Promesa jest zatem zobowiązaniem (choć nie gwarancją) organu do wydania zezwolenia. Jej kluczowy skutek prawny polega na tym, że w okresie swojej ważności MSWiA nie może odmówić wydania zezwolenia, chyba że zmienił się stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia sprawy.

Promesa nie jest zatem „ogólną zgodą” na zakup dowolnej nieruchomości przez cudzoziemca w Polsce. Wniosek o wydanie promesy, tak samo jak wniosek o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości, powinien dotyczyć konkretnego, odpowiednio opisanego zamierzenia inwestycyjnego. Postępowanie z wniosku o wydanie promesy nie jest ani postępowaniem „uproszczonym”, ani „przyspieszonym”. Oczywiście, aby nabyć nieruchomość, podmiot uprawniony z tytułu promesy musi następnie uzyskać zezwolenie.

Promesa nie stanowi także obowiązkowego etapu postępowania, po którym dopiero można uzyskać zezwolenie. W sytuacji, gdy nieruchomość, strony i warunki transakcji są już dostatecznie określone, należy rozważyć od razu złożenie wniosku o zezwolenie na nabycie.

Czy zezwolenie na nabycie nieruchomości jest w ogóle potrzebne?

Przed wystąpieniem do MSWiA o promesę, w pierwszej kolejności należy poddać analizie czy uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości jest w ogóle potrzebne. Posiadanie obywatelstwa innego niż polskie nie oznacza automatycznie konieczności uzyskania decyzji od MSWiA. Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców przewiduje zwolnienia, m.in. dla obywateli państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii oraz, co do zasady, przy nabyciu samodzielnego lokalu mieszkalnego. W praktyce należy zatem w pierwszym kroku zweryfikować cały stan faktyczny.

Szerzej wyjaśniamy to w publikacji wskazującej na to kiedy potrzebne jest zezwolenie MSWiA.

Kiedy warto wystąpić o promesę? Przykłady praktyczne

Zakup od dewelopera przed ustaleniem ostatecznych parametrów nieruchomości

Promesa na nabycie nieruchomości może być przydatna w sytuacji, gdy nie są jeszcze znane ostateczne dane dotyczące nieruchomości, przykładowo powierzchnia lokalu i wielkość udziału w nieruchomości wspólnej. Na tym etapie lokal może być już wskazany w dokumentacji inwestycji, choć jego ostateczna powierzchnia lub wielkość udziału w nieruchomości wspólnej nie są jeszcze ustalone. W takich okolicznościach można rozważyć wystąpienie o promesę.

Należy jednak mieć na uwadze, że promesa na nabycie nieruchomości jest ważna przez rok. Bieg terminu ważności promesy rozpoczyna się z dniem jej wydania. Po upływie okresu ważności promesy decyzja wygasa.

W konsekwencji, uzyskanie jej za wcześnie, w szczególności gdy deweloper opóźnia się z przeniesieniem własności, może nie przynieść oczekiwanej ochrony.

Zakup części gruntu przed zakończeniem podziału

Złożenie wniosku o promesę można rozważyć także wówczas, gdy właściciel nieruchomości planuje sprzedać część większej nieruchomości, lecz na dzień złożenia wniosku, nie został jeszcze zakończony podział geodezyjny. Oczywiście we wniosku należy opisać istniejącą nieruchomość, planowany podział i przewidywany zakres nabycia. Nie wystarczy ogólne powołanie się na to, że cudzoziemiec zamierza kupić „jakąś działkę” w danej miejscowości.

Przed złożeniem wniosku, należy ocenić, czy planowane nabycie nieruchomości jest już dostatecznie skonkretyzowane. Po podziale trzeba będzie porównać jego rezultat z zakresem promesy i właściwie oznaczyć nieruchomość we wniosku o zezwolenie.

Przygotowanie sprzedaży przez spadkobierców

O promesę można wystąpić również w sytuacji, gdy strony planują sprzedać nieruchomość dziedziczoną po zmarłym właścicielu, lecz postępowanie mające na celu udokumentowanie praw poszczególnych spadkobierców nie zostało jeszcze prawomocnie zakończone. Nie oznacza to jednak, że dowolny nieuregulowany stan prawny pozwala skutecznie ubiegać się o promesę.

Jeżeli nie wiadomo, kto konkretnie jest uprawniony do sprzedaży nieruchomości, toczy się spór sądowy o prawo własności albo brakuje podstaw do określenia zbywców, problemy te mogą uniemożliwić pozytywne rozstrzygnięcie. Promesa nie usuwa wad tytułu prawnego i nie zastępuje uporządkowania spraw spadkowych.

Negocjacje i przetargi

Promesa może pomóc wykazać sprzedającemu lub organizatorowi przetargu, że nabywca podjął stosowne działania mające na celu uzyskanie wymaganej zgody.

Natomiast przed przystąpieniem do postępowania przetargowego, należy zweryfikować regulamin konkretnego postępowania, a przede wszystkim, w którym momencie należy przedłożyć promesę oraz ile czasu przewidziano na zawarcie umowy. Znaczenie ma również sposób rozliczenia wadium, w sytuacji, gdy nabycie nieruchomości nie dojdzie do skutku.

Przygotowanie zakupu przez przyszłą spółkę

O promesę mogą wystąpić również założyciele przyszłego podmiotu z siedzibą w Polsce, który będzie kontrolowany bezpośrednio lub pośrednio przez cudzoziemców i będzie spełniał ustawową definicję cudzoziemca. Może pozwolić to na wcześniejsze przygotowanie inwestycji w Polsce. Kluczowe będzie jednak w tej sytuacji między innymi precyzyjne opisanie planowanego podmiotu i jego struktury. Oczywiście uzyskanie promesy przez inwestora nie oznacza, że może ona być następnie traktowana jako dokument, który można później swobodnie przekazać innej spółce.

Jakie dokumenty są potrzebne do uzyskania promesy?

Zakres dokumentów niezbędnych do złożenia wniosku o promesę do MSWiA jest w zasadzie analogiczny jak przy wniosku o nabycie nieruchomości. Do promesy stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące zezwolenia. Oczywiście każdorazowo zakres dokumentacji należy dostosować do nabywcy, nieruchomości i etapu przygotowania transakcji.

Przygotowując wniosek, warto zadbać o kompletność załączników i spójność przedstawionych informacji. Jeżeli określone dane nieruchomości nie są jeszcze ostatecznie ustalone, należy wyraźnie to wyjaśnić i wskazać, jakie czynności pozostają do wykonania. Warto również zapoznać się z omówieniem najczęstszych błędów we wnioskach do MSWiA o nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, aby uniknąć uchybień, które mogą prowadzić do wezwań do uzupełnienia dokumentacji i wydłużenia postępowania.

Punktem wyjścia do wniosku o uzyskanie promesy będą następujące informacje wraz ze stosownymi załącznikami:

• dokumenty dotyczące nabywcy – dokument tożsamości, dokumenty potwierdzające obywatelstwo, a przy spółce dokumenty rejestrowe wraz z oznaczeniem sposobu reprezentacji i struktury kontroli nad spółką,

• trwałe więzi cudzoziemca z Polską – dokumenty pobytowe, rodzinne lub dotyczące prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce,

• dokumenty dotyczące nieruchomości – odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości (jeśli istnieje), dokumenty ewidencyjne i planistyczne odpowiednie do rodzaju nieruchomości, jeżeli natomiast lokal nie ma jeszcze założonej księgi wieczystej, należy dołączyć dokumenty nieruchomości, na której znajduje się budynek,

• dokumenty związane z finansowaniem – opis źródeł pochodzenia środków, dokumenty dobrane do sytuacji nabywcy,

• dane dotyczące transakcji, w tym dane sprzedającego, planowany sposób i cel nabycia, dokument potwierdzający zamiar sprzedaży.

We wniosku także warto jasno wskazać, dlaczego cudzoziemiec ubiega się właśnie o promesę, a nie o zezwolenie. Należy precyzyjnie opisać jaki stan faktyczny został ustalony oraz jakie dalsze czynności prawne / administracyjne pozostają do wykonania oraz które dane zostaną doprecyzowane przed złożeniem właściwego wniosku o wydanie zezwolenia.

Ile kosztuje promesa na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca?

Opłata skarbowa, którą powinien ponieść cudzoziemiec składając wniosek o udzielenie promesy wynosi 98 zł. Późniejsza opłata skarbowa za wydanie zezwolenia kosztuje 1 570 zł. Osobno należy uwzględnić także koszt wykonania tłumaczeń przysięgłych.

Natomiast o tym czy warto wystąpić o promesę czy nie, nie rozstrzyga jednak sama kwota 98 zł. Ważniejsze jest przeprowadzenie analizy, czy jej uzyskanie pomoże posunąć transakcję naprzód i polepszy sytuację prawną cudzoziemca.

Ile trwa uzyskanie promesy?

Promesa wymaga przeprowadzenia całego postępowania administracyjnego. Choć ogólne zasady Kodeksu postępowania administracyjnego przewidują załatwienie sprawy wymagającej postępowania wyjaśniającego w ciągu miesiąca, a szczególnie skomplikowanej w ciągu dwóch miesięcy, w praktyce należy spodziewać się, że postępowania potrwa pomiędzy 2 a 4 miesiące. Duże znaczenie ma także kompletność wniosku. Ministerstwo przeważnie kieruje także do wnioskodawcy pytania dotyczące stanu faktycznego, na które należy odpowiedzieć.

Planując zakup, należy uwzględnić zatem czas niezbędny na uzyskanie promesy, wykonanie dalszych czynności prawnych i późniejsze uzyskanie zezwolenia.

Co może się zmienić po wydaniu promesy?

Jak zostało wyżej wskazane, przepis stanowi, że w rocznym okresie ważności promesy, MSWiA nie może odmówić wydania zezwolenia, chyba że zmieni się stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia sprawy. Co oznacza to w praktyce?

Każda sytuacja wymaga odrębnej analizy, natomiast wydaje się, że do ponownej analizy przez organ może prowadzić przykładowo zasadnicza zmiana celu zakupu, istotnie inny zakres nieruchomości lub zmiana okoliczności, na których oparto wykazanie więzi z Polską. Będą to bowiem istotne okoliczności dla rozstrzygnięcia sprawy.

Z drugiej strony, nie każda „zmiana” oznacza jednak utratę ochrony. Przykładowo zmiana paszportu, dokumentów pobytowych, zatrudnienia nie powinna przesądzać o odmowie, w sytuacji gdy istotne podstawy pozytywnej oceny pozostają aktualne.

Co więcej, istotna zmiana stanu faktycznego nie oznacza automatycznie, że promesa „traci ważność”. Skutek polega na możliwości wydania odmownej decyzji przez organ, pomimo posiadania promesy. Dlatego przed złożeniem kolejnego wniosku warto porównać aktualny stan sprawy z założeniami promesy.

Jak zabezpieczyć umowę przedwstępną i zadatek w kontekście promesy?

Samo złożenie wniosku o promesę nie rezerwuje nieruchomości, nie „zamraża” jej ceny i nie zobowiązuje właściciela do sprzedaży nieruchomości. Wszystkie powyższe kwestie powinny wynikać z precyzyjnych uzgodnień stron, co do zasady odzwierciedlonych w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.

W sytuacji, gdy cudzoziemiec planuje wystąpić o promesę, w umowie przedwstępnej, powinien ustalić:

• przewidywany termin uzyskania zezwolenia oraz zawarcia umowy końcowej (przyrzeczonej), uwzględniając czas niezbędny na przeprowadzenie postępowania administracyjnego,
  
  
• zobowiązania kupującego, w tym termin złożenia kompletnego wniosku i informowania o jego przebiegu,
  
  
• zobowiązania sprzedającego przy pozyskaniu dokumentów administracyjnych dotyczących nieruchomości,
  
  
• skutki wydania przez MSWiA decyzji negatywnej, z rozróżnieniem przyczyn niezależnych od stron i zaniedbań kupującego,
  
  
• zasady postępowania przy opóźnieniach w procedowaniu sprawy przez MSWiA, w tym możliwość przedłużenia terminu,
  
  
• rozliczenie zadatku lub zaliczki w sytuacji decyzji negatywnej oraz warunki i termin ewentualnego odstąpienia od umowy.

Nie należy poprzestawać na postanowieniu umownym, zgodnie z którym kupujący uzyska zgodę MSWiA. Takie postanowienie nie wyjaśnia, jakie kroki zostaną podjęte przez strony w sytuacji, gdy decyzja nie zostanie wydana przed ustalonym terminem transakcji.

Co powinien zrobić cudzoziemiec po otrzymaniu promesy?

Uzyskanie promesy powinno uruchomić dalsze kroki. Przede wszystkim, należy sprawdzić jej zakres, a następnie doprowadzić do końca czynności związane z nieruchomością i przygotować wniosek o zezwolenie.

Na pewno nie warto odkładać sporządzenia wniosku o nabycie nieruchomości do ostatnich dni ważności promesy ani zakładać, że jego złożenie automatycznie przedłuży roczny okres ochrony. Dobrze zaplanowany harmonogram transakcji powinien pozostawiać odpowiedni czas na ewentualne uzupełnienie wniosku i wydanie kolejnej decyzji.