Zniesienie współwłasności nieruchomości

Problemy współwłasności nieruchomości – kiedy zniesienie może być konieczne?

Z perspektywy praktyki obrotu nieruchomościami współwłasność, zwłaszcza ułamkowa, jest jednym z najczęstszych źródeł trwałych sporów oraz ograniczeń w efektywnym korzystaniu z nieruchomości.

Zgodnie z Kodeksem cywilnym wyróżnia się dwa zasadnicze modele współwłasności:

• współwłasność ułamkowa, w której każdemu współwłaścicielowi przysługuje określony udział (np. 1/2, 1/3), co oznacza możliwość samodzielnego rozporządzania swoim udziałem, ale ograniczoną swobodę w zakresie decyzji dotyczących całej nieruchomości;
• współwłasność łączna, w której brak jest określonych udziałów, a uprawnienia współwłaścicieli są ściśle związane ze szczególnym stosunkiem prawnym (np. wspólność majątkowa małżeńska), co wyłącza możliwość samodzielnego rozporządzania udziałem.

Najwięcej problemów praktycznych generuje współwłasność ułamkowa, szczególnie w sytuacji, gdy współwłaścicieli jest więcej niż dwóch i występuje brak zgodności co do sposobu zarządu nieruchomością.

Przykład praktyczny:

Trzy osoby odziedziczyły nieruchomość, jako współwłasność. Na nieruchomości został wybudowany dom wymagający podjęcia szeregu prac remontowych. Współwłaściciele nie są w stanie porozumieć się odnośnie tego, które elementy domu wymagają naprawy i w jaki sposób naprawa powinna zostać wykonana. Współwłaściciele nie są także zgodni, który z nich powinien być odpowiedzialny za znalezienie odpowiedniej ekipy remontowej, jaki dokładnie zakres prac powinien zostać zlecony oraz kto i w jakiej części powinien sfinansować naprawę.

Przykład praktyczny:

Jeden ze współwłaścicieli odmawia regulowania jakichkolwiek opłat związanych z utrzymywaniem nieruchomości.

Przykład praktyczny:

W opinii dwóch ze współwłaścicieli nieruchomości z działki, na której znajduje się dom powinny zostać wycięte drzewa, na co trzeci współwłaściciel nie wyraża zgody. Zgodnie z orzecznictwem sądów, wycięcie drzewa ze wspólnej nieruchomości jest czynnością wymagającą zgody wszystkich współwłaścicieli (przykładowo: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 9.01.2008, sygn. akt II SA/Gl 824/07), a zatem uzyskanie zgody trzeciego właściciela jest również konieczne do podjęcia tego typu działań.

Jakie są sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości?

Jak zostało wspomniane we wstępie, rozwiązaniem prawnym wskazanych powyżej przykładowych problemów związanych z istnieniem współwłasności może być jej zniesienie, a zatem doprowadzenie do stanu, kiedy własność nieruchomości przysługuje wyłącznie jednemu właścicielowi.

Polskie prawo przewiduje dwa tryby zniesienia współwłasności – zniesienie w drodze umowy pomiędzy współwłaścicielami oraz zniesienie na drodze sądowej. Zastosowanie jednego z dwóch trybów zależy przede wszystkim od tego czy współwłaściciele są w stanie zgodnie dojść do porozumienia w zakresie samego zniesienia współwłasności i warunków, na jakich powinno zostać to osiągnięte.

Umowne zniesienie współwłasności nieruchomości u notariusza

W przypadku braku konfliktu pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości, wystarczające będzie zawarcie umowy zniesienia własności przed notariuszem. Nieruchomość może wówczas zostać przyznana jednemu z dotychczasowych współwłaścicieli (który po zawarciu umowy stanie się jej jedynym właścicielem) wraz ze zobowiązaniem do spłaty drugiego ze współwłaścicieli. Procedura ta co do zasady nie jest skomplikowana i w typowych przypadkach ogranicza się do jednej wizyty u notariusza.

Należy jednak pamiętać, że przed przystąpieniem do czynności notarialnej konieczne jest uzgodnienie pomiędzy współwłaścicielami warunków zniesienia współwłasności. Notariusz nie rozstrzyga tych kwestii ani nie zastępuje w tym zakresie woli stron – jego rola ogranicza się do sporządzenia aktu zgodnie z ustaleniami współwłaścicieli.

Istotne również, aby przed terminem zawarcia aktu notarialnego przekazać notariuszowi dokumenty związane ze współwłasnością nieruchomości, tj. przede wszystkim:

• dokument potwierdzający tytuł prawny do nieruchomości, tj. podstawy nabycia nieruchomości przez współwłaścicieli (wypis aktu notarialnego, a w przypadku nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia – prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub wypis zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia),
• aktualny odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości,
• wypis i wyrys z rejestru gruntów dla nieruchomości,
• wyrys z mapy ewidencyjnej dla nieruchomości.

Sporządzony przez notariusza akt notarialny, na podstawie którego dojdzie do zniesienia współwłasności powinien w szczególności precyzować:

• sposób podziału nieruchomości zgodny z wolą stron, a w przypadku przyznania nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli, obejmujący przeniesienie udziałów pozostałych współwłaścicieli na jego rzecz, co skutkuje uzyskaniem przez niego wyłącznego prawa własności;
• zasady rozliczeń pomiędzy współwłaścicielami, w szczególności dotyczące spłat lub dopłat odpowiadających wartości udziałów przysługujących poszczególnym stronom. W przypadku rozłożenia płatności na raty, dokument powinien określać ich wysokość, liczbę oraz terminy płatności, a także ewentualne zabezpieczenia wykonania obowiązku zapłaty.

Koszt zniesienia współwłasności zależy od wartości nieruchomości i może podlegać pewnym negocjacjom pomiędzy stronami a notariuszem, z zastrzeżeniem jednak, że taksa notarialna nie może przekroczyć maksymalnej stawki określonej przez Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.

Sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości – na czym polega procedura?

W praktyce jednak współwłaściciele często nie są w stanie osiągnąć porozumienia co do zniesienia współwłasności, zarówno w zakresie samej decyzji o jej zakończeniu, jak i co do warunków, na jakich miałoby to nastąpić.Do najczęstszych przypadków należą okoliczności, gdy każdy ze współwłaścicieli uważa, że to jemu powinna zostać przyznana własność lub że zaproponowana kwota spłaty przez pozostałych współwłaścicieli jest zbyt niska wobec wartości nieruchomości. W tej sytuacji jedynym rozwiązaniem pozostaje sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości, opisane w dalszej części publikacji.

Kto może złożyć wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości i kiedy?

Co ważne, procedura zniesienia współwłasności może zostać zainicjowana przez każdego ze współwłaścicieli w zasadzie w każdym czasie trwania współwłasności nieruchomości. Innymi słowy, każdy ze współwłaścicieli może wnieść do sądu wniosek o zniesienie współwłasności.

Należy jednocześnie pamiętać, że w toku postępowania o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga nie tylko o samym podziale rzeczy, ale również co do zasady o wzajemnych rozliczeniach pomiędzy współwłaścicielami. Obejmuje to w szczególności nakłady poczynione na nieruchomość oraz koszty jej utrzymania ponoszone w okresie współwłasności.

Po tym jak sprawa sądowa dotycząca zniesienia współwłasności zostanie zakończona, dochodzenie tych roszczeń będzie niemożliwe. Z uwagi jednak na obszerność tego zagadnienia, kwestia ta została jedynie zasygnalizowana i w każdym przypadku wymaga szczegółowej konsultacji z prawnikiem.

Wskazane poniżej sposoby podziału współwłasności ułamkowej nie dotyczą również sądowego zniesienia współwłasności gospodarstw rolnych, które zostały uregulowane przez ustawodawcę według odmiennych zasad.

Jak sąd znosi współwłasność nieruchomości? Możliwe sposoby rozstrzygnięcia

Sądowe zniesienie współwłasności może przyjąć następujące formy:

• podział fizyczny rzeczy (podział w naturze),
• przyznanie rzeczy jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty pozostałych,
• sprzedaż rzeczy i podział uzyskanej sumy,

Wybór konkretnego sposobu zależy od okoliczności sprawy, w tym charakteru nieruchomości, relacji pomiędzy współwłaścicielami oraz możliwości zapewnienia ekwiwalentności rozliczeń.

Podział fizyczny nieruchomości przy zniesieniu współwłasności – kiedy jest możliwy?

W tym trybie sąd podzieli nieruchomość, na przykład na dwie równe działki lub wydzieli w domu (mieszkaniu) samodzielne nieruchomości. Należy jednak zwrócić uwagę, że zniesienie współwłasności nieruchomości przez podział fizyczny może nie zawsze być możliwe. Sąd nie dokona podziału w sytuacji, gdy byłby on sprzeczny z przepisami ustawy, miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Do typowych sytuacji, gdy podział fizyczny może nie być możliwy należą okoliczności, gdy:

• nieruchomość jest zbyt mała, aby ją podzielić
• ze względu na uwarunkowania techniczne, niemożliwe jest podzielenie lokalu na dwa odrębne lokale
• zaproponowana do wydzielenia działka po podziale nie miałaby dostępu do drogi publicznej,
• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie przewiduje podziału działek objętych planem.

Wyjątki od możliwości zniesienia współwłasności poprzez fizyczny podział nieruchomości mają charakter ogólny i zostały skonkretyzowane przez orzecznictwo na gruncie konkretnych stanów faktycznych.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Zniesienie współwłasności przez podział nieruchomości jest niedopuszczalne, choć fizyczny jej podział byłby możliwy w sytuacji gdy podział nieruchomości doprowadziłby do powstania dwóch działek, z których jedna byłaby znacznie mniej użyteczna i znacznie mniej wartościowa niż druga, a nadto nie miałaby dostępu do drogi publicznej, a ustanowienie dla niej służebności takiej drogi przez drugą działkę byłoby praktycznie niemożliwe z uwagi na ostry konflikt stron” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 listopada 2001 r., sygn. akt III CKN 1439/00).

Przyznanie nieruchomości jednemu współwłaścicielowi – zasady i spłaty

Rozwiązanie to w praktyce odpowiada umownemu trybowi zniesienia współwłasności, z tą istotną różnicą, że wartość nieruchomości ustalana jest przez biegłego sądowego, a nie w drodze porozumienia stron. W przypadku braku zgodnego stanowiska współwłaścicieli co do tego, któremu z nich nieruchomość powinna zostać przyznana, decyzję w tym zakresie podejmuje sąd, kierując się całokształtem okoliczności sprawy, w tym możliwościami finansowymi uczestników oraz interesem społeczno-gospodarczym.

Na podstawie analizy orzecznictwa sądowego dotyczącego tej kwestii, istnieje szereg argumentów związanych ze stanem faktycznym konkretnego przypadku, które będą brane pod uwagę przez sąd, aby to rozstrzygnąć. Do przykładowych okoliczności należą:

• zainteresowanie i przywiązanie do nieruchomości,
• zasady prawidłowej gospodarki nieruchomością,
• sytuacja rodzinna i majątkowa (możliwość spłaty) stron,
• posiadanie innych nieruchomości przez współwłaścicieli,
• wartość nakładów poczynionych na nieruchomość,
• bieżące utrzymywanie nieruchomości.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Nie przekonują tu z kolei akcentowane w apelacji względy sentymentalne apelującego. Jego rzekome przywiązanie do przedmiotowej nieruchomości ocenić trzeba jako budzące istotne wątpliwości, w sytuacji, gdy od szeregu lat zamieszkuje on wraz ze swą rodziną w P., gdzie zajmuje mieszkanie stanowiące współwłasność jego małżonki” (postanowienie Sądu Okręgowego w Nowym Sączu, Wydział III Cywilny Odwoławczy, z dnia 24 maja 2016, sygn. akt III Ca 172/16).

Ponadto sąd określa wysokość spłat należnych pozostałym współwłaścicielom oraz termin ich uiszczenia przez osobę, której nieruchomość została przyznana na wyłączną własność. W uzasadnionych przypadkach sąd może rozłożyć spłatę na raty, przy czym okres ich spłaty może wynosić nawet 10 lat.

Sprzedaż nieruchomości przy zniesieniu współwłasności – kiedy sąd ją zarządza?

Jeżeli podział nieruchomości w naturze nie jest możliwy, a żaden ze współwłaścicieli nie chce lub nie jest w stanie przejąć jej na wyłączną własność z obowiązkiem spłaty pozostałych, sąd może orzec o sprzedaży nieruchomości w drodze postępowania egzekucyjnego. Następnie uzyskana ze sprzedaży kwota zostaje podzielona pomiędzy współwłaścicieli stosownie do wielkości przysługujących im udziałów. W praktyce jest to rozwiązanie traktowane jako ostateczność.

Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 4 listopada 1998 r., sygn. akt II CKN 347/98, wskazał, że w sytuacji, gdy przy zniesieniu współwłasności żaden ze współwłaścicieli nie wyraża zgody na przyznanie mu rzeczy na wyłączną własność, sąd powinien co do zasady rozważyć sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej ceny.

Z kolei w postanowieniu z dnia 12 kwietnia 2001 r., sygn. akt II CKN 658/00, Sąd Najwyższy podkreślił, że sprzedaż nieruchomości w ramach zniesienia współwłasności może być uzasadniona również w sytuacji, gdy współwłaściciel ubiegający się o jej przyznanie nie jest w stanie udźwignąć obowiązku spłat na rzecz pozostałych uczestników postępowania.

Należy jednak zwrócić uwagę, że co do zasady, dla współwłaścicieli będzie to najmniej opłacalny sposób zniesienia współwłasności nieruchomości. Wynika to przede wszystkim z  konieczności poniesienia przez współwłaścicieli kosztów związanych ze sprzedażą nieruchomości. Współwłaściciele poniosą wówczas bowiem nie tylko koszty postępowania sądowego, lecz także koszty postępowania prowadzonego przez komornika, który z kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości będzie uprawniony do pobrania wynagrodzenia.

Jakie są koszty zniesienia współwłasności?

Zgodnie z art. 41 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych od wniosku o zniesienie współwłasności pobiera się opłatę stałą w wysokości 1000 zł. Jeżeli jednak wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, tj. wszyscy uczestnicy postępowania akceptują sposób podziału lub przyznania nieruchomości, opłata wynosi 300 zł. Opłata ta ma charakter stały i nie jest uzależniona od wartości przedmiotu współwłasności.

W postępowaniu o zniesienie współwłasności nieruchomości poza opłatą sądową występują również koszty dodatkowe, których wysokość przeważnie zależy od przebiegu sprawy i rodzaju przyjętego sposobu zniesienia współwłasności.

W przypadku braku konsensusu stron co do wartości nieruchomości lub wysokości spłat, gdy sąd przyzna nieruchomość jednemu ze współwłaścicieli, zazwyczaj dopuszczany jest dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Wynagrodzenie biegłego wynosi najczęściej kilka tysięcy złotych.

W sytuacji podziału fizycznego nieruchomości niezbędne jest także powołanie biegłego geodety. Koszt sporządzenia opinii przez biegłego również może wynieść kilka tysięcy złotych, i zależy od stopnia skomplikowania podziału oraz liczby wyznaczanych punktów granicznych.

W (najmniej korzystnej) sytuacji zniesienia współwłasności poprzez sprzedaż licytacyjną, koszty postępowania mogą znacząco wzrosnąć, ponieważ obejmują wynagrodzenie komornika, koszty ogłoszeń oraz inne wydatki egzekucyjne, co łącznie może prowadzić do obciążeń rzędu kilkunastu tysięcy złotych.

Dodatkowo, jeżeli uczestnicy zgłaszają wzajemne roszczenia związane z posiadaniem nieruchomości, np. o zwrot nakładów lub rozliczenie korzyści, konieczne może być przeprowadzenie kolejnych dowodów z opinii biegłych, co generuje dalsze koszty postępowania.

Podsumowanie

Jak zostało wskazane w niniejszym artykule, współwłasność nieruchomości może być problematyczna nie tylko ze względu na konieczność uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli w sytuacji, gdy jeden ze współwłaścicieli chce sprzedać nieruchomość, lecz również w wielu sytuacjach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną.

Jedynym praktycznym rozwiązaniem sytuacji może wówczas okazać się zniesienie współwłasności nieruchomości. Współwłasność może zostać zniesiona zarówno w trybie umownym, jak i na drodze sądowej. Jeżeli współwłaściciele dojdą do porozumienia w zakresie konieczności samego zniesienia współwłasności jak i warunków na jakich współwłasność ma zostać zniesiona, najefektywniejszą opcją będzie wówczas posłużenie się trybem umownym.

W przypadku jednak braku porozumienia między współwłaścicielami co do warunków zniesienia współwłasności konieczne będzie skorzystanie z trybu sądowego. W postępowaniu sądowym współwłasność nieruchomości może zostać zniesiona na trzy sposoby: poprzez jej podział, przyznanie nieruchomości jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli oraz poprzez jej sprzedaż i podział wynagrodzenia pomiędzy dotychczasowych współwłaścicieli.