Podział nieruchomości do korzystania (quoad usum): na czym polega i jak sporządzić umowę?

Czym jest podział nieruchomości do korzystania (quoad usum)?

Podział quoad usum polega na umownym albo sądowym określeniu sposobu korzystania z rzeczy wspólnej. Poszczególne, fizycznie wyodrębnione części nieruchomości zostają przeznaczone do wyłącznego korzystania przez określonych współwłaścicieli. Od chwili dokonania podziału każdy ze współwłaścicieli powinien respektować prawo pozostałych osób do wyłącznego korzystania z przydzielonych im części nieruchomości.

Sposób umownego podziału nieruchomości do korzystania może zostać ukształtowany przez współwłaścicieli stosunkowo swobodnie. Nie musi on odpowiadać wielkości przysługujących im udziałów. Jeżeli wszyscy współwłaściciele wyrażą zgodę, osoba posiadająca mniejszy udział może zatem otrzymać do wyłącznego korzystania większą część nieruchomości.

Podział może mieć charakter przestrzenny, funkcjonalny albo czasowy. Strony mogą przyznać sobie do wyłącznego korzystania określone pomieszczenia, budynki lub części działki, pozostawić niektóre części nieruchomości do wspólnego użytku, a nawet ustalić, że będą korzystać z niej naprzemiennie w określonych dniach, tygodniach lub miesiącach.

Przykładowo współwłaściciele mogą zatem uzgodnić, że:

• osoba A korzysta wyłącznie z parteru budynku, a osoba B zajmuje piętro,
• osoba A korzysta z garażu oraz części ogrodu, a osoba B użytkuje budynek gospodarczy,
• podjazd, wejście albo klatka schodowa pozostają do wspólnego korzystania,
• osoba A użytkuje przednią część działki, a osoba B jej część położoną za budynkiem,
• osoba A korzysta z tarasu, natomiast osoba B z balkonu i przylegającej części ogrodu,

Podział quoad usum a zniesienie współwłasności nieruchomości

Podział do korzystania nie jest tym samym co zniesienie współwłasności. Podział quoad usum nie ingeruje w prawo własności nieruchomości. Każdy ze współwłaścicieli nadal posiada udział w całej nieruchomości, a własność jej poszczególnych części nie zostaje przeniesiona. Nie powstają również nowe działki ewidencyjne ani odrębne nieruchomości.

Podział quoad usum jest zatem rozwiązaniem pośrednim, które nie usuwa współwłasności, ale może ograniczyć konflikty związane z codziennym korzystaniem z nieruchomości. Niejednokrotnie stosuje się go również na czas postępowania o zniesienie współwłasności, które może być długotrwałe.

Kiedy warto zawrzeć umowę quoad usum?

Zawarcie umowy o podział nieruchomości do korzystania może być szczególnie przydatne, gdy fizyczny lub prawny podział nieruchomości nie jest możliwy albo nie odpowiada interesom współwłaścicieli. Wbrew pozorom takie sytuacje występują stosunkowo często.

W praktyce może wynikać to między innymi z:

• ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• zakazu podziału istniejącej działki,
• objęcia nieruchomości ochroną konserwatorską,
• zbyt małej powierzchni działki,
• sposobu posadowienia budynków na nieruchomości,
• braku możliwości zapewnienia każdej nowej działce dostępu do drogi publicznej,
• braku środków na spłatę pozostałych współwłaścicieli,
• braku zgody na sprzedaż nieruchomości.

W jakiej formie zawrzeć umowę quoad usum?

Umowa o podział rzeczy wspólnej do korzystania nie wymaga zachowania szczególnej formy, w szczególności formy aktu notarialnego. W orzecznictwie wskazuje się ponadto, że umowa może zostać zawarta nawet w sposób dorozumiany, poprzez utrwalony i akceptowany przez współwłaścicieli sposób korzystania z rzeczy (tak przykładowo: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 lutego 2004 r., sygn. akt IV CK 17/03, oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 września 2015 r., sygn. akt III CSK 446/14).

W praktyce może chodzić o sytuację, w której od wielu lat jeden ze współwłaścicieli korzysta wyłącznie z piętra budynku, drugi zajmuje jego parter, natomiast ogród, klatka schodowa i podjazd pozostają do wspólnego użytku. Jeżeli wszyscy współwłaściciele akceptują taki stan, odpowiednio organizują korzystanie z nieruchomości i przez dłuższy czas go nie kwestionują, ich zachowanie może świadczyć o dorozumianym zawarciu umowy o podział nieruchomości do korzystania.

Nie oznacza to jednak, że każdy utrwalony sposób faktycznego korzystania z nieruchomości automatycznie przesądza o zawarciu umowy quoad usum. Każdorazowo konieczne jest ustalenie, że zachowanie wszystkich współwłaścicieli dostatecznie wyraźnie wskazuje na zgodę na określony sposób podziału. Sam fakt, że jeden ze współwłaścicieli przez wiele lat zajmuje określoną część nieruchomości, może nie być wystarczający, jeżeli pozostali jedynie tolerują ten stan albo pozostaje on przedmiotem ciągłego sporu.

Czy umowa quoad usum może zostać zmieniona w sposób dorozumiany?

Zmiana okoliczności i sposobu korzystania z nieruchomości może prowadzić do wniosku, że umowa została, również w sposób dorozumiany, zmieniona albo uchylona. W praktyce może dojść do sytuacji, w której współwłaściciele przez wiele lat korzystają z nieruchomości w określony sposób, na przykład jedna osoba zajmuje piętro budynku, a druga jego parter, po czym zaczynają stosować odmienny podział. Jeżeli nowy sposób korzystania jest akceptowany przez wszystkich współwłaścicieli i utrwala się w praktyce, może to świadczyć o dorozumianej zmianie wcześniejszej umowy quoad usum.

Sama jednostronna decyzja jednego ze współwłaścicieli o rozpoczęciu korzystania z innej części nieruchomości nie oznacza jednak automatycznie zmiany albo uchylenia wcześniejszej umowy. Jeżeli pozostali współwłaściciele sprzeciwiają się takiemu zachowaniu, dochodzi raczej do naruszenia obowiązującego sposobu korzystania niż do zawarcia nowego porozumienia. Do dorozumianej zmiany umowy może dojść dopiero wtedy, gdy całokształt zachowania współwłaścicieli wskazuje na zgodną i dostatecznie wyraźną akceptację nowego sposobu korzystania.

Co powinna zawierać umowa quoad usum?

Prawidłowo przygotowana umowa quoad usum powinna określać co najmniej:

1. dane wszystkich współwłaścicieli,
2. dokładne oznaczenie nieruchomości, w tym adres, numer działki, obręb, powierzchnię i numer księgi wieczystej,
3. wysokość udziałów poszczególnych współwłaścicieli w nieruchomości,
4. części nieruchomości przyznane poszczególnym osobom do wyłącznego korzystania,
5. części pozostające do wspólnego użytku,
6. zasady dostępu do budynków, instalacji i urządzeń technicznych,
7. sposób ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości,
8. zasady dokonywania remontów i inwestycji,
9. sposób pobierania czynszów oraz innych pożytków,
10. rozliczenie dotychczasowych nakładów,
11. zasady odpowiedzialności za szkody,
12. warunki zmiany albo zakończenia obowiązywania umowy,
13. zasady postępowania w przypadku sprzedaży udziału,
14. sposób rozwiązywania sporów,
15. wykaz załączników, w szczególności map i planów.

Im bardziej skomplikowany jest układ nieruchomości i im więcej osób pozostaje jej współwłaścicielami, tym bardziej szczegółowa powinna być umowa o podział do korzystania. Precyzyjne określenie praw i obowiązków poszczególnych współwłaścicieli pozwala ograniczyć ryzyko konfliktów, rozbieżnej interpretacji postanowień umowy, w szczególności dotyczących zobowiązań związanych z nieruchomością, oraz sporów co do sposobu korzystania z niej.

Chociaż umowa quoad usum może zostać zawarta również w sposób dorozumiany, rekomendowane jest sporządzenie jej w formie pisemnej i możliwie dokładne uregulowanie wszystkich istotnych kwestii. Dotyczy to w szczególności wskazania części nieruchomości przeznaczonych do wyłącznego i wspólnego korzystania, zasad ponoszenia kosztów, wykonywania remontów, korzystania z mediów, pobierania pożytków oraz zmiany przyjętego sposobu korzystania.

Należy jednak mieć świadomość, że w praktyce nie zawsze możliwe jest szczegółowe uregulowanie wszystkich przyszłych sytuacji. Sposób korzystania z nieruchomości może zmieniać się wraz z upływem czasu, zmianą jej przeznaczenia, składu współwłaścicieli oraz ich potrzeb związanych z nieruchomością. Warto zatem określić także zasady zmiany umowy i rozwiązywania kwestii, których strony nie przewidziały w chwili jej zawarcia.

Mapa i plan jako załączniki do umowy quoad usum

Niejednokrotnie nieruchomości mają znaczną powierzchnię albo obejmują wiele budynków, pomieszczeń i innych części składowych. W konsekwencji samo opisanie określonej części nieruchomości jako „lewej strony działki” albo „części ogrodu za domem” może okazać się niewystarczające. Takie określenia są nieprecyzyjne i mogą prowadzić do sporów dotyczących dokładnego przebiegu granic korzystania.

W takich przypadkach warto dołączyć do umowy mapę, rzut budynku albo szkic sytuacyjny, na którym poszczególne części nieruchomości zostaną wyraźnie zaznaczone, na przykład odmiennymi kolorami lub symbolami. W treści umowy należy następnie odwołać się do załącznika i wskazać:

• części przeznaczone do wyłącznego korzystania,
• części wspólne,
• przebieg podjazdu lub drogi wewnętrznej,
• wejścia do budynków,
• miejsca postojowe,
• urządzenia techniczne i przyłącza.

Plan powinien być czytelny, podpisany przez wszystkich współwłaścicieli i jednoznacznie powiązany z umową. W bardziej skomplikowanych przypadkach warto wykorzystać mapę sporządzoną przez geodetę.

Należy również uważać na nakładanie się oznaczonych powierzchni. Jeżeli podjazd przebiega przez część przyznaną jednemu współwłaścicielowi, umowa powinna wyjaśniać, że w określonym zakresie pozostaje on dostępny także dla pozostałych osób.

Jak rozliczać media, podatki i koszty po podziale quoad usum?

Umowa quoad usum powinna precyzyjnie określać, kto ponosi koszty związane z poszczególnymi częściami nieruchomości.

W praktyce można przyjąć, że każdy współwłaściciel ponosi:

• koszty energii, gazu i wody według podliczników,
• opłaty za wywóz odpadów związane z używaną przez niego częścią,
• koszty bieżących napraw i konserwacji,
• wydatki dotyczące budynków oddanych mu do wyłącznego korzystania.

Koszty elementów wspólnych, takich jak brama, droga wewnętrzna, główne przyłącze, dach wspólnego budynku albo ogrodzenie, mogą być dzielone według udziałów, po połowie albo według innej uzgodnionej proporcji.

Sąd Najwyższy przyjmuje, że po dokonaniu podziału quoad usum współwłaściciel co do zasady sam ponosi wydatki związane z częścią oddaną mu do wyłącznego korzystania. Umowa może jednak wprowadzać inne reguły, dlatego zasady rozliczania kosztów warto określić wprost.

Nakłady i remonty po podziale quoad usum

Szczegółowego uregulowania wymagają również zasady przeprowadzania remontów oraz ponoszenia nakładów na nieruchomość. Ma to szczególne znaczenie w przypadku kamienic, gospodarstw rolnych oraz starszych budynków, w których podział quoad usum często funkcjonuje od wielu lat, a stan techniczny nieruchomości wymaga regularnych i kosztownych prac.

Z naszego doświadczenia wynika, że rozliczenia związane z remontami są jednym z najczęstszych źródeł sporów pomiędzy współwłaścicielami. Konflikty dotyczą między innymi tego, czy dane prace budowlane były konieczne, kto powinien wyrazić na nie zgodę, w jakiej części poszczególni współwłaściciele powinni uczestniczyć w kosztach oraz czy osoba, która samodzielnie sfinansowała remont, może żądać zwrotu poniesionych wydatków.

Dlatego w umowie quoad usum warto odrębnie uregulować:

• zasady ponoszenia nakładów dotyczących części przeznaczonych do wyłącznego korzystania oraz prac obejmujących części wspólne, takie jak dach, fundamenty, elewacja, instalacje, klatka schodowa, droga dojazdowa lub ogrodzenie,
• to czy współwłaściciel może samodzielnie remontować użytkowaną przez siebie część nieruchomości,
• jakie prace wymagają zgody pozostałych współwłaścicieli,
• kto ponosi koszty prac dotyczących elementów konstrukcyjnych,
• czy po zakończeniu współwłasności nakłady będą rozliczane,
• jak będzie ustalana wartość ulepszeń,
• czy współwłaściciele zrzekają się określonych roszczeń.

Orzecznictwo Sądu Najwyższego wskazuje, że podział quoad usum modyfikuje ustawowy model rozliczania wydatków i nakładów. Współwłaściciel, który ponosi nakłady na część pozostającą w jego wyłącznym korzystaniu, nie zawsze może następnie żądać od pozostałych zwrotu odpowiedniej części wydatków. Każda taka sytuacja wymaga zatem szczegółowej analizy prawnej.

Pożytki z nieruchomości, najem i działalność gospodarcza po podziale quoad usum

Istota podziału quoad usum może obejmować nie tylko wyłączne używanie określonej części nieruchomości, lecz także pobieranie z niej pożytków. Jeżeli jeden ze współwłaścicieli otrzymuje do wyłącznego korzystania lokal użytkowy, garaż albo część budynku, w którym prowadzona jest działalność gospodarcza, umowa powinna wskazywać:

• czy może tę część wynajmować,
• czy potrzebuje zgody pozostałych współwłaścicieli,
• komu przypada czynsz najmu,
• kto ponosi koszty remontów i podatków,
• kto odpowiada za działania najemców,
• czy sposób użytkowania może zostać zmieniony.

Czy umowa quoad usum wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli?

Umowa ustalająca podział rzeczy wspólnej do korzystania powinna zostać zawarta przez wszystkich współwłaścicieli. Wynika to z faktu, że podział quoad usum modyfikuje ustawowe prawo każdego współwłaściciela do współposiadania i korzystania z całej nieruchomości.

W przypadku braku zgody choćby jednego ze współwłaścicieli pozostali nie mogą narzucić mu umownego sposobu korzystania z nieruchomości, nawet jeżeli dysponują większością udziałów.

Brak jednomyślności współwłaścicieli co do podziału nie oznacza jednak, że ustalenie podziału quoad usum jest niemożliwe. Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu z wnioskiem o określenie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej. Sprawa jest rozpoznawana w postępowaniu nieprocesowym przez sąd rejonowy właściwy ze względu na położenie nieruchomości.

Czy umowa quoad usum wiąże nabywcę udziału w nieruchomości?

Udziały współwłaścicieli w nieruchomości wspólnej mogą być przedmiotem obrotu. Zbycie udziału przez jednego ze współwłaścicieli nie powoduje jednak automatycznie wygaśnięcia obowiązującego podziału nieruchomości do korzystania.

Zgodnie z art. 221 Kodeksu cywilnego czynności prawne określające sposób korzystania z rzeczy wspólnej odnoszą skutek również wobec nabywcy udziału, jeżeli wiedział on o tych ustaleniach albo mógł się o nich z łatwością dowiedzieć.

Nabywca udziału może zatem zostać związany umową quoad usum, mimo że sam nie uczestniczył w jej zawarciu. Sama okoliczność, że nie był stroną pierwotnego porozumienia, nie wystarcza do zakwestionowania obowiązującego podziału. W praktyce osoba kupująca udział w nieruchomości może być zobowiązana respektować ustalenie, zgodnie z którym określone piętro, budynek, część ogrodu albo miejsce postojowe zostały przeznaczone do wyłącznego korzystania przez innego współwłaściciela.

O wiedzy nabywcy może świadczyć między innymi wskazanie podziału quoad usum w umowie sprzedaży, przekazanie mu treści wcześniejszego porozumienia, poinformowanie go o podziale przed transakcją albo widoczny i utrwalony sposób korzystania z nieruchomości. Znaczenie może mieć również to, że po nabyciu udziału nowy współwłaściciel faktycznie stosuje się do istniejącego podziału i przez dłuższy czas go nie kwestionuje.

W razie sporu konieczne będzie wykazanie nie tylko samego istnienia umowy, lecz także wiedzy nabywcy albo okoliczności, które umożliwiały mu łatwe zapoznanie się z przyjętym sposobem korzystania z nieruchomości.

W praktyce umowa quoad usum może zobowiązywać współwłaściciela sprzedającego udział do:

• poinformowania nabywcy o istniejącym podziale,
• przekazania mu kopii umowy i załączników,
• zamieszczenia informacji o podziale w umowie sprzedaży,
• doprowadzenia do potwierdzenia przez nabywcę, że zna i akceptuje sposób korzystania.

Dodatkowym zabezpieczeniem może być ujawnienie odpowiedniego roszczenia w dziale III księgi wieczystej.

Czy i kiedy można zmienić podział quoad usum?

Podział nieruchomości do korzystania nie musi obowiązywać bezterminowo i w niezmienionej postaci. Może zostać zmieniony:

• za zgodą wszystkich współwłaścicieli,
• na zasadach przewidzianych w samej umowie,
• na podstawie orzeczenia sądu, jeżeli pojawią się nowe, istotne okoliczności (o czym mowa poniżej).

Zmiana może być uzasadniona przykładowo przebudową budynku, zmianą sposobu użytkowania, koniecznością zapewnienia dostępu do drogi, zmianą liczby współwłaścicieli albo powstaniem nowych potrzeb związanych z nieruchomością.

Sądowy podział nieruchomości do korzystania (quoad usum)

Jeżeli współwłaściciele nie mogą osiągnąć porozumienia w sprawie podziału quoad usum, a jednocześnie nie doszło do zniesienia współwłasności, sposób korzystania z nieruchomości może zostać określony przez sąd.

Z wnioskiem może wystąpić współwłaściciel, który nie jest w stanie uzgodnić z pozostałymi osobami zasad korzystania z nieruchomości. We wniosku należy możliwie dokładnie opisać proponowany sposób podziału, wskazując części nieruchomości, które miałyby zostać przeznaczone do wyłącznego korzystania przez poszczególnych współwłaścicieli, oraz części, które powinny pozostać do wspólnego użytku. Pomocne może być dołączenie mapy, rzutu budynku, szkicu albo opinii biegłego.

Przykładowo sąd może ustalić, że jeden ze współwłaścicieli będzie korzystał wyłącznie z parteru budynku i określonej części ogrodu, drugi z piętra oraz garażu, natomiast klatka schodowa, podjazd i instalacje pozostaną do wspólnego korzystania. Sąd nie dokonuje w ten sposób prawnego podziału nieruchomości ani nie przyznaje współwłaścicielom własności poszczególnych pomieszczeń lub fragmentów działki. Określa jedynie sposób wykonywania przysługujących im uprawnień do rzeczy wspólnej.

Rozstrzygając sprawę o sądowy podział quoad usum, sąd powinien uwzględnić:

• charakter i przeznaczenie nieruchomości,
• jej układ,
• wielkość udziałów,
• dotychczasowy sposób korzystania oraz
• uzasadnione potrzeby wszystkich współwłaścicieli.

Znaczenie może mieć również możliwość zapewnienia samodzielnego dostępu do poszczególnych części nieruchomości, przebieg instalacji, sposób korzystania z pomieszczeń wspólnych oraz konieczność ponoszenia kosztów ich utrzymania.

Sąd nie jest bezwzględnie związany sposobem podziału zaproponowanym przez wnioskodawcę. Może ustalić odmienny sposób korzystania, jeżeli uzna, że lepiej odpowiada on właściwościom nieruchomości i w większym stopniu pozwala pogodzić interesy wszystkich współwłaścicieli.

Sądowy podział quoad usum nie ma charakteru definitywnego. Jeżeli w przyszłości nastąpi istotna zmiana okoliczności, na przykład zmieni się przeznaczenie nieruchomości, sposób jej zabudowy albo potrzeby współwłaścicieli, możliwe jest wystąpienie do sądu o zmianę wcześniejszego rozstrzygnięcia. Konieczne jest jednak wykazanie nowych i ważnych powodów uzasadniających odmienne uregulowanie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej.

Podsumowanie

Podział quoad usum pozwala współwłaścicielom uporządkować sposób korzystania z nieruchomości bez formalnego znoszenia współwłasności. Może obejmować budynki, lokale, kondygnacje, ogród, garaż, miejsca postojowe i inne fizycznie oznaczone części nieruchomości.

Dobrze przygotowana umowa quoad usum powinna nie tylko wskazywać, kto korzysta z określonej części nieruchomości, lecz także regulować koszty, remonty, nakłady, pożytki, dostęp do części wspólnych oraz skutki sprzedaży udziału.

Szczególne znaczenie ma dokładna mapa albo plan nieruchomości. Nieprecyzyjne granice korzystania lub niejasny status wspólnego podjazdu mogą, zamiast zakończyć konflikt, stać się źródłem kolejnego sporu.