Zakup miejsca postojowego od dewelopera – co sprawdzić?

Co właściwie kupujesz wraz z miejscem postojowym?

Stanowisko postojowe wyznaczone liniami na posadzce garażu zazwyczaj nie jest odrębną nieruchomością lokalową. Przy zakupie trzeba odróżnić przede wszystkim następujące konstrukcje.

• udział w odrębnym lokalu garażowym. W tej sytuacji, hala garażowa stanowi lokal niemieszkalny, dla którego prowadzona jest odrębna księga wieczysta. Kupujący nabywa udział we współwłasności hali,
• prawo do korzystania z miejsca w nieruchomości wspólnej. Garaż lub parking należy do nieruchomości wspólnej, a właścicielowi lokalu przyznano prawo do wyłącznego korzystania z oznaczonego stanowiska, objęte umową współwłaścicieli o podziale do korzystania (quoad usum). Nabywca nie kupuje zatem odrębnego udziału w lokalu garażowym.

Samo określenie „miejsce postojowe” w ofercie sprzedaży nie wyjaśnia zatem, który wariant prawny zastosowano. Trzeba porównać projekt umowy z księgą wieczystą, rzutem garażu i dokumentami ustanawiającymi odrębną własność lokali.

Udział w garażu a prawo do konkretnego stanowiska

Przy nabyciu udziału w lokalu garażowym kupujący staje się współwłaścicielem całego tego lokalu. Sama wielkość udziału nie przesądza jednak, z którego miejsca postojowego może korzystać. Podobnie właściciel mieszkania posiadający udział w nieruchomości wspólnej jest uprawniony do korzystania z jej części wspólnych, a nie wyłącznie z piętra, na którym znajduje się jego mieszkanie. Przypisanie konkretnego stanowiska postojowego do wyłącznego korzystania następuje zwykle na podstawie umowy o podział lokalu garażowego do korzystania, czyli tzw. podział quoad usum.

Umowa powinna jednoznacznie określać numer i położenie stanowiska postojowego w hali garażowej, definiować prawo do wyłącznego korzystania oraz zapewniać dostęp do bramy, dróg manewrowych i wyjść z hali. Rzut hali załączony do umowy, musi pozwalać zidentyfikować miejsce bez odwoływania się do ustnych zapewnień dewelopera. Przy numeracji tymczasowej warto natomiat zastrzec, że zmiana numeru nie oznacza zmiany lokalizacji ani parametrów stanowiska.

Należy także ustalić, kto i na jakich zasadach może dokonywać ewentualnych zmian w podziale do korzystania, oraz jak zostaną uregulowane prawa kolejnych nabywców udziałów.

Forma umowy przedwstępnej

Jeżeli transakcja podlega wyłącznie ogólnym zasadom Kodeksu cywilnego, umowę przedwstępną sprzedaży udziału w garażu można zawrzeć w zwykłej formie pisemnej. Natomiast zawarcie umowy w formie aktu notarialnego zapewnia silniejszą ochronę nabywcy. Po spełnieniu pozostałych przesłanek pozwala dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej, w sytuacji gdy sprzedający uchyla się od jej zawarcia.

Umowa pisemna zasadniczo pozwala natomiast na formułowanie roszczeń o naprawienie szkody poniesionej w związku z tym, że nabywca liczył na zawarcie umowy końcowej. Nie oznacza to automatycznie zwrotu wszystkich korzyści, jakie przyniósłby zakup. Strony mogą odmiennie ustalić zakres odszkodowania.

Szerzej wyjaśniamy skutki wyboru formy umowy w publikacji dotyczącej umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w Polsce.

Miejsce postojowe a ustawa deweloperska i ochrona wpłat

Nabycie udziału w garażu nie zawsze podlega analogicznej ochronie prawnej jak zakup mieszkania. Art. 2 ust. 2 ustawy deweloperskiej obejmuje określone umowy dotyczące lokalu użytkowego lub udziału w nim, zawierane wraz z umową dotyczącą mieszkania lub domu w tym samym przedsięwzięciu deweloperskim albo zadaniu inwestycyjnym. W doktrynie wskazuje się, że „typowym lokalem użytkowym funkcjonalnie związanym z nabywanym lokalem mieszkalnym charakterystycznym dla przedsięwzięcia deweloperskiego będzie samodzielny lokal użytkowy pełniący funkcję jednostanowiskowego lub wielostanowiskowego garażu” [por. B. Gliniecki, w: K. Osajda (red.), Ustawa deweloperska, kom. do art. 2, uw. 28].”

A zatem nabycie udziału w lokalu garażowym wraz z mieszkaniem może podlegać ochronie przewidzianej w ustawie deweloperskiej, obejmującej również wpłaty na poczet ceny tego udziału. Jeżeli umowa spełnia przesłanki określone w art. 2 ust. 2 ustawy, środki te powinny trafiać na mieszkaniowy rachunek powierniczy i podlegają ochronie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego na zasadach ustawowych. Nie należy jednak automatycznie zakładać takiej ochrony przy zakupie samego udziału w garażu, niezależnie od nabycia mieszkania. Przed dokonaniem wpłaty warto zatem sprawdzić konstrukcję umowy oraz wskazany w niej rachunek do zapłaty ceny.

Natomiast samodzielne nabycie udziału w garażu, bez powyższego powiązania, co do zasady pozostaje poza ochroną ustawy deweloperskiej.

Przed zawarciem umowy i dokonaniem wpłaty, należy zatem ustalić, czy cena za garaż objęta jest mieszkaniowym rachunkiem powierniczym i ochroną Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Nie wystarczy uzyskanie informacji od dewelopera, że takie zabezpieczenia zastosowano przy sprzedaży mieszkań w inwestycji. W umowie powinny znaleźć się jednoznaczne zasady rozliczenia konkretnej wpłaty na poczet garażu.

Dokumenty i oświadczenia dewelopera przed podpisaniem umowy

Oświadczenia dewelopera zawartej w umowie powinny precyzyjnie opisywać stan prawny nieruchomości oraz warunki dokonania transakcji. Nabywca powinien zwrócić się do dewelopera o przedstawienie dokumentów, które pozwolą na weryfikację oświadczeń. Zależnie od konstrukcji zakupu i etapu inwestycji będą to przede wszystkim:

• numer księgi wieczystej gruntu i odrębnego garażu, jeżeli została już założona,
• dokumenty potwierdzające tytuł prawny sprzedającego do gruntu i umocowanie osób zawierających umowę,
• rzut garażu wraz z oznaczeniem stanowiska, dojazdu oraz istotnych instalacji,
• dokumenty określające podział do korzystania i prawa innych użytkowników,
• dokumenty dotyczące hipotek, służebności, roszczeń i prawnego dostępu do garażu,
• standard wykonania, regulamin garażu oraz zasady naliczania opłat,
• na etapie umowy końcowej także dokumenty wymagane do przeniesienia praw i potwierdzające możliwość zgodnego z prawem użytkowania obiektu.

Oświadczenie, że nieruchomość jest wolna od obciążeń, należy porównać z księgą wieczystą prowadzoną dla nieruchomości, w tym z ewentualnymi wzmiankami o wnioskach, które nie zostały rozpoznane przez sąd wieczystoksięgowy na dzień złożenia oświadczeń. Natomiast w sytuacji, gdy garaż ma dopiero zostać wyodrębniony, należy zweryfikować dokumentację potrzebną do ustanowienia jego odrębnej własności i założenia księgi wieczystej.

Zapłata ceny przed przeniesieniem własności

Zobowiązanie do zapłaty całej ceny przed zawarciem aktu notarialnego oznacza, że przez pewien czas kupujący finansuje transakcję, choć nie jest jeszcze właścicielem udziału. Ryzyko jest szczególnie istotne, gdy wpłata trafia na zwykły rachunek dewelopera, a do podpisania umowy końcowej pozostało wiele miesięcy.

Przed przelewem trzeba ustalić termin przeniesienia własności i zasady zwrotu pieniędzy, jeżeli transakcja nie dojdzie do skutku. Poza obowiązkowym systemem ochrony wpłat warto negocjować zapłatę bliżej momentu podpisania aktu lub zabezpieczenie zwrotu środków. Samo notarialne zobowiązanie do zwrotu pieniędzy nie usuwa ryzyka niewypłacalności sprzedawcy.

Zaliczka i zadatek wywołują różne skutki. Zaliczka nie daje automatycznie prawa do otrzymania podwójnej kwoty. Skutki zadatku zależą od treści umowy, przyczyny jej niewykonania i spełnienia przesłanek z art. 394 k.c. Przy ocenie wpłaty znaczenie ma całe postanowienie umowne, a nie wyłącznie nazwa przelewu.

Zasady rozliczenia opisujemy szerzej w artykule o zadatku w umowie przedwstępnej przy zakupie nieruchomości.

Hipoteka dewelopera i bezobciążeniowe nabycie udziału

Hipoteka zabezpieczająca kredyt zaciągnięty przez dewelopera nie musi przekreślać możliwości nabycia miejsca postojowego. Konieczne jest jednak ustalenie, na jakich warunkach kupujący nabędzie udział w lokalu garażowym wolny od tej hipoteki.

Wierzyciel hipoteczny, najczęściej bank finansujący inwestycję, może wydać dokument zawierający zgodę na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu garażowego i przeniesienie udziału w jego własności albo na zwolnienie nabywanego udziału spod obciążenia hipotecznego — zależnie od stanu prawnego nieruchomości. Może również zobowiązać się do udzielenia takiej zgody po spełnieniu określonych warunków, przede wszystkim po zapłacie wskazanej kwoty na właściwy rachunek.

Przed zawarciem umowy należy sprawdzić, czy dokument obejmuje konkretny nabywany udział, jakie warunki trzeba spełnić oraz czy przewidziany w umowie sposób zapłaty pozwoli je zrealizować. Sama deklaracja dewelopera, że hipoteka zostanie w przyszłości wykreślona, nie daje kupującemu wystarczającego zabezpieczenia.

Dojazd do miejsca przez inne działki i garaże

Na większych osiedlach droga wiodącą od publicznej ulicy do stanowiska postojowego może przebiegać przez kilka nieruchomości albo przykładowo przez garaż pod sąsiednim budynkiem. Fizyczna możliwość przejazdu nie przesądza, że nabywca ma zapewniony trwały tytuł prawny do korzystania z całej trasy dojazdu.

W przypadku wątpliwości, przed nabyciem miejsca postojowego należy zweryfikować czy istnieje podstawa prawna przejazdu przez każdy taki odcinek. W szczególności należy dokonać analizy treści służebności. Znaczenie ma także dostęp pieszy oraz możliwość korzystania z ramp, bram i urządzeń kontroli wjazdu.

Umowa powinna także wyjaśniać, czy dojazd zależy od ukończenia kolejnego etapu inwestycji i jakie rozwiązanie przewidziano do tego czasu. Jeżeli natomiast przed garaż, gdzie nabywane jest miejsce postojowe, ma prowadzić przejazd do innych budynków, należy ustalić jaki będzie podział kosztów utrzymania, serwisu i napraw wspólnej infrastruktury.

Instalacje nad stanowiskiem i obowiązek jego udostępniania

Położenie rur, kanałów wentylacyjnych, słupów i urządzeń technicznych może ograniczać możliwość parkowania. Dlatego rzut stanowiska warto porównać z dokumentacją instalacji i rzeczywistymi warunkami w garażu. Sam obrys miejsca nie determinuje, czy będzie można swobodnie otworzyć drzwi i wjechać wyższym samochodem.

Jeżeli umowa nakłada obowiązek udostępniania stanowiska ekipom serwisowym, należy sprawdzić zasady zawiadamiania o planowanych pracach, przewidywany czas wyłączenia miejsca i odpowiedzialność za uszkodzenia. Oczywiście, inaczej trzeba uregulować zwykły przegląd, a inaczej nagłą awarię wymagającą niezwłocznego dostępu.

Przy nabywaniu miejsca na platformie parkingowej, należy także dodatkowo zweryfikować dopuszczalne gabaryty i masę pojazdu, sposób obsługi, koszty konserwacji oraz skutki awarii urządzenia. Przed zakupem warto sprawdzić, czy przewidziane ograniczenia odpowiadają samochodowi, z którego kupujący zamierza korzystać w przyszłości.

Pełnomocnictwa i zgody udzielane deweloperowi

Umowa może zobowiązywać kupującego do udzielenia deweloperowi pełnomocnictwa do ustanawiania służebności, zmiany udziałów lub zawierania dalszych porozumień o korzystaniu z garażu. Takie uprawnienia mogą służyć zakończeniu inwestycji, lecz powinny mieć precyzyjnie określony zakres, tak aby nie były zbyt szerokie.

Szczególnej oceny wymagają klauzule pozwalające na jednostronną zmianę przydzielonego stanowiska, pogorszenie drogi dojazdu, obciążenie garażu dodatkowymi prawami albo nałożenie nieuzgodnionych z nabywcą kosztów. Ogólna zgoda na wszystkie przyszłe zmiany utrudnia kupującemu ocenę rzeczywistego zakresu zobowiązań.

Niejednokrotnie w pełnomocnictwach pojawiają się także postanowienia o ich „nieodwołalności”, możliwości ustanawiania dalszych pełnomocników i dokonywania czynności z samym sobą lub reprezentowania obu stron. Natomiast sam fakt zamieszczenia postanowienia w akcie notarialnym nie przesądza, że wiąże ono konsumenta, ponieważ może stanowić klauzulę abuzywną.

Odbiór miejsca postojowego i koszty jego utrzymania

Umowa powinna precyzyjnie wskazywać, kiedy kupujący otrzyma dostęp do stanowiska wraz z pilotami, czy kartami oraz od jakiego momentu ponosić będzie opłaty za użytkowanie miejsca. Należy ustalić składniki opłat, podstawę naliczania i zasady rozliczania kosztów wspólnych. Istotne są zwłaszcza wydatki na bramy, wentylację, sprzątanie, platformy parkingowe i naprawy.

Podczas odbioru warto sprawdzić lokalizację i parametry miejsca, możliwość manewrowania, działanie bram oraz widoczne usterki, w tym przecieki i uszkodzenia posadzki. Wady należy opisać w protokole i udokumentować zdjęciami, a przy podejrzeniu problemów technicznych skorzystać z pomocy specjalisty.

Zasady dokumentowania usterek omawiamy również w artykule o odbiorze lokalu od dewelopera i usuwaniu wad. Nie należy jednak automatycznie przenosić na samodzielny zakup udziału w garażu szczególnej procedury odbioru mieszkania. Podstawę roszczeń i tryb zgłoszenia wad trzeba ustalić odrębnie dla danej transakcji.

Późniejsza sprzedaż miejsca postojowego

Udział w odrębnym lokalu garażowym może co do zasady zostać sprzedany niezależnie od prawa własności do mieszkania. Oczywiście, przed przystąpieniem do transakcji, należy zadbać o prawidłowe uregulowanie korzystania z przypisanego stanowiska i zapoznać nowego nabywcę z obowiązującymi porozumieniami dotyczącymi sposobu korzystania z hali.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy miejsce znajduje się w nieruchomości wspólnej, a uprawnienie do korzystania z niego powiązano z własnością mieszkania. Nie można zakładać, że takie prawo da się sprzedać osobno, na zasadach właściwych dla udziału w odrębnym garażu. Możliwość i sposób zmiany osoby uprawnionej wymagają analizy dokumentów oraz potrzebnych zgód.

Zakup miejsca postojowego przez cudzoziemca

Cudzoziemiec powinien odrębnie ocenić zakup mieszkania, udziału w garażu i ewentualnego udziału w drodze lub działce parkingowej. Zwolnienie dotyczące jednego składnika transakcji nie przesądza automatycznie o zwolnieniu pozostałych.

Art. 8 ust. 1 pkt 1a ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców przewiduje zwolnienie dla samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w nim, jeżeli nabycie wiąże się z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości albo samodzielnego lokalu mieszkalnego. Natomiast zwolnienie dotyczące nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego nie obejmuje nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej, m.in. w Gdańsku, Gdyni czy Sopocie, a także w takich miejscowościach jak Świnoujście, Kołobrzeg, Ustka, Łeba, Władysławowo, Jastarnia czy Hel.

Nie należy także automatycznie stosować zwolnienia garażowego do udziału w osobnej działce z parkingiem naziemnym. Znaczenie mają konstrukcja nabywanego prawa, obywatelstwo i inne ustawowe podstawy zwolnienia. Jeżeli zezwolenie jest wymagane, trzeba odpowiednio uzgodnić termin transakcji i rozliczenie wpłat w razie odmowy jego wydania przez MSWiA. Procedurę i dokumenty niezbędne do złożenia wniosku opisujemy w przewodniku dotyczącym zezwolenia MSWiA na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca.