Zalanie mieszkania we wspólnocie – kto zapłaci odszkodowanie?

Co zrobić bezpośrednio po zalaniu, komu zgłosić zdarzenie?

Pierwszym krokiem, jaki powinna podjąć osoba, u której doszło do zalania lokalu, poza udokumentowaniem miejsca wystąpienia szkody, jest dokonanie zgłoszenia do zarządcy konkretnej wspólnoty mieszkaniowej. Takie zgłoszenie powinno nastąpić jak najszybciej i bez zbędnej zwłoki. Przy zgłaszaniu należy pamiętać, że istotne jest wskazanie opisu konkretnej sytuacji, z uwzględnieniem daty wystąpienia awarii.

Nie istnieje wprost ustalony sposób zawiadomienia wspólnoty, niemniej jednak najbezpieczniejsze jest dokonanie zawiadomienia w formie pisemnej. Najczęściej stosowanym, jak i z reguły najszybszym sposobem skierowania informacji do organu wspólnoty jest forma mailowa, bądź też równorzędne wysłanie zawiadomienia w formie tradycyjnej pisemnej oraz mailowej. W tym miejscu należy wspomnieć, że niektóre wspólnoty posiadają specjalnie dedykowane do tego adresy mailowe, które można znaleźć na stronach internetowych wewnętrznych wspólnot, bądź też na tablicach informacyjnych na ich terenie.

Jak udokumentować zalanie: zdjęcia, nagrania, protokół, korespondencja, rachunki, kosztorysy?

W praktyce najszybszym sposobem udokumentowania zalania lokalu jest wykonanie zdjęć, bądź nagrań, które będą w przejrzysty sposób wykazywały zakres szkody. Przydatnym dowodem przy dochodzeniu ewentualnego odszkodowania z polisy OC wspólnoty
w szczególności przez właścicieli nowozamieszkanych lokali jest również zgromadzona przez nich dokumentacja pozwalająca ocenić wysokość szkody. Do takich dokumentów można zaliczyć paragony, czy faktury pochodzące z okresu remontowego lokalu.

Zalanie warto niezwłocznie zgłosić zarządowi wspólnoty lub zarządcy nieruchomości i zwrócić się o przeprowadzenie oględzin oraz sporządzenie protokołu. Dokument powinien wskazywać datę zdarzenia i oględzin, osoby uczestniczące, uszkodzone pomieszczenia i przedmioty, zaobserwowane ślady oraz wykonane czynności zabezpieczające. Jeżeli przyczyna wycieku została ustalona, należy opisać ją wraz z podstawą tych ustaleń, przykładowo wynikiem oględzin instalacji przez hydraulika.

Czy można odzyskać koszty prywatnej ekspertyzy po zalaniu mieszkania?

Wielu właścicieli lokali do wykonania oceny poniesionych szkód powołuje na własny koszt specjalistów, którzy wykonują oględziny miejsca i tym samym szacują kwotę szkody.

Co istotne, poszkodowany może dochodzić również zwrotu kosztów prywatnej ekspertyzy lub kosztorysu, jeżeli ich sporządzenie było obiektywnie uzasadnione i potrzebne do ustalenia odpowiedzialności za szkodę lub wysokości należnego odszkodowania, a wysokość wydatku była racjonalna.

W uchwale składu siedmiu sędziów z 2 września 2019 r., III CZP 99/18, Sąd Najwyższy potwierdził możliwość uzyskania zwrotu kosztów prywatnej opinii rzeczoznawcy, gdy była ona niezbędna do efektywnego dochodzenia odszkodowania. Uchwała dotyczyła obowiązkowego ubezpieczenia OC posiadaczy pojazdów mechanicznych, jednak przyjęta argumentacja, oparta na zasadach odpowiedzialności odszkodowawczej, może wspierać także żądanie zwrotu kosztów ekspertyzy dotyczącej zalania mieszkania.

Oczywiście zwrot nie jest jednak automatyczny: należy wykazać potrzebę zlecenia ekspertyzy, zasadność jej kosztu oraz związek ze szkodą.

Jak ustalić źródło wycieku i podmiot odpowiedzialny, z rozróżnieniem instalacji wspólnej, instalacji w innym lokalu, dachu czy pionów?

Właściciel lokalu przed przystąpieniem do zgłoszenia zalania lokalu wspólnocie powinien też w miarę możliwości zweryfikować, jaka jest przyczyna awarii, a także po czyjej stronie leży kwestia ewentualnej winy, czy też kto się do niej przyczynił oraz w jakim stopniu.

Nie za każde źródło awarii odpowiedzialność ponosi wspólnota. Rolą wspólnoty jest należyte utrzymanie oraz konserwacja części wspólnych, do których należą w szczególności stropy budynków, ich konstrukcje, dachy, orynnowanie, czyli elementy dekarskie, ściany zewnętrzne, piony wodno-kanalizacyjne, czy też systemy grzewcze. Jeżeli źródłem zalania jest element nieruchomości wspólnej, odpowiedzialność za powstałą szkodę może ponosić wspólnota mieszkaniowa, pod warunkiem wykazania przesłanek tej odpowiedzialności, w szczególności związku przyczynowego między nienależytym utrzymaniem części wspólnej a powstałą szkodą.

Kiedy roszczenia kierować do wspólnoty, sąsiada, wykonawcy lub ubezpieczyciela, bez zakładania, że za każde zalanie odpowiada wspólnota?

Jednym z najczęstszych błędów po zalaniu mieszkania jest automatyczne przyjmowanie, że za powstałą szkodę odpowiada wspólnota mieszkaniowa. W rzeczywistości ustalenie podmiotu odpowiedzialnego wymaga przede wszystkim określenia źródła awarii oraz tego, kto był zobowiązany do utrzymania danego elementu budynku lub instalacji w należytym stanie. Sam fakt wystąpienia szkody nie przesądza jeszcze o odpowiedzialności konkretnego podmiotu. Każda sprawa wymaga zatem indywidualnej analizy okoliczności zdarzenia,
w tym zachowania podmiotu, któremu ma zostać przypisana odpowiedzialność.

Znaczenie ma przy tym również kwestia winy. Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Warszawie
w wyroku z dnia 5 września 2019 r., sygn. akt V ACa 450/19, przy ocenie odpowiedzialności należy uwzględnić zarówno obiektywny, jak i subiektywny element winy. Element subiektywny odnosi się do stosunku woli i świadomości sprawcy do jego zachowania. Przypisanie winy wymaga zatem istnienia podstaw do negatywnej oceny zachowania danego podmiotu, przy czym wina może przybrać postać umyślności, a także zarzucalnej nieumyślności, w szczególności niedbalstwa.

W przypadku zalania mieszkania oznacza to, że dla ustalenia odpowiedzialności kluczowe jest nie tylko zidentyfikowanie miejsca, z którego pochodziła woda, lecz również ustalenie przyczyny awarii oraz tego, czy określonemu podmiotowi można przypisać zawinione działanie lub zaniechanie prowadzące do powstania szkody. W sprawie V ACa 450/19 przedmiotem postępowania było właśnie roszczenie odszkodowawcze związane z zalaniem mieszkania, rozpoznawane na gruncie art. 415 k.c.

Odpowiedzialność wspólnoty mieszkaniowej za zalanie

Roszczenia do wspólnoty mieszkaniowej mogą być zasadne przede wszystkim wtedy, gdy przyczyna zalania znajduje się w nieruchomości wspólnej. Dotyczy to
w szczególności awarii pionów wodno-kanalizacyjnych, nieszczelności dachu, wadliwie utrzymanych elewacji, rynien czy innych instalacji i urządzeń służących do wspólnego użytku właścicieli lokali. Nie oznacza to jednak, że każde uszkodzenie części wspólnej automatycznie przesądza o odpowiedzialności wspólnoty. Poszkodowany powinien wykazać, że szkoda pozostaje w związku z nienależytym utrzymaniem nieruchomości wspólnej lub innym zaniedbaniem po stronie wspólnoty.

Odpowiedzialność sąsiada za zalanie

Jeżeli zalanie nastąpiło wskutek awarii urządzeń znajdujących się w lokalu sąsiada, takich jak pralka, zmywarka, pęknięty przewód doprowadzający wodę, nieszczelna armatura czy pozostawiona odkręcona woda, roszczenia co do zasady powinny być kierowane do właściciela, bądź też użytkownika tego lokalu. Podobnie będzie w sytuacji, gdy szkoda powstała na skutek nieprawidłowo przeprowadzonego remontu lub samowolnych przeróbek instalacji znajdujących się w mieszkaniu. W takich przypadkach kluczowe znaczenie ma ustalenie, czy właściciel lokalu dopuścił się zaniedbania albo naruszył zasady prawidłowej eksploatacji instalacji.

Odpowiedzialność wykonawcy robót za zalanie

Zdarza się, że źródłem problemu są błędy popełnione podczas prac budowlanych lub remontowych. Przykładem może być nieprawidłowe wykonanie hydroizolacji, wadliwy montaż instalacji wodnej, błędy przy remoncie dachu lub wykonanie robót niezgodnie
z projektem. W takich sytuacjach odpowiedzialność może ponosić wykonawca robót, a nie wspólnota czy właściciel lokalu. Dotyczy to zwłaszcza przypadków, gdy szkoda jest następstwem wad wykonawczych ujawnionych po zakończeniu prac. Niekiedy poszkodowany może dochodzić roszczeń bezpośrednio od wykonawcy, a w innych przypadkach najpierw odpowiedzialność wobec poszkodowanego poniesie wspólnota lub właściciel lokalu, którzy następnie skierują wobec wykonawcy roszczenie regresowe.

Roszczenia do ubezpieczyciela za zalanie

Jeżeli sprawca szkody posiada ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej, dochodzenie odszkodowania może nastąpić bezpośrednio od jego ubezpieczyciela. W praktyce dotyczy to zarówno polis mieszkaniowych właścicieli lokali, jak i ubezpieczeń OC wykupywanych przez wspólnoty mieszkaniowe. W wielu przypadkach najprostszym sposobem uzyskania rekompensaty jest również zgłoszenie szkody do własnego ubezpieczyciela w ramach posiadanego ubezpieczenia mieszkania. Po wypłacie odszkodowania zakład ubezpieczeń może następnie samodzielnie dochodzić zwrotu wypłaconych środków od rzeczywistego sprawcy szkody.

Jak przygotować zgłoszenie szkody i wezwanie do zapłaty oraz co zrobić, gdy odpowiedzialność jest kwestionowana?

Najbezpieczniejszym sposobem przy ustalaniu wysokości i zasadności dochodzenia odszkodowania jest posiadanie przez właściciela lokalu dowodów wprost wskazujących na zawinienie leżące po stronie wspólnoty. Najprostszym pod kątem wyegzekwowania należnej kwoty odszkodowania jest posiadanie przez stronę dochodzącą roszczenia protokołu
z oględzin miejsca wraz ze szczegółowym opisem wskazującym na zaistnienie awarii.

Protokół taki powinien być sporządzony bezpośrednio po dokonanym zgłoszeniu awarii do wspólnoty, a tym samym opatrzony podpisem osoby będącej podczas oględzin z ramienia wspólnoty, czyli jej przedstawiciela, a także podpisany przez administratora budynku.

W przypadku kwestionowania przez wspólnotę roszczenia co do zasady, jak i wysokości, krokiem do ustalenia zasadności powództwa jest powołanie biegłego z zakresu budownictwa. Ocena specjalisty pozwoli wykazać realną szkodę poprzez oszacowanie konkretnej kwoty, która może kolejno stanowić podstawę wezwania przedsądowego do zapłaty. Po bezskutecznym terminie zapłaty przez wspólnotę, właściciel lokalu może skierować sprawę na drogę postępowania sądowego, odszkodowawczego, w którym jednocześnie powinien złożyć wniosek dowodowy w przedmiocie dopuszczenia i przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy z zakresu budownictwa. Dopuszczenie przez sąd żądanego wniosku dotyczącego biegłego wiązać się będzie z koniecznością poniesienia zaliczki sądowej na poczet jego ekspertyzy.

Czego można dochodzić i jak wykazać wysokość szkody?

Przy dochodzeniu roszczenia należy przedstawić oszacowaną kwotę szkody spowodowanej zalaniem lokalu. Zgodnie z ogólną regulacją prawną dotyczącą odpowiedzialności odszkodowawczej właściciel lokalu według dyspozycji art. 363 § 1 k.c. może domagać się naprawienia szkody według wyboru poszkodowanego, to znaczy albo poprzez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej. Jednakże gdyby przywrócenie stanu poprzedniego było z jakichkolwiek przyczyn niemożliwe, czy też gdyby pociągało za sobą dla zobowiązanego nadmierne trudności lub koszty, roszczenie poszkodowanego ogranicza się do świadczenia w pieniądzu.

Co trzeba udowodnić w procesie i jakie dowody mają największe znaczenie?

W sprawach dotyczących zalania mieszkania kluczowe znaczenie ma nie tylko ustalenie rozmiaru szkody, ale przede wszystkim wykazanie, kto ponosi odpowiedzialność za jej powstanie. To na osobie dochodzącej odszkodowania spoczywa obowiązek udowodnienia okoliczności uzasadniających roszczenie, dlatego odpowiednie zabezpieczenie materiału dowodowego już na początku sprawy ma często decydujący wpływ na jej wynik. W praktyce właściciel lokalu powinien wykazać przede wszystkim trzy podstawowe elementy: fakt wystąpienia szkody, źródło i przyczynę zalania, oraz wysokość poniesionych strat.

Największe znaczenie dowodowe mają zazwyczaj dokumenty i materiały sporządzone bezpośrednio po zdarzeniu. W pierwszej kolejności warto zadbać o wykonanie szczegółowej dokumentacji fotograficznej oraz filmowej przedstawiającej zakres zniszczeń. Istotnym dowodem może być również protokół oględzin sporządzony przez zarządcę nieruchomości, przedstawiciela wspólnoty mieszkaniowej, ubezpieczyciela lub rzeczoznawcę.

W przypadku sporów dotyczących przyczyny zalania szczególną rolę odgrywają opinie specjalistów. Jeżeli istnieją wątpliwości, czy źródło awarii znajdowało się w lokalu sąsiada, czy też w części wspólnej budynku (np. pionach wodno-kanalizacyjnych, dachu lub instalacjach obsługujących wielu właścicieli), sąd często przeprowadza dowód z opinii biegłego z zakresu budownictwa lub instalacji sanitarnych. Tego rodzaju opinia niejednokrotnie przesądza o odpowiedzialności konkretnego podmiotu. Duże znaczenie mają również dokumenty potwierdzające wysokość szkody, takie jak kosztorysy napraw, faktury za remont i zakup materiałów, wyceny sporządzone przez rzeczoznawców, czy też dokumentacja z postępowania likwidacyjnego prowadzonego przez ubezpieczyciela.

Warto pamiętać, że samo wykazanie wystąpienia zalania nie jest wystarczające do uzyskania odszkodowania. Niezbędne jest także udowodnienie związku pomiędzy działaniem lub zaniechaniem osoby odpowiedzialnej a powstałą szkodą.

Przykładowo, gdy zalanie nastąpiło wskutek nienależytego utrzymania dachu przez wspólnotę mieszkaniową lub wadliwego stanu pionów instalacyjnych stanowiących część wspólną budynku, konieczne będzie wykazanie, że to właśnie zaniedbania wspólnoty doprowadziły do powstania szkody.

Z perspektywy praktyki procesowej najczęściej wygrywają te osoby, które bezpośrednio po zalaniu zgromadziły kompleksową dokumentację zdarzenia. Im szybciej zostaną zabezpieczone dowody dotyczące przyczyny szkody i jej rozmiaru, tym łatwiej będzie skutecznie dochodzić odszkodowania od sąsiada, wspólnoty mieszkaniowej lub ich ubezpieczyciela.

Kiedy warto uzyskać prywatną opinię techniczną, a kiedy potrzebna jest opinia biegłego sądowego?

W sprawach dotyczących zalania mieszkania ustalenie przyczyny szkody oraz wskazanie podmiotu odpowiedzialnego za jej powstanie często wymaga wiadomości specjalnych z zakresu budownictwa, instalacji sanitarnych lub zarządzania nieruchomościami. W praktyce właściciele lokali stają wówczas przed pytaniem, czy wystarczające będzie zlecenie prywatnej ekspertyzy, czy też konieczne będzie przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego.

Prywatna opinia techniczna jest szczególnie przydatna na etapie przedsądowym, natomiast nie zastępuje opinii biegłego, który może zostać powołany w toku postępowania. Opinia prywatna może zostać sporządzona przez rzeczoznawcę budowlanego, inżyniera instalacji sanitarnych lub innego specjalistę posiadającego odpowiednie kwalifikacje. Jej głównym celem jest szybkie ustalenie źródła zalania, zakresu uszkodzeń oraz wstępne oszacowanie kosztów naprawy. Taka ekspertyza może również stanowić istotny argument podczas negocjacji z ubezpieczycielem, właścicielem sąsiedniego lokalu czy wspólnotą mieszkaniową. W wielu przypadkach już samo przedstawienie rzetelnej opinii technicznej pozwala na polubowne zakończenie sporu i uniknięcie procesu.

Jeżeli jednak sprawa trafia do sądu, a strony kwestionują przyczynę zalania, zakres szkody lub odpowiedzialność za jej powstanie, kluczowe znaczenie zyskuje natomiast opinia biegłego sądowego. To właśnie biegły powołany przez sąd dysponuje szczególną mocą dowodową, ponieważ jego zadaniem jest udzielenie sądowi fachowej odpowiedzi na zagadnienia wymagające wiedzy specjalistycznej. W praktyce sądy bardzo często opierają rozstrzygnięcia w sprawach o odszkodowanie za zalanie lokalu właśnie na ustaleniach biegłego dotyczących źródła przecieku, stanu instalacji czy związku pomiędzy zdarzeniem a powstałą szkodą.

Nie oznacza to jednak, że prywatna ekspertyza traci znaczenie po wszczęciu postępowania. Przeciwnie, może ona pomóc wykazać potrzebę przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego, wskazać błędy w ustaleniach drugiej strony lub stanowić punkt odniesienia przy ocenie opinii sporządzonej na zlecenie sądu. W szczególnie skomplikowanych sprawach warto więc już na początku zadbać o profesjonalną dokumentację techniczną, która ułatwi późniejsze dochodzenie odszkodowania i zwiększy szanse na skuteczne wykazanie odpowiedzialności sprawcy szkody.

Jak zabezpieczyć dowody przed rozpoczęciem remontu?

W pierwszej kolejności należy wykonać szczegółową dokumentację fotograficzną i filmową wszystkich uszkodzeń. Zdjęcia powinny przedstawiać zarówno ogólny obraz pomieszczeń, jak i szczegóły uszkodzeń, takie jak zawilgocone ściany, zacieki, odspojone tynki, uszkodzone podłogi, meble czy sprzęt RTV i AGD. Dobrą praktyką jest również dokumentowanie zmian zachodzących w kolejnych dniach po zdarzeniu, ponieważ skutki zalania często ujawniają się stopniowo oraz okresowo.

Istotne znaczenie ma także sporządzenie protokołu zalania. Jeżeli jest to możliwe, dokument taki powinien zostać podpisany przez przedstawiciela wspólnoty mieszkaniowej, zarządcę nieruchomości, sprawcę szkody lub inne osoby obecne przy oględzinach. W protokole warto wskazać datę zdarzenia, prawdopodobną przyczynę zalania oraz zakres widocznych uszkodzeń.

Przed rozpoczęciem prac naprawczych należy zachować wszelką dokumentację związaną ze szkodą, w szczególności korespondencję z administracją budynku, wspólnotą mieszkaniową, ubezpieczycielem lub właścicielem lokalu, z którego nastąpił wyciek. Warto również przechowywać rachunki, faktury i kosztorysy dotyczące usuwania skutków zalania, ponieważ dokumenty te mogą stanowić podstawę do ustalenia wysokości dochodzonego odszkodowania.

W bardziej skomplikowanych przypadkach, zwłaszcza gdy przyczyna zalania jest sporna, zasadne może być zlecenie oględzin przez niezależnego rzeczoznawcę jeszcze przed wykonaniem remontu. Ekspert może udokumentować stan lokalu, ustalić źródło awarii oraz sporządzić opinię, która później może okazać się istotnym dowodem w sporze
z ubezpieczycielem, wspólnotą mieszkaniową lub innym właścicielem lokalu.

Jeżeli istnieje ryzyko, że po przeprowadzeniu prac naprawczych nie będzie już możliwe odtworzenie stanu mieszkania bezpośrednio po zalaniu, warto rozważyć wystąpienie do sądu z wnioskiem o zabezpieczenie dowodu przed procesem. Pozwala to na przeprowadzenie oględzin lub sporządzenie opinii jeszcze przed wszczęciem właściwego postępowania, co może mieć istotne znaczenie dla późniejszego skutecznego dochodzenia roszczeń.

Odpowiednie zabezpieczenie materiału dowodowego może mieć znaczenie również na dalszym etapie sporu, w szczególności w przypadku wystąpienia z wnioskiem
o zabezpieczenie roszczenia. Zgromadzona dokumentacja dotycząca samego zdarzenia, jego przyczyn oraz rozmiaru powstałej szkody może służyć uprawdopodobnieniu dochodzonego roszczenia.

Z jakimi kosztami wiąże się postępowanie: opłata sądowa, zaliczka na biegłego, pomoc prawna i ryzyko poniesienia kosztów drugiej strony?

Przed skierowaniem sprawy do sądu warto ocenić nie tylko szanse powodzenia roszczenia, ale również koszty związane z prowadzeniem postępowania. W sprawach o odszkodowanie za zalanie mieszkania należy liczyć się zarówno z opłatami ponoszonymi na początku procesu, jak i z ryzykiem obciążenia kosztami przeciwnika w przypadku przegranej.

Opłata od pozwu

Podstawowym kosztem jest opłata sądowa od pozwu. W sprawach o zapłatę jej wysokość co do zasady zależy od wartości dochodzonego roszczenia. Im wyższej kwoty odszkodowania domaga się poszkodowany, tym wyższa będzie opłata konieczna do wniesienia pozwu. Osoba dochodząca zwrotu kosztów remontu, wymiany wyposażenia i usunięcia skutków zalania musi liczyć się z tym, że wartość wszystkich tych roszczeń będzie stanowiła podstawę do obliczenia opłaty sądowej. Tytułem przykładu: przy dochodzeniu roszczenia w wysokości 10 000 zł opłata od pozwu wynosi co do zasady 500 zł, natomiast przy roszczeniu w wysokości 15 000 zł wynosi 750 zł.

Koszty opinii biegłego

W praktyce jednym z najważniejszych i jednocześnie najbardziej kosztownych dowodów jest opinia biegłego sądowego. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy strony sporu kwestionują przyczynę zalania, zakres odpowiedzialności lub wysokość szkody. Sąd może zobowiązać stronę do wpłacenia zaliczki na poczet wynagrodzenia biegłego. Jej wysokość zależy od stopnia skomplikowania sprawy oraz zakresu wymaganych oględzin i analiz technicznych. W bardziej złożonych sprawach konieczne bywa sporządzenie opinii uzupełniających, co generuje dodatkowe koszty. Jednocześnie warto pamiętać, że opinia biegłego bardzo często przesądza o wyniku postępowania. W sporach dotyczących ustalenia źródła przecieku, stanu instalacji czy rozmiaru szkody jest to zwykle najistotniejszy dowód.

Koszty pomocy prawnej

Strona może prowadzić sprawę samodzielnie, jednak w bardziej skomplikowanych przypadkach często korzysta z pomocy adwokata lub radcy prawnego. Koszt obsługi prawnej zależy od stopnia skomplikowania sprawy, wartości przedmiotu sporu oraz zakresu powierzonych pełnomocnikowi czynności. Profesjonalna pomoc prawna bywa szczególnie przydatna wtedy, gdy konieczne jest ustalenie właściwego podmiotu odpowiedzialnego za szkodę, analiza dokumentacji technicznej budynku lub podważenie stanowiska ubezpieczyciela odmawiającego wypłaty odszkodowania.

Ryzyko zwrotu kosztów przeciwnikowi

Decydując się na proces, należy uwzględnić również zasadę odpowiedzialności za wynik sprawy. Oznacza to, że strona przegrywająca co do zasady jest zobowiązana zwrócić przeciwnikowi poniesione przez niego koszty procesu. Mogą one obejmować między innymi:

• koszty zastępstwa procesowego profesjonalnego pełnomocnika,
• wydatki związane z opiniami biegłych,
• poniesione opłaty sądowe,
• inne niezbędne koszty prowadzenia postępowania.

Jeżeli sąd uwzględni roszczenie tylko częściowo, koszty mogą zostać stosunkowo rozdzielone pomiędzy strony.

Przed wniesieniem pozwu warto przeanalizować nie tylko wysokość szkody, ale również dostępne dowody oraz ocenić szanse na wykazanie odpowiedzialności konkretnego podmiotu. W wielu przypadkach odpowiednio przygotowane wezwanie do zapłaty lub postępowanie likwidacyjne prowadzone z ubezpieczycielem pozwala uniknąć procesu. Jeżeli jednak polubowne rozwiązanie sporu nie jest możliwe, prawidłowo udokumentowane roszczenie może skutecznie doprowadzić do uzyskania pełnego odszkodowania wraz z odsetkami i zwrotem kosztów postępowania.

W jakim terminie zgłosić zalanie mieszkania ubezpieczycielowi?

Termin zgłoszenia szkody należy odróżnić od terminu przedawnienia roszczenia. Umowa lub ogólne warunki ubezpieczenia (OWU) mogą wymagać zawiadomienia ubezpieczyciela w określonym czasie, przykładowo w ciągu kilku dni. Nie istnieje jeden uniwersalny termin obowiązujący przy każdej polisie mieszkaniowej.

Najbezpieczniej zgłosić zalanie możliwie szybko po jego wykryciu i zachować potwierdzenie zgłoszenia. Nie trzeba czekać na zakończenie remontu ani zebranie wszystkich faktur. Dokumenty potwierdzające zakres i wysokość szkody można uzupełniać w toku postępowania likwidacyjnego.

Przekroczenie terminu wskazanego w OWU nie oznacza automatycznej utraty prawa do odszkodowania. Zgodnie z art. 818 § 3 Kodeksu cywilnego zmniejszenie świadczenia z tego powodu wymaga umyślnego naruszenia obowiązku albo rażącego niedbalstwa, a ponadto wpływu tego naruszenia na zwiększenie szkody lub uniemożliwienie ustalenia okoliczności i skutków zdarzenia. Sama informacja, że szkodę zgłoszono po terminie, nie wystarcza więc do uzasadnienia obniżenia odszkodowania.

Podsumowanie

Przy zalaniu mieszkania kluczowe jest szybkie zabezpieczenie dowodów, ustalenie źródła wycieku oraz prawidłowe określenie podmiotu odpowiedzialnego za szkodę. Samo ustalenie, skąd pochodziła woda, nie zawsze przesądza bowiem o tym, kto ponosi odpowiedzialność za skutki zalania. W zależności od okoliczności może być to wspólnota mieszkaniowa, właściciel lub użytkownik innego lokalu, a w określonych przypadkach również wykonawca robót. Prawidłowe ustalenie przyczyny zdarzenia ma zatem podstawowe znaczenie dla skierowania roszczenia do właściwego podmiotu.