Umowa dzierżawy gruntu pod farmę fotowoltaiczną – kluczowe postanowienia i ryzyka prawne

Jak dokładnie określić przedmiot umowy dzierżawy?

Zgodnie z art. 693 § 1. Kodeksu Cywilnego, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Przepis posługuje się zatem terminem „rzecz” przez co należy rozumieć nieruchomość, w tym grunt.

W praktyce oznacza to, że przedmiotem dzierżawy może być w szczególności nieruchomość gruntowa, która, w ramach stosunku dzierżawy, zostaje oddana dzierżawcy do używania oraz pobierania pożytków, przy jednoczesnym obowiązku uiszczania czynszu na rzecz wydzierżawiającego.

Umowa dzierżawy gruntu rolnego pod fotowoltaikępowinna przede wszystkim szczegółowo określać co strony rozumieją przez przedmiot dzierżawy oraz jaka powierzchnia stanowi podstawę naliczania czynszu.

Jak ustalić czynsz dzierżawny za grunt pod farmę fotowoltaiczną?

Dla rolnika (wydzierżawiającego) istotne może być, aby doprecyzować w umowie, że czynsz dzierżawny należny jest za cały obszar dzierżawionej nieruchomości, bez względu na jej powierzchnię, która zostanie efektywnie wykorzystywana przez inwestora, tj. obszar, na którym posadowione zostały elementy instalacji.

Może bowiem okazać się, że z uwagi na uwarunkowania techniczne, instalacje fotowoltaiczne nie znajdą się na całej działce, lecz jedynie na jej wydzielonej części, przykładowo na środku działki. Celem wydzierżawiającego będzie zatem, aby dzierżawca uiszczał czynsz dzierżawny za całość nieruchomości.

Z drugiej strony, inwestor może w toku negocjacji dążyć do tego, aby możliwie zawęzić obszar dzierżawy, a tym samym ograniczyć wysokość czynszu dzierżawnego. Takie podejście pozwoli na ograniczenie powierzchni faktycznie wyłączonej z dotychczasowego sposobu użytkowania gruntu, a w konsekwencji zredukuje wysokość czynszu dzierżawnego, który jest powiązany z wielkością terenu objętego umową dzierżawy.

Jak precyzyjnie określić obszar dzierżawy w umowie?

Wydzierżawiający powinien mieć jednak świadomość, że w przypadku, gdy umowa dzierżawy obejmuje całą nieruchomość, co do zasady traci możliwość jej wykorzystywania na cele rolnicze, również w zakresie tej części gruntu, która faktycznie nie została zajęta pod instalację fotowoltaiczną.

Odmienne uregulowanie kwestii zasad korzystania z terenu może wynikać wyłącznie z wyraźnych postanowień umownych, które w sposób precyzyjny dopuszczają dalsze, ograniczone użytkowanie nieruchomości przez właściciela.

W razie wątpliwości stron umowy w zakresie powierzchni oddanej w dzierżawę, a powierzchni, którą wydzierżawiający może użytkować, rekomendowane jest, aby jednym z załączników do umowy dzierżawy była mapa geodezyjna, która precyzyjnie określi dzierżawiony teren. Pozwoli to na zabezpieczenie obu stron umowy, a w konsekwencji zminimalizuje ewentualne ryzyka związane z odmienną interpretacją tego, co właściwie jest przedmiotem umowy.

Należy również pamiętać, że wszelkie ustalenia ustne pomiędzy stronami powinny znaleźć odzwierciedlenie w treści umowy dzierżawy gruntu pod budowę farmy fotowoltaicznej. Często zdarza się bowiem, że strony ustnie określą, że inwestor będzie dzierżawił kilka hektarów gruntu, na których posadowi instalację fotowoltaiczną, podczas gdy przedmiot spisanej umowy dotyczy całej powierzchni nieruchomości.

Dostęp do nieruchomości sąsiednich – co uregulować w umowie dzierżawy?

W umowach dzierżawy gruntów pod farmy fotowoltaiczne często znajdują się również postanowienia, zgodnie z którymi inwestor ma prawo do wykorzystania gruntów sąsiadujących z gruntem, na którym planuje wybudować instalację fotowoltaiczną, na przykład w celu prowadzenia budowy instalacji, czy dojazdu do działki.

Należy jednak pamiętać, że właściciel gruntu nie może swobodnie dysponować gruntami sąsiednimi (chyba, że są jego własnością), wobec czego tego typu zobowiązania wydzierżawiającego wymagają każdorazowo zawarcia stosownej umowy z właścicielami sąsiednich gruntów, bądź złożenia przez nich oświadczeń w zawieranej umowie dzierżawy gruntu. W przeciwnym razie, bez zgody sąsiada wyrażonej wprost, może dojść do naruszenia posiadania sąsiednich gruntów przez dzierżawcę.

Jak długo powinna trwać umowa dzierżawy pod farmę fotowoltaiczną?

Przepis art. 693 Kodeksu cywilnego przewiduje, że umowa dzierżawy ma trwać „przez czas oznaczony lub nieoznaczony„.

Przez czas oznaczony należy rozumieć okres trwania umowy określony przez strony w sposób z góry skonkretyzowany i możliwy do ustalenia już w chwili jej zawarcia. Będzie to na przykład okres 10, 20, czy 29 lat i 11 miesięcy. Natomiast czas nieoznaczony oznacza brak określenia końcowego terminu obowiązywania umowy. Umowa dzierżawy trwa zatem tak długo, jak chcą tego strony, a zakończenie jej obowiązywania następuje w chwili upłynięcia okresu wypowiedzenia. Innymi słowy, w momencie zawierania umowy, strony nie wiedzą jaki będzie okres jej trwania.

W przypadku, gdy strony nie określą w treści umowy czasu jej obowiązywania, wówczas umowę taką należy przy tym uznać za zawartą na czas nieoznaczony (J. Sadomski, w: W. Borysiak, M. Grochowski, J. Sadomski, Umowy o korzystanie z rzeczy, s. 113).

Jeżeli natomiast strony zawrą umowę na czas dłuższy niż lat trzydzieści, wówczas po upływie tego terminu uznaje się, że umowa została zawarta na czas nieoznaczony (art. 695 § 1 Kodeksu cywilnego).

Czynsz dzierżawny w umowie pod farmę fotowoltaiczną

Oddanie ziemi w dzierżawę pod fotowoltaikę nieodłącznie wiąże się także ze zobowiązaniem do uiszczania czynszu dzierżawnego. Kodeks cywilny nie precyzuje sposobu określenia wysokości czynszu, a zatem kwestia ta może zostać ustalona przez strony zgodnie z zasadą swobody umów. Oczywiście, w interesie obu stron będzie na tyle precyzyjne ustalenie sposobu naliczania czynszu dzierżawnego, aby interpretacja postanowienia nie budziła wątpliwości.

Czynsz dzierżawny a etapy inwestycji w farmę fotowoltaiczną

Należy przy tym podzielić okres dzierżawy na cztery etapy.

Pierwszym z nich jest etap poprzedzający realizację inwestycji, a zatem etap przygotowawczy. Wówczas na nieruchomości będącej przedmiotem dzierżawy nie są prowadzone żadne roboty budowlane. Podmiot będący dzierżawcą koncentruje się na uzyskaniu niezbędnych decyzji administracyjnych i uzgodnień, tak aby móc zgodnie z prawem rozpocząć działalność.

Drugim etapem jest prowadzenie robót budowlanych związanych z posadowieniem farmy fotowoltaicznej na działce, a zatem przygotowanie działki pod względem technicznym do korzystania z niej.

Trzecim etapem jest moment, gdy farma fotowoltaiczna dostarcza energię do sieci, a zatem dzierżawca zaczyna generować zyski z działalności. 

Czwartym i ostatnim etapem jest okres rozbiórki instalacji, przywrócenia stanu nieruchomości z dnia jej wydania oraz rekultywacji terenu.

Wysokość czynszu dzierżawnego można zatem powiązać z powyższymi okresami a zatem tym, na jakim etapie znajduje się inwestycja. Wysokość czynszu może być zatem:

1. stosunkowo niska na etapie przygotowawczym, kiedy farma nie generuje żadnych korzyści finansowych,
2. wzrastać na drugim etapie prowadzenia robót,
3. docelowo osiągać najwyższy poziom już na etapie eksploatacji, a zatem w okresie gdy dzierżawca uzyskuje dochód z inwestycji,
4. ponownie być zaniżona w momencie demontażu i wygaszania instalacji.

Jak ustalić czynsz dzierżawny za grunt pod fotowoltaikę?

W wielu umowach dzierżawy gruntu pod farmy fotowoltaiczne czynsz uzależniony jest od powierzchni nieruchomości zajętej pod infrastrukturę. Wielokrotnie, strony umowy przyjmują postanowienie, zgodnie z którym:

„Czynsz będzie płatny za powierzchnię zajętą pod infrastrukturę fotowoltaiczną. Czynsz wynosi 12 000 zł rocznie za 1 hektar.”

Postanowienie nie jest jednak wystarczająco precyzyjne. Przede wszystkim nie określa minimalnej powierzchni inwestycji, a zatem możliwe jest, że w rzeczywistości infrastruktura zajmie (przykładowo) 0,5 hektara. W tej sytuacji czynsz dzierżawny nie wyniesie 12 000 zł, lecz 6 000 zł (12 000 zł x 0,5 hektara), przez co opłacalność biznesowa przedsięwzięcia dla wydzierżawiającego spadnie o połowę.

Dla wydzierżawiającego bardziej opłacalnym rozwiązaniem będzie zapewnienie stawki minimalnego czynszu dzierżawnego, płatnej bez względu na to, jaka powierzchnia zostanie zajęta przez inwestora na budowę instalacji. Cytowane powyżej postanowienie umowne może zatem przyjąć treść:

„Czynsz będzie płatny za powierzchnię zajętą pod infrastrukturę fotowoltaiczną i wynosi 12 000 zł rocznie za 1 hektar, przy czym roczny czynsz dzierżawny nie może być niższy niż 12 000 zł, niezależnie od faktycznej powierzchni wykorzystanej przez dzierżawcę.”

Kiedy powstaje obowiązek zapłaty czynszu w umowie dzierżawy pod fotowoltaikę?

Istotne również, aby precyzyjnie określić dzień, od którego dzierżawca zobowiązany będzie do opłacania czynszu dzierżawnego. Strony mogą przykładowo wskazać, że dniem tym będzie dzień, w którym doszło do wydania nieruchomości, bądź dzień rozpoczęcia prac budowlanych mających na celu wybudowanie farmy. W interesie wydzierżawiającego pozostaje, aby dzień ten przypadał jak najwcześniej od dnia zawarcia umowydzierżawy i był płacony z góry, przykładowo za cały rok obowiązywania umowy.

Waloryzacja czynszu dzierżawnego w umowie pod fotowoltaikę – jak działa?

Umowy dzierżawy gruntu pod farmy fotowoltaiczne zawierane są na długie okresy czasu. Okresy te należy zestawić ze zmienną wartością pieniądza w czasie oraz występowaniem zjawiska inflacji w gospodarce, tj. spadku siły nabywczej pieniądza.

Wydzierżawiający z całą pewnością nie może bagatelizować tej kwestii. Tytułem przykładu w czerwcu 2022 r. inflacja w Polsce osiągnęła 15,5 procent w skali roku. Przy inflacji na tym poziomie, oznacza to, że siła nabywcza czynszu ustalonego na poziomie 10 000 zł w 2021 r. uległaby istotnemu obniżeniu. W uproszczeniu, aby utrzymać tę samą realną wartość ekonomiczną świadczenia w 2022 r., czynsz dzierżawny powinien wynosić około 11 550 zł (10 000 zł × 1,155 zł).

W interesie wydzierżawiającego pozostaje zatem, aby w każdym roku obowiązywania umowy dzierżawy, czynsz dzierżawny był waloryzowany o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych publikowany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego.

W przeciwnym razie, rentowność inwestycji dla wydzierżawiającego będzie się każdego roku efektywnie obniżać, a im dłużej będzie trwał okres podwyższonej inflacji, tym mniej inwestycja będzie opłacalna. W efekcie po kilku latach zamierzenie biznesowe, może przestać być opłacalne.

Jak zabezpieczyć płatność czynszu dzierżawnego w umowie pod fotowoltaikę?

Zawarcie umowy dzierżawy działki pod farmę fotowoltaiczną nie jest jednak przedsięwzięciem gospodarczym całkowicie pozbawionym ryzyk. Dla właściciela gruntu, podstawową kwestią przesądzającą o opłacalności założenia gospodarczego będzie otrzymywanie regularnych i terminowych płatności czynszu dzierżawnego. W praktyce istnieje kilka możliwości prawnego zabezpieczenia płatności na rzecz wydzierżawiającego, a zastosowanie znajdą rozwiązania prawne analogiczne do tych, które są wykorzystywane przy umowach najmu.

Do najpowszechniejszych zabezpieczeń należą:

1. złożenie przez dzierżawcę kaucji, tj. kwoty pieniężnej, która zostaje wpłacona na rachunek bankowy wydzierżawiającego w kwocie określonej w umowie dzierżawy. W sytuacji nieterminowej zapłaty czynszu dzierżawnego, wydzierżawiający może posłużyć się kaucją w celu zaspokojenia swoich roszczeń.
   
   
2. oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji jest oświadczeniem składanym w formie aktu notarialnego, w którym dzierżawca poddaje się egzekucji na rzecz wierzyciela, czyli wydzierżawiającego. W sytuacji braku płatności czynszu, wydzierżawiający może posłużyć się aktem, co istotnie skraca i upraszcza dochodzenie należności oraz pozwala ograniczyć koszty i czas postępowania windykacyjnego. W efekcie, dysponując aktem wydzierżawiający może w bardzo efektywny sposób przystąpić do egzekucji komorniczej.
   
   
3. gwarancja bankowa stanowidokument wystawiony przez bank na żądanie dzierżawcy uprawniający wydzierżawiającego do wezwania do zapłaty banku (a nie dzierżawcy) w przypadku braku płatności czynszu dzierżawnego. Stosunek prawny gwarancji bankowej powstaje pomiędzy wydzierżawiającym jako beneficjentem gwarancji bankowej a bankiem jako gwarantem. Dla dzierżawcy kluczowe będzie, aby gwarancja bankowa spełniała wszelkie istotne wymogi prawne, tj. była nieodwołalna, podzielna, bezwarunkowa, przenoszalna oraz płatna na pierwsze żądanie wydzierżawiającego.

Jakie obowiązki powinien mieć inwestor w umowie dzierżawy pod fotowoltaikę?

Jedną z fundamentalnych kwestii, które powinny zostać precyzyjnie opisane w umowiedzierżawyfarmyfotowoltaicznej są zobowiązania inwestora w związku z budową instalacji fotowoltaicznej.

Zobowiązania te powinny odnosić się do:

• kosztów budowy instalacji fotowoltaicznej,
  
  
• regulacji wynikających z przepisów prawa budowlanego, prawa ochrony środowiska, prawa energetycznego oraz decyzji administracyjnych umożliwiających prowadzenie działalności gospodarczej,
  
  
• zapewnienia ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej wobec wydzierżawiającego oraz osób trzecich z uwagi na funkcjonowanie farmy fotowoltaicznej,
  
  
• procesu prowadzenia robót budowlanych oraz przywrócenia wydzierżawianego terenu do stanu niepogorszonego względem stanu pierwotnego (więcej informacji w tym zakresie poniżej).

Oczywiście powyższe zobowiązania stanowią jedynie przykłady, a wszystkie zobowiązania inwestora powinny zostać określone w sposób indywidualny w odniesieniu do konkretnego stanu faktycznego sprawy.

Podatki i koszty w dzierżawie gruntu pod fotowoltaikę

Z uwagi na gwałtowny rozwój branży fotowoltaicznej w Polsce w ostatnich latach, nie można wykluczyć, że w przyszłości wprowadzone zostaną nowe obciążenia podatkowe, które dotkną branżę. Wydaje się zatem, że w interesie wydzierżawiającego pozostaje, aby w umowiedzierżawy określić wprost, iż to dzierżawca (inwestor) będzie zobowiązany do uiszczania wszelkich należności publicznoprawnych.

Postanowienie powinno objąć zarówno te należności, które obowiązują w dniu zawarcia umowy, jak i te, które mogą zostać nałożone w przyszłości. W konsekwencji, dochód wydzierżawiającego z tytułu czynszu dzierżawnego będzie pozostawał na tym samym poziomie, bez względu na wprowadzenie ewentualnych dalszych obciążeń finansowych.

Istotne jest również, aby precyzyjnie ustalić kwestię należności z tytułu podatku od nieruchomości lub podatku rolnego. Zobowiązanie podatkowe ciąży bowiem na właścicielu gruntu, jednakże nie istnieją przeciwwskazania, aby inwestor zwracał właścicielowi gruntu równowartość podatku wraz z czynszem dzierżawnym. W tym kontekście należy pamiętać, że zmiana charakteru użytkowania gruntów z gruntów rolnych znacznie podniesie stawkę podatku.

Wypowiedzenie umowy dzierżawy gruntu rolnego pod fotowoltaikę

Istotną kwestią związaną z umowami dzierżawy gruntu pod fotowoltaikę są postanowienia odnoszące się do możliwości wypowiedzenia umowy. Należy bowiem pamiętać, że co do zasady umowy dzierżawy zawierane są na czas określony, a zatem można je wypowiedzieć wyłącznie na zasadach wskazanych w umowie. Jeżeli natomiast w umowie dzierżawy strony nie przewidziały możliwości jej wypowiedzenia, stosunek prawny z niej wynikający może nie być możliwy do rozwiązania przed końcem okresu obowiązywania umowy (który może wynosić 29 lat i 11 miesięcy).

W intencji właściciela działki powinno być wprowadzenie postanowień, zgodnie z którymi może on wypowiedzieć umowędzierżawy, przykładowo w sytuacjach gdy dzierżawca:

• zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat wynikających z umowydzierżawy,
  
  
• wykorzystuje grunt na cele inne niż określone w umowiedzierżawy,
  
  
• nie rozpocznie inwestycji w terminie określonym w umowiedzierżawy.

Z drugiej strony, dzierżawca powinien dążyć do tego, aby zapewnić sobie możliwość wypowiedzenia umowydzierżawy przykładowo w sytuacjach, gdy:

• nie została wydana pozytywna decyzja administracyjna pozwalająca na wybudowanie instalacji,
  
  
• stosowną decyzją organu administracji publicznej lub wskutek zmiany warunków technicznych lub prawnych, nałożone zostaną na dzierżawcę wymogi zmniejszające, ograniczające lub wyłączające rentowność (opłacalność) instalacji, albo gdy zmieni się jej otoczenie faktyczne lub prawne w taki sposób, że budowa lub eksploatacja instalacji słonecznej będzie niemożliwa lub nieopłacalna.
  
  
• w przypadku zaistnienia siły wyższej, wskutek której dalsza eksploatacja instalacji będzie niemożliwa, znacznie utrudniona albo nierentowna.

Obowiązek zwrotu gruntu po zakończeniu dzierżawy farmy fotowoltaicznej

Co do zasady, farmy fotowoltaiczne w Polsce zostają najczęściej usytuowane na gruntach rolnych. Aby wykorzystać grunty rolne w celu posadowienia na nich instalacji, a następnie wykorzystywania jej, niezbędne jest podjęcie szeregu czynności faktycznych i prawnych, których końcowym efektem jest wyłączenie gruntu rolnego z możliwości korzystania z niego w dotychczasowy sposób. Innymi słowy, grunt zostaje pozbawiony cech rolnych. Niejednokrotnie, z uwagi na stopień ingerencji w grunt, ponowne uzyskanie właściwości rolnych po zakończeniu obowiązywania umowy dzierżawy, może być w praktyce niemożliwe.

Jednocześnie stosownie do art. 705 Kodeksu cywilnego, po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy.

Przepis nie nakłada zatem na inwestora obowiązku rekultywacji gruntów przed ich zwrotem wydzierżawiającemu, a zatem grunt powinien zostać wydany w stanie wynikającym z normalnego wykonywania dzierżawy, uwzględniając jej normalne zużycie. Jak wskazuje się w doktrynie: „Dochodzenie od dzierżawcy przywrócenia nieruchomości rolnego przeznaczenia czy rekultywacji gruntu możliwe będzie tylko wówczas, gdy obowiązek w tym zakresie kreowała umowa stron” (M. A. Panek, Obowiązek zwrotu nieruchomości po zakończeniu dzierżawy gruntu pod farmę fotowoltaiczną, „Przegląd Ustawodawstwa Gospodarczego”, t. LXXVII, nr 12/2024 (918)).

Przepis stanowi jednak „w braku odmiennej umowy”, co należy interpretować w ten sposób, że strony mogą umownie zmodyfikować tę regulację i w treści umowy dzierżawy określić i doprecyzować w jakim stanie powinien być zwrócony. Generalnie strony mogą określić to w sposób dowolny, począwszy od samego demontażu infrastruktury, rekultywacji gruntu oraz przywrócenie możliwości korzystania z niego zgodnie z jego rolnym charakterem (o ile będzie to w ogóle możliwe).

Z drugiej strony dzierżawca może ograniczyć się jedynie do usunięcia infrastruktury i wydania gruntu wydzierżawiającemu. Kwestia ta powinna zatem być przedmiotem negocjacji, a jej skutki powinny znaleźć odzwierciedlenie w treści umowy dzierżawy.

Podsumowanie

Umowy dzierżawy gruntu pod budowę farmy fotowoltaicznej to często wielostronicowe, skomplikowane dokumenty, zawierające szereg postanowień dotyczących współpracy stron. Z uwagi na to, że umowy dzierżawy przeważnie zawierane są na długie okresy czasu (10, 15, 29 lat i 11 miesięcy), niezwykle istotne jest, aby już na etapie negocjowania umowy zidentyfikować wszystkie istotne kwestie oraz odnieść się do nich w treści dokumentu.

Problematyka umów dzierżawy gruntu pod budowę farmy fotowoltaicznej jest złożona, a zagadnienia poruszone w niniejszym artykule stanowią jedynie część kwestii, które naszym zdaniem powinny zostać uregulowane w dobrze sporządzonej umowie.

Przed podpisaniem umowy dzierżawy pod farmę fotowoltaiczną warto przeprowadzić jej analizę prawną. Wieloletni charakter zobowiązania sprawia, że nawet pozornie drobne postanowienia mogą mieć istotne skutki finansowe i prawne.