Ograniczenie kary umownej w umowie deweloperskiej – co może zrobić nabywca?

Odszkodowanie na podstawie ustawy deweloperskiej

Z przepisów ustawy deweloperskiej wynika, że strony mogą swobodnie zdecydować, czy wprowadzą do umowy kary umowne z tytułu opóźnienia dewelopera w przeniesieniu własności lokalu. Jeżeli zdecydują się je zastrzec, umowa deweloperska musi jasno określać ich wysokość. Natomiast brak postanowienia o karze umownej nie pozbawia nabywcy ochrony – w takiej sytuacji przysługuje mu bowiem tzw. rekompensata. Rekompensata ta odpowiada hipotetycznej wysokości odsetek ustawowych należnych deweloperowi w razie opóźnienia nabywcy ze spełnieniem świadczenia pieniężnego. To szczególne rozwiązanie, niespotykane w innych ustawach, ale w praktyce pełniące funkcję zbliżoną do kary umownej.

W efekcie, niezależnie od tego, czy umowa deweloperska przewiduje postanowienia o karze umownej czy nie, nabywca lokalu zawsze posiada uprawnienie do żądania odszkodowania od dewelopera, w sytuacji, gdy deweloper nie dotrzyma terminu przeniesienia własności określonego w umowie deweloperskiej.

Ograniczenie kar umownych w umowach deweloperskich w Polsce – czy takie klauzule mają charakter abuzywny?

Wielu deweloperów w praktyce stosuje jednak różnego rodzaju limity kary umownej, które mają ograniczać ich odpowiedzialność odszkodowawczą. Najczęściej spotykane konstrukcje to:

• ograniczenie kwotowe kary umownej – np. maksymalna kara umowna wynosi 5 000 zł, niezależnie od długości opóźnienia,
• ograniczenie procentowe kary umownej – np. kara umowna nie przekroczy 3% ceny lokalu, niezależnie od długości opóźnienia.

Tego typu postanowienia umowne budzą zasadnicze wątpliwości co do swojej zgodności z ustawą deweloperską a także zasadą równowagi stron oraz są przeważnie uznawane przez sądy za niedozwolone postanowienia umowne w umowach deweloperskich (czyli tak zwane klauzule abuzywne). W piśmiennictwie dotyczącym tej kwestii wskazuje się, że: „ograniczenie wysokości kar umownych w umowach deweloperskich ma charakter abuzywny, tj. niedozwolonych postanowień umownych, a zatem zgodnie z art. 385¹ § 2 Kodeksu Cywilnego nie wiąże konsumenta, natomiast strony są związane umową deweloperską w pozostałym zakresie. Niezwiązanie powoda ograniczeniem oznacza bezskuteczność danego postanowienia i następuje ex lege (por. E. Łętowska, Umowy odnoszące się do osób trzecich, C.H. Beck, 2005, serwis prawny LEX). Analogiczne stanowisko zajmują również sądy powszechne oraz Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w decyzjach dotyczących tego typu postanowień.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

Sąd uznał, że abuzywne jest postanowienie umowy deweloperskiej: „Kara umowna należna nabywcy w okolicznościach wymienionych w ust. l wynosi 0,1 % kwoty wpłaconej przez nabywcę za każdy dzień opóźnienia przekraczający 60 dni, nie więcej jednak niż 10 % tej kwoty” (wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie, XVII Wydział Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 9 września 2024 r., sygn. akt XVII Amc 12/04).

Sąd uznał, że abuzywne jest postanowienie umowy deweloperskiej: „Suma odsetek i kar umownych naliczonych między stronami nie może przekroczyć 10% całkowitej ceny określonej w § 5 niniejszej umowy”. (wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie, XVII Wydział Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 16 kwietnia 2007 r., sygn. akt XVII AmC 43/06)

Dokonując analizy postanowień ograniczających wysokość kary umownej, sądy przede wszystkim zwracają uwagę na to, że deweloper de facto narzuca klientowi treść umowy deweloperskiej, a brak indywidualnych negocjacji poszczególnych postanowień nie jest niczym wyjątkowym. Umowa deweloperska stanowi zatem tak zwany wzorzec umowy, który nie jest indywidualnie negocjowany pomiędzy nabywcami lokalu a deweloperem. 

Warto także zwrócić uwagę, że w praktyce podobne mechanizmy ograniczania odpowiedzialności pojawiają się również na etapie finalizacji transakcji, w szczególności w aktach notarialnych przenoszących własność, gdzie próbuje się wprowadzać postanowienia o zrzeczeniu się roszczeń przez nabywców lokali.

Co więcej, deweloperzy są przedsiębiorcami profesjonalnie zajmującymi się działalnością deweloperską. Zgodnie z art. 355 § 2 Kodeksu cywilnego, przedsiębiorca odpowiada jako profesjonalista, czyli osoba zawodowo trudniąca się prowadzeniem działalności gospodarczej w danym zakresie. Oznacza to, że wzorzec należytej staranności dewelopera w formułowaniu postanowień umowy deweloperskiej musi uwzględniać zwiększone oczekiwania co do jego kwalifikacji zawodowych jako przedsiębiorcy, a także wiedzy i praktycznych umiejętności jej wykorzystania w prowadzeniu działalności deweloperskiej.

Skutki uznania klauzul ograniczających kary umowne za abuzywne w umowach deweloperskich w Polsce

Stwierdzenie, że postanowienie umowy deweloperskiej ma charakter abuzywny (niedozwolony), wywołuje konsekwencje typowe dla systemu ochrony konsumenta. Kluczowe jest to, że Sąd w żaden sposób nie „naprawia” ani nie „modyfikuje” treści umowy zawartej pomiędzy nabywcą lokalu a deweloperem, nie zastępuje także spornego zapisu innym, „bardziej sprawiedliwym” rozwiązaniem. Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 385¹ Kodeksu cywilnego, niedozwolone postanowienie po prostu nie wiąże konsumenta, a umowa deweloperska obowiązuje w pozostałym zakresie.

W miejsce wyeliminowanego postanowienia nie wchodzi żadna nowa, umowna regulacja. Stosuje się ogólne przepisy o odpowiedzialności odszkodowawczej, w tym przede wszystkim art. 471 k.c., zgodnie z którym dłużnik (deweloper) jest zobowiązany do naprawienia pełnej szkody wynikłej z nienależytego wykonania zobowiązania, tj. nieterminowego przeniesienia własności lokalu.

Co to oznacza dla nabywców nieruchomości w Polsce? Skutki prawne i praktyczne

Uznanie, że klauzula ograniczająca prawo do odszkodowania dla nabywcy lokalu jest abuzywna oznacza zatem, że klient dewelopera może żądać pełnego odszkodowania, tak jakby ograniczenia odpowiedzialności w ogóle nie było w umowie. Przykładowo, jeżeli w umowie znajdowało się postanowienie w rodzaju:

„(…), natomiast kara umowna za opóźnienie dewelopera nie może przekroczyć 2% ceny lokalu”

a sąd uzna je za klauzulę abuzywną, wówczas nabywca może dochodzić pełnej wysokości szkody wynikłej z opóźnienia, niezależnie od limitu wskazanego w kwestionowanym postanowieniu.

Praktyczny przykład: skutki uznania nieważności klauzuli limitującej kary umowne w Polsce

Tytułem przykładu – w umowie deweloperskiej strony ustaliły, że umowa przeniesienia własności ma zostać zawarta najpóźniej do 1 stycznia 2025 r. W rzeczywistości akt notarialny podpisano dopiero 1 października 2025 r., co oznacza 274 dni opóźnienia po stronie dewelopera.

Zgodnie z umową deweloperską:

• cena lokalu: 1 000 000 zł
• kara umowna: 0,01% ceny za każdy dzień opóźnienia (czyli 0,0001 × 1 000 000 zł = 100 zł za dzień)
• jednoczesne ograniczenie wysokości kary umownej do 0,5% ceny lokalu (czyli do maksymalnie 5 000 zł)

W konsekwencji:

• kara ustalona w umowie po zastosowaniu limitu wynosi maksymalnie 5 000 zł (0,5% ceny lokalu),
• realna kara umowna, której może dochodzić nabywca lokalu, tj. kara umowna bez ograniczenia narzuconego klauzulą abuzywną wynosi: 274 dni × 100 zł = 27 400 zł

Jeżeli sąd uzna, że klauzula ograniczająca karę umowną (do 0,5% ceny) ma charakter niedozwolony, nabywca może wówczas dochodzić pełnej kwoty 27 400 zł, a ograniczenie do 5 000 zł nie wywołuje żadnych skutków prawnych. Odpowiedzialność dewelopera zostaje przywrócona do poziomu wynikającego z ogólnych zasad Kodeksu cywilnego dotyczących naprawienia szkody oraz sotaje wyłączony sztuczny limit narzucony w umowie przez dewelopera.

Dlaczego uznanie limitów kar umownych za niewiążące ma znaczenie dla nabywców nieruchomości w Polsce

Wyeliminowanie przez sąd ograniczenia kary umownej często niesie ze sobą bardzo wymierny efekt finansowy dla nabywcy lokalu. Z naszej praktyki wynika, że opóźnienie po stronie dewelopera w przeniesieniu własności często generuje znacznie wyższe kwoty niż te, które byłyby możliwe do dochodzenia w sytuacji zastosowania klauzuli limitującej karę umowną (na przykłąd do 0,5% ceny lokalu). Jak podkreślają sądy, nierzadko prowadziłyby do nieuzasadnionego uprzywilejowania dewelopera względem konsumenta, w nieuzasadniony sposób ograniczając odpowiedzialność odszkodowawczą przedsiębiorcy.

Dlaczego limity kar umownych są istotne dla nabywców nieruchomości w Polsce?

Co istotne dla nabywców lokali, aby ustalić czy postanowienie ograniczające wysokość kary umownej ma charakter niedozwolony (abuzywny), nie ma potrzeby wytaczania odrębnego postępowania sądowego przeciwko deweloperowi. Ocena abuzywności następuje bezpośrednio w ramach toczącego się procesu, w którym nabywca dochodzi swoich roszczeń przeciwko deweloperowi z tytułu kary umownej. To bowiem na sądzie rozpoznającym sprawę spoczywa obowiązek ustalenia „z urzędu” czy postanowienia umowy zawartej z konsumentem:

• kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami oraz
• rażąco naruszają jego interesy,

co stanowi przesłanki uznania postanowienia o ograniczeniu kary umownej za abuzywne.

Konsument nie musi zatem składać odrębnego pozwu ani prowadzić dwóch równoległych postępowań. Wystarczy bowiem, że w ramach jednego procesu sądowego przeciwko deweloperowi  podniesie argument, że jego zdaniem postanowienie jest niedozwolone. Teoretycznie nawet w sytuacji, gdy nabywca lokalu nie podniesie tego argumentu w  toku rozprawy, sąd i tak zobowiązany jest do tego, aby badać abuzywność z urzędu. W praktyce warto oczywiście jednak wprost wskazać na tę kwestię sądowi.

Jeżeli zatem sąd w toku procesu uzna, że ograniczenie kary umownej do symbolicznej kwoty (np. 0,5% wartości lokalu) spełnia przesłanki abuzywności, wówczas postanowienie nie wiąże konsumenta, sąd pomija je przy rozstrzyganiu sprawy, a roszczenie powoda oceniane jest tak, jakby klauzuli w umowie w ogóle nie było.

Podsumowanie – ograniczenie kar umownych w umowach deweloperskich w Polsce oraz prawa nabywców

W praktyce nabywcy lokali powinni pamiętać, że ograniczenie kary umownej w umowie deweloperskiej często może mieć charakter abuzywny. Sąd, stosując przepisy o ochronie konsumentów, nie modyfikuje treści umowy, lecz po prostu uznaje niedozwolone postanowienia za niewiążące. W efekcie nabywca lokalu może dochodzić pełnego odszkodowania za nieterminowe przeniesienie własności, niezależnie od sztucznych limitów narzuconych przez dewelopera.