Ograniczenie kary umownej w umowie deweloperskiej – co może zrobić nabywca?

Nabywca nieruchomości zawierający umowę deweloperską jest chroniony przepisami tzw. nowej ustawy deweloperskiej. W sytuacji, gdy deweloper opóźnia się z przeniesieniem własności lokalu, nabywca ma prawo dochodzić od niego odszkodowania za nieterminowe wykonanie umowy. Uprawnienie to wynika bezpośrednio z ustawy deweloperskiej.

Podstawa prawna – art. 35 ust. 1 pkt 14 ustawy deweloperskiej

Z przepisów ustawy deweloperskiej wynika, że strony mogą swobodnie zdecydować, czy wprowadzą do umowy kary umowne z tytułu opóźnienia dewelopera w przeniesieniu własności lokalu. Jeżeli zdecydują się je zastrzec, umowa deweloperska musi jasno określać ich wysokość. Natomiast brak postanowienia o karze umownej nie pozbawia nabywcy ochrony – w takiej sytuacji przysługuje mu bowiem tzw. rekompensata. Rekompensata ta odpowiada wysokości odsetek ustawowych należnych deweloperowi w razie opóźnienia nabywcy ze spełnieniem świadczenia pieniężnego. To szczególne rozwiązanie, niespotykane w innych ustawach, ale w praktyce pełniące funkcję zbliżoną do kary umownej.

W efekcie, niezależnie od tego, czy umowa deweloperska przewiduje postanowienia o karze umownej czy nie, nabywca lokalu zawsze posiada uprawnienie do żądania odszkodowania od dewelopera, w sytuacji, gdy deweloper nie dotrzyma terminu przeniesienia własności określonego w umowie deweloperskiej.

Ograniczenie kary umownej przez dewelopera – abuzywny charakter postanowień

Wielu deweloperów w praktyce stosuje jednak różnego rodzaju limity kary umownej, które mają ograniczać ich odpowiedzialność odszkodowawczą. Najczęściej spotykane konstrukcje to:

1. ograniczenie kwotowe kary umownej – np. maksymalna kara umowna wynosi 5 000 zł, niezależnie od długości opóźnienia,
2. ograniczenie procentowe kary umownej – np. kara umowna nie przekroczy 3% ceny lokalu, niezależnie od długości opóźnienia.

Tego typu postanowienia umowne budzą zasadnicze wątpliwości co do swojej zgodności z ustawą deweloperską a także zasadą równowagi stron oraz są przeważnie uznawane przez sądy za niedozwolone postanowienia umowne w umowach deweloperskich (czyli tak zwane klauzule abuzywne). W piśmiennictwie dotyczącym tej kwestii wskazuje się, że: „ograniczenie wysokości kar umownych w umowach deweloperskich ma charakter abuzywny, tj. niedozwolonych postanowień umownych, a zatem zgodnie z art. 385¹ § 2 Kodeksu Cywilnego nie wiąże konsumenta, natomiast strony są związane umową deweloperską w pozostałym zakresie. Niezwiązanie powoda ograniczeniem oznacza bezskuteczność danego postanowienia i następuje ex lege (por. E. Łętowska, Umowy odnoszące się do osób trzecich, C.H. Beck, 2005, serwis prawny LEX). Analogiczne stanowisko zajmują również sądy powszechne oraz Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w decyzjach dotyczących tego typu postanowień.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

Sąd uznał, że abuzywne jest postanowienie umowy deweloperskiej: „Kara umowna należna nabywcy w okolicznościach wymienionych w ust. l wynosi 0,1 % kwoty wpłaconej przez nabywcę za każdy dzień opóźnienia przekraczający 60 dni, nie więcej jednak niż 10 % tej kwoty” (wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie, XVII Wydział Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 9 września 2024 r., sygn. akt XVII Amc 12/04)

Sąd uznał, że abuzywne jest postanowienie umowy deweloperskiej: „Suma odsetek i kar umownych naliczonych między stronami nie może przekroczyć 10% całkowitej ceny określonej w § 5 niniejszej umowy”. (wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie, XVII Wydział Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 16 kwietnia 2007 r., sygn. akt XVII AmC 43/06)

Dokonując analizy postanowień ograniczających wysokość kary umownej, sądy przede wszystkim zwracają uwagę na to, że deweloper de facto narzuca klientowi treść umowy deweloperskiej, a brak indywidualnych negocjacji poszczególnych postanowień nie jest niczym wyjątkowym. Umowa deweloperska stanowi zatem tak zwany wzorzec umowy, który nie jest indywidualnie negocjowany pomiędzy nabywcami lokalu a deweloperem. 

Co więcej, deweloperzy są przedsiębiorcami profesjonalnie zajmującymi się działalnością deweloperską. Zgodnie z art. 355 § 2 Kodeksu cywilnego, przedsiębiorca odpowiada jako profesjonalista, czyli osoba zawodowo trudniąca się prowadzeniem działalności gospodarczej w danym zakresie. Oznacza to, że wzorzec należytej staranności dewelopera w formułowaniu postanowień umowy deweloperskiej musi uwzględniać zwiększone oczekiwania co do jego kwalifikacji zawodowych, wiedzy oraz praktycznych umiejętności jej wykorzystania w prowadzeniu działalności deweloperskiej.

Skutki stwierdzenia abuzywności postanowienia ograniczającego karę umowną w umowie deweloperskiej

Stwierdzenie, że postanowienie umowy deweloperskiej ma charakter abuzywny (niedozwolony), wywołuje konsekwencje typowe dla systemu ochrony konsumenta. Kluczowe jest to, że Sąd w żaden sposób nie „naprawia” ani nie „modyfikuje” treści umowy zawartej pomiędzy nabywcą lokalu a deweloperem, nie zastępuje także spornego zapisu innym, „bardziej sprawiedliwym” rozwiązaniem. Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 385¹ k.c., niedozwolone postanowienie po prostu nie wiąże konsumenta, a umowa deweloperska obowiązuje w pozostałym zakresie.

W miejsce wyeliminowanego postanowienia nie wchodzi żadna nowa, umowna regulacja. Stosuje się ogólne przepisy o odpowiedzialności odszkodowawczej, w tym przede wszystkim art. 471 k.c., zgodnie z którym dłużnik (deweloper) jest zobowiązany do naprawienia pełnej szkody wynikłej z nienależytego wykonania zobowiązania, tj. nieterminowego przeniesienia własności lokalu.

Praktyczny skutek dla nabywcy nieruchomości

Uznanie, że klauzula ograniczająca prawo do odszkodowania dla nabywcy lokalu jest abuzywna oznacza zatem, że klient dewelopera może żądać pełnego odszkodowania, tak jakby ograniczenia odpowiedzialności w ogóle nie było w umowie. Przykładowo, jeżeli w umowie znajdowało się postanowienie w rodzaju:

„(…), natomiast kara umowna za opóźnienie dewelopera nie może przekroczyć 2% ceny lokalu”

a sąd uzna je za klauzulę abuzywną, wówczas nabywca może dochodzić pełnej wysokości szkody wynikłej z opóźnienia, niezależnie od limitu wskazanego w kwestionowanym postanowieniu.

Przykład praktyczny – jak działa eliminacja klauzuli ograniczającej karę umowną?

Tytułem przykładu – w umowie deweloperskiej strony ustaliły, że umowa przeniesienia własności ma zostać zawarta najpóźniej do 1 stycznia 2025 r. W rzeczywistości akt notarialny podpisano dopiero 1 października 2025 r., co oznacza 274 dni opóźnienia po stronie dewelopera.

Zgodnie z umową deweloperską:

• cena lokalu: 1 000 000 zł
• kara umowna: 0,01% ceny za każdy dzień opóźnienia (czyli 0,0001 × 1 000 000 zł = 100 zł za dzień)
• jednoczesne ograniczenie wysokości kary umownej do 0,5% ceny lokalu (czyli do maksymalnie 5 000 zł)

W konsekwencji:

• kara ustalona w umowie po zastosowaniu limitu wynosi maksymalnie 5 000 zł (0,5% ceny lokalu),
• realna kara umowna bez ograniczenia narzuconego klauzulą abuzywną wynosi: 274 dni × 100 zł = 27 400 zł

Jeżeli sąd uzna, że klauzula ograniczająca karę umowną (do 0,5% ceny) ma charakter niedozwolony, nabywca może wówczas dochodzić pełnej kwoty 27 400 zł, a ograniczenie do 5 000 zł nie wywołuje żadnych skutków prawnych. Odpowiedzialność dewelopera zostaje przywrócona do poziomu wynikającego z ogólnych zasad naprawienia szkody i nieuzależniona od sztucznego limitu narzuconego w umowie.

Dlaczego to ważne dla nabywców?

Wyeliminowanie przez sąd ograniczenia kary umownej często niesie ze sobą bardzo wymierny efekt finansowy dla nabywcy lokalu. Z naszej praktyki wynika, że opóźnienie po stronie dewelopera w przeniesieniu własności często generuje znacznie wyższe kwoty niż te, które byłyby możliwe do dochodzenia w sytuacji zastosowania klauzuli limitującej karę umowną. Jak podkreślają sądy, nierzadko prowadziłyby do nieuzasadnionego uprzywilejowania dewelopera względem konsumenta, ograniczając jego odpowiedzialność odszkodowawczą.

Jak w praktyce sąd stwierdza abuzywność postanowienia w umowie deweloperskiej?

Co istotne dla nabywców lokali, aby ustalić czy postanowienie ograniczające wysokość kary umownej ma charakter niedozwolony (abuzywny), nie ma potrzeby wytaczania odrębnego postępowania sądowego przeciwko deweloperowi. Ocena abuzywności następuje bezpośrednio w ramach toczącego się procesu, w którym nabywca dochodzi swoich roszczeń przeciwko deweloperowi z tytułu kary umownej. To bowiem na sądzie rozpoznającym sprawę spoczywa obowiązek ustalenia „z urzędu” czy postanowienia umowy zawartej z konsumentem:

• kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami oraz
• rażąco naruszają jego interesy,

co stanowi przesłanki uznania postanowienia o ograniczeniu kary umownej za abuzywne.

Konsument nie musi zatem składać odrębnego pozwu ani prowadzić dwóch równoległych postępowań. Wystarczy bowiem, że w ramach jednego procesu sądowego przeciwko deweloperowi  podniesie argument, że jego zdaniem postanowienie jest niedozwolone. Teoretycznie nawet w sytuacji, gdy nabywca lokalu nie podniesie tego argumentu w  toku rozprawy, sąd i tak zobowiązany jest do tego, aby badać abuzywność z urzędu. W praktyce warto oczywiście jednak wprost wskazać na tę kwestię sądowi.

Jeżeli zatem sąd w toku procesu uzna, że ograniczenie kary umownej do symbolicznej kwoty (np. 0,5% wartości lokalu) spełnia przesłanki abuzywności, wówczas postanowienie nie wiąże konsumenta, sąd pomija je przy rozstrzyganiu sprawy, a roszczenie powoda oceniane jest tak, jakby klauzuli w umowie w ogóle nie było.

Podsumowanie – ograniczenie kary umownej w umowie deweloperskiej i prawa nabywcy

W praktyce nabywcy lokali powinni pamiętać, że ograniczenie kary umownej w umowie deweloperskiej często może mieć charakter abuzywny. Sąd, stosując przepisy o ochronie konsumentów, nie modyfikuje treści umowy, lecz po prostu uznaje niedozwolone postanowienia za niewiążące. W efekcie nabywca lokalu może dochodzić pełnego odszkodowania za nieterminowe przeniesienie własności, niezależnie od sztucznych limitów narzuconych przez dewelopera.