Co nowelizacja oznacza w praktyce dla cudzoziemca planującego zakup nieruchomości w Polsce?
Zgodnie z założeniami projektu, notariusze mają przekazywać dokumenty dotyczące nabywania nieruchomości przez cudzoziemców wyłącznie elektronicznie. Dotychczasowy obieg papierowy ma zostać zastąpiony przekazywaniem dokumentów przez Centralne Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych, czyli CREWAN.
Projektowana zmiana ma więc przede wszystkim charakter organizacyjny i zwiększający kontrolę nad transakcjami dotyczącymi nieruchomości, w których biorą udział cudzoziemcy. Jej celem jest poprawa nadzoru nad transakcjami, w których cudzoziemcy nabywają nieruchomości w Polsce albo nabywają udziały lub akcje w spółkach posiadających nieruchomości położone w Polsce.
W naszej ocenie nowelizacja może ułatwić organom sprawniejsze prowadzenie kontroli oraz szybsze identyfikowanie transakcji, które wymagają dodatkowej weryfikacji pod kątem zgodności z ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, w tym ustalenia, czy przed zawarciem umowy konieczne było uzyskanie zezwolenia MSWiA. Ma to istotne znaczenie praktyczne, ponieważ nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców jest nieważne z mocy prawa.
Jednocześnie jak wynika z informacji przedstawionych w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów, podstawowym źródłem informacji o nieruchomościach nabytych przez cudzoziemców są dla MSWiA wypisy aktów notarialnych przekazywane przez notariuszy. MSWiA co roku odnotowuje przypadki nieterminowego przekazywania dokumentów, co ma wpływ na pewność obrotu prawnego z udziałem cudzoziemców oraz na prawidłowość rejestrów nieruchomości, udziałów i akcji nabytych lub objętych przez cudzoziemców.
Jak notariusze przekazują obecnie dokumenty dotyczące nabycia nieruchomości przez cudzoziemców?
Już obecnie ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców przewiduje mechanizmy kontroli transakcji z udziałem cudzoziemców. Zgodnie z art. 8a tej ustawy notariusze mają obowiązek przekazywania ministrowi właściwemu do spraw wewnętrznych dokumentów dotyczących nabycia przez cudzoziemca prawa własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w Polsce.
Obowiązek ten dotyczy również dokumentów związanych z nabyciem lub objęciem udziałów, akcji albo ogółu praw i obowiązków w spółce handlowej będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonych w Polsce.
Termin na przekazanie dokumentów wynosi obecnie 7 dni. Co istotne, projektowana nowelizacja nie likwiduje tego terminu. Zmienia przede wszystkim sposób wykonania obowiązku, z papierowego na elektroniczny.
Czy zmieniają się zasady uzyskania zezwolenia MSWiA?
Projektowana zmiana nie wprowadza nowych materialnych przesłanek uzyskania zezwolenia od MSWiA na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca. Innymi słowy, z dostępnych informacji o projekcie ustawy nie wynika, aby sama procedura uzyskiwania zezwolenia miała zostać zasadniczo przebudowana.
Nadal kluczowe znaczenie ma przede wszystkim ocena, czy cudzoziemiec w ogóle potrzebuje zezwolenia na nabycie nieruchomości w Polsce. Zależy to między innymi od statusu cudzoziemca, rodzaju nabywanej nieruchomości, jej położenia, oraz tego, czy zastosowanie znajduje jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie.
Co do zasady zezwolenie może zostać wydane, jeżeli nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a cudzoziemiec wykaże okoliczności potwierdzające jego więzi z Polską. Szerzej omawiamy to w artykule: nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w Polsce – kompleksowy przewodnik.
Czy zmiana dotyczy także udziałów lub akcji w spółkach posiadających nieruchomości?
Tak. Kwestia nabywania nieruchomości przez cudzoziemców nie ogranicza się wyłącznie do bezpośredniego zakupu lokalu, gruntu, budynku albo udziału w nieruchomości.
W praktyce cudzoziemiec może uzyskać kontrolę nad nieruchomością także pośrednio, poprzez nabycie lub objęcie udziałów albo akcji w spółce, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej w Polsce.
Dlatego obowiązki informacyjne i kontrolne obejmują również określone przypadki nabycia udziałów, akcji albo ogółu praw i obowiązków w spółce handlowej posiadającej nieruchomości w Polsce. Jest to szczególnie istotne przy transakcjach inwestycyjnych, strukturach holdingowych oraz zakupie spółek celowych posiadających nieruchomości.
Szerzej omawiamy to w artykule dotyczącym nabycia udziałów w spółce posiadającej nieruchomość w Polsce przez cudzoziemca.
Co to oznacza dla cudzoziemca kupującego nieruchomość w Polsce?
Dla cudzoziemca planującego zakup nieruchomości w Polsce projektowana zmiana nie powinna być rozumiana jako zniesienie obowiązków albo uproszczenie całej procedury. Przeciwnie, wzmocnienie elektronicznej kontroli może zwiększyć praktyczne znaczenie prawidłowego przygotowania i przeprowadzenia transakcji. Sprawniejszy obieg dokumentów może bowiem ułatwić organom weryfikację, czy w danym przypadku istniał obowiązek uzyskania zezwolenia MSWiA, a w konsekwencji, czy nabycie nieruchomości nastąpiło zgodnie z ustawą.
Przed podpisaniem umowy cudzoziemiec powinien nadal zweryfikować w szczególności:
- czy jest cudzoziemcem w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców,
- czy korzysta ze zwolnienia z obowiązku uzyskania zezwolenia,
- czy nieruchomość jest położona w strefie nadgranicznej,
- czy przedmiotem transakcji jest lokal mieszkalny, lokal garażowy, grunt, udział w drodze, nieruchomość rolna, nieruchomość leśna albo udział w nieruchomości,
- czy transakcja dotyczy bezpośredniego nabycia nieruchomości, czy pośredniego nabycia przez spółkę,
- czy konieczne jest uzyskanie zezwolenia MSWiA przed zawarciem umowy,
- czy dokumenty transakcyjne prawidłowo opisują nieruchomość, strony oraz podstawę nabycia.
Błędne założenie, że zezwolenie nie jest wymagane, może prowadzić do poważnych konsekwencji prawnych. Dlatego analiza obowiązku uzyskania zezwolenia powinna zostać przeprowadzona jeszcze na etapie przed podpisaniem umowy przedwstępnej czy deweloperskiej, a nie dopiero na etapie aktu notarialnego przenoszącego własność.
Szczegółową listę kwestii, które warto sprawdzić przed transakcją, omawiamy w artykule: zakup nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców – jakie kwestie zweryfikować.
Podsumowanie
Projektowane zmiany w ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz w Prawie o notariacie mają przede wszystkim charakter organizacyjno-kontrolny. Ich głównym celem jest wprowadzenie elektronicznego przekazywania dokumentów notarialnych do MSWiA przez system CREWAN.
Wbrew niektórym uproszczeniom pojawiającym się w przestrzeni publicznej, nie należy więc przedstawiać tej zmiany jako całkowitej przebudowy zasad nabywania nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce. Jest to raczej wzmocnienie i cyfryzacja mechanizmów kontroli, które już funkcjonują w obecnym stanie prawnym.
Dla cudzoziemców planujących zakup nieruchomości w Polsce praktyczny wniosek jest prosty: nadal trzeba dokładnie sprawdzić, czy transakcja wymaga zezwolenia MSWiA, czy znajduje zastosowanie jedno ze zwolnień oraz czy nabycie następuje bezpośrednio, czy pośrednio przez spółkę posiadającą nieruchomość.
