Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości w Polsce – co powinien wiedzieć cudzoziemiec?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości w Polsce to kluczowy element procesu zakupu mieszkania, domu czy działki, zarówno przez obywatela Polski jak i przez cudzoziemca. Jej zasadniczym celem jest prawne zabezpieczenie przyszłego zawarcia umowy przyrzeczonej w sytuacji, gdy z przyczyn faktycznych lub prawnych nie jest możliwe przeniesienie własności w chwili podpisywania umowy przedwstępnej (np. brak finansowania, nieuregulowany stan prawny nieruchomości, oczekiwanie na decyzję administracyjną).

Dla cudzoziemców planujących zakup nieruchomości w Polsce kluczowe znaczenie ma zrozumienie mechanizmu prawnego umowy przedwstępnej, bowiem jej zawarcie nie prowadzi do przeniesienia własności nieruchomości. Zawarcie umowy przedwstępnej pozwala jednak na formalne „zablokowanie” warunków sprzedaży: ceny, terminu oraz pozostałych istotnych elementów transakcji. Dopiero bowiem zawarcie umowy przyrzeczonej przenosi własności nieruchomości.

W niniejszej publikacji przedstawimy szereg praktycznych kwestii związanych z zawieraniem umów przedwstępnych w Polsce.

Czym jest umowa przedwstępna według polskiego prawa?

Zgodnie z art. 389 i 390 Kodeksu cywilnego, umowa przedwstępna jest wyłącznie zobowiązaniem stron do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, najczęściej umowy sprzedaży nieruchomości. Umowa przedwstępna musi określać istotne postanowienia przyszłej umowy sprzedaży, a w szczególności:

• strony transakcji (tj. kto kupuje a kto sprzedaje nieruchomość),
• przedmiot sprzedaży (tj. dane nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży),
• cenę (tj. kwotę, za którą nieruchomość jest nabywana),
• termin zawarcia umowy przyrzeczonej (choć w niektórych wyrokach sądowych wskazuje się, że aby umowa była ważna, wskazanie terminu nie jest niezbędne).

Umowa przedwstępna nie prowadzi zatem do przeniesienia własności nieruchomości, lecz jedynie kreuje obowiązek zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej na ustalonych warunkach.

Kiedy cudzoziemiec powinien podpisać umowę przedwstępną?

Zawarcie umowy przedwstępnej przez cudzoziemca będzie zasadne w szczególności w sytuacjach, gdy z przyczyn prawnych lub faktycznych, nie jest możliwe zawarcie umowy przyrzeczonej przenoszącej własność nieruchomości, lecz wolą stron jest zabezpieczenie możliwości nabycia nieruchomości na ustalonych warunkach w przyszłości. W doktrynie wskazuje się, że „Instytucja umowy przedwstępnej jest wykorzystywana zwłaszcza w tych przypadkach, w których strony nie chcą lub też nie mogą – w chwili zawierania umowy przedwstępnej – zawrzeć umowy przyrzeczonej; zamierzają one jednak zagwarantować sobie jej zawarcie w przyszłości.” (W. Borysiak (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 34, 2025).

W praktyce umowa przedwstępna zawierana jest w sytuacji, gdy przed zawarciem umowy przyrzeczonej konieczne jest spełnienie co najmniej jednego z następujących warunków:

• uzyskanie zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, o czym szerzej napisaliśmy w publikacji: „Zakup nieruchomości przez cudzoziemca w Polsce – kiedy potrzebne jest zezwolenie MSWiA?” oraz w publikacji: „Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w Polsce – kompleksowy przewodnik,

• przeprowadzenie i zakończenie procedury kredytowej w celu uzyskania kredytu hipotecznego w banku finansującym zakup nieruchomości,

• wykonanie badania prawnego nieruchomości (due diligence), co szerzej opisaliśmy w tej publikacji,

• faktyczne opróżnienie lokalu i jego wydanie przez dotychczasowego najemcę, bądź właściciela nieruchomości,

przy czym powyższe warunki mogą występować łącznie albo tylko w jednym lub kilku wariantach jednocześnie.

Zawarcie umowy przedwstępnej przede wszystkim pozwala na „zablokowanie” nieruchomości na czas niezbędny do skutecznego przeprowadzenia powyższych procedur oraz czynności przygotowawczych poprzedzających zawarcie umowy przenoszącej własność. Z drugiej strony umożliwia stronom precyzyjne uregulowanie skutków prawnych nieuzyskania wymaganej zgody administracyjnej, odmowy udzielenia kredytu, negatywnego wyniku badania prawnego nieruchomości albo niewydania lokalu w uzgodnionym terminie, zanim dojdzie do definitywnego przeniesienia własności nieruchomości.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Istotę umowy przedwstępnej stanowi zobowiązanie jednej albo obu stron do zawarcia w przyszłości umowy, która musi zostać oznaczona i obejmować co najmniej istotne postanowienia niezbędne do zaistnienia umowy przyrzeczonej. Posłużenie się przez strony umową przedwstępną znajduje z reguły uzasadnienie w okolicznościach, które przesądzają o niezawieraniu w danym momencie umowy definitywnej. Stronom przy zawieraniu umowy przyrzeczonej może również zależeć na stworzeniu stanu pewności, że pożądana umowa definitywna zostanie zawarta” (wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi, III Wydział Cywilny Odwoławczy z dnia 17 lipca 2019 r., sygn. akt III Ca 553/19).

Zadatek w umowie przedwstępnej nabycia nieruchomości

W praktyce obrotu nieruchomościami w zdecydowanej większości umów przedwstępnych strony przewidują ustanowienie zadatku. Zadatek w umowie przedwstępnej nabycia nieruchomości pełni w polskim prawie funkcję zabezpieczającą i dyscyplinującą strony do zawarcia umowy przyrzeczonej. W doktrynie wskazuje się, że zadatek spełnia dwie funkcje: zwiększa pewność wykonania umowy, ale także służy jako instrument sankcjonującego jej niewykonanie. (P. Machnikowski (red.), Zobowiązania. Część ogólna. Tom II. Komentarz, wyd. 1, 2024).

W sytuacji zatem, gdy w umowie przedwstępnej przewidziano zadatek, a do zawarcia umowy przenoszącej własność nie dojdzie z przyczyn leżących po stronie kupującego, zadatek przepada na rzecz sprzedającego, natomiast jeżeli do niewykonania umowy dojdzie z przyczyn leżących po stronie sprzedającego, zobowiązany jest on do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości (art. 394 k.c.). Zadatek w polskim prawie pełni zatem rolę swoistego „odszkodowania” za niewykonanie zobowiązania przez drugą stronę (sprzedającego albo nabywcę).

Co istotne, wszystkie zasady dotyczące zadatku, określone w art. 394 Kodeksu cywilnego, mają charakter dyspozytywny. W praktyce oznacza to, że strony mogą swobodnie kształtować jego treść i warunki w umowie. Pozwala to dostosować mechanizm zadatku do konkretnej sytuacji – może on pełnić funkcję zbliżoną do zaliczki albo zawierać dodatkowe sankcje dla strony, która nie wykonała lub nienależycie wykonała zobowiązanie zabezpieczone w ten sposób.

W konsekwencji strony mogą w umowie przedwstępnej modyfikować ustawowe skutki zadatku, w szczególności uzależniając jego los od przyczyny niezawarcia umowy przyrzeczonej. Przykładowo, strony mogą zastrzec zwrot zadatku w części w sytuacji, gdy cudzoziemiec nie uzyska zgody na nabycie nieruchomości z MSWIA, czy zostanie wydana odmowna decyzja kredytowa przez bank finansujący transakcję.

Dlatego też istotne, aby na etapie poprzedzającym zawarcie umowy przedwstępnej, strony poddały szczegółowym negocjacjom te kwestie, a następnie precyzyjnie ujęły je w umowie przedwstępnej, tak aby interpretacja postanowień nie budziła żadnych wątpliwości. Oczywiście im bardziej szczegółowo zostaną określone warunki, tym lepiej dla obu stron. Przykładowo strony mogą ustalić, że:

„w przypadku gdyby Przyrzeczona umowa sprzedaży nie doszła do skutku do dnia 31.12.2026 r., z uwagi, że strona Kupująca mimo dołożenia starań i należytej staranności – nie uzyskała w terminie do dnia zawarcia Przyrzeczonej umowy sprzedaży, kredytu bankowego z przeznaczeniem na zapłatę pozostałej części ceny, mimo uprzedniego należytego wystąpienia przez Kupującą z wnioskiem do co najmniej dwóch banków w celu uzyskania tego kredytu, to Strony zobowiązują się niniejszą umowę rozwiązać i Sprzedający zobowiązani są zwrócić Kupującej całą kwotę zadatku w nominalnej wysokości w terminie 3 dni licząc od dnia w którym Przyrzeczona umowa sprzedaży miała zostać zawarta, jednakże warunkiem zwrotu Kupującej wskazanej kwoty zadatku w nominalnej wysokości przez Sprzedających, będzie przedstawienie przez Kupującą skanu pisma/informacji z dwóch banków odmawiających udzielenia jej kredytu.”

Wydaje się, że tego rodzaju postanowienie ma charakter wystarczająco precyzyjny, aby w razie ziszczenia się opisanych w umowie okoliczności możliwe było jego jednoznaczne zastosowanie. Jeżeli strona kupująca wykaże spełnienie przewidzianych w umowie warunków, w szczególności poprzez przedstawienie stosownych dokumentów potwierdzających brak możliwości realizacji transakcji (np. decyzji banków o odmowie udzielenia kredytu lub dokumentu potwierdzającego nieuzyskanie wymaganej zgody administracyjnej), uruchomiona zostaje przewidziana w umowie konsekwencja prawna. Skutkiem tym będzie zwrot zadatku w całości, zgodnie z mechanizmem określonym w umowie przedwstępnej.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Wskazać należy w pierwszej kolejności, iż gdy strony miały świadomość zależności pomiędzy nabyciem nieruchomości a uzyskaniem przez kupującego środków finansowych z kredytu bankowego, to podejmują pewne ryzyko. W przypadku, odmowy przyznania kredytu przez bank, nie można jednak każdorazowo przypisać odpowiedzialności kupującemu, za niewykonanie obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej. Dzieje się tak gdy, kupujący wykaże, że podjął wszystkie niezbędne kroki celem uzyskania pozytywnej decyzji banku w zakresie przyznania kredytu. To jest np.: dysponował promesą z banku przed podpisaniem umowy przedwstępnej, przedłożył do banku na czas, wymaganą dokumentację, współpracował z bankiem jak i sprzedającym, zatem co do zasady nie można takiej osobie przepisać winy” (wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu, II Wydział Cywilny Odwoławczy, z dnia 8 marca 2022 r., sygn. akt II Ca 824/21).

Przedstawione powyżej informacje nie wyczerpują wszystkich praktycznych aspektów związanych z zadatkiem w umowie przedwstępnej. Szczegółowe i praktyczne wyjaśnienia dotyczące zadatku w umowie przedwstępnej przy nabywaniu nieruchomości w Polsce przez cudzoziemca przedstawiliśmy w odrębnej publikacji.

Zaliczka w umowie przedwstępnej nabycia nieruchomości

Alternatywnie strony mogą także zdecydować się na zastosowanie mechanizmu zaliczki zamiast zadatku. Zaliczka jest częściowym świadczeniem na poczet przyszłego świadczenia głównego, tj. ceny nieruchomości i (w przeciwieństwie do zadatku) nie pełni funkcji zabezpieczenia wykonania umowy.

W konsekwencji, jeśli cudzoziemiec zobowiązany jest do uzyskania zgody na nabycie nieruchomości z MSWiA lub zawarcia umowy kredytowej, a strony w umowie wskażą zaliczkę a nie zadatek, w przypadku niespełnienia warunku, czyli negatywnej decyzji od MSWIA albo negatywnej decyzji kredytowej – zaliczka będzie podlegała zwrotowi w całości.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„W przypadku gdy nie dochodzi do zawarcia umowy przyrzeczonej zaliczka uiszczona na poczet ceny staje się świadczeniem nienależnym, które podlega zwrotowi – i to niezależnie od przyczyny braku zawarcia umowy przyrzeczonej” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu, I Wydział Cywilny, z dnia 1 czerwca 2020 r., sygn. akt I ACa 271/19).

Zastosowanie zaliczki w umowie przedwstępnej będzie korzystnym mechanizmem dla cudzoziemca nabywającego nieruchomość w Polsce, z uwagi na to, że w praktyce cudzoziemiec nie może automatycznie zakładać, że MSWIA wyda pozytywną decyzję. Urząd może przykładowo uznać, że w zgłoszeniu niewystarczająco wykazano więzi cudzoziemca z Polską, o czym szerzej pisaliśmy w tej publikacji.

Podobnie cudzoziemiec nie może mieć pewności, że bank wyda pozytywną decyzję kredytową. Bank może przykładowo uznać, że zdolność kredytowa wnioskodawcy jest niewystarczająca, w praktyce zdarza się także, że decyzja kredytowa może zostać wydana po terminie określonym w umowie przedwstępnej.

Z tych względów zaliczka jest co do zasady rozwiązaniem korzystniejszym dla nabywcy będącego cudzoziemcem, ponieważ istotnie ogranicza jego ryzyko finansowe na wypadek niespełnienia warunków zawarcia umowy przyrzeczonej. W praktyce ryzyko takie po stronie cudzoziemca jest zwykle wyższe niż w przypadku obywatela polskiego. Oczywiście, przyjęcie zaliczki jest także mniej korzystne dla sprzedającego, który w takim modelu nie uzyskuje ekonomicznego zabezpieczenia wykonania umowy, jakie daje zadatek.

Oświadczenia sprzedającego w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

W umowie przedwstępnej sprzedający formułuje szereg oświadczeń związanych ze stanem prawnym i faktycznym nieruchomości. Tego typu oświadczenia nie są jedynie formalnością, lecz mają konkretne znaczenie prawne dla obu stron transakcji. Dla cudzoziemców, którzy często nie są w pełni zaznajomieni z polskim systemem prawnym ani ze specyfiką lokalnych procedur, oświadczenia te stanowią istotny punkt odniesienia przy ocenie ryzyk związanych z transakcją. Dzięki nim nabywca może uzyskać pewność co do stanu prawnego nieruchomości.

Oświadczenia sprzedającego zawarte w umowie przedwstępnej służą temu, aby kupujący mógł oprzeć swoją decyzję o zakupie na wiarygodnych informacjach, a w razie gdy okażą się one nieprawdziwe, mógł dochodzić roszczeń wobec sprzedającego. Zasadniczym celem oświadczeń sprzedającego jest zatem zabezpieczenie interesów kupującego oraz przeniesienie na sprzedającego odpowiedzialności za prawdziwość informacji o stanie prawnym i faktycznym nieruchomości. W praktyce notarialnej oświadczenia pełnią funkcję alokacji ryzyka informacyjnego, czyli przenoszą na sprzedającego odpowiedzialność za prawdziwość określonych okoliczności, których kupujący nie jest w stanie w pełni samodzielnie zweryfikować w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Oczywiście, samo przedstawienie oświadczeń przez sprzedającego nie powinno zwalniać kupującego od dokładnego przeprowadzenia analizy prawnej nabywanej nieruchomości.

Przykładowo, w sytuacji transakcji sprzedaży lokalu mieszkalnego oświadczenia sprzedającego mogą dotyczyć:

Statusu prawnego i dokumentów dotyczących nieruchomości, przykładowo:

• udzielenia pełnomocnictw związanych z nieruchomością (o treści znanej kupującemu),
• oddania budynku do użytkowania zgodnie z prawem budowlanym,
• posiadania ważnego świadectwa charakterystyki energetycznej lokalu,
• braku położenia nieruchomości na obszarze rewitalizacji lub Specjalnej Strefy Rewitalizacji (co wyłącza prawo pierwokupu gminy),
• zapewnienia formalnego dostępu nieruchomości do drogi publicznej,
• braku zmian w księdze wieczystej oraz braku nowych wniosków o wpis.

Obciążeń, długów i roszczeń związanych z nieruchomością, przykładowo:

• braku hipotek, służebności, dożywocia i innych praw osób trzecich,
• braku zaległości podatkowych i publicznoprawnych,
• braku zaległości wobec wspólnoty mieszkaniowej i dostawców mediów,
• braku roszczeń byłych właścicieli (tzw. roszczeń reprywatyzacyjnych),
• braku toczących się postępowań sądowych, administracyjnych i egzekucyjnych,
• braku ryzyka skargi pauliańskiej (transakcja nie pokrzywdzi wierzycieli).

Sposobu korzystania z lokalu, przykładowo:

• braku najmu, dzierżawy i innych umów dotyczących lokalu,
• braku zameldowanych osób,
• braku zarejestrowanej działalności gospodarczej lub siedziby spółki w lokalu,
• korzystania z lokalu zgodnie z przeznaczeniem, bez samowoli budowlanej.

Stanu technicznego lokalu, przykładowo:

• sprawności wszystkich instalacji (elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, grzewczej, wentylacyjnej, gazowej),
• braku szkód (pożar, zalanie, inne zdarzenia losowe),
• spełniania norm technicznych i bezpieczeństwa umożliwiających zamieszkanie.

Otoczenia planistycznego i inwestycyjnego, przykładowo:

• braku toczących się postępowań planistycznych lub uchwał o inwestycjach publicznych mogących istotnie obniżyć wartość nieruchomości (np. planowana droga, linia kolejowa).

Sytuacji finansowo-podatkowej sprzedającego, przykładowo:

• braku przesłanek do ogłoszenia upadłości,
• braku statusu podatnika VAT w związku z tą transakcją (sprzedaż nie jest dokonywana w ramach działalności gospodarczej).

Dokumenty, które sprzedający powinien przedstawić przy zawarciu umowy przyrzeczonej

Jak zostało wyżej wskazane, umowa przedwstępna to pierwszy sformalizowany dokument prawny, po zawarciu którego następuje podpisanie drugiego dokumentu, tj. umowy przyrzeczonej (umowy sprzedaży). Umowa przedwstępna powinna zatem określać konkretne dokumenty, które sprzedający powinien przedstawić przy zawarciu umowy przyrzeczonej. Do typowych dokumentów będą należały:

• aktualne zaświadczenia o braku zameldowanych osób w lokalu,
• zaświadczenia o braku zaległości w opłatach wobec wspólnoty i innych instytucji,
• świadectwo charakterystyki energetycznej lokalu,
• dokumenty wymagane od sprzedających potwierdzające stan prawny i techniczny lokalu,

Dodatkowo, w umowie przedwstępnej sprzedający powinien dodatkowo zobowiązać się do tego, że w umowie przyrzeczonej złoży ponownie odpowiednie oświadczenia, między innymi, że:

• wszystkie informacje przekazane kupującemu dotyczące stanu prawnego i technicznego lokalu są prawdziwe i kompletne,
• lokal nie jest przedmiotem postępowań sądowych ani administracyjnych, które mogłyby ograniczać jego przeniesienie na kupującego,
• nie istnieją żadne ukryte wady lokalu ani zobowiązania wobec osób trzecich, które mogłyby obciążać lokal po przeniesieniu własności,
• na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej lokal będzie wolny od zameldowanych osób, zarejestrowanej działalności gospodarczej lub siedziby jakiejkolwiek instytucji, a wszelkie należności związane z lokalem zostaną uregulowane.

Sposób zapłaty ceny

Już na etapie umowy przedwstępnej strony powinny precyzyjnie określić jaki będzie sposób zapłaty ceny, tak aby uniknąć ewentualnych wątpliwości i sporów. Strony powinny zatem:

• wskazać źródło pochodzenia środków, tj. określić czy płatność zostanie dokonana z własnych środków kupującego, czy w całości lub części z kredytu bankowego, co ma wpływ na sposób i termin realizacji płatności;

• określić termin i formę zapłaty, tj. wskazać konkretny termin dokonania wpłaty oraz formy przekazania środków (co do zasady będzie to przelew na wskazane konto bankowe sprzedającego), w tym ewentualne terminy pośrednie lub rozliczenia etapowe w przypadku kredytu;

• powiązać płatność z wykonaniem zobowiązań przez sprzedającego, tj. ustalić, że płatność ceny nastąpi dopiero po spełnieniu przez sprzedającego określonych warunków, w tym: przekazaniu lokalu w stanie wolnym od roszczeń osób trzecich, bez zameldowanych osób oraz uregulowaniu wszelkich zaległości finansowych związanych z lokalem (czynsz, media, podatki);

• zobowiązać sprzedającego do dostarczenia wszelkich dokumentów niezbędnych dla banku do uruchomienia kredytu (np. oświadczenia, zaświadczenia, dostęp do lokalu w celu przeprowadzenia wyceny przez rzeczoznawcę), co zapewnia kupującemu możliwość terminowej realizacji płatności kredytowej;

• określić konsekwencje prawne niewykonania obowiązku płatności, przykładowo poprzez poddanie się przez kupującego rygorowi egzekucji w trybie art. 777 §1 kodeksu postępowania cywilnego wraz ze wskazaniem ewentualnych odsetek za opóźnienie lub innych sankcji umownych;

Wydanie nieruchomości będącej przedmiotem umowy

Ponadto strony powinny precyzyjnie ustalić, jak i kiedy dojdzie do przekazania nieruchomości stronie kupującej. Przykładowo, strony mogą określić, że wydanie przedmiotu umowy nastąpi w terminie jednego dnia roboczego od zapłaty całej ceny, w stanie wolnym od zaległości finansowych, bez osób zameldowanych oraz w stanie niepogorszonym.

Przekazanie lokalu powinno także każdorazowo być potwierdzone protokołem zdawczo-odbiorczym podpisanym przez obie strony, w którym uwzględnione zostaną wskazania liczników mediów, stan techniczny lokalu oraz ewentualne pozostawione wyposażenie (jeżeli jest przedmiotem umowy).

Strony mogą dodatkowo doprecyzować szczegóły dotyczące samego przekazania, tj. zarówno termin, jak i miejsce spotkania czy osobę odpowiedzialną za sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego.

Dodatkowo sprzedający powinien także poddać się rygorowi egzekucji w trybie art. 777 §1 Kodeksu postępowania cywilnego w zakresie obowiązku wydania lokalu. Rozwiązanie to ma na celu zapewnienie kupującemu pełnej ochrony w przypadku niewywiązania się sprzedającego z tego obowiązku, umożliwiając szybką egzekucję przysługującego prawa do odbioru nieruchomości.

Ujawnienie praw i roszczeń nabywcy w księdze wieczystej

W umowie strony powinny również uregulować kwestię ujawnienia praw i roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej w dziale III księgi wieczystej, co jest istotne zwłaszcza w kontekście polskiego systemu ksiąg wieczystych (więcej o systemie ksiąg wieczystych w tej publikacji).

Sprzedający powinien wyrazić zgodę na ujawnienie takich praw i roszczeń w księdze wieczystej na rzecz kupującej, przy czym w samym akcie notarialnym nie składa się wniosków w tym zakresie. Strony powinny postanowić, że w przypadku złożenia przez kupującego wniosku o wpis roszczenia do działu III księgi wieczystej, a następnie odstąpienia od umowy przez którąkolwiek ze stron, kupujący będzie zobowiązany przedstawić sprzedającemu odpowiednie pisemne oświadczenie umożliwiające wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej, z podpisem poświadczonym notarialnie.

Takie rozwiązanie zapewni, że księga wieczysta pozostaje wolna od zbędnych wpisów, a interesy obu stron będą należycie chronione w sytuacji, gdyby nie doszło do zawarcia umowy przeniesienia własności.

Podsumowanie

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości w Polsce służy cudzoziemcom do zabezpieczenia przyszłego nabycia nieruchomości, gdy zawarcie umowy przyrzeczonej jest chwilowo niemożliwe (np. brak zgody MSWiA, oczekiwanie na kredyt, due diligence). Umowa ta określa kluczowe zobowiązania stron, takie jak cena, termin zawarcia umowy przyrzeczonej, sposób zapłaty, wydanie nieruchomości oraz oświadczenia sprzedającego. Istotne jest, aby w umowie w sposób jasny określić zobowiązania stron, tak aby możliwe było skuteczne egzekwowanie jej postanowień w przypadku niewykonania zobowiązań.