Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w Polsce – trwałe więzi cudzoziemca z Polską 

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w Polsce wymaga spełnienia przez cudzoziemca szeregu przesłanek, w tym wykazania spełnienia przesłanki okoliczności potwierdzających więzi cudzoziemca z Polską.

Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców zawiera przykładowy katalog okoliczności potwierdzających więzi cudzoziemca z Polską, jednakże katalog ten nie ma charakteru zamkniętego.  Na to, że okoliczności wymienione w ustawie stanowią jedynie przykłady, wskazuje posłużenie się przez ustawodawcę zwrotem „w szczególności„, czyli wyrażeniem sygnalizującym otwarty katalog przesłanek. Co to są trwałe więzi cudzoziemca z Polską przy zakupie nieruchomości? Do okoliczności potwierdzających więzi z Polską mogą zatem przykładowo należeć (w szczególności):

1. posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia; 
2. zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej;
3. posiadanie zezwolenia na pobyt: 

1. czasowy z wyłączeniem zezwolenia, o którym mowa w art. 176 i art. 181 ust. 1 ustawy z dnia 12 grudnia 2013 r. o cudzoziemcach lub 
2. stały, lub 
3. rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej; 

4. członkostwo w organie zarządzającym przedsiębiorców wymienionych w art. 1 ust. 2 pkt 4 stawy, tj. osoby prawnej i spółki handlowej nieposiadającej osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowanej bezpośrednio lub pośrednio,
5. wykonywanie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.

Jak zostało jednak wskazane powyżej, katalog ten nie jest zamknięty, co oznacza, że Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji, analizując wniosek o nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, dopuszcza i uznaje także inne niewymienione powyżej okoliczności, potwierdzające więzi cudzoziemca z Polską. 

Oczywiście więzi te muszą zostać odpowiednio udokumentowane i wykazane we wniosku o nabycie nieruchomości przez cudzoziemca. Z naszego doświadczenia wynika, że okoliczności te muszą mieć jednak charakter okoliczności obiektywnych, co oznacza, że nie mogą opierać się wyłącznie na deklaracjach czy twierdzeniach cudzoziemca, lecz powinny wynikać z konkretnych, możliwych do zweryfikowania faktów, dokumentów i innych dowodów. Dlatego też w każdy wniosek o nabycie nieruchomości przez cudzoziemca składany do MSWIA powinien zostać rzetelnie przygotowany, zawierać uzasadnienie poparte dokumentacją oraz w sposób logiczny wykazywać istnienie rzeczywistych więzi cudzoziemca z Polską.

Okoliczności potwierdzające więzi cudzoziemca z Polską – przykłady okoliczności

Przykładami okoliczności potwierdzających więzi cudzoziemca z Polską mogą być przykładowo:

• przysposobienie dzieci posiadających polskie obywatelstwo, w sytuacji, gdy nabycie nieruchomości miało służyć utrzymaniu więzi dorastających dzieci z krajem ich pochodzenia,

• wychowywanie dzieci uczęszczających do polskich szkół, co świadczy o zamiarze trwałego związania losów rodziny z Polską,

• długoletnie wykonywanie działalności charytatywnej na rzecz polskiej lokalnej społeczności, prowadzone w sposób systematyczny, skutkująca nawiązaniem trwałych przyjaźni i związków o charakterze niemal rodzinnym z członkami tej społeczności,

• uczestnictwo w życiu naukowym, kulturalnym lub artystycznym w Polsce, przykładowo poprzez wieloletnią pracę na polskim uniwersytecie, publikacje w polskich czasopismach naukowych, członkostwo w polskich stowarzyszeniach twórczych lub naukowych,

• integracja ze społecznością lokalną, np. aktywność w organizacjach społecznych, uczestnictwo w życiu parafialnym, lokalnych inicjatywach obywatelskich, itp.

Powyższe stanowią jedynie przykłady trwałych więzi cudzoziemca z Polską wymaganych przez MSWiA.

Istotne także, że w wyjątkowych sytuacjach organ może również przyjąć, że trwałe więzi cudzoziemca z Polską wynikają z faktu posiadania przez cudzoziemca prawa własności innej nieruchomości położonej na terytorium RP. Okoliczności te muszą jednak mieć charakter szczególny i wykraczać poza zwykłe posiadanie mienia. W tego typu sytuacjach wniosek o nabycie nieruchomości przez cudzoziemca powinien szczegółowo dokumentować związek cudzoziemca z daną nieruchomością oraz przedstawić dodatkowe okoliczności, które wskazują na silne, rzeczywiste i trwałe związki z Polską. Mogą to być między innymi:

• długotrwałe zamieszkiwanie w nieruchomości,
• prowadzenie działalności gospodarczej w obrębie nieruchomości,
• inwestycje o istotnym znaczeniu ekonomicznym lub społecznym,
• związki rodzinne lub osobiste powiązanie z konkretną lokalizacją.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 22.02.2023 r. sąd ten uznał, że podjęcie studiów w Polsce wraz z nabyciem lokalu mieszkalnego, którego nabycie nie wymagało zezwolenia, stanowi o powstaniu więzi cudzoziemca z Polską i pozwala na tej podstawie organowi na wydane zezwolenia na nabycie udziałów w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej drogę dojazdową do lokalu i garażu stanowiących własność cudzoziemca (wyrok NSA z dnia 22.02.2023 r., sygn. akt II OSK 1745/22).

Czy związek z obywatelem Polski to wystarczające więzi przy zakupie nieruchomości? Długotrwałe wspólne pożycie z obywatelem Polski, obejmujące więzi emocjonalne, fizyczne i gospodarcze, może prowadzić do powstania związków cudzoziemca z Polską, nawet jeśli nie zostały one sformalizowane małżeństwem. Kluczowe jest ustalenie, czy cudzoziemiec identyfikuje się z kulturą, tradycją i społeczeństwem kraju pochodzenia partnera. Taka więź – choć nie ma charakteru prawnego – może mieć znaczenie dla oceny związku cudzoziemca z Polską, nawet niezależnie od płci partnerów. 

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Pozostawanie we wspólnym pożyciu przez wiele lat, istnienie więzi uczuciowej, fizycznej oraz gospodarczej, niezalegalizowanej małżeństwem może prowadzić do powstania związków z krajem pochodzenia partnera. Więź ta nie ma charakteru prawnego, ale tworzy pewną sytuację faktyczną, która może mieć znaczenie dla oceny związków z Polską. Trzeba wskazać, że w polskim porządku prawnym istnieją przypadki przyznania uprawnień osobom niepozostającym w związku małżeńskim, a będącym we wspólnym pożyciu, a zatem relacji osobistej opartej na więzach uczuciowych i prowadzeniu wspólnego gospodarstwa domowego, wspólnym bytowaniu podobnym do związku małżeńskiego. Odnosi się to także do związków jednopłciowych” (wyrok NSA z dnia 14.09.2016, sygn. akt II OSK 2982/14).

Okoliczności potwierdzające więzi cudzoziemca z Polską – niewystarczające więzi

Za niewystarczające więzi cudzoziemca z Polską mogą zostać uznane przez MSWIA subiektywne, niepoparte dowodami, odczucia cudzoziemca, przykładowo stwierdzenie, że „dobrze czuje się w Polsce kiedy tu przebywa”, „docenia gościnność mieszkańców”, „jego intencją jest posiadanie apartamentu nad Bałtykiem”, a także okoliczności niemające charakteru trwałego związku z Polską, jak na przykład regularne spędzanie urlopu w Polsce. 

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

• Za okoliczności potwierdzające więzi z Polską nie mogą być uznane częste pobyty w Polsce, sentyment do Polski i liczne przyjaźnie z Polakami, gdyż nie mają one waloru obiektywnych czynników (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 5.10.2007 r., sygn. akt V SA/Wa 1385/07).

• Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdził, że w art. 1a ust. 2 NierCudzU zawarty został otwarty katalog przesłanek, a zatem organ prowadzący postępowanie ma możliwość przyjęcia, w granicach uznania administracyjnego, także innych okoliczności potwierdzających związki cudzoziemca z Polską. Sąd podkreślił jednak, że katalog przykładowy, będący punktem odniesienia w takich wypadkach, zawiera przesłanki o określonym ciężarze gatunkowym, świadczące o poważnych, trwałych i realnych związkach z naszym krajem o charakterze osobistym lub gospodarczym (wyrok WSA w Warszawie z dnia 09.02.2007 r., sygn. akt V SA/Wa 1930/06).

• Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, że okoliczności takie jak posiadanie w Polsce znajomych i przyjaciół nie mają charakteru dostatecznie trwałych więzi cudzoziemca z Polską. Nie jest także wystarczającą przesłanką posiadanie wizy na pobyt czy podjęcie studiów w Polsce (wyrok WSA w Warszawie z dnia 27.01.2017 r., sygn. akt IV SA/Wa 1929/16).

Z powyższych orzeczeń Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wynika w sposób niebudzący wątpliwości, że relacje cudzoziemca z Polską, uzasadniające wydanie zezwolenia, powinny cechować się trwałością, rzeczywistością oraz istotnym znaczeniem. 

Trwałe więzi cudzoziemca z Polską – odwołanie od decyzji MSWIA do sądu administracyjnego 

W zakresie wykazania więzi cudzoziemca z Polską, wniosek o udzielenie zezwolenia na nabycie nieruchomości w Polsce stanowi element uznaniowego postępowania prowadzonego przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Przepisy prawa nie zawierają zamkniętego katalogu okoliczności, które muszą zostać spełnione, aby uzyskać pozytywną decyzję, co oznacza, że ocena sytuacji cudzoziemca należy do uznania administracyjnego organu. O ile jednak MSWiA ma szeroką swobodę działania, to nie jest ona nieograniczona – decyzje Ministra mogą zostać zaskarżone do sądu administracyjnego, który weryfikuje, czy nie doszło do przekroczenia granic tego uznania. Innymi słowy, choć Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji ma prawo do uznaniowej oceny więzi cudzoziemca z Polską, to jego decyzja nie może być dowolna – musi opierać się na konkretnych okolicznościach sprawy i podlega kontroli sądowo-administracyjnej w razie wniesienia skargi.

W orzecznictwie wskazuje się, że art. 1a ust. 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie zawiera merytorycznych kryteriów wydania takiego zezwolenia, co oznacza, że decyzja w tym przedmiocie pozostawiona została uznaniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. 

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

• „Uznanie administracyjne nie jest wprawdzie wyłączone spod kontroli sądu administracyjnego, jednakże kontrola ta jest ograniczona i sprowadza się w istocie do badania, czy nie naruszono przepisów postępowania w sposób, który mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także, czy decyzja mieści się w wyznaczonych przez prawo granicach uznania i nie jest przejawem arbitralności działania organów administracji” (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28.04.1999 r., sygn. akt V SA 1982/98). 

• „Decyzje wydawane na podstawie art. 1a ust. 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie należą do rozstrzygnięć opartych na uznaniu administracyjnym.” (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 stycznia 2017 r., sygn. akt IV SA/Wa 1929/16).

Powyższe oznacza, że w przypadku ewentualnego złożenia odwołania od negatywnej decyzji MSWIA, sąd administracyjny weryfikuje czy decyzja wydana przez MSWIA nosiła cechy dowolności czy rażącej nieracjonalności. Dzieje się tak przede wszystkim wtedy, gdy:

• organ nie zebrał lub nie ocenił w sposób wyczerpujący materiału dowodowego, np. pominął istotne dokumenty lub zeznania świadczące o głębokiej integracji cudzoziemca z polskim społeczeństwem,

• uzasadnienie decyzji jest ogólnikowe, lakoniczne lub wewnętrznie sprzeczne, co może świadczyć o braku realnej analizy indywidualnej sytuacji cudzoziemca,

• organ przekroczył granice uznania administracyjnego, opierając decyzję na nieistotnych przesłankach lub kierując się stereotypami zamiast konkretnymi okolicznościami faktycznymi,

• decyzja nosi cechy arbitralności – czyli została wydana w sposób dowolny, bez rzetelnej analizy sytuacji życiowej cudzoziemca, np. zignorowano fakt posiadania przez niego rodziny w Polsce, pracy, wykształcenia zdobytego w Polsce czy wieloletniego legalnego pobytu,

• doszło do naruszenia przepisów postępowania administracyjnego, które mogło mieć istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, np. cudzoziemiec nie został właściwie zawiadomiony o możliwości wypowiedzenia się co do zgromadzonego przez MSWIA materiału dowodowego w sprawie.

Czy sąd może uchylić decyzję MSWiA ws. zakupu nieruchomości przez cudzoziemca? Tak. Natomiast w praktyce oznacza to, że skarga od decyzji MSWIA do wojewódzkiego sądu administracyjnego wymaga skrupulatnego wykazania błędów proceduralnych lub nieprawidłowego zastosowania prawa materialnego przez organ, a także solidnego udokumentowania więzi cudzoziemca z Polską.

Z naszego doświadczenia wynika, że sądy administracyjne co prawda często podtrzymują decyzje MSWIA wydane w ramach uznania administracyjnego, jednak zdarzają się przypadki, w których takie decyzje zostają uchylone – zwłaszcza wtedy, gdy decyzje mają charakter dowolny, rażąco nieracjonalny lub zostały wydane z istotnym naruszeniem przepisów postępowania administracyjnego. Oznacza to, że skuteczne zakwestionowanie decyzji Ministra jest możliwe, ale wymaga solidnego wykazania uchybień w sposobie jej podjęcia.

Więzi cudzoziemca z Polską – podsumowanie 

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w Polsce wymaga wykazania trwałych więzi z Polską, przy czym ustawa zawiera jedynie przykładowy i otwarty katalog okoliczności, sygnalizowany zwrotem „w szczególności”. 

Orzecznictwo NSA i WSA potwierdza możliwość uwzględnienia innych obiektywnie udokumentowanych więzi oraz wskazuje przykłady okoliczności niewystarczających, takich jak subiektywne odczucia czy sporadyczne wizyty w Polsce.

W razie decyzji odmownej, cudzoziemiec może się odwołać do sądu administracyjnego, który weryfikuje zgodność z procedurą, respektowanie granic uznania administracyjnego oraz brak dowolności i rażącej nieracjonalności decyzji.

Procedura uzyskania zgody MSWiA na zakup nieruchomości przez cudzoziemca jest skomplikowana. Jeśli potrzebujesz pomocy w procesie nabycia nieruchomości przez cudzoziemca lub chcesz skonsultować sytuację prawną przed wniesieniem wniosku, zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią. Pomożemy Ci bezpiecznie przejść przez wszystkie etapy procedury administracyjnej i uzyskać zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca.