Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w Polsce – kompleksowy przewodnik

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w Polsce jest procesem regulowanym przez przepisy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012 r. w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości. Uzyskanie przez cudzoziemca zgody na nabycie nieruchomości w Polsce jest warunkiem niezbędnym do dokonania przeniesienia własności nieruchomości, bez uzyskania pozytywnej decyzji transakcja jest bowiem nieważna i nie wywołuje żadnych skutków prawnych. W praktyce oznacza to, że cudzoziemiec nie uzyskuje tytułu prawnego do nieruchomości.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Nabycie nieruchomości na podstawie czynności prawnej dokonanej bez wymaganego zezwolenia nadal skutkuje bezwzględną nieważnością czynności prawnej” (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 2008 r., sygn. akt III CZP 53/08).

Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wydawane jest w drodze decyzji Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego wszczętego na wniosek cudzoziemca. Co do zasady wniosek składa się po zawarciu umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości lub umowy deweloperskiej dotyczącej nieruchomości. Zezwolenie na nabycie nieruchomości jest ważne dwa lata od dnia wydania decyzji przez MSWIA.

Obowiązek uzyskania zgody od MSWIA na nabycie nieruchomości dotyczy wszelkich form nabycia nieruchomości, tj. zarówno zakupu od osoby prywatnej (na rynku wrotnym), jak i transakcji deweloperskich (na rynku pierwotnym), czy też nabycia udziału w nieruchomości.

W niniejszej publikacji przedstawimy praktyczny przewodnik dotyczący formułowania wniosku o nabycie nieruchomości przez cudzoziemca.

Kim jest cudzoziemiec w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców?

Zgodnie z ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, każda osoba fizyczna lub prawna nieposiadająca obywatelstwa polskiego, a także podmioty prawne kontrolowane przez cudzoziemców, zobowiązane są do uzyskania zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji na nabycie nieruchomości, zanim będą mogły legalnie stać się właścicielami nieruchomości w Polsce.

Szczegółowe rozważania dotyczącego tego kim jest cudzoziemiec w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców zostały przedstawione w niniejszej publikacji, natomiast generalnie można przyjąć, że są to osoby nieposiadające obywatelstwa polskiego oraz podmioty, które ze względu na swoją strukturę lub miejsce siedziby są traktowane jako zagraniczne w świetle przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Co ważne, samo legitymowanie się kartą pobytu nie jest jednoznaczne z posiadaniem obywatelstwa polskiego ani ze statusem podmiotu krajowego, co oznacza, że ważna karta pobytu nie wyłącza danej osoby z kategorii „cudzoziemca” w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Co więcej, zawarcie małżeństwa w Polsce i istnienie ustroju wspólności majątkowej również nie oznacza, że nie jest niezbędne uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemca, niezależnie od tego, kto formalnie podpisuje umowę przedwstępną.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Na nabycie nieruchomości – na gruncie znowelizowanej ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, przez małżonka obywatela polskiego ze skutkiem do majątku wspólnego, konieczne jest uzyskanie zezwolenia przez małżonka – cudzoziemca nawet w sytuacji, gdy stroną czynności prawnej jest wyłącznie małżonek – obywatel polski” (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 października 2015 r., sygn. akt II OSK 370/14).

Jakie dokumenty i informacje należy przedłożyć do MSWiA, aby uzyskać zgodę na zakup nieruchomości przez cudzoziemca?

Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie cudzoziemiec zobowiązany jest przedłożyć przy składaniu wniosku precyzuje jakie konkretnie dokumenty powinny zostać dołączone do wniosku o nabycie nieruchomości przez cudzoziemca. Dokumenty te można podzielić na trzy zasadnicze grupy, a każda z nich odgrywa istotną rolę w procesie rozpatrywania wniosku o nabycie przez MSWiA. Prawidłowe przygotowanie i skompletowanie dokumentów wraz z wnioskiem wpływa na ocenę spełnienia ustawowych warunków nabycia nieruchomości. Natomiast niedopełnienie obowiązku przedłożenia kompletu wymaganych dokumentów i informacji skutkuje wydaniem decyzji negatywnej przez organ.

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca – dokumenty dotyczące nabywanej nieruchomości

Pierwsza grupa dokumentów dołączanych do wniosku o nabycie nieruchomości przez cudzoziemca obejmuje dokumenty i informacje odnoszące się do stanu faktycznego i prawnego nieruchomości, którą cudzoziemiec zamierza nabyć.

Przede wszystkim do wniosku należy dołączyć umowę przedwstępna sprzedaży nieruchomości, bądź umowę deweloperską, stanowiące podstawę oceny planowanej transakcji przez MSWiA. To właśnie w tych dokumentach znajdują się informacje dotyczące stron transakcji, ceny nieruchomości, terminu przeniesienia własności oraz wszelkich innych warunków i zobowiązań stron, które mają znaczenie przy weryfikacji zgodności nabycia z przepisami ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Ponadto do wniosku należy także załączyć inne dokumenty dotyczące nieruchomości, takie jak:

• odpis (odpisy) z księgi wieczystej,
• wypis i wyrys (wypisy i wyrysy) z rejestru gruntów,
• informację o obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (bądź informację o braku MPZP),
• ewentualnie decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego,
• dokumenty dotyczące ewentualnych obciążeń hipotecznych i służebności nieruchomości.

Ponadto, jednym z kluczowych dokumentów jest oświadczenie sprzedającego (sprzedających), w którym w sposób niebudzący wątpliwości oświadczy, że wyraża zgodę na sprzedaż nieruchomości cudzoziemcowi, choć zobowiązanie to i tak wynika wprost z treści umowy przedwstępnej.

Szczególną uwagę MSWiA przykłada do zgodności dokumentów z danymi zawartymi w księdze wieczystej oraz wypisem i wyrysem z rejestru gruntów oraz do potwierdzenia, że sprzedający posiada pełne prawo do dysponowania nieruchomością. Jeżeli zatem przed złożeniem wniosku do MSWIA o nabycie nieruchomości przez cudzoziemca istnieją jakiekolwiek rozbieżności w dokumentacji dotyczącej stanu prawnego nieruchomości, należy je bezwzględnie usunąć jeszcze na etapie poprzedzającym złożenie wniosku. Oczywiście zobowiązanie to ciąży na sprzedającym a nie cudzoziemcu. W przeciwnym razie wnioskodawca może zostać wezwany do uzupełnienia braków, co opóźni cały proces, lub nawet może zostać wydana decyzja negatywna przez MSWIA z uwagi na brak wymaganej zgodności i kompletności dokumentów dołączonych do wniosku o nabycie.

We wniosku należy także określić rodzaju zdarzenia prawnego, na podstawie którego dojdzie do nabycia nieruchomości.

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca – sytuacja osobista i prawna wnioskodawcy

Druga grupa dokumentów dołączanych do wniosku o nabycie nieruchomości przez cudzoziemca dotyczy sytuacji osobistej i prawnej wnioskodawcy (wnioskodawców).

Przede wszystkim w tym zakresie wnioskodawca zobowiązany jest, aby udowodnić swoje trwałe więzi z Polską. Szczegóły dotyczące tego w jakich stanach faktycznych można uznać, że cudzoziemiec jest wystarczająco związany z Polską, a w jakich nie, zostały szerzej opisane w niniejszej publikacji. Generalnie organ wnikliwie analizuje między innymi: długość pobytu w Polsce, wykonywanie pracy lub prowadzenie działalności gospodarczej na terytorium kraju, istnienie więzów rodzinnych, w tym ewentualnych przodków, uzyskane wykształcenie oraz wszelkie inne okoliczności świadczące o trwałych związkach z Polską, takie jak legitymowanie się Kartą Polaka.

Poza wykazaniem trwałych więzi cudzoziemca z Polską, wnioskodawca musi udowodnić legalność pobytu w Polsce oraz swój status prawny, obywatelstwo, adres zamieszkania, datę i miejsce urodzenia, itd.

W przypadku nabywania nieruchomości przez cudzoziemców będących osobami prawnymi, niezbędne jest przede wszystkim przekazanie informacji i dokumentów dotyczących struktury kapitałowej spółki oraz osób sprawujących kontrolę nad podmiotem.

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca – posiadanie środków na nabycie nieruchomości oraz legalności ich pochodzenia

Trzecią grupą dokumentów dołączanych do wniosku o nabycie nieruchomości przez cudzoziemca są dokumenty dotyczące finansowania nieruchomości. Z naszego doświadczenia wynika, że MSWiA szczególnie wnikliwie analizuje sposób finansowania nieruchomości, legalność pochodzenia środków oraz ich adekwatność w stosunku do wartości nabywanej nieruchomości. W zależności od sposobu finansowania, organ wymaga przedstawienia szeregu dokumentów, przykładowo takich jak:

1. umowy o pracę,
2. wyciągi bankowe,
3. PITy uzyskane w Polsce i za granicą (w przypadku finansowania transakcji ze środków zarobionych poza granicą),
4. umowa kredytowa / decyzja kredytowa,
5. oświadczenia od pracodawcy dotyczące zarobków cudzoziemca,
6. części deklaracyjne JPK V7M/V7K dla podatku od towarów i usług (w przypadku finansowania zakupu ze środków uzyskanych w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej), bądź sprawozdań finansowych (w przypadku spółek).

Z naszego doświadczenia wynika, że właśnie ta część wniosku w wielu przypadkach sprawia wnioskodawcom najwięcej trudności. Nieprecyzyjne lub niepełne informacje mogą skutkować koniecznością uzupełnienia wniosku o nabycie, a w wielu przypadkach prowadzą do wydania decyzji odmownej przez MSWIA. Dlatego niezwykle istotne jest, aby wszystkie informacje finansowe były przedstawione rzetelnie i poparte odpowiednimi dowodami.

Czas trwania postępowania o nabycie nieruchomości przez cudzoziemca

Z naszego doświadczenia wynika, że czas trwania postępowania o nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wynosi od dwóch do czterech miesięcy od dnia złożenia kompletnego wniosku. Oczywiście im staranniej przygotowany wniosek, tym krótszy czas rozpoznania przez MSWIA.

Co istotne, do czasu oczekiwania na decyzję nie wlicza się terminów wynikających z winy wnioskodawcy, takich jak niedostarczenie dokumentów czy nieprecyzyjne sformułowanie wniosku, ani okresu zawieszenia postępowania. W przypadku niekompletnego wniosku, MSWiA kieruje do wnioskodawcy listę dodatkowych pytań. Każda runda pytań zadanych przez MSWIA oraz skierowania na nie odpowiedzi przez wnioskodawcę może zająć nawet kilka tygodni. Aby skrócić czas oczekiwania i zminimalizować ryzyko wezwań do uzupełnienia wniosku, niezbędne jest staranne przygotowanie wniosku oraz towarzyszących mu dokumentów.

W wyjątkowych sytuacjach, a w szczególności, gdy zbliża się umówiony termin zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości, wnioskodawca może złożyć wniosek o przyspieszenie postępowania o nabycie nieruchomości przez cudzoziemca.

Warto także zwrócić uwagę, że począwszy od dnia 1 stycznia 2025 r. korespondencja w sprawach o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemców jest doręczana w formie elektronicznej za wyjątkiem decyzji, która może być doręczona w formie papierowej, o ile strona złoży taki wniosek przed wydaniem decyzji. Jednocześnie, jeżeli wnioskodawca jest reprezentowany przez adwokata lub radcę prawnego, cała komunikacja z organem przebiega znacznie sprawniej. Profesjonalny pełnomocnik odbiera bowiem pisma poprzez system teleinformatyczny, co eliminuje konieczność oczekiwania na tradycyjne doręczenia pocztowe i przyspiesza bieg postępowania. W przypadku wnioskodawców działających samodzielnie korespondencja jest natomiast kierowana w sposób tradycyjny, tj. przez Pocztę Polską.

Opłaty związane z nabyciem nieruchomości przez cudzoziemców

Procedura uzyskania zezwolenia wiąże się również z kosztami administracyjnymi. Opłaty skarbowe obejmują:

• 1 570 zł – za wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca,
• 98 zł – za wydanie promesy zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca,
• 17 zł – za wydanie zaświadczenia,
• 17 zł – za udzielenie pełnomocnictwa w przypadku reprezentowania wnioskodawcy przez pełnomocnika.

Opłaty należy wnieść na rachunek Urząd Miasta Stołecznego Warszawy – Centrum Obsługi Podatnika, dokładnie wskazując w tytule przelewu wnioskodawcę.

Tłumaczenie przysięgłe dokumentów składanych do MSWIA wraz z wnioskiem o nabycie nieruchomości przez cudzoziemca

Wszystkie dokumenty sporządzone w języku obcym, które są dołączane do wniosku o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, muszą zostać przedłożone w wersji językowej zrozumiałej dla organu administracji. Z tego względu dokumenty obcojęzyczne należy złożyć w oryginale wraz z tłumaczeniem na język polski wykonanym i poświadczonym przez tłumacza przysięgłego. Tłumaczenia przysięgłe dokumentów będą w szczególności dotyczyć:

• dokumentów rejestrowych spółek zagranicznych,
• dokumentów potwierdzających status prawny lub sytuację osobistą wnioskodawcy (np. odpisy aktów stanu cywilnego),
• dokumentów finansowych, w tym odpowiedników polskich PITów,
• umów lub innych załączników w języku obcym wymaganych przez MSWiA dla oceny transakcji,
• wyciągów z rachunków prowadzonych za granicą.

Forma dokumentów dołączanych do wniosku o nabycie nieruchomości przez cudzoziemca

W sytuacji, gdy dokumenty dołączane do wniosku o nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie są oryginałami, kopie dokumentów muszą zostać poświadczone za zgodność z oryginałem. W praktyce oznacza to, że jeżeli postępowanie prowadzi adwokat lub radca prawny, kopie dokumentów mogą zostać poświadczone bezpośrednio przez niego jako przez profesjonalnego pełnomocnika. Natomiast jeżeli wnioskodawca działa samodzielnie, kopie powinny zostać poświadczone notarialnie.

Promesa decyzji na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca

Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców przewiduje także możliwość wydania tak zwanej promesy na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca.

Promesa to decyzja administracyjna, która stanowi przyrzeczenie wydania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca. Jest ona ważna przez rok i gwarantuje, że w tym okresie organ nie odmówi wydania zezwolenia, chyba że stan faktyczny transakcji, nieruchomości,  bądź sytuacji wnioskodawcy ulegnie znacznej zmianie. W tym wypadku, promesa utraci ważności. Natomiast, jeżeli zmiany stanu faktycznego nie mają znacznego wpływu na rozstrzygnięcie sprawy, wówczas promesa na nabycie nieruchomości pozostanie w mocy.

W praktyce w obrocie wydanie promesy ma ograniczone znaczenie, cudzoziemcy co do zasady od razu składają wnioski o zgodę na nabycie nieruchomości. Instytucja prawna promesy może jednak znaleźć zastosowanie na przykład w sytuacji, gdy:

• cudzoziemiec, z różnych przyczyn, nie może złożyć wniosku o uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości,
• stan prawny nieruchomości, która ma być przedmiotem transakcji, nie jest uregulowany,
• cudzoziemiec chce dokonać nabycia nieruchomości w drodze licytacji,
• intencją cudzoziemca jest nabycie wydzielonej części nieruchomości w sytuacji, gdy podział geodezyjny nie został jeszcze zakończony.

Natomiast, po wydaniu promesy przez MSWIA promesy, aby cudzoziemiec faktycznie mógł nabyć nieruchomość, niezbędne jest złożenie wniosku o wydanie zgody przez MSWIA na podstawie promesy. Dlatego też z naszego doświadczenia wynika, że sytuacje, gdy cudzoziemiec powinien wystąpić najpierw o promesę, a dopiero w kolejnym kroku o właściwą zgodę MSWIA, są niezwykle rzadkie.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Cudzoziemiec bowiem legitymujący się promesą nie uzyskuje zezwolenia na nabycie nieruchomości, lecz otrzymuje szczególną gwarancję w postaci przyrzeczenia wydania zezwolenia na nabycie nieruchomości, którą określono w promesie zezwolenia. Omawiana decyzja nie wywołuje żadnych skutków o charakterze materialnoprawnym, a tym samym nie legitymuje adresata promesy do nabycia nieruchomości. Przed nabyciem nieruchomości zatem ma obowiązek uzyskania zezwolenia, co w wypadku uzyskania wcześniej promesy powinno nastąpić, chyba że ulegnie zmianie stan faktyczny istotny dla sprawy.” (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 03.10.2013 r., sygn. akt IV SA/Wa 1630/13).

Odwołanie od negatywnej (odmownej) decyzji MSWIA o zgodę na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca.

Decyzja Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w przedmiocie zgody na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca ma charakter uznaniowy. W praktyce oznacza to, że organ dokonuje oceny całokształtu okoliczności sprawy, działając jednak w ramach przepisów:

• ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców,
• Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012 r. w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości,
• Kodeksu Postępowania Administracyjnego.

Uznaniowość organu nie oznacza jednak dowolności, urzędnik prowadzący sprawę w imieniu Ministra Spraw Wewnętrznych zobowiązany jest w toku postępowania do uwzględnienia stanu faktycznego i prawnego sprawy, obowiązujących norm prawnych, zasad postępowania administracyjnego wyrażonych w Kodeksie Postępowania Administracyjnego, między innymi proporcjonalności pomiędzy interesem publicznym a słusznym interesem strony oraz zakazu arbitralności po stronie organu.

W przypadku wydania decyzji odmownej przez MSWIA cudzoziemiec ma do dyspozycji dwa środki zaskarżenia:

1. w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji wnioskodawca może zwrócić się do MSWIA jako do organu prowadzącego postępowanie z wnioskiem o ponowne rozpatrzenie sprawy (art. 129 § 2 w zw. z art. 127 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego),

• jeżeli wnioskodawca nie chce skorzystać z prawa do zwrócenia się z wnioskiem o ponowne rozpatrzenie sprawy, może wnieść do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na decyzję w terminie 30 dni od dnia jej doręczenia. Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, który wydał zaskarżaną decyzję, czyli MSWIA (art. 53 § 1 oraz art. 54 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi).

Odwołania w przydatku odmownych decyzji MSWIA dotyczą najczęściej nieprawidłowości proceduralnych lub błędów merytorycznych, które mogły mieć wpływ na wynik postępowania. W szczególności mogą obejmować:

• błędną ocenę materiału dowodowego,
• pominięcie istotnych dowodów złożonych przez cudzoziemca,
• niewystarczające uzasadnienie decyzji przez organ,
• arbitralność decyzji, tj. nieprawidłowego uznania, że zachodzą negatywne przesłanki wymienione w art. 1a ust. 1 pkt 1 u.n.n.c. ustawy uniemożliwiające wydanie zezwolenia na nabycie,
• naruszenie zasad postępowania administracyjnego określonych w Kodeksie postępowania administracyjnego, np.
  • art. 7 k.p.a. – obowiązek dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego,
  • art. 77 § 1 k.p.a. – obowiązek zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego,
  • art. 8 k.p.a. – zasada zaufania do organów państwa,
  • art. 9 k.p.a. – obowiązek należytego informowania strony,
  • art. 11 k.p.a. – obowiązek należytego uzasadnienia rozstrzygnięcia.

Do typowych zarzutów materialnoprawnych należy wskazanie, że organ nieprawidłowo ocenił istnienie przesłanek przemawiających za wydaniem zezwolenia, np.:

• brak rzetelnej oceny powiązań cudzoziemca z Polską,
• nieuzasadnione zakwestionowanie finansowania transakcji nabycia nieruchomości,
• błędne ustalenia dotyczące wpływu nabycia nieruchomości na obronność lub bezpieczeństwo państwa.

W wielu przypadkach skuteczne odwołanie od decyzji MSWIA polega na wykazaniu, że organ mógł, lecz nie musiał, wydać decyzję odmowną, a analiza sprawy została przeprowadzona w sposób niepełny lub nieobiektywny.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia kwestii wydania cudzoziemcowi zezwolenia na nabycie nieruchomości stanowi art. 1 ust. 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Przepis ten nie zawiera merytorycznych kryteriów wydania takiego zezwolenia, co oznacza, że decyzja w tym przedmiocie pozostawiona została uznaniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Uznanie administracyjne nie jest wprawdzie wyłączone spod kontroli sądu administracyjnego, jednakże kontrola ta jest ograniczona i sprowadza się w istocie do badania, czy nie naruszono przepisów postępowania w sposób, który mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także, czy decyzja mieści się w wyznaczonych przez prawo granicach uznania i nie jest przejawem arbitralności działania organów administracji. Uznaniowość decyzji musi każdorazowo mieścić się w granicach nakreślonych przepisami powszechnie obowiązującego prawa, jak też zachowywać proporcje pomiędzy interesem społecznym, a słusznym interesem strony.” (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 24 lutego 2011 r., sygn. akt V SA/Wa 2265/10).

Podsumowanie – nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w Polsce

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w Polsce jest procesem wymagającym starannego przygotowania, a jego prawidłowe przeprowadzenie zależy przede wszystkim od kompletności dokumentacji oraz zgodności wniosku z wymogami ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Brak zezwolenia MSWiA powoduje bezwzględną nieważność transakcji, dlatego wszyscy cudzoziemcy – zarówno osoby fizyczne, jak i podmioty prawne kontrolowane przez cudzoziemców – powinni odpowiednio przygotować dokumenty jeszcze przed zawarciem umowy przenoszącej własność.

Proces uzyskania zezwolenia wymaga przedstawienia trzech kluczowych grup dokumentów:

1. dokumentów dotyczących nieruchomości,
2. dokumentów dotyczących sytuacji osobistej i prawnej wnioskodawcy,
3. dokumentów potwierdzających posiadanie środków finansowych oraz legalność ich pochodzenia.

W praktyce największe trudności wnioskujący mają z wykazaniem legalności i źródła środków finansowych oraz trwałych więzi z Polską. To właśnie te obszary najczęściej powodują wezwania do uzupełnienia wniosku lub wydanie decyzji odmownej.

Postępowanie administracyjne prowadzone przed MSWiA trwa zwykle od dwóch do czterech miesięcy od momentu złożenia kompletnego wniosku. Staranność w przygotowaniu dokumentacji pozwala znacząco skrócić ten czas i zminimalizować ryzyko dodatkowych pytań ze strony organu. Od 1 stycznia 2025 r. korespondencja w tego typu sprawach jest co do zasady doręczana elektronicznie, co szczególnie usprawnia procedurę w przypadku działania przez profesjonalnego pełnomocnika.

Cała procedura, choć złożona, jest w pełni wykonalna przy odpowiednim przygotowaniu. Kompletny, precyzyjny i logicznie uzasadniony wniosek, poparty właściwą dokumentacją, pozwala skutecznie uzyskać zgodę MSWiA i bezpiecznie przeprowadzić transakcję nabycia nieruchomości w Polsce.