Czy wspólnota mieszkaniowa może zakazać najmu krótkoterminowego? Analiza prawna i praktyczne rozwiązania

Wspólnota mieszkaniowa a najem krótkoterminowy w budynkach mieszkalnych to zagadnienie, które w ostatnich latach budzi coraz większe kontrowersje i stanowi źródło licznych sporów prawnych. Wraz z dynamicznym rozwojem rynku najmu krótkoterminowego – szczególnie w dużych miastach oraz miejscowościach turystycznych – ta forma udostępniania lokali coraz częściej staje się przyczyną napięć i konfliktów pomiędzy właścicielami mieszkań a pozostałymi członkami wspólnot mieszkaniowych.

Problemy z najemcami krótkoterminowymi są oczywiste i coraz bardziej odczuwalne dla mieszkańców budynków wielorodzinnych. Bardzo często generują oni hałas, zwiększają ruch w budynku, pozostawiają odpady w częściach wspólnych, a niekiedy nie przestrzegają podstawowych zasad porządku domowego. Turyści dysponując kluczem do bramy, bądź kodem dostępu do klatki schodowej, często wracają do lokali o późnych porach hałasując oraz urządzając w lokalach głośne spotkania. W skrajnych przypadkach właściciele lokali zmuszeni są do posiłkowania się interwencjami policji, które również mogą być nieskuteczne. W efekcie zarówno lokale mieszkalne, jak i części wspólne nieruchomości są wykorzystywane w sposób, który może znacząco utrudniać codzienne funkcjonowanie stałych mieszkańców, wpływając na ich komfort życia, poczucie bezpieczeństwa oraz estetykę i stan techniczny budynku.

Choć w ostatnim czasie Ministerstwo Sportu i Turystyki zapowiedziało prace nad projektem ustawy, który ma umożliwić gminom wprowadzanie zakazu wynajmu mieszkań na doby, regulacja ta nie weszła dotychczas w życie. Tym bardziej więc widoczna jest potrzeba stworzenia wewnętrznych mechanizmów regulacyjnych i narzędzi zarządzania w ramach wspólnot mieszkaniowych, które pozwolą ograniczyć negatywne skutki najmu krótkoterminowego i zapewnić mieszkańcom większy komfort oraz bezpieczeństwo.

W niniejszym artykule odpowiemy na pytania:

1. czy wspólnota mieszkaniowa ma prawo wprowadzić całkowity zakaz najmu krótkoterminowego?
2. jakie kroki prawne powinna podjąć wspólnota mieszkaniowa, kiedy najem krótkoterminowy jest uciążliwy?

Czym jest najem krótkoterminowy?

Najem krótkoterminowy na gruncie polskiego prawa, nie został zdefiniowany w sposób odmienny od „normalnego” najmu lokalu regulowanego w ustawy Kodeks Cywilny oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W konsekwencji, umowa najmu krótkoterminowego jest zatem umową najmu lokalu na czas oznaczony i należy do niej stosować powyższe przepisy.

Czy wspólnota mieszkaniowa może zakazać najmu krótkoterminowego?

Chcąc zapobiec problemom z lokalami wynajmowanymi krótkoterminowo, w praktyce wielokrotnie zdarza się, że wspólnoty mieszkaniowe podejmują uchwały mające na celu ograniczenie działalności związanej z najmem krótkoterminowym. Wspólnoty mieszkaniowe podejmują próbę wyłączenia możliwości wykorzystywania lokali znajdujących się w budynku na cele:

• pensjonatowe,
• wynajem krótkoterminowy,
• funkcjonowanie hosteli.

Decyzje te uzasadniają przede wszystkim niekorzystnym wpływem takiej działalności na części wspólne budynku oraz powtarzającymi się uciążliwościami dla mieszkańców.

Choć stanowisko wspólnot mieszkaniowych w wielu przypadkach wydaje się być uzasadnione, z orzecznictwa sądów wynika jednak, że tego typu uchwały są wadliwe.

Sądy konsekwentnie wskazują bowiem, że prawo własności jest prawem podmiotowym o charakterze bezwzględnym, stanowiącym najszerszą i najpełniejszą formę korzystania z rzeczy. Jego granice wyznaczają przepisy ustawowe, zasady współżycia społecznego oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa. Choć ograniczenia prawa własności wynikają z ustawy o własności lokali, nie oznacza to jednak, że większość współwłaścicieli tworzących wspólnotę może w drodze uchwały narzucać pozostałym właścicielom sposób wykonywania prawa własności i decydować, jak mają oni korzystać z należących do nich lokali. Analiza przepisów ustawy wskazuje, że uchwały wspólnoty mogą odnosić się wyłącznie do spraw związanych z nieruchomością wspólną, a nie z poszczególnymi lokalami prywatnymi przeznaczanymi na najem krótkoterminowy.

W konsekwencji zakaz wykorzystywania lokali na cele najmu krótkoterminowego wykracza poza ustawowe upoważnienie wspólnoty mieszkaniowej – nie ogranicza się bowiem do zarządu nieruchomością wspólną, lecz ingeruje w sposób korzystania z prywatnej własności właścicieli lokali. A do tego typu czynności wspólnoty mieszkaniowe nie mają uprawnień wynikających z ustawy o własności lokali.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Wspólnota mieszkaniowa nie może podejmować uchwał, które wykraczają poza zakres zarządu nieruchomością wspólną i ingerują w prawo odrębnej własności lokalu przez ustanowienie zakazu prowadzenia w lokalach działalności gospodarczej czy wyrażających sprzeciw wobec zmiany przeznaczenia lokalu.” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 stycznia 2021 r., sygn. akt IV CSKP 20/21).

Jakie kroki może podjąć wspólnota mieszkaniowa, kiedy najem krótkoterminowy jest uciążliwy?

W konsekwencji, jak zostało wskazane powyżej, zakazanie przez wspólnotę mieszkaniową możliwości najmu krótkoterminowego jest sprzeczne z prawem. Istnieje jednak szereg skutecznych narzędzi, które wspólnoty mogą wdrożyć, aby ograniczyć negatywne skutki najmu krótkoterminowego dla mieszkańców i chronić ich interes prawny.

Regulamin wspólnoty mieszkaniowej a najem krótkoterminowy – sposób na ograniczenie negatywnych skutków najmu krótkoterminowego

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, wspólnota mieszkaniowa może przyjąć regulamin porządku domowego (regulaminu korzystania z części wspólnych), dający członkom wspólnoty kompetencje do sprecyzowania sposobu korzystania z nieruchomości, z uwzględnieniem jej społeczno-gospodarczego przeznaczenia.

Regulamin porządku domowego wspólnoty mieszkaniowej nie ingeruje w treść prawa własności, wyznaczanego według kryteriów art. 140 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

Regulamin korzystania z części wspólnych może jednak wpływać na zakres realizacji praw i obowiązków właścicieli zarówno w odniesieniu do nieruchomości wspólnej, jak i lokali prywatnych. W tym drugim przypadku dopuszczalna jest ingerencja jedynie w te zachowania, które mogą oddziaływać na korzystanie z innych lokali oraz części wspólnych nieruchomości – jak ma to miejsce w przypadku najmu krótkoterminowego. Obowiązek przestrzegania porządku domowego oznacza bowiem korzystanie z lokalu i nieruchomości wspólnej w sposób uwzględniający interesy osobiste i majątkowe pozostałych właścicieli.

Zobowiązane do przestrzegania regulaminu porządku domowego są także osoby, które zajmują lokal na podstawie innego tytułu niż własność, co dotyczy w szczególności najemców krótkoterminowych lokali.

Wprowadzenie regulaminu porządku domowego we wspólnocie mieszkaniowej może nastąpić w drodze uchwały właścicieli lokali lub umowy zawartej między nimi. Jest to czynność zarządu wspólnoty, która określa sposób korzystania zarówno z nieruchomości wspólnej, a w zakresie najmu krótkoterminowego, przykłady dopuszczalnych regulacji w regulaminie porządku domowego obejmują m.in.:

• określenie godzin ciszy nocnej;
• zakaz palenia papierosów na balkonach (balkony i tarasy stanowią części wspólne nieruchomości),
• regulacje korzystania ze wspólnych pralni, suszarni czy innych pomieszczeń wspólnych;
• zakaz parkowania na wyznaczonych miejscach postojowych;
• obowiązek sprzątania i usuwania odpadów z części wspólnych nieruchomości.

Oczywiście, regulamin porządku domowego we wspólnocie mieszkaniowej może dotyczyć także innych kwestii, niezwiązanych bezpośrednio z najmem krótkoterminowym, takich jak: zasady dbania o estetykę balkonów i elewacji, zakaz gry w piłkę na placach zabaw i innych częściach wspólnych.

Wspólnoty mieszkaniowe powinny jednak mieć na uwadze, że treść regulaminu nie może być jednak dowolna. Przykładowo, regulamin porządku domowego nie może zawierać postanowień, które obligują właścicieli lokali do informowania zarządu wspólnoty mieszkaniowej o wynajęciu lokalu czy też o dokonywaniu zmian w lokalu, które nie mają wpływu na nieruchomość wspólną.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Regulamin nie może nakładać odpowiedzialności właściciela lokalu za zachowanie osób korzystających z lokalu, obowiązku zawiadomienia wspólnoty o wynajęciu lub wydzierżawieniu lokalu, zakazu prowadzenia działalności gospodarczej w lokalach mieszkalnych bez zgody wspólnoty czy też zakazu zakładania gniazd poboru prądu na własny użytek w piwnicach i prowadzenia w nich działalności bez uzgodnienia z zarządem (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 r., sygn. akt II CSK 600/08).

Naruszenie zasad regulaminu porządkowego wspólnoty mieszkaniowej poprzez najem krótkoterminowy

W konsekwencji przyjęcia regulaminu porządkowego wspólnoty mieszkaniowej, dokonanie oceny, czy zachowanie właściciela lokalu, bądź osób korzystających z jego lokalu, zakłóca korzystanie z sąsiednich lokali ponad przeciętną miarę, dokonuje się w odniesieniu do przyjętego regulaminu wspólnoty i z uwzględnieniem jego postanowień. Ocena zachowań właściciela lokalu, które mogłyby zakłócać korzystanie z sąsiednich lokali ponad przeciętną miarę, ulega zatem subiektywizacji. Subiektywizacja ta polega na uwzględnieniu przyjętego regulaminu porządku domowego i przesądzenie na jego podstawie, czy akceptowalny poziom zakłóceń został przekroczony, czy też nie.

Jednocześnie czynnościami, które mogą spowodować szczególne uciążliwości, z cała pewnością mogą być negatywne dla wspólnoty mieszkaniowej konsekwencje najmu krótkoterminowego w postaci: hałasu, czy niszczenia mienia wspólnego.

Mając powyższe na uwadze, w przypadku naruszenia regulaminu porządku domowego wspólnota mieszkaniowa może skorzystać z następujących dostępnych instrumentów prawnych.

Najem krótkoterminowy – regularne zgłaszanie naruszeń Policji

Pierwszym krokiem, który powinna podjąć wspólnota mieszkaniowa jest regularne zgłaszanie naruszeń Policji. Zgodnie z art. 51 § 1 Kodeksu wykroczeń, kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze. W praktyce oznacza to, że osoby zakłócające porządek mogą ponieść odpowiedzialność prawną za swoje zachowanie.

Należy jednak pamiętać, że interwencje policyjne mają charakter reaktywny i nie rozwiążą problemu z najmem krótkoterminowym na stałe. Dlatego często stosuje się je łącznie z innymi środkami, o których mowa poniżej.

Najem krótkoterminowy – roszczenie o zaprzestanie zakłóceń

Na podstawie art. 222 § 2 k.c. w związku z art. 144 k.c., wspólnota mieszkaniowy może domagać się zaprzestania działań, które utrudniają korzystanie z nieruchomości wspólnej lub lokali sąsiednich. W praktyce kluczowe znaczenie ma tu regulamin porządku domowego, który precyzuje dopuszczalne zachowania właścicieli lokali i osób korzystających z ich mieszkań, umożliwiając jednoznaczną ocenę, czy doszło do naruszenia obowiązujących zasad i czy wspólnota może interweniować. Wspólnota (lub poszkodowani właściciele lokali) mogą skierować do sądu powództwo o nakazanie właścicielowi lokalu między innymi:

• ograniczenia głośnych zachowań najemców (np. hałasu, zakłócania ciszy nocnej),
• powstrzymania się od działań prowadzących do niszczenia lub zanieczyszczania części wspólnych budynku,
• odpowiedniego nadzorowania najemców w celu zapobiegania incydentom, które wpływają na komfort sąsiadów.

Sąd może wówczas wydać nakaz zaprzestania tych działań.

W praktyce, w tego typu sprawach kluczowe będą dowody potwierdzające zakłócenia, takie jak:

• zeznania świadków (sąsiadów, innych właścicieli lokali),
• notatki służb porządkowych (policji, ochrony budynku),
• dokumentacja fotograficzna lub wideo, np. hałas, zniszczenia, nieporządek w częściach wspólnych,
• korespondencja z właścicielem lokalu lub zarządcą budynku dotycząca interwencji w sprawie zakłóceń.

Tego typu dowody dowody pozwalają sądowi ocenić, czy działania właściciela lokalu faktycznie zakłócają korzystanie z nieruchomości wspólnej lub lokali sąsiednich ponad przeciętną miarę i uzasadniają wydanie nakazu zaprzestania uciążliwych zachowań.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Przepis art. 222 § 2 k.c. stanowi, iż przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. zarazem roszczenia te nie ulegają przedawnieniu, jeżeli dotyczą nieruchomości. Zatem także ten przepis nie zakreśla ram czasowych. Takich ograniczeń nie wprowadza także art. 683 k.c. (w zw. z art. 235 i 415 k.c.), który stanowi, iż najemca lokalu powinien stosować się do porządku domowego, o ile ten nie jest sprzeczny z uprawnieniami wynikającymi z umowy; powinien również liczyć się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów. W każdym razie, utarło się jednak, iż ten brak hałasu oczekiwany jest najbardziej porą nocną, która poświęcana jest na wypoczynek przed kolejnym dniem. (…) Pewnym utrwalonym zwyczajem stało się, iż pora nocna to czas co do zasady odpoczynku, snu” (wyrok Sądu Rejonowego dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie z dnia 13.09.2024 r., sygn. akt VI C 1357/22).

Najem krótkoterminowy – przymusowa sprzedaż lokalu

O wiele dalej idącym uprawnieniem wspólnoty mieszkaniowej jest natomiast mechanizm prawny przymusowej sprzedaży lokalu zdefiniowany w art. 16 ustawy o własności lokali. Zgodnie z przepisem, jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Przymusowa sprzedaż lokalu stanowi zatem środek wyjątkowy, który wspólnota może zastosować w sytuacjach długotrwałych lub szczególnie uciążliwych dla pozostałych właścicieli.

W doktrynie rozróżnia się przy tym naruszenia uporczywe i rażące. Zachowanie uporczywe to działanie powtarzające się lub utrzymujące się przez dłuższy czas, które w istotny sposób zakłóca korzystanie z nieruchomości wspólnej lub sąsiednich lokali. Nie jest przy tym konieczne, aby właściciel działał celowo – wystarczy, że jego działania (tj. najmowanie lokalu na cele krótkoterminowe) w praktyce powodują utrudnienia. Naruszenie rażące może natomiast mieć charakter jednorazowy, ale jest wyraźne i ewidentnie zakłóca porządek domowy, na przykład poprzez ekstremalnie głośne imprezy zakłócające spokój sąsiadów. Drobne uchybienia nie uzasadniają żądania przymusowej sprzedaży, chyba że utrzymują się przez dłuższy czas i stają się uporczywe.

Ocena, czy dane zachowanie wykracza przeciwko porządkowi domowemu, jest prostsza w przypadku, gdy wspólnota uchwaliła regulamin porządku domowego. Wówczas należy porównać działania właściciela lub jego najemców z postanowieniami regulaminu – jeśli je naruszają, uznaje się, że wykraczają przeciwko porządkowi. Następnie ocenia się, czy naruszenie jest rażące lub uporczywe, co jest kluczowe przy rozważaniu przymusowej sprzedaży lokalu. W przypadku braku regulaminu wzorcem prawidłowego postępowania jest art. 140 i art. 144 Kodeksu cywilnego, które nakładają na właściciela obowiązek korzystania z lokalu w sposób zgodny z zasadami współżycia społecznego oraz społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa, uwzględniając specyfikę mieszkania w budynku wielolokalowym.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Wynajem krótkoterminowy prowadzi do przyspieszonego niszczenia części wspólnych, a nawet ich dewastacji (…) . Powódka natomiast powinna postępować w granicach zakreślonych przepisem art. 144 k.c., czyli powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. (…) Może bowiem zwracać się o interwencje Policji, czy Straży Miejskiej w przypadku niewłaściwych zachowań najemców, może sprawców zniszczeń obciążać ich kosztami, a w sytuacjach skrajnych doprowadzić do sprzedaży lokalu należącego do właściciela, który wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym – art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali.” (wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku,  XV Wydział Cywilny, z dnia 17.01.2018 r., sygn. akt XV C 677/16).

Zwiększone obciążenia finansowe dla lokali użytkowanych komercyjnie

Zgodnie z art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali wspólnota mieszkaniowa ma możliwość ustalenia, że właściciele lokali wykorzystywanych w sposób odbiegający od przeciętnego korzystania – w tym lokali wynajmowanych krótkoterminowo – ponoszą wyższy udział w kosztach zarządu nieruchomością wspólną. W praktyce oznacza to, że wspólnota może w drodze uchwały wprowadzić dla takich lokali wyższe zaliczki lub składki, co ma charakter kompensacyjny wobec zwiększonego obciążenia części wspólnych budynku. Wyższe koszty wynikają na przykład z większego natężenia ruchu w budynku, częstszego sprzątania, większego zużycia mediów czy konieczności częstszej konserwacji elementów wspólnych. Mechanizm ten stanowi narzędzie, dzięki któremu wspólnota może częściowo zrekompensować wpływ działalności komercyjnej na pozostałych właścicieli lokali, nie naruszając przy tym prawa własności.

Więcej praktycznych informacji na temat sposobu ustalania wyższych opłat dla lokali użytkowych można znaleźć w artykule „Lokal użytkowy – opłaty eksploatacyjne”

Podsumowanie

Choć wspólnota mieszkaniowa nie ma prawnego uprawnienia do całkowitego zakazu najmu krótkoterminowego w lokalach prywatnych, dysponuje szeregiem skutecznych narzędzi pozwalających ograniczyć jego negatywne skutki dla mieszkańców i nieruchomości wspólnej. Kluczowe z nich to przede wszystkim wprowadzenie regulaminu porządku domowego, który precyzuje zasady korzystania z części wspólnych budynku oraz określa dopuszczalne zachowania właścicieli i osób przebywających w lokalach. W regulaminie można m.in. określić godziny ciszy nocnej, zakazać palenia w miejscach wspólnych, regulować korzystanie ze wspólnych pomieszczeń czy obowiązek sprzątania.

W przypadku naruszeń regulaminu wspólnota może podejmować działania prawne, w tym kierować do sądu roszczenia o zaprzestanie zakłóceń (art. 222 § 2 k.c. w związku z art. 144 k.c.) oraz, w skrajnych sytuacjach uporczywego lub rażącego naruszania porządku domowego przez właściciela lokalu lub jego najemców, domagać się przymusowej sprzedaży lokalu na podstawie art. 16 ustawy o własności lokali.

Dodatkowo wspólnota ma możliwość finansowego zrównoważenia skutków działalności komercyjnej lokali poprzez ustalenie wyższych opłat eksploatacyjnych dla lokali użytkowanych w sposób odbiegający od przeciętnego korzystania (art. 12 ust. 3 u.w.l.), co pozwala częściowo rekompensować zwiększone obciążenia części wspólnych budynku.

W praktyce oznacza to, że skuteczna ochrona interesów mieszkańców w przypadku najmu krótkoterminowego opiera się na odpowiednim połączeniu regulacji wewnętrznych wspólnoty, bieżącej kontroli przestrzegania porządku domowego oraz dostępnych środków prawnych, przy jednoczesnym poszanowaniu prawa własności właścicieli lokali. Mechanizmy te pozwalają minimalizować uciążliwości i dbać o komfort życia wszystkich mieszkańców, bez konieczności wprowadzania całkowitego zakazu wynajmu krótkoterminowego.