Przymusowa sprzedaż lokalu we wspólnocie mieszkaniowej – kiedy jest dopuszczalna? (art. 16 ustawy o własności lokali)

Przymusowa sprzedaż lokalu we wspólnocie mieszkaniowej jest nadzwyczajnym instrumentem ochrony interesów wspólnoty, stosowanym w sytuacjach długotrwałych zaległości w opłatach lub rażącego bądź uporczywego naruszania porządku domowego. Mechanizm ten, przewidziany w art. 16 ustawy o własności lokali, prowadzi do daleko idącej ingerencji w prawo własności i może być stosowany wyłącznie po spełnieniu ściśle określonych przesłanek oraz przy zachowaniu zasady proporcjonalności.

Podstawową funkcją art. 16 ustawy o własności lokali jest zapewnienie niezakłóconego korzystania z lokali oraz nieruchomości wspólnej przez innych właścicieli, a w konsekwencji przywrócenie „spokoju” we wspólnocie mieszkaniowej. Instrument ten ma jednak charakter wyjątkowy i represyjny – prowadzi bowiem do przymusowej sprzedaży lokalu, a więc do ingerencji w prawo własności.

W praktyce uprawnienie to polega na możliwości wystąpienia przez wspólnotę mieszkaniową z powództwem o nakazanie sprzedaży lokalu w drodze licytacji, jeżeli spełnione zostaną przesłanki ustawowe. Mechanizm ten nie ma jednak charakteru automatycznego i nie znajduje zastosowania w każdym przypadku zaległości w płatnościach czy zachowań właściciela, które można uznać za naganne. Zastosowanie art. 16 ustawy wymaga każdorazowo oceny stopnia naruszenia interesów wspólnoty, uporczywości lub rażącego charakteru naruszeń oraz zasady proporcjonalności środka.

W niniejszym artykule podejmujemy próbę odpowiedzi na pytania dotyczące zakresu i przesłanek zastosowania art. 16 ustawy o własności lokali.

Kiedy wspólnota mieszkaniowa może żądać przymusowej sprzedaży lokalu?

Artykuł 16 ust. 1 ustawy o własności lokali wymienia enumeratywnie trzy przesłanki, które uzasadniają wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową z żądaniem przymusowej sprzedaży lokalu w drodze licytacji:

1. długotrwałe zaleganie z zapłatą należnych opłat,
2. rażące lub uporczywe naruszanie obowiązującego porządku domowego,
3. czynienie przez swoje niewłaściwe zachowanie uciążliwym korzystania z pozostałych lokali lub nieruchomości wspólnej.

W praktyce dwie ostatnie przesłanki pozostają ze sobą w ścisłym związku funkcjonalnym i często sprowadzają się do tego samego zespołu zachowań właściciela, przykładowo:

• dewastowanie części wspólnych,
• agresywne zachowania wobec sąsiadów,
• notoryczne zakłócanie ciszy nocnej i porządku domowego w związku z prowadzeniem w lokalu działalności gospodarczej w postaci najmu krótkoterminowego, co szerzej opisaliśmy w publikacji o najmie krótkoterminowym we wspólnocie mieszkaniowej.

Wspólnoty mieszkaniowe powinny jednak mieć na uwadze, że samo formalne spełnienie którejś z przesłanek ustawowych nie prowadzi automatycznie do uwzględnienia powództwa i możliwości pozbawienia prawa własności do lokalu. Przepis ma bowiem charakter środka wyjątkowego i znajduje zastosowanie co do zasady wówczas, gdy inne dostępne środki prawne okazały się nieskuteczne lub niewystarczające (np. wezwania do zapłaty, postępowania windykacyjne, interwencje porządkowe, powództwa o zaprzestanie naruszeń).

Nie oznacza to, że art. 16 ustawy o własności lokali ma charakter martwy – przeciwnie, bywa skutecznym instrumentem ochrony wspólnoty mieszkaniowej. Wymaga jednak szczegółowej analizy konkretnego stanu faktycznego, z uwzględnieniem stopnia naruszeń, ich uporczywości lub rażącego charakteru oraz dorobku orzeczniczego w analogicznych sprawach, co konsekwentnie akcentuje Sąd Najwyższy.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Wprawdzie, jak już była o tym mowa, wystąpienie z takim roszczeniem (o zaniechanie immisji) nie jest warunkiem koniecznym, wstępnym do domagania się nakazania sprzedaży lokalu (…), jednak stanowi okoliczność istotną, ponieważ nie można wykluczyć, że powództwo takie okazałoby się skuteczne i doprowadziłoby do trwałych zmian zachowania pozwanego, które czyniłyby zbędnym uciekanie się do środka ostatecznego, najbardziej ingerującego w prawo własności, jakim jest zarządzenie sprzedaży lokalu” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu, I Wydział Cywilny, z dnia 17 czerwca 2014 r., sygn. akt I ACa 372/14).

Długotrwałe zaległości w opłatach – kiedy spełniają przesłankę z art. 16? ustawy

W praktyce często pojawia się pytanie – czy wspólnota mieszkaniowa może sprzedać mieszkanie dłużnika za zaległości czynszowe? Odpowiedź brzmi: tak, lecz wyłącznie w warunkach określonych w art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali i po spełnieniu rygorystycznych przesłanek materialnych oraz formalnych.

Wspólnota mieszkaniowa ma prawo wystąpić z roszczeniem o przymusową sprzedaż lokalu przede wszystkim w sytuacji „długotrwałego zalegania z zapłatą należnych od właściciela lokalu opłat”. Co jednak oznacza to w praktyce, skoro przepis posługuje się niedookreślonymi pojęciami: „długotrwałości”, „zalegania z zapłatą” oraz „należnych opłat”?

Co oznacza „długotrwałe zaleganie” z opłatami?

Pojęcie „długotrwałego zalegania” użyte w art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali ma charakter klauzuli generalnej i nie zostało zdefiniowane ustawowo. Oznacza to, że jego interpretacja została pozostawiona doktrynie i orzecznictwu.

W praktyce wątpliwości nie będzie budzić sytuacja, gdy właściciel lokalu zalega z opłatami przez skrajnie długi okres, przykładowo przez 10 lat. Taki stan rzeczy niewątpliwie spełnia przesłankę „długotrwałości”.  Równie oczywiste będzie, że opóźnienie rzędu jednego czy dwóch miesięcy nie mieści się w pojęciu „długotrwałego zalegania”. Problemy interpretacyjne pojawiają się zatem przy okresach pośrednich, takich jak 5–6 miesięcy czy jeden rok, do czego bardzo często dochodzi w praktyce.

W doktrynie dominuje pogląd kompromisowy, uwzględniający interesy zarówno wspólnoty mieszkaniowej, jak i właściciela lokalu, zgodnie z którym „długotrwałe zaleganie” należy co do zasady rozumieć jako co najmniej sześciomiesięczne opóźnienie w zapłacie należnych opłat (takie stanowisko prezentują m.in. A. Turlej, Własność lokali. Komentarz, C.H. Beck 2007, s. 300 oraz Z. Bidziński, Status prawny lokali i ich dysponentów, s. 41). Analogiczne podejście znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów powszechnych.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Zaleganie przez pozwanych z opłatami przez 7 lat stanowi niewątpliwie ‘długotrwałe zaleganie’, uzasadniające wystąpienie z powództwem o nakazanie sprzedaży lokalu” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 23 kwietnia 2013 r., sygn. akt VI ACa 992/12).

Co oznacza „zaleganie” z opłatami na rzecz wspólnoty mieszkaniowej?

Ta przesłanka nie pozostawia raczej wątpliwości interpretacyjnych. Słowo „zaległość” rozumie się jako niezapłacenie czegoś (w tym wypadku – opłat) w terminie i właśnie w ten sposób należy je interpretować w praktyce. Oczywiście, jak zostało już wyżej wspomniane, pojęcie zalegania z opłatami na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, o którym mowa w ustawie o własności lokali, nie powinno być utożsamiane z każdym przypadkiem nieuiszczenia należności w terminie w znaczeniu potocznym.

Choć językowo zaległość oznacza faktycznie brak zapłaty w terminie, to ustawa posługuje się pojęciem zalegania w sensie kwalifikowanym, tj. obejmującym wyłącznie zaległości długotrwałe i rażące, a więc takie, które mają znaczny rozmiar, utrzymują się przez dłuższy czas oraz świadczą o uporczywym lub co najmniej poważnie nagannym naruszaniu obowiązków właściciela lokalu wobec wspólnoty mieszkaniowej.

Czy wyłącznie zaległość w opłacie czynszu stanowi podstawę do sprzedaży lokalu w drodze licytacji?

Przepis posługuje się przesłanką „długotrwałego zalegania z zapłatą należnych opłat”. Oznacza to, że nie chodzi wyłącznie o zaległość w uiszczaniu zaliczek na koszty zarządu (potocznie określanych jako „czynsz”), lecz o wszelkie inne należności przysługujące wspólnocie mieszkaniowej od właściciela lokalu. Obejmują one w szczególności: opłaty za centralne ogrzewanie, dostawę wody i odprowadzanie ścieków, wywóz nieczystości, podgrzanie wody, składki na fundusz remontowy oraz inne opłaty wynikające z uchwał wspólnoty lub rozliczeń mediów.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Zaległość w zapłacie zaliczek będzie podstawą do podjęcia czynności, o których mowa w art. 16 ust. 1 ustawy (…) Nie da się jednak jednocześnie wykluczyć, że podstawą jego zastosowania będzie także zaległość w zapłacie innych należności na rzecz wspólnoty mieszkaniowej (…)” (wyrok Sądu Okręgowego w Gorzowie Wielkopolskim, I Wydział Cywilny, z dnia 21 sierpnia 2018 r., sygn. akt I C 1095/17).

Jaka wysokość zadłużenia uzasadnia wniosek wspólnoty mieszkaniowej o sprzedaż lokalu w drodze licytacji?

Przepis art. 16 ustawy o własności lokali nie określa minimalnej wysokości zaległości, która uzasadnia wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową z żądaniem sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Ustawodawca nie wskazał ani konkretnej kwoty zadłużenia, ani minimalnego okresu zalegania z płatnościami, ani przykładowo relacji pomiędzy wysokością zaległości a wartością lokalu. W konsekwencji nie istnieją „modelowe” stany faktyczne kiedy wspólnota mieszkaniowa będzie mogła posłużyć się mechanizmem, a w większości przypadków ocena zasadności zastosowania tego środka prawnego musi być dokonywana w oparciu o orzecznictwo sądów, poglądy doktryny oraz konkretne okoliczności stanu faktycznego.

Z analizy orzecznictwa wynika, że „odpowiednia” wysokość zaległości to taka, która realnie narusza lub co najmniej zagraża interesom wspólnoty mieszkaniowej, w szczególności poprzez utrudnienie lub uniemożliwienie prawidłowego wykonywania przez nią zadań, a przede wszystkim bieżącego utrzymania nieruchomości wspólnej, regulowanie zobowiązań wobec dostawców mediów, czy realizację niezbędnych remontów.

Oczywiście teoretycznie można argumentować, że w zasadzie każda zaległość czynszowa w pewnym stopniu utrudnia funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej, bowiem brak wpłat przez jednego właściciela musi zostać skompensowany środkami pozostałych, w przeciwnym wypadku prowadzi do narastania zadłużenia wspólnoty wobec kontrahentów. Nie oznacza to jednak, że każda (nawet symboliczna) zaległość uzasadnia sięgnięcie po środek o charakterze znacznie represyjnym i ingerującym w prawo własności jakim jest przymusowa sprzedaż lokalu.

W konsekwencji, wydaje się, że z uwagi na wyjątkowo daleko idące konsekwencje art. 16 ustawy o własności lokali w postaci przymusowej sprzedaży lokalu, a zatem pozbawienia właściciela prawa własności do lokalu, zaległość nie może mieć charakteru incydentalnego, niewielkiego czy błahego. Tak radykalna ingerencja w konstytucyjnie chronione prawo własności musi bowiem spełniać kryterium proporcjonalności.

W konsekwencji każdorazowo konieczna jest indywidualna analiza stanu faktycznego sprawy, z łącznym uwzględnieniem między innymi następujących czynników:

• skumulowanej wysokości zadłużenia w relacji do wysokości miesięcznych obciążeń właściciela,
• okresu zalegania z płatnościami (incydentalne opóźnienie a wieloletnie uchylanie się od opłat),
• wpływu zadłużenia na płynność finansową wspólnoty i możliwość regulowania jej zobowiązań,
• powtarzalności i uporczywości naruszeń obowiązków płatniczych,
• postawy właściciela lokalu, tj. analizę czy zadłużenie ma charakter zawiniony i uporczywy, czy wynika z nadzwyczajnych, udokumentowanych okoliczności oraz ewentualnych prób polubownego uregulowania zaległości (ugody, rozłożenie płatności na raty).

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Zaległością taką będzie zatem każda zaległość stanowiąca zagrożenie lub naruszenie interesu wspólnoty mieszkaniowej wyrażającego się w możliwości prawidłowego spełniania przez nią funkcji w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną. Jeśli przez jej powstanie realizacja przez wspólnotę zadań wynikających z ustawy lub uchwały właścicieli nie będzie możliwa albo też będzie w sposób znaczący utrudniona, należy uznać, że wystąpienie na drogę sprzedaży licytacyjnej jest uzasadnione (wyrok Sądu Okręgowego w Gorzowie Wielkopolskim, I Wydział Cywilny, z dnia 21 sierpnia 2018 r., sygn. akt I C 1095/17)”.

Spłata zadłużenia w toku procesu o przymusową sprzedaż lokalu

W praktyce interesującą sytuacją może być stan faktyczny, gdy dojdzie do powstania zadłużenia, wspólnota mieszkaniowa wniesie pozew, a przed zamknięciem rozprawy właściciel (właściciele) lokalu spłacą zaległości. Fakt istnienia długotrwałej zaległości winien istnieć w chwili zamknięcia rozprawy. Właściciel lokalu może zatem udaremnić roszczenie wspólnoty, uiszczając zaległe należności w toku postępowania przed sądem I instancji (por. T. Barański, w: Izdebski, Komentarz do ustawy o własności lokali, 2019, art. 16, Nb 11; Szymczak, Komentarz WłLokU, 2020, s. …).

Jeżeli właściciel lokalu spłaci całe zadłużenie przed zamknięciem rozprawy, to co do zasady sąd oddala powództwo wspólnoty o przymusową sprzedaż lokalu. Wynika to z faktu, że w chwili zamknięcia rozprawy przestają istnieć przesłanki określone w art. 16 ustawy o własności lokali – zaległości nie są już długotrwałe ani uporczywe.

Spłata zadłużenia przed zamknięciem rozprawy jest najskuteczniejszym sposobem uniknięcia przymusowej sprzedaży lokalu. Należy jednak pamiętać, że sama deklaracja spłaty lub częściowa spłata może nie wystarczyć, sąd oceni, czy przesłanki art. 16 ustawy faktycznie przestały istnieć, uwzględniając dotychczasową postawę właściciela i skalę wcześniejszych naruszeń obowiązków wobec wspólnoty.

Rażące lub uporczywe wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu

Drugą przesłanką wymienioną w art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali jest rażące lub uporczywe wykraczanie przez właściciela lokalu przeciwko porządkowi domowemu. Podobnie jak w przypadku pierwszej przesłanki, ustawodawca posłużył się zwrotami o charakterze raczej niedookreślonym, tj. „rażące” oraz „uporczywe”. Co istotne, użycie spójnika „lub” wskazuje na zastosowanie alternatywy zwykłej.

W konsekwencji przesłankę tę należy uznać za spełnioną zarówno wtedy, gdy wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu charakteryzuje się wyłącznie jedną cechą (tylko rażące lub tylko uporczywe), jak i wtedy, gdy zachowanie łączy obie cechy jednocześnie (jest zarówno rażące, jak i uporczywe). Z naszego doświadczenia wynika, że w praktyce w większości przypadków tak właśnie jest, tj. działanie jest zarówno rażące, jak i uporczywe.

Co oznacza „uporczywe wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu”?

Słowo „uporczywy” oznacza „utrzymujący się długo lub ciągle powtarzający się”. Podstawowym kryterium pozwalającym zakwalifikować dane zachowanie jako uporczywe jest więc upływ czasu. Jednorazowe działanie właściciela lokalu nie spełni zatem przesłanki, a „uporczywe” będzie wyłącznie takie zachowanie, które utrzymuje się długo lub powtarza się stale.

Dla wspólnoty mieszkaniowej istotne zatem, że nawet niewielkie naruszanie obowiązku przestrzegania porządku domowego może zostać uznane za uporczywe, jeśli trwa przez dłuższy czas. Z orzecznictwa wynika, że przykładowo mogą to być sytuacje, gdy właściciel lokalu (bądź użytkownik lokalu):

• regularnie włącza głośną muzykę w godzinach nocnych przez kilka miesięcy,
• parkuje w sposób nielegalny w częściach wspólnych budynku,
• systematyczne utrudnia korzystania ze wspólnych pomieszczeń lub
• ignoruje obowiązki porządkowe wspólnoty.

Co oznacza „rażące wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu”?

Rażące wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu oznacza sytuację, gdy właściciel lokalu w sposób ewidentny, wyraźny i poważny narusza zasady porządku w danej wspólnocie mieszkaniowej. Co istotne, przepis nie odnosi się do drobnych czy sporadycznych uchybień, lecz do takich zachowań, które od razu rzucają się w oczy i mają charakter poważnego naruszenia. Może to być zarówno jednorazowe zdarzenie, jak i sytuacja powtarzająca się, jeśli jest szczególnie uciążliwa dla wspólnoty.

Przykładami rażącego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu mogą być następujące sytuacje:

1. dewastacja o dużej skali,
2. akt poważnej przemocy wobec sąsiadów,
3. spowodowanie poważnego zagrożenia pożarowego,
4. spowodowanie zagrożenia sanitarnego,
5. zablokowanie dróg ewakuacyjnych w sposób zagrażający życiu,
6. sprowadzenie bezpośredniego zagrożenia wybuchem lub katastrofą.

W odróżnieniu od „uporczywego wykraczania” działanie właściciela lokalu nie musi mieć charakteru ciągłego, czy długotrwałego, wystarczy bowiem, że incydent jest na tyle poważny, że wywołuje wyraźne zagrożenie lub uciążliwość dla wspólnoty.

Przepis odwołuje się do „porządku domowego” jako do zbioru norm określających prawidłowe zachowanie osób korzystających z lokali w danej nieruchomości. Zasady porządku domowego mogą zostać skonkretyzowane w regulaminie porządku domowego, o czym szerzej napisaliśmy w poradniku dotyczącym sporządzania regulaminów wspólnot mieszkaniowych. Wówczas ocena, czy dane zachowanie wykracza przeciwko porządkowi domowemu, polega na porównaniu tego zachowania z postanowieniami regulaminu.

Jeżeli zachowanie pozostaje z nimi w sprzeczności, należy uznać, że doszło do naruszenia porządku domowego. Odrębną kwestią jest natomiast ustalenie, czy dane naruszenie ma charakter „rażący” lub „uporczywy” w rozumieniu art. 16 ustawy o własności lokali.

Jeżeli jednak regulamin porządku domowego wspólnoty mieszkaniowej nie został uchwalony, wówczas wzorzec prawidłowego zachowania powinien zostać ustalony w oparciu o dwa przepisy, tj.:

• art. 140 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą oraz

• art. 144 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Czynienie korzystania z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym

Trzecią przesłanką wymienioną w art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali jest czynienie korzystania z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym. Pojęcie to należy rozumieć jako takie zachowanie osoby korzystającej z lokalu, które w sposób istotny utrudnia innym właścicielom lub użytkownikom wykonywanie ich uprawnień do korzystania z własnych lokali lub z części wspólnych nieruchomości, czyniąc to korzystanie uciążliwym, męczącym albo trudnym do zniesienia.

Co ważne, w wielu przypadkach dane zachowanie może w tym samym czasie spełniać zarówno tę przesłankę, jak i poprzednią, tj. rażące lub uporczywe naruszanie obowiązującego porządku domowego.

Ocena, czy dane zachowanie spełnia tę przesłankę, powinna mieć charakter zobiektywizowany i dokonywana być przez pryzmat wzorca racjonalnie działającego członka wspólnoty mieszkaniowej. W konsekwencji subiektywne odczucia uciążliwości, pozbawione obiektywnego uzasadnienia, nie mogą same w sobie stanowić podstawy do uwzględnienia powództwa z art. 16 ust. 1 ustawy.

Przykładowo czynienie korzystania z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym może polegać na:

• regularnym zakłócaniu spokoju nocnego poprzez organizowanie głośnych imprez,
• agresywnych zachowaniach wobec sąsiadów,
• zaśmiecaniu nieruchomości wspólnej,
• rażącym zaniedbywaniu lokalu, skutkującym przenikaniem nieprzyjemnych zapachów do lokali sąsiednich,
• posiadaniu agresywnego zwierzęcia i niezapewnieniu odpowiednich środków zabezpieczających.

Utrudnienie korzystania z innych lokali lub nieruchomości wspólnej nie musi dotyczyć wszystkich pozostałych właścicieli. Co do zasady nie jest wymagane, aby uciążliwości dotyczyły wszystkich właścicieli, jednak w praktyce sądy badają skalę oddziaływania naruszeń oraz ich wpływ na funkcjonowanie wspólnoty jako całości. Jednostkowy konflikt sąsiedzki, pozbawiony szerszego kontekstu, może okazać się niewystarczający do zastosowania mechanizmu z art. 16 ustawy o własności lokali.

Jak w praktyce wspólnota mieszkaniowa może wystąpić z żądaniem nakazania sprzedaży lokalu?

Jak wskazano wyżej, żądanie nakazania sprzedaży lokalu ma charakter środka ostatecznego (ultima ratio). Wspólnota mieszkaniowa powinna więc uprzednio podjąć realne i adekwatne działania zmierzające do rozwiązania problemu w sposób mniej dolegliwy (np. wezwania do zaprzestania naruszeń, próby mediacji, interwencje porządkowe). Dopiero w razie ich nieskuteczności uzasadnione staje się sięgnięcie przez wspólnotę mieszkaniową po instrument w postaci powództwa o nakazanie sprzedaży lokalu.

Przede wszystkim wspólnota mieszkaniowa powinna podjąć uchwałę wyrażającą zgodę na wytoczenie powództwa, ponieważ decyzja o wystąpieniu z żądaniem przymusowej sprzedaży lokalu została wprost zakwalifikowana do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust. 3 pkt 7 tej ustawy). Uchwała powinna precyzyjnie określać zakres umocowania zarządu do wytoczenia powództwa oraz wskazywać lokal i osobę, której żądanie ma dotyczyć.

W konsekwencji zasadność sięgnięcia po środek z art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali może być w konkretnym stanie faktycznym weryfikowana dwutorowo:

1. na etapie kontroli legalności uchwały w trybie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali,
2. na etapie merytorycznego rozpoznania powództwa o nakazanie sprzedaży lokalu na podstawie art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Jeżeli przesłanki ustawowe są rzeczywiście spełnione, obie te kontrole powinny prowadzić do potwierdzenia zasadności działania wspólnoty. Jeżeli natomiast uchwała została podjęta pochopnie, bez wystarczających podstaw faktycznych lub z naruszeniem zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, może zostać uchylona jeszcze przed merytorycznym rozpoznaniem powództwa.

Czy podstawą powództwa z art. 16 ustawy o własności lokali mogą być wyłącznie naganne zachowania właściciela, czy także osób zamieszkujących w lokalu?

W doktrynie brak jednolitego stanowiska co do zakresu zastosowania przepisu. Spór sprowadza się do tego, czy ustawowa przesłanka „rażącego lub uporczywego naruszania porządku domowego” odnosi się wyłącznie do zachowań samego właściciela lokalu, czy również do zachowań osób faktycznie zamieszkujących w jego lokalu (np. najemców, domowników, partnerów, pełnoletnich dzieci).

Część autorów, opierając się na wykładni językowej przepisu („jeżeli właściciel lokalu… swoim zachowaniem…”), ogranicza zakres zastosowania przepisu wyłącznie do nagannego zachowania samego właściciela lokalu (przykładowo: T. Barański w: Izdebski, Komentarz do ustawy o własności lokali, 2019, art. 16, Nb 16). Wydaje się jednak, że pogląd ten ma jednak istotną słabość: prowadzi do łatwego obejścia przepisu. Właściciel może bowiem formalnie „nie naruszać porządku”, tolerując jednocześnie rażące zachowania lokatorów, najemców lub innych domowników, co w praktyce całkowicie podważałoby funkcję ochronną art. 16 ustawy wobec innych właścicieli lokali i wspólnoty mieszkaniowej.

W literaturze przeważa jednak stanowisko, zgodnie z którym właściciel lokalu ponosi konsekwencje naruszeń porządku domowego popełnianych przez osoby faktycznie korzystające z jego lokalu, tj.  najemców, członków rodziny, osoby, którym lokal oddano do bezpłatnego używania, itd. (tak: J. Doliwa, Prawo mieszkaniowe, 2021, art. 16 WłLokU, Nb 7, E. Drozd, Prawa i obowiązki właścicieli lokali, A. Turlej (w: Strzelczyk, Turlej, Własność lokali, 2015, art. 16 Nb 2). Wskazuje się, że podstawą odpowiedzialności właściciela jest w tym ujęciu art. 474 k.c., zgodnie z którym dłużnik odpowiada za działania i zaniechania osób, którymi posługuje się przy wykonaniu zobowiązania.

Właściciel, oddając lokal do korzystania osobom trzecim, faktycznie „posługuje się nimi” przy wykonywaniu swoich obowiązków wobec wspólnoty. Co istotne, odpowiedzialność z art. 474 k.c. aktualizuje się zarówno wtedy, gdy korzystanie z lokalu wynika z umowy (np. najmu), jak i wtedy, gdy następuje na podstawie relacji faktycznych (np. zamieszkiwanie osób bliskich).

Stanowisko to rozszerzające znajduje potwierdzenie również w orzecznictwie sądów powszechnych. Sądy akceptują, że dla zastosowania art. 16 ustawy wystarczające jest wykazanie, iż uciążliwe zachowania są związane z lokalem danego właściciela, nawet jeśli bezpośrednimi sprawcami są osoby trzecie.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Aby sąd przychylił się do wniosku wspólnoty o orzeczenie przymusowej sprzedaży lokalu, wykroczenia właściciela lokalu muszą być dostatecznie poważne, przy czym przyczyną złożenia wniosku przez wspólnotę może być nie tylko zachowanie właściciela lokalu, ale również nieodpowiednie zachowanie jego domownika albo najemcy lub dzierżawcy jego lokalu” (postanowienie Sądu Apelacyjnego w Krakowie, I Wydział Cywilny, z dnia 20 października 2016 r., sygn. akt I ACz 1745/16).

Podsumowanie

Art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali ustanawia wyjątkowy, represyjny instrument ochrony wspólnoty mieszkaniowej przed właścicielami lokali, którzy w sposób długotrwały uchylają się od obowiązków finansowych albo rażąco bądź uporczywie naruszają zasady współżycia we wspólnocie. Jego celem nie jest „karanie” za incydentalne uchybienia, lecz przywrócenie możliwości spokojnego i bezpiecznego korzystania z lokali oraz nieruchomości wspólnej.

Zastosowanie tego mechanizmu jest dopuszczalne wyłącznie po spełnieniu enumeratywnie wskazanych przesłanek:

1. długotrwałych zaległości w opłatach należnych wspólnocie,
2. rażącego lub uporczywego naruszania porządku domowego,
3. czynienia korzystania z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym

Przesłanki te często w praktyce zazębiają się i mogą wynikać z jednego zespołu zachowań, jednak samo formalne ich „dotknięcie” nie wystarcza – konieczna jest ocena stopnia naruszeń, ich uporczywości lub rażącego charakteru oraz proporcjonalności ingerencji w prawo własności.

Środek z art. 16 ustawy ma charakter ultima ratio, a zatem wspólnota powinna uprzednio wykorzystać mniej dolegliwe instrumenty (wezwania, windykację, powództwa o zaniechanie naruszeń, interwencje porządkowe). Dopiero ich nieskuteczność uzasadnia sięgnięcie po mechanizm przymusowej sprzedaży lokalu.