Pozew o zapłatę czynszu na rzecz wspólnoty mieszkaniowej – elementy pozwu, podstawa prawna i praktyczne wskazówki

Pozew o zapłatę czynszu wnoszony przez wspólnotę mieszkaniową stanowi podstawowe narzędzie prawne, z którego może skorzystać wspólnota mieszkaniowa w celu windykacji zaległych należności czynszowych od właściciela lokalu.

Podstawę prawną roszczenia wspólnoty mieszkaniowej stanowi nie tylko treść uchwał wspólnoty mieszkaniowej obejmujących wymiar opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek za media i fundusz remontowego, lecz przede wszystkim przepisy ustawy o własności lokali. Regulacje te w sposób jednoznaczny nakładają obowiązek ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej na właścicieli lokali.

Prawidłowe przygotowanie pozwu o zapłatę ma kluczowe znaczenie dla sprawnego uzyskania pozytywnego dla wspólnoty mieszkaniowej wyroku (nakazu zapłaty), a następnie skutecznej egzekucji zadłużenia w drodze postępowania egzekucyjnego. 

W niniejszej publikacji podjęliśmy się możliwie praktycznego omówienie elementów, jakie powinien zawierać pozew o zapłatę wnoszony przez wspólnotę mieszkaniową:

• jaka jest podstawa prawna pozwu o zapłatę zaległych opłat na rzecz wspólnoty mieszkaniowej?
• czy wniesienie pozwu przeciwko członkowi wspólnoty mieszkaniowej o zapłatę czynszu wymaga podjęcia uchwały przez wspólnotę mieszkaniową?
• do jakiego sądu wspólnota mieszkaniowa powinna złożyć pozew o zapłatę zaległych opłat?
• czym jest wartość przedmiotu sporu i ile wynosi wartość przedmiotu sporu w sprawie z powództwa wspólnoty mieszkaniowej o zapłatę zaległego czynszu?
• jak oznaczyć strony pozwu w pozwie o zapłatę zaległych płatności na rzecz wspólnoty mieszkaniowej?
• jak wspólnota mieszkaniowa powinna sformułować żądanie pozwu?
• jakie wnioski dowodowe powinna zgłosić wspólnota mieszkaniowa w pozwie?
• jak powinno zostać sformułowane uzasadnienie pozwu o zapłatę należności czynszowych?

Jaka jest podstawa prawna pozwu o zapłatę zaległych opłat na rzecz wspólnoty mieszkaniowej?

Podstawę prawną żądania pozwu wnoszonego przez wspólnotę mieszkaniową stanowi przepis art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym do obowiązków właścicieli lokali – członków wspólnoty mieszkaniowej – należy ponoszenie wszelkich wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Ustawa wskazuje zatem wprost, że właściciele lokali odpowiadają za ciężary i wydatki, w sposób proporcjonalny do wartości swoich udziałów w nieruchomości wspólnej, określonych w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości oraz dla lokalu. Zgodnie z treścią przepisu art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatnych z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Co więcej, ustawa o własności lokali w art. 13 ust. 1 wskazuje wprost, że właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu oraz jest obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Przepis art. 14 ustawy o własności lokali precyzuje co składa się na koszty zarządu nieruchomością wspólną, mogą być to w szczególności:

• wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
• opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
• ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
• wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
• wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Regulacja ustawowa posługuje się zwrotem „w szczególności”, co oznacza, że wymienione w niej koszty mają charakter przykładowy, a katalog wydatków zaliczanych do kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie jest wyczerpujący. W konsekwencji do kosztów tych mogą zostać zaliczone również inne wydatki, jeżeli pozostają w bezpośrednim związku z prawidłowym funkcjonowaniem, utrzymaniem i eksploatacją nieruchomości wspólnej oraz służą realizacji ustawowych zadań wspólnoty mieszkaniowej określonych w ustawie o własności lokali. Oznacza to, że właściciele lokali są zobowiązani do partycypowania nie tylko w kosztach wprost wymienionych w ustawie, lecz także w innych wydatkach, o ile zostały one prawidłowo ustalone w drodze uchwały wspólnoty mieszkaniowej i pozostają uzasadnione z punktu widzenia zarządu nieruchomością wspólną.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Ustawa o własności lokali zawiera w art. 14 jedynie przykładowe wyliczenie kosztów, o czym świadczy sformułowanie „w szczególności”. Natomiast do obowiązków właścicieli lokali należy zgodnie z art. 12 ust. 1 u.w.l. ponoszenie wszelkich kosztów – wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Zatem do kosztów zarządu nieruchomością wspólną zaliczane będą także wydatki na inne cele niż wymienione w art. 14, jeżeli są związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie, I Wydział Cywilny, z dnia 19 września 2019 r., sygn. akt I ACa 396/18).

Czy wniesienie pozwu o zapłatę przeciwko członkowi wspólnoty mieszkaniowej o zapłatę czynszu wymaga podjęcia uchwały przez wspólnotę mieszkaniową?

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Natomiast zgodnie z ust. 2 przepisu, do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Z naszego doświadczenia wynika, że czasem w praktyce pojawia się wątpliwość czy wspólnota mieszkaniowa powinna przegłosować uchwałę, która wyrazi zgodę na złożenie pozwu o zapłatę zaległych opłat, czy podjęcie uchwały nie jest niezbędne, aby wszcząć windykację. W literaturze i orzecznictwie od lat zgodnie przyjmuje się, że czynności zwykłego zarządu dotyczą bieżącego zarządzania i eksploatacji nieruchomości, a także działań mających na celu jej utrzymanie w stanie niepogorszonym, w tym pobierania pożytków i dochodów. Tego typu czynności podejmowane przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej są bezpośrednio związane z podstawową działalnością wspólnoty mieszkaniowej i wywierają niewielkie skutki finansowe dla mieszkańców. W konsekwencji, wywodzi się, że powyższe okoliczności przesądzają o tym, że złożenie pozwu przez wspólnotę mieszkaniową w przedmiocie dochodzenia należnych kosztów stanowi czynność zwykłego zarządu, a zatem przegłosowanie uchwały nie jest niezbędne.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową z pozwem przeciwko członkowi tej wspólnoty o zapłatę sumy pieniężnej z tytułu obciążających takiego członka kosztów na rzecz wspólnoty, stanowi czynność zwykłego zarządu w rozumieniu art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali” (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 18 października 2013 r., sygn. akt III CZP 42/13)

Do jakiego sądu wspólnota mieszkaniowa powinna złożyć pozew o zapłatę zaległych opłat?

Pozew powinien zawierać oznaczenie sądu właściwego, tj. sądu do którego wspólnota mieszkaniowa wnosi pozew. Zgodnie z art. 27 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, powództwo wytacza się przed sąd pierwszej instancji, w którego okręgu pozwany ma miejsce zamieszkania. W przypadku zatem, gdy lokal usytuowany jest w Krakowie, a właściciel lokalu mieszka w Warszawa, pozew powinien zostać złożony do odpowiedniego sądu w Warszawie. Wspólnoty mieszkaniowe powinny jednak pamiętać, że w niektórych miastach, w tym w Warszawie, sądy rejonowe są podzielone terytorialnie na kilka sądów, a ich właściwość obejmuje określone dzielnice oraz okoliczne gminy. Każdorazowo należy zatem prawidłowo zidentyfikować nie tylko miasto, gdzie wnoszony jest pozew, lecz także właściwą dzielnicę.

W przypadku, jeżeli roszczenie wspólnoty mieszkaniowej nie przekracza stu tysięcy złotych, powództwo kierowane jest do właściwego sądu rejonowego, w sytuacji, jeżeli przewyższa sto tysięcy złotych, kierowane jest do sądu okręgowego. Co do zasady jednak, roszczenia wspólnot mieszkaniowych o zapłatę czynszu nie przekraczają stu tysięcy złotych, a zatem w większości przypadków właściwy będzie stosowny sąd rejonowy.

Czym jest wartość przedmiotu sporu i ile wynosi wartość przedmiotu sporu w sprawie z powództwa wspólnoty mieszkaniowej o zapłatę zaległego czynszu?

Wartość przedmiotu sporu stanowi konkretną kwotę pieniężna, którą wspólnota mieszkaniowa dochodzi w procesie przeciwko właścicielowi lokalu. Jej określenie stanowi wymóg formalny, od której zależy nie tylko właściwość rzeczowa sądu, lecz także wysokość opłaty sądowej od pozwu. Wartość przedmiotu sporu będzie stanowiła co do zasady wysokość zadłużenia właściciela lokalu. Wskazanie wysokości opłaty sądowej od pozwu, którą zobowiązana jest wnieść na rachunek sądu wspólnota mieszkaniowa regulowana jest natomiast w ustawie z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych i ustalana jest zależnie od wysokości roszczenia.  

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Przepisy zawarte w art. 19-26 k.p.c. posługują się pojęciem „wartości przedmiotu sporu”. Wartość przedmiotu sporu jest podawana w pozwie. Podana wartość przedmiotu sporu ma znaczenia przede wszystkim dla ustalenia właściwego rzeczowo sądu do rozpoznania spraw o prawa majątkowe. Wartość przedmiotu sporu stanowi podstawę obliczenia opłat sądowych, gdy ich wysokość jest pochodną wartości przedmiotu sporu” (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 listopada 2008 r., sygn. akt I Cz 102/08).

Jak oznaczyć strony pozwu w pozwie o zapłatę zaległych płatności na rzecz wspólnoty mieszkaniowej?

Jednym z wymogów formalnych pozwu jest precyzyjne określenie stron, tj. powoda (wspólnoty mieszkaniowej) oraz pozwanego (właściciela lokalu / właścicieli lokalu). Wspólnota mieszkaniowa powinna zostać oznaczona poprzez wskazanie jej pełnej nazwy, adresu do doręczeń, NIP, numeru telefonu i adresu e-mail a w przypadku reprezentowania przez pełnomocnika procesowego jego danych wraz z adresem do doręczeń. Danymi pozwanego będą jego imię i nazwisko, adres zamieszkania oraz numer PESEL.

Jak wspólnota mieszkaniowa powinna sformułować żądanie pozwu o zapłatę czynszu?

Jednym z kluczowych elementów pozwu jest precyzyjne sformułowanie żądania, czyli najprościej to ujmując – jednoznaczne wskazanie, czego wspólnota mieszkaniowa domaga się od pozwanego. Co do zasady, w sprawach o zapłatę czynszu (opłat należnych wspólnocie) żądanie pozwu powinno w szczególności obejmować:

• dokładnie określoną kwotę dochodzoną pozwem, z wyraźnym wskazaniem, czy obejmuje ona wyłącznie należność główną, czy również inne składniki (np. odsetki),
• w przypadku dochodzenia odsetek – podanie ich rodzaju (najczęściej odsetki ustawowe za opóźnienie) oraz daty, od której mają być naliczane,
• określenie okresu, za jaki należności są dochodzone (np. wskazanie miesięcy, za które pozwany nie uiścił opłat),
• precyzyjne oznaczenie tytułu prawnego roszczenia, tj. wskazanie, że dochodzona kwota wynika z nieuiszczonych opłat na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, ustalonych zgodnie z art. 15 ustawy o własności lokali oraz uchwałami wspólnoty.

Istotne, aby precyzyjnie rozpisać sądowi wszystkie zaległe zaliczki wraz z wartościami pieniężnymi oraz powołaniem się na daty, co zwiększa prawdopodobieństwo uzyskania nakazu zapłaty i generalnie ułatwia postępowanie sądowe dla wspólnoty mieszkaniowej. W praktyce to właśnie treść żądania wyznacza granice rozpoznania sprawy przez sąd, a sąd nie może orzekać ponad żądanie ani w inny sposób, niż zostało ono sformułowane w pozwie. Do pozwu można także dołączyć wydruk z programu obliczającego wysokość odsetek, tak aby jeszcze bardziej ułatwić pracę sądowi.

Przykładowy wyrok, tj. nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym może zatem przybrać następującą treść:

„Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie nakazuje, aby pozwany XY w ciągu dwóch tygodni od doręczenia nakazu zapłacił na rzecz powoda Wspólnoty Nieruchomości położonej w Warszawie przy ul. ZYX 10 w Warszawie kwotę 16 000 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi:

od kwoty 1900 zł – od dnia 11.01.2025 r. do dnia zapłaty,

– od kwoty 1900 zł – od dnia 11.02.2025 r. do dnia zapłaty,

– od kwoty 1900 zł – od dnia 11.03.2025 r. do dnia zapłaty,

– od kwoty 1900 zł – od dnia 11.04.2025 r. do dnia zapłaty,

(…)

wraz z kosztami procesu w wysokości 3417 zł (trzy tysiące czterysta siedemnaście złotych) z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się nakazu zapłaty do dnia zapłaty, w tym kosztami zastępstwa procesowego w wysokości 2400 zł, albo wniósł w tym terminie do tutejszego Sądu sprzeciw”.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Zgodnie z art. 187 § 1 pkt 1 k.p.c. obowiązkiem powoda jest zawrzeć w pozwie „dokładnie określone żądanie”, czyli żądanie w kształcie pozwalającym na jego uwzględnienie, co w pewnym uproszczeniu oznacza możliwość przeniesienia jego treści do sentencji rozstrzygnięcia” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie, VI Wydział Cywilny z dnia 2 marca 2017 r., sygn. akt VI ACa 1976/16).

Jakie wnioski dowodowe powinna zgłosić wspólnota mieszkaniowa w pozwie?

Zgodnie z ogólną zasadą rozkładu ciężaru dowodu wyrażoną w art. 6 k.c. na wspólnocie mieszkaniowej spoczywa ciężar udowodnienia zasadności roszczenia w sprawie. Natomiast zgodnie z art. 3 k.p.c. obowiązek przedstawienia dowodów spoczywa na stronach. Nie wymagają jednak dowodu – stosownie do przepisu art. 229 k.p.c. – fakty przyznane w toku postępowania przez stronę przeciwną, jeżeli przyznanie nie budzi wątpliwości co do swej zgodności z rzeczywistym stanem rzeczy

Opisane powyżej wymogi wydają się być szczególnie istotny w zakresie obowiązku wykazania i udowodnienia prawidłowości wyliczenia kwoty żądanej w pozwie, tj. w większości przypadków – miesięcznej wysokości zaliczki na poczet kosztów zarządu nieruchomości wspólnej oraz funduszu remontowego, zaliczki na poczet dostarczania do mieszkania wody, kanalizacji oraz odprowadzania ścieków. Co ważne, Sąd nie może uznać roszczenia za udowodnionego wyłącznie na podstawie informacji o saldzie właściciela lokalu.

Pozew powinien zatem zawierać kompletne wnioski dowodowe pozwalające na ustalenie stanu faktycznego przez sąd oraz zasądzenie żądanej kwoty, przykładowo w postaci:

• dowody własności lokalu w postaci wydruku z Elektronicznych Ksiąg Wieczystych, na okoliczność wykazania, że pozwany jest właścicielem lokalu i członkiem wspólnoty mieszkaniowej,

• wszystkich uchwał wspólnoty mieszkaniowej dotyczących wymiaru opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i fundusz remontowy, które obejmują cały okres objęty sporem (podjęcie decyzji w przedmiocie wysokości zaliczek, jako czynność przekraczająca zwykły zarząd, wymaga, uchwały wspólnoty),

• protokołów zebrań właścicieli lokali dokumentujących uchwały dotyczące okresu dochodzonego zadłużenia.

W niektórych stanach faktycznych niezbędne może być także złożenie wniosku o powołanie biegłego sądowego z zakresu zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi, który wyliczy rzeczywiste koszty utrzymania nieruchomości w części przypadającej na lokal pozwanego.

Z ostrożności procesowej rekomendujemy także złożenie wniosków dowodowych w zakresie:

• zeznań świadków, a w szczególności osoby prowadzącej księgowość wspólnoty mieszkaniowej,
• dowodu z przesłuchania stron, tj. zarządu wspólnoty mieszkaniowej.

Choć przepisy nie nakładają obowiązku wcześniejszego wzywania dłużnika do zapłaty, załączenie wezwania wzmacnia zasadność roszczenia oraz wykazuje próbę polubownego rozwiązania sporu przez wspólnotę mieszkaniową.

Jak powinno zostać sformułowane uzasadnienie pozwu o zapłatę należności czynszowych?

Obowiązkowym elementem pozwu jest określenie faktów, na których wspólnota mieszkaniowa jako strona powodowa opiera swoje żądanie pozwu. Uzasadnienie żądania powinno zawierać wskazanie i opisanie tych istotnych okoliczności faktycznych, które stanowią podstawę roszczenia, opisują genezę sporu pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a właścicielem lokalu, a w konsekwencji pozwalają na ich weryfikację sądowi i zastosowanie odpowiednich przepisów prawa materialnego (a w szczególności ustawy o własności lokali). Uzasadnienie pozwu powinno zatem w sposób logiczny, spójny, przekonujący i wyczerpujący przedstawiać okoliczności faktyczne sprawy.

W pierwszej kolejności należy szczegółowo opisać status pozwanego jako właściciela konkretnego lokalu w danej nieruchomości, wskazując numer lokalu, udział w nieruchomości wspólnej oraz fakt przynależności do wspólnoty mieszkaniowej. Jak zostało wskazane powyżej, już z samego faktu posiadania prawa własności lokalu wynika bowiem obowiązek uczestniczenia w kosztach zarządu nieruchomością wspólną.

Następnie uzasadnienie powinno obejmować omówienie obowiązku ponoszenia kosztów zarządu, w tym uiszczania zaliczek na pokrycie bieżących wydatków wspólnoty, takich jak koszty utrzymania części wspólnych, mediów, funduszu remontowego czy wynagrodzenia zarządcy. W tym zakresie należy wskazać sposób ustalenia wysokości zaliczek odnosząc go do konkretnej uchwały wspólnoty mieszkaniowej oraz odnieść się do terminów płatności oraz moment powstania zadłużenia. Istotne jest precyzyjne określenie kwoty zaległości, okresu, którego dotyczy, a także odsetek ustawowych za opóźnienie.

Następnie należy wykazać, że pomimo upływu terminów płatności pozwany nie regulował należnych opłat, co doprowadziło do powstania i narastania zadłużenia. Warto podkreślić, że obowiązek ten ma charakter bezwzględny i nie jest uzależniony od subiektywnej oceny działań zarządu czy stopnia korzystania z nieruchomości wspólnej przez właściciela lokalu.

Dodatkowo warto wskazać, że wspólnota mieszkaniowa podejmowała próby polubownego zakończenia sporu, w szczególności poprzez skierowanie do pozwanego wezwania do zapłaty lub innych działań windykacyjnych, które jednak nie doprowadziły do uregulowania zadłużenia. Podkreślenie tych okoliczności świadczy o dobrej woli wspólnoty oraz o konieczności wystąpienia z pozwem jako środkiem ostatecznym.

Uzasadnienie może także (choć nie musi) zawierać wyraźne wskazanie podstaw prawnych dochodzonego roszczenia, w szczególności art. 13–15 ustawy o własności lokali, które statuują obowiązek właścicieli lokali do ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz uiszczania zaliczek w terminach określonych przez wspólnotę. Dla wzmocnienia argumentacji można także przytoczyć utrwalone orzecznictwa sądów powszechnych, zgodnie z którym brak zapłaty zaliczek stanowi naruszenie ustawowych obowiązków właściciela lokalu i uzasadnia dochodzenie należności na drodze sądowej.

Precyzyjnie i szczegółowo udokumentowane uzasadnienie pozwu nie tylko porządkuje materiał faktyczny i prawny sprawy, pozwalając sądowi na jego ocenę, lecz także wzmacnia pozycję procesową wspólnoty mieszkaniowej, zwiększając prawdopodobieństwo uzyskania korzystnego rozstrzygnięcia.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Przez podanie okoliczności faktycznych – uzasadniających zgłoszone żądanie – należy rozumieć sytuację, w której powód opisuje w pozwie konkretne wydarzenia historyczne, z którymi wiąże powstanie po jego stronie określonego roszczenia wobec pozwanego. Wymóg przytoczenia w pozwie okoliczności faktycznych uzasadniających żądanie określa art. 187 § 1 pkt 2 k.p.c.. Oznacza to, że sąd może orzekać jedynie o roszczeniach, które wynikają z faktów przytoczonych przez powoda. Podstawą orzeczenia nie mogą być zaś okoliczności faktyczne, których powód nie objął swymi twierdzeniami (art. 321 § 1 k.p.c.). Związanie sądu granicami żądania obejmuje nie tylko wysokość i rodzaj dochodzonego świadczenia, ale także elementy motywacyjne uzasadniające żądanie” (wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi, III Wydział Cywilny z dnia 20 sierpnia 2020 r., sygn. akt III Ca 2208/19).

Podsumowanie

Pozew o zapłatę czynszu (zaległych opłat) wnoszony przez wspólnotę mieszkaniową jest skutecznym i powszechnie stosowanym instrumentem dochodzenia należności od właścicieli lokali, którzy nie wywiązują się ze swoich ustawowych obowiązków finansowych. Jego prawidłowe przygotowanie ma kluczowe znaczenie nie tylko dla uzyskania nakazu zapłaty lub wyroku zasądzającego, lecz także dla sprawnego przeprowadzenia ewentualnej egzekucji komorniczej.

Jak wynika z powyższego omówienia, pozew wspólnoty mieszkaniowej powinien w sposób precyzyjny i kompletny określać podstawę prawną roszczenia (ustawę o własności lokali oraz uchwały wspólnoty), właściwy sąd, wartość przedmiotu sporu, strony postępowania oraz dokładnie sformułowane żądanie wraz z odsetkami. Równie istotne jest prawidłowe wskazanie i udokumentowanie wysokości zadłużenia, okresu jego powstania oraz terminów wymagalności poszczególnych należności.