Odpowiedzialność karna zarządu wspólnoty mieszkaniowej za wyrządzenie szkody majątkowej wspólnocie (art. 296 k.k.)

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej może w pewnych okolicznościach ponosić odpowiedzialność karną za wyrządzenie szkody majątkowej wspólnocie. Podstawą takiej odpowiedzialności może być art. 296 Kodeksu karnego, penalizujący tzw. niegospodarność. Przepis obejmuje także działania zarządcy, jeżeli zarząd wspólnotą mieszkaniową został powierzony podmiotowi zewnętrznemu.

Zgodnie z przepisem art. 296 k.k. kto, będąc obowiązany na podstawie przepisu ustawy, decyzji właściwego organu lub umowy do zajmowania się sprawami majątkowymi lub działalnością gospodarczą osoby fizycznej, prawnej albo jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, przez nadużycie udzielonych mu uprawnień lub niedopełnienie ciążącego na nim obowiązku, wyrządza jej znaczną szkodę majątkową, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5.

Z naszej praktyki wynika, że właściciele lokali we wspólnotach mieszkaniowych coraz częściej składają zawiadomienia o podejrzeniu popełnienia przestępstw przez członków zarządu. Należy jednak mieć na uwadze, że przepis art. 296 k.k. nie znajduje zastosowania w każdym stanie faktycznym. W niniejszym artykule wyjaśniamy, w jakich sytuacjach zarząd wspólnoty mieszkaniowej (zarządca wspólnoty mieszkaniowej) może ponosić odpowiedzialność karną.

Czy zarząd wspólnoty mieszkaniowej ponosi odpowiedzialność karną z art. 296 k.k.?

Tak, odpowiedzialność karna zarządu wspólnoty mieszkaniowej na podstawie art. 296 k.k. nie budzi wątpliwości w świetle przepisów i orzecznictwa. Przepis art. 296 k.k. chroni interesy każdego podmiotu, który na podstawie przepisu ustawy, decyzji właściwego organu lub umowy powierza innej osobie zajmowanie się swoimi sprawami majątkowymi lub działalnością gospodarczą (por. P. Kardas, Komentarz do art. 296 k.k. w: A. Zoll (red.), Kodeks karny. Część szczególna, Tom III, System Informacji Prawnej Lex 2016, teza 4 wraz z literaturą i orzecznictwem). Innymi słowy, sprawcą przestępstwa z art. 296 k.k. może być osoba zobowiązana do prowadzenia cudzych spraw majątkowych. Do takich osób bez wątpienia będzie kwalifikował się zarząd wspólnoty mieszkaniowej oraz zarządca wspólnoty mieszkaniowej.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej pełni bowiem funkcję organu, który ogólnie rzecz ujmując kieruje sprawami majątkowymi i finansowymi wspólnoty. Jednocześnie „sprawy majątkowe” w rozumieniu przepisu należy rozumieć szeroko, a kluczowe pozostają charakter i treść zobowiązania, które powierza zarządowi prowadzenie cudzych spraw majątkowych, co umożliwia objęcie go ochroną wynikającą z art. 296 k.k.

Na gruncie ustawy o własności lokali:

• art. 21 u.w.l. – zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Obejmuje to również zarządzanie finansami wspólnoty.

• art. 29 ust. 1 u.w.l. – zarząd (lub zarządca powołany w trybie art. 18 ust. 1 u.w.l.) jest zobowiązany do prowadzenia rachunkowości wspólnoty zgodnie z prawem, w tym pozaksięgowej ewidencji kosztów i zaliczek uiszczanych przez właścicieli oraz rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

• art. 30 ust. 1 pkt 2 u.w.l. – zarząd lub zarządca, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną, ma obowiązek składać właścicielom roczne sprawozdanie ze swojej działalności.

Na tej podstawie zarząd wspólnoty posiada formalne obowiązki i kompetencje do zajmowania się sprawami majątkowymi wspólnoty, co czyni go potencjalnym podmiotem odpowiedzialnym z art. 296 k.k.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Przepis art. 296 KK chroni interesy majątkowe podmiotu, który powierzył zajmowanie się nimi innej osobie, a także pewien standard należytej staranności w prowadzeniu cudzych interesów majątkowych” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 5 marca 2021 r., II Wydział Karny, sygn. akt II AKa 294/20)

Kto może złożyć zawiadomienie o przestępstwie zarządu wspólnoty mieszkaniowej?

Przestępstwo z art. 296 k.k. jest co do zasady ścigane z urzędu. W praktyce jednak bardzo rzadko dochodzi do wszczęcia postępowania bez wcześniejszego zawiadomienia.

W teorii każdy członek wspólnoty mieszkaniowej może zawiadomić prokuraturę, natomiast w praktyce zawiadomienia o podejrzeniu popełnienia przestępstwa z art. 296 k.k. często kierowane są do prokuratury po wykonaniu audytu zarządu, o którym piszemy szerzej w niniejszym artykule.

Często również zawiadomienia są formułowane na podstawie informacji powziętych przez radę wspólnoty mieszkaniowej, która dysponuje lepszym dostępem do bieżących informacji o pracy zarządu – więcej na ten temat opisujemy w odrębnym artykule.

Na początku procesu karnego organ ścigania pełni w praktyce rolę arbitra w sporze między zarządem a osobą, która zgłosi zawiadomienie. Dlatego każde zawiadomienie o podejrzeniu przestępstwa przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej powinno być poparte odpowiednim materiałem dowodowym, który pozwala uprawdopodobnić popełnienie czynu. Mogą to być m.in.:

• dokumenty finansowe wspólnoty,
• umowy zawarte przez zarząd,
• sprawozdania z działalności zarządu,
• korespondencja dotycząca decyzji finansowych.

W praktyce dostęp do dokumentacji wspólnoty będzie kluczowy, a zarząd jest co do zasady zobowiązany do jej udostępniania. Nie należy kierować natomiast zawiadomienia do prokuratury bez zgromadzenia stosownego materiału dowodowego, licząc, że organ ścigania zrobi całą pracę. Przynajmniej na wstępnym etapie trzeba uprawdopodobnić podejrzenie przestępstwa.

Jakie działania (zaniechania) zarządu wspólnoty mieszkaniowej mogą być uznane za niegospodarność?

Przestępstwo z art. 296 § 1 k.k. można popełnić wyłącznie umyślnie, z zamiarem bezpośrednim kierunkowym. W praktyce oznacza to, że zarząd wspólnoty mieszkaniowej jako sprawca musi świadomie i celowo podejmować działania wbrew obowiązkom wynikającym z powierzenia mu cudzych spraw majątkowych, wiedząc, że swoim postępowaniem nadużywa uprawnień lub nie wypełnia obowiązków, w efekcie czego powstaje znaczna szkoda majątkowa. Innymi słowy, nie wystarczy przypadkowy błąd lub nietrafna decyzja, bowiem konieczny jest świadomy zamiar wyrządzenia szkody lub rażącego lekceważenia obowiązków.

Jak wskazuje się trafnie w doktrynie: „jest oczywistym, że podstawą odpowiedzialności za przestępstwo określone w art. 296 k.k. nie może być każde działanie lub zaniechanie sprawcy uprawnionego i zobowiązanego do zajmowania się sprawami majątkowymi lub działalnością gospodarczą innego podmiotu, lecz jedynie takie działanie lub zaniechanie, które stanowi naruszenie zasad wykonywania przez powiernika powierzonych mu zadań” (P. Kardas, Sporne problemy wykładni przestępstwa nadużycia zaufania, Czasopismo Prawa Karnego i Nauk Penalnych, Rok X: 2006, z. 2).

Zarząd podejmując działania bądź zaniechania, musi zatem obejmować świadomością to, swoim zachowaniem nadużywa tych uprawnień lub niedopełnia obowiązków, a także to, że w wyniku nadużycia uprawnień lub niedopełnienia obowiązków wyrządza tej osobie szkodę majątkową oraz godzić się na takie zachowanie.

W praktyce najczęściej do przestępstwa dochodzi w sytuacjach, gdy członkowie zarządu:

• zlecają świadczenie usług (np. remontowych) podmiotom pozbawionym doświadczenia w danej branży lub pobierającym wynagrodzenie znacznie przewyższające standardy rynkowe,

• zawierają umowy bez jakiegokolwiek konkursu ofert, często z podmiotami mającymi powiązania osobiste lub kapitałowe z członkami zarządu,

• zawierają w imieniu wspólnoty mieszkaniowej umowy za wynagrodzeniem znacząco niższym od rynkowego, przykładowo udostępniającą powierzchnię reklamową na budynku mieszkalnym na kilka lat za nierynkową cenę,

• zaniechają działań, które powinny były zostać podjęte w interesie wspólnoty, np. nie reagują na poważne uchybienia finansowe.

W doktrynie wskazuje się także, że niegospodarność (w tym zarządu wspólnoty mieszkaniowej) nie musi sprowadzać się wyłącznie do naruszenia formalnych uprawnień czy obowiązków, lecz może również polegać na działaniu sprzecznym z celem, dla którego zarząd został powołany do zarządzania (zob. P. Kardas, w: A. Zoll, KK. Komentarz. Część szczególna, t. 3, 1999, s. 290, nt 46; O. Górniok (red.), Prawo gospodarcze i handlowe, t. 10, s. 76, nt 4). Powołane opinie sprowadzają się w istocie do uznania, że w tym przypadku możliwe jest zastosowanie nieformalnego kryterium racjonalnego działania, opartego na zasadzie „dobrego gospodarza”.

Czy wiedza zarządu wspólnoty mieszkaniowej jest istotna przy ocenie tego czy doszło do popełnienia przestępstwa?

Zarzucane zarządowi niedopełnienie obowiązków należy oceniać w świetle jego faktycznie posiadanej wiedzy i doświadczenia oraz obiektywnie istniejących okoliczności w chwili podejmowania decyzji, a nie w kontekście potencjalnej wiedzy specjalistycznej, np. biegłego z danej dziedziny. Jednocześnie można i należy przypisać zarządowi wiedzę wynikającą bezpośrednio z charakteru i treści jego obowiązków oraz uprawnień, które przyjął i realizował przy zarządzaniu majątkiem wspólnoty. Oznacza to, że zarząd powinien być świadomy skutków swoich działań i zaniechań w kontekście interesu finansowego wspólnoty, a brak tej świadomości może stanowić podstawę odpowiedzialności karnej.

Należy także pamiętać, że jeśli zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie jest pewny skutków swoich działań lub interpretacji obowiązków, może skorzystać z wiedzy i doświadczenia doradców prawnych, finansowych lub innych specjalistów.

Czy uchwała wspólnoty mieszkaniowej chroni zarząd wspólnoty przed odpowiedzialnością karną?

W sytuacjach, w których podjęcie określonej czynności przez zarząd warunkowane jest wcześniejszym podjęciem uchwały przez właścicieli lokali, zdarza się, że członkowie zarządu nie wiedzą (lub błędnie zakładają tezę przeciwną), że samo podjęcie takiej uchwały nie zwalnia ich z obowiązku dokładania należytej staranności i dbałości o interesy wspólnoty przy podjęciu działań, bowiem „wspólnota tego chciała”.

W praktyce jednak często jest tak, że sama uchwała bywa podejmowana bez zapoznania się przez głosujących z jej treścią umowy. Co więcej, w praktyce uchwała podejmowana jest zanim sama umowa została zawarta i określono jej szczegółowe warunki, a nawet zanim został wybrany kontrahent. W praktyce uchwały tego rodzaju mają zatem często charakter blankietowy, tj. upoważniają zarząd do dokonania czynności określonego rodzaju, nie precyzując szczegółowych warunków, na jakich dana umowa powinna zostać zawarta. Z praktyki wynika, że to właśnie na tym etapie potencjalnie otwiera się pole do nadużyć po stronie zarządu wspólnoty mieszkaniowej.

Nie sposób zatem argumentować, że podjęcie uchwały przez wspólnotę mieszkaniową, którą wykona zarząd wspólnoty mieszkaniowej zwolni z odpowiedzialności karnej.

Co to jest „znaczna szkoda majątkowa” we wspólnocie mieszkaniowej?

Ustawodawca ustanowił próg odpowiedzialności wskazując, że szkoda musi mieć znaczną wartość, tj. 200 000 zł (zgodnie z definicją „znacznej wartości” z art. 115 § 5 k.k.). W konsekwencji, wyrządzenie szkody wspólnocie mieszkaniowej o niższej wartości, bądź niepowstanie szkody będą karalne wyłącznie w formie usiłowania, jednak pod warunkiem ustalenia, że sprawca usiłował wyrządzić znaczną szkodę.

Jednocześnie, wydaje się, że samo pojęcie szkody majątkowej zasadniczo należy interpretować zgodnie z jego cywilnoprawnym znaczeniem z uwagi na to, że brak definicji „szkody” w prawie karnym. W doktrynie wskazuje się, że szkodą majątkową, w rozumieniu art. 296 § 1 k.k., jest różnica w ekonomicznej wartości mienia pokrzywdzonego, zaistniała pomiędzy wartością rzeczywistą mienia (z chwili czynu) a wartością hipotetyczną, tj. taką, która zaistniałaby, gdyby sprawca nie zrealizował czynności sprawczych wskazanych w tym przepisie (zob. więcej R. Zawłocki, w: SPK, t. 9, 2015, s. 484-488).

Jeśli natomiast szkoda w wysokości 200 000 zł nie została wykazana, istnieją także inne przepisy karne o zbliżonym charakterze, z tytułu naruszenia których może odpowiadać zarząd wspólnoty mieszkaniowej:

• art. 303 k.k., zgodnie z którym kto wyrządza szkodę majątkową osobie fizycznej, prawnej albo jednostce organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, przez nieprowadzenie dokumentacji działalności gospodarczej albo prowadzenie jej w sposób nierzetelny lub niezgodny z prawdą, w szczególności niszcząc, usuwając, ukrywając, przerabiając lub podrabiając dokumenty dotyczące tej działalności,

• art. 296a k.k. zgodnie z którym, kto, pełniąc funkcję kierowniczą w jednostce organizacyjnej wykonującej działalność gospodarczą lub pozostając z nią w stosunku pracy, umowy zlecenia lub umowy o dzieło, żąda lub przyjmuje korzyść majątkową lub osobistą albo jej obietnicę, w zamian za nadużycie udzielonych mu uprawnień lub niedopełnienie ciążącego na nim obowiązku mogące wyrządzić tej jednostce szkodę majątkową albo stanowiące czyn nieuczciwej konkurencji lub niedopuszczalną czynność preferencyjną na rzecz nabywcy lub odbiorcy towaru, usługi lub świadczenia, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5.

• art. 231 k.k., zgodnie z którym funkcjonariusz publiczny, który, przekraczając swoje uprawnienia lub nie dopełniając obowiązków, działa na szkodę interesu publicznego lub prywatnego, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.

Czy usiłowanie popełnienia przestępstwa przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej jest karalne?

W praktyce może wydarzyć się tak, że zarząd wspólnoty mieszkaniowej zamierza sprzeniewierzyć środki wspólnoty, a członkowie wspólnoty lub rada wspólnoty mieszkaniowej zorientują się i powstrzymają działanie. W tej sytuacji, zarząd wspólnoty może ponosić odpowiedzialność karną za usiłowanie przestępstwa.

Przestępstwo z art. 296 § 1 k.k. może wystąpić w formie usiłowania w dwóch wariantach:

• usiłowanie nieukończone – sprawca swoim zachowaniem zmierza bezpośrednio do popełnienia przestępstwa, ale nie dochodzi do nadużycia uprawnień ani niedopełnienia obowiązków.

• usiłowanie ukończone – dochodzi do nadużycia uprawnień lub niedopełnienia obowiązków, ale nie powstaje znaczna szkoda majątkowa. W tym wariancie nie ma znaczenia, czy szkoda w ogóle wystąpiła, czy była poniżej progu „znacznej”.

W praktyce wariant pierwszy (usiłowanie nieukończone) występuje rzadziej, ponieważ wymaga wykazania, że zachowanie sprawcy jednoznacznie zmierzało do wyrządzenia znacznej szkody majątkowej poprzez niezrealizowane naruszenie kompetencji zarządu.

Czy poza odpowiedzialnością karną zarząd wspólnoty mieszkaniowej odpowiada także cywilnie?

Na marginesie, można także wspomnieć, że zarząd wspólnoty mieszkaniowej odpowiada także na podstawie przepisów cywilnych, a nie tylko karnych. Choć przepisy ustawy o własności lokali nie zawierają odrębnej regulacji dotyczącej odpowiedzialności odszkodowawczej członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej, nie wyklucza to jednak możliwości powstania szkody cywilnej, gdy zarząd, w związku z pełnioną funkcją, działa w sposób niewłaściwy lub zaniecha obowiązków.

Zgodnie z regulacją art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali, w takim przypadku zastosowanie znajdą przepisy kodeksu cywilnego, regulujące podstawy i przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej. Jeśli szkoda zostanie wyrządzona wskutek niewykonania lub nienależytego wykonania obowiązków wynikających z ustawy lub uchwał podjętych przez właścicieli lokali, członek zarządu poniesie odpowiedzialność kontraktową na podstawie art. 471 k.c. Natomiast w razie wyrządzenia szkody czynem niedozwolonym członek zarządu będzie ponosił odpowiedzialność na podstawie art. 415 k.c.

Podsumowanie

Odpowiedzialność karna zarządu wspólnoty mieszkaniowej to realne ryzyko prawne, a nie konstrukcja teoretyczna. Przestępstwo niegospodarności z art. 296 Kodeksu karnego może zostać przypisane członkom zarządu wtedy, gdy nadużywają uprawnień lub nie dopełniają obowiązków, działając na szkodę wspólnoty i prowadząc do powstania znacznej szkody majątkowej. Kluczowe znaczenie ma tu nie tylko formalne przekroczenie kompetencji, ale także działanie sprzeczne z celem funkcji i zasadą „dobrego gospodarza”.