Naruszenie dóbr osobistych zarządu wspólnoty mieszkaniowej – granice dopuszczalnej krytyki właścicieli lokali

Naruszenie dóbr osobistych zarządu wspólnoty mieszkaniowej to problem, który coraz częściej pojawia się na tle sporów pomiędzy właścicielami lokali a organami wspólnot, w szczególności w kontekście krytyki działań lub zaniechań zarządu wspólnoty mieszkaniowej związanych z gospodarowaniem częścią wspólną nieruchomości. Podstawowym (choć nie jedynym) mechanizmem prawnym mającym na celu ochronę dóbr osobistych, takich jak dobre imię, reputacja, godność czy zaufanie niezbędne do wykonywania funkcji w zarządzie wspólnoty mieszkaniowej jest art. 24 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z przepisem, osoba, której dobro osobiste zostaje zagrożone cudzym działaniem, może żądać zaniechania tego działania, chyba że nie ma ono charakteru bezprawnego. W razie już dokonanego naruszenia uprawnionemu przysługuje natomiast roszczenie o usunięcie jego skutków, w szczególności poprzez złożenie przez sprawcę naruszenia oświadczenia o odpowiedniej treści i w odpowiedniej formie.

Z naszego doświadczenia wynika, że na tle sporów powstających w ramach funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych i rozwoju mediów społecznościowych, problematyka ta nabrała szczególnego znaczenia w ostatnich latach. Działalność zarządów wspólnot mieszkaniowych bardzo często staje się przedmiotem ostrych ocen, zarzutów, a niekiedy także publicznej krytyki ze strony indywidualnych właścicieli lokali, a także członków rad wspólnot mieszkaniowych, tj. osób których celem jest wspieranie prac zarządu wspólnoty mieszkaniowej (o czym szerzej napisaliśmy w tej publikacji).

Krytyka zarządów wspólnot mieszkaniowych bywa formułowana zarówno w pismach kierowanych bezpośrednio do zarządu, lecz także na zebraniach wspólnot mieszkaniowych, w korespondencji elektronicznej, a coraz częściej również w przestrzeni publicznej – na forach internetowych oraz w mediach społecznościowych, przez co może być niezwykle dotkliwa oraz docierać do szerokiego kręgu odbiorców.

Do najczęściej formułowanych zarzutów wobec zarządów wspólnoty mieszkaniowych należą w szczególności twierdzenia, zgodnie z którymi zarząd:

• dokonywał wyboru kontrahentów (przykładowo firm budowlanych) w oparciu o niejasne lub nietransparentne kryteria wyboru,
• działał sprzecznie z obowiązującymi przepisami prawa, w tym poprzez tolerowanie kradzieży lub dopuszczanie się działań o charakterze korupcyjnym,
• bezprawnie przejął lub rozdysponował środki finansowe wspólnoty mieszkaniowej,
• zawarł umowy niekorzystne dla wspólnoty, w tym bez należytej analizy ekonomicznej lub prawnej,
• bezprawnie przejął część nieruchomości wspólnej albo doprowadził do jej faktycznego zawłaszczenia,
• podejmował decyzje z naruszeniem obowiązujących procedur, w szczególności z pominięciem wymaganych uchwał lub bez zachowania zasad kolegialności,
• uniemożliwiał poszczególnym członkom zarządu lub właścicielom lokali udział w pracach zarządu,
• naraził wspólnotę na negatywne konsekwencje prawne, przykładowo poprzez bezzasadne niewpuszczenie firmy remontowej na teren nieruchomości,
• wykazywał brak kompetencji w zakresie organizacji remontów oraz utrzymania elementów nieruchomości wspólnej, takich jak kominy, zieleń czy pomieszczenia piwniczne.

Co do zasady, cytowane wyżej (albo zbliżone) twierdzenia, o ile są nieprawdziwe lub formułowane w sposób przekraczający granice dopuszczalnej krytyki zarządu wspólnoty mieszkaniowej, mogą prowadzić do naruszenia dóbr osobistych członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej, a zatem powstania roszczeń po stronie zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Sformułowania te zarzucają bowiem nienależyte, nieuczciwe lub sprzeczne z prawem wykonywanie pełnionej funkcji, podważając wiarygodność i zaufanie niezbędne do sprawowania zarządu. W konsekwencji, prowadzą do obniżenia reputacji zarządu wspólnoty mieszkaniowej w oczach właścicieli lokali. Celem cytowanego przepisu dotyczące naruszenia dóbr osobistych jest właśnie przeciwdziałanie tego typu sytuacjom.

Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że nie każda krytyka działalności zarządu wspólnoty mieszkaniowej będzie stanowiła naruszenie dóbr osobistych. Orzecznictwo sądowe konsekwentnie wskazuje, że osoby pełniące funkcje o charakterze publicznym lub quasi-publicznym, do których zalicza się członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej, co do zasady muszą liczyć się z szerszym zakresem dopuszczalnej krytyki. Granica pomiędzy uprawnioną, społecznie uzasadnioną krytyką a bezprawnym naruszeniem dóbr osobistych bywa jednak w wielu przypadkach cienka i każdorazowo wymaga szczegółowej analizy konkretnego stanu faktycznego.

W niniejszym artykule, mając na uwadze orzecznictwo sądowe, poglądy doktryny prawniczej i doświadczenia praktyczne, podjęliśmy się praktycznego omówienia następujących zagadnień:

• Kiedy krytyka działań lub zaniechań zarządu wspólnoty mieszkaniowej jest uzasadniona i nie narusza dóbr osobistych?
• Krytyka zarządu wspólnoty mieszkaniowej w przypadku braku odpowiedzi na zapytanie właściciela lokalu
• Krytyka działań zarządu wspólnoty mieszkaniowej w sytuacji opóźnionej odpowiedzi na zapytanie członka wspólnoty
• Krytyka zarządu wspólnoty mieszkaniowej przy udzielaniu wybiórczych lub niepełnych odpowiedzi
• Krytyka decyzji zarządu wspólnoty mieszkaniowej jako nieracjonalnych lub niegospodarnych a naruszenie dóbr osobistych
• Czy zarząd wspólnoty mieszkaniowej ma obowiązek odpowiadać na każde pismo właściciela lokalu?
• Kiedy forma krytyki zarządu wspólnoty mieszkaniowej przekracza granice dopuszczalnej wypowiedzi?

Kiedy krytyka działań lub zaniechań zarządu wspólnoty mieszkaniowej jest uzasadniona i nie narusza dóbr osobistych?

W orzecznictwie dotyczącym naruszenia dóbr osobistych członków zarządu wspólnot mieszkaniowych (i spółdzielni) wskazuje się, że w niektórych przypadkach krytyka działań przez członka wspólnoty mieszkaniowej (bądź spółdzielni mieszkaniowej), może być uzasadniona. Wyjaśniając to stanowisko, sądy argumentują, że sam fakt pełnienia funkcji członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej skutkuje zawężeniem zakresu ochrony przysługujących mu dóbr osobistych.

Wykonując swoją funkcję, członkowie zarządu wspólnoty mieszkaniowej nie występują bowiem jako osoby prywatne, lecz jako osoby pełniące funkcje o charakterze publicznym (urzędowym), wobec których granice dopuszczalnej krytyki są szersze niż względem osób niepełniących funkcji publicznych. Osoby pełniące funkcje publiczne podlegają bowiem szczególnej ocenie społecznej i powinny być przygotowane na to, że ich działania mogą być przedmiotem publicznej krytyki członków wspólnot mieszkaniowych. Wynika to w zasadzie już z samej istoty funkcji publicznych, które z natury rzeczy są jawne i podlegają ocenie członków wspólnot mieszkaniowych, mediów oraz organów kontrolnych. Oznacza to, że w wielu przypadkach krytyka działań zarządu wspólnoty mieszkaniowej, nawet jeśli wyrażona w sposób ostry czy nieprzychylny, może nie stanowić naruszenia ich dóbr osobistych. Oczywiście, krytyka musi dotyczyć ich działalności publicznej, a zatem zarządzania wspólnotą mieszkaniową, a nie sfery prywatnej.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„(…) status powodów jako członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej zmniejsza zakres ochrony ich dóbr osobistych. Działali oni bowiem niejako w charakterze osób urzędowych, a względem takich osób zakres dozwolonej krytyki jest szerszy. Doktryna i orzecznictwo dopuszcza bowiem w określonych sytuacjach – w przypadku krytyki osób, których działalność ma charakter publiczny – prymat uzasadnionego interesu społecznego nad koniecznością ochrony osobistych dóbr takich osób. W takich sytuacjach krytyka jest dopuszczalna, a nawet potrzebna, jeżeli posiada charakter rzetelności i rzeczowości” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie, I Wydział Cywilny, z dnia 30 czerwca 2015 r., sygn. akt I ACa 543/15).

Analogiczne stanowisko przyjmuje się w doktrynie, gdzie podnosi się, że „osoby pełniące funkcje publiczne są narażone na intensywniejszą ocenę społeczną, co wynika z charakteru pełnionych przez nie funkcji. Krytyka dotycząca działań takich osób w ramach pełnionych funkcji nie narusza ich dóbr osobistych, o ile nie ma charakteru zniesławiającego i nie dotyka ich życia prywatnego. W przypadku, gdy krytyka przybiera formę ataków personalnych lub ingeruje w sferę prywatną, może być uznana za naruszenie dóbr osobistych” (Komentarz do Kodeksu Cywilnego, red. K. Pietrzykowski, tom I, serwis prawny Legalis).

Oceniając sytuację potencjalnego naruszenia dóbr osobistych, należy jednak zawsze pamiętać, że w tego typu sprawach, każdorazowo decydujące znaczenie ma szczegółowa i kompleksowa analiza konkretnego stanu faktycznego, w tym treści, formy i kontekstu wypowiedzi oraz jej celu. Wydaje się jednak, że opisane poniżej sytuacje mogą generalnie stanowić uzasadnioną krytykę.

Krytyka zarządu wspólnoty mieszkaniowej w przypadku braku odpowiedzi na zapytanie właściciela lokalu

W praktyce, aby skutecznie realizować swoje prawa właściciele lokali (a w szczególności członkowie rady wspólnoty mieszkaniowej) powinni oczekiwać od zarządu wspólnoty mieszkaniowej adekwatnej reakcji na kierowane zapytania i wnioski. Choć przepisy ustawy o własności lokali nie wskazują wprost na obowiązek zarządu na skierowanie odpowiedzi na pismo członka wspólnoty mieszkaniowej, wydaje się, że zobowiązanie to wynika pośrednio z:

• art. 27 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną,
• art. 29 ustawy o własności lokali, który przewiduje między innymi prawo kontroli działalności zarządu każdemu właścicielowi lokalu.

Wydaje się zatem, że zgodnie z powyższymi regulacjami, zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie może ignorować pism i zapytań członków wspólnoty mieszkaniowej oraz ma prawo wyrażać dezaprobatę zarówno wobec działań, jak i braku działań zarządu. W szczególności może dotyczyć to sytuacji związanych ze sprawami istotnymi dla bieżącego funkcjonowania nieruchomości wspólnej, przykładowo kwestiami finansowymi, sprawami związanymi z modernizacją nieruchomości, istotnymi umowami zawieranymi przez wspólnotę mieszkaniową.

W przypadku braku odpowiedzi na pytania dotyczące tego typu kwestii, krytyka zarządu wspólnoty mieszkaniowej, nawet wyrażona w sposób dosadny, pełni funkcję kontrolną wobec działalności zarządu, a także ochronną w kontekście interesu całej wspólnoty mieszkaniowej. Istotne bowiem, że wyrażając krytykę, członek wspólnoty mieszkaniowej nie działa wyłącznie w swoim imieniu, lecz w interesie ogółu wszystkich mieszkańców, tj. interesu społecznego.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Za działanie w imię uzasadnionego interesu społecznego należy uznać rozpowszechnianie w prasie prawdziwych informacji o pojedynczych faktach lub powtarzających się zdarzeniach, które dotykają lub mogą dotyczyć bliżej nieoznaczonej grupy ludzi względnie całego społeczeństwa i z punktu widzenia tej grupy lub całego społeczeństwa zasługują na poparcie lub krytykę.” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 21 maja 2014 r., sygn. akt V ACa 237/14)

Krytyka działań zarządu wspólnoty mieszkaniowej w sytuacji opóźnionej odpowiedzi na zapytanie członka wspólnoty

Dosadna krytyka działań lub zaniechań zarządu wspólnoty mieszkaniowej może być także uzasadniona w sytuacji, gdy zarząd odpowiada na zapytanie członka wspólnoty ze znacznym opóźnieniem. W przypadku niektórych kwestii związanych z funkcjonowaniem wspólnoty mieszkaniowej istotne znaczenie będzie miała bowiem nie tylko sama treść odpowiedzi, jej merytoryczny i wyczerpujący charakter, lecz także czas jej udzielenia członkowi wspólnoty mieszkaniowej. W sytuacji bowiem, gdy odpowiedź zostanie skierowana zbyt późno, może w praktyce pozbawić członka wspólnoty mieszkaniowej realnej możliwości zareagowania na ewentualne nieprawidłowości po stronie zarządu, a w skrajnych przypadkach może być wręcz równoważna z brakiem odpowiedzi.

Tytułem przykładu, zarząd może planować zawarcie umowy o roboty budowlane istotnej z punktu widzenia finansowego wspólnoty mieszkaniowej w danym roku rozliczeniowym. Po powzięciu informacji o planie zarządu, członek wspólnoty kieruje pytanie dotyczące przykładowo tego, dlaczego nie wybrano oferty tańszej lub dlaczego nie przeprowadzono konkursu ofert. Odpowiedź na pytanie zostaje udzielona przez zarząd po upływie długiego czasu, przykładowo za pół roku, już po wykonaniu umowy. W konsekwencji członek zarządu (a także pozostali mieszkańcy) w praktyce nie mają już wpływu na zawarcie umowy, a zatem na decyzję dotyczącą bezpośrednio ich interesu finansowego. W tego typu sytuacji opóźnienie w udzieleniu odpowiedzi może uzasadniać skierowanie krytyki nienaruszającej dóbr osobistych wobec zarządu, z uwagi na to, że brak przekazania terminowej informacji uniemożliwia pełną realizację praw właścicielskich oraz skuteczną kontrolę działalności zarządu przez członka wspólnoty mieszkaniowej, bądź radę wspólnoty mieszkaniowej.

Krytyka zarządu wspólnoty mieszkaniowej przy udzielaniu wybiórczych lub niepełnych odpowiedzi

Co do zasady krytyka działań i lub zaniechań zarządu wspólnoty mieszkaniowej będzie także dopuszczalna, gdy zarząd udziela odpowiedzi mieszkańców w sposób niewyczerpujący, tj. gdy przekazywane informacje członkom są niepełne, wybiórcze, połowiczne lub nie odnoszące się do wszystkich istotnych kwestii zgłaszanych przez właściciela lokalu. W takich przypadkach członkowie wspólnoty mogą mieć poczucie, że ich pytania, uwagi i wątpliwości nie zostały odpowiednio uwzględnione, co uzasadnia wyrażenie dezaprobaty wobec działań zarządu, która nie powinna naruszać dóbr osobistych.

Krytyka decyzji zarządu wspólnoty mieszkaniowej jako nieracjonalnych lub niegospodarnych a naruszenie dóbr osobistych

Wydaje się, że krytyka działań zarządu wspólnoty mieszkaniowej nienaruszająca dóbr osobistych może być również uzasadniona w sytuacjach, w których podejmowane przez zarząd decyzje sprawiają wrażenie nieracjonalnych lub niegospodarnych z punktu widzenia interesu finansowego wspólnoty mieszkaniowej. Dotyczyć to będzie w szczególności przypadków, w których zdaniem osoby formułującej krytykę działań zarządu, istnieją uzasadnione wątpliwości co do tego, czy środki finansowe wspólnoty mieszkaniowej są wydatkowane w sposób celowy, zasadny oraz proporcjonalny do zamierzonych korzyści. Wydaje się, że krytyka może przybrać natężoną formę w sytuacji, gdy zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie przekaże właścicielowi lokalu stosownych dokumentów finansowych, analiz lub opracowań, które mogłyby uzasadniać podejmowaną przez wspólnotę decyzje.

Tytułem przykładu, podstawy do obiektywnej, nienaruszającej dóbr osobistych krytyki mogą powstać wówczas, gdy środki wspólnoty przeznaczane są na remonty lub inwestycje, które nie są obiektywnie konieczne, bądź służą jedynie wąskiej grupie mieszkańców, bez wykazania, że pozostają one w interesie wspólnoty mieszkaniowej jako całości. Podobnie uzasadniona może być krytyka na przykład w sytuacji wystąpienia uchybień proceduralnych, takich jak brak przeprowadzenia konkursu ofert lub porównania propozycji kilku wykonawców i ograniczenie się do wyboru jednego podmiotu bez transparentnego uzasadnienia wyboru. W tego typu sytuacjach krytyka zarządu, jeśli została sformułowana w sposób rzeczowy, oparta jest na faktach, a warstwa językowa twierdzenia spełnia normy kultury, może stanowić przejaw realizacji prawa do kontroli działalności zarządu oraz ochrony interesów majątkowych wspólnoty, a tym samym mieścić się w granicach dopuszczalnej krytyki.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

 „Ochrona interesu społecznego może stanowić przesłankę wyłączającą bezprawność naruszenia dóbr osobistych, jeśli działanie, które jest przedmiotem sporu, miało na celu ujawnienie ważnych kwestii publicznych, a nie atak personalny na konkretną osobę” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 lutego 2011 r., sygn. akt I CSK 106/10).

Czy zarząd wspólnoty mieszkaniowej ma obowiązek odpowiadać na każde pismo właściciela lokalu?

Oczywiście granice dopuszczalnej krytyki zarządu nie mogą prowadzić do nadużyć ani zostać sprowadzone do absurdu – krytyka powinna bowiem pozostawać proporcjonalna, rzeczowa, adekwatna do okoliczności oraz związana bezpośrednio z wykonywaniem funkcji przez zarząd oraz funkcjonowaniem wspólnoty mieszkaniowej. Należy jednocześnie podkreślić, że obowiązek zarządu wspólnoty mieszkaniowej do udzielania odpowiedzi na pisma właścicieli lokali nie ma charakteru absolutnego. W szczególności nie można wymagać od zarządu udzielania odpowiedzi na każde pismo, zwłaszcza w sytuacji kierowania przez członka wspólnoty licznych, powtarzających się lub oczywiście niezasadnych zapytań, które nie dotyczą spraw istotnych dla funkcjonowania nieruchomości wspólnej lub wykraczają poza zakres kompetencji zarządu.

W tego typu sytuacjach brak szczegółowej odpowiedzi ze strony zarządu nie może być automatycznie kwalifikowany jako bezprawne zaniechanie ani tym bardziej uzasadniać formułowania zarzutów naruszenia dóbr osobistych. Granice prawa do informacji oraz kontroli działalności zarządu muszą być bowiem oceniane z uwzględnieniem zasad proporcjonalności, racjonalności oraz dobra wspólnoty mieszkaniowej jako całości.

Kiedy forma krytyki zarządu wspólnoty mieszkaniowej przekracza granice dopuszczalnej wypowiedzi?

W orzecznictwie sądowym podkreśla się, że istotne jest, aby forma wypowiedzi, nawet w sytuacji gdy przybiera ostry lub stanowczy charakter, nie przekraczała przyjętych norm kultury, zasad współżycia społecznego oraz ogólnych norm językowych. Niedopuszczalne będzie zatem w każdej sytuacji posługiwanie się wulgaryzmami, inwektywami lub sformułowaniami, które przypisują członkom zarządu popełnienie przestępstw, w szczególności poprzez używanie określeń takich jak „złodzieje” czy „oszuści”, jeżeli nie znajduje to oparcia w prawomocnych rozstrzygnięciach sądowych. Tego rodzaju wypowiedzi mogą nie tylko prowadzić do bezprawnego naruszenia dóbr osobistych wspólnoty mieszkaniowej, lecz także skutkować odpowiedzialnością karną osoby je formułującej.

Krytyka działań lub zaniechań zarządu wspólnoty mieszkaniowej nie może także cechować się wyłącznie indywidualnymi pretensjami czy emocjonalnymi ocenami sytuacje, lecz powinna skupiać się na kwestiach merytorycznych oraz stanowić wyraz troski o interes wspólnoty mieszkaniowej jako całości. Wypowiedzi formułowane w imieniu ogółu członków, odnoszące się do konkretnych problemów i sformułowane w sposób rzeczowy, mieszczą się co do zasady w granicach dopuszczalnej krytyki i korzystają z ochrony wynikającej z wolności wypowiedzi.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„W ocenie Sądu Apelacyjnego krytyka wyrażona przez pozwanego, choć niepozbawiona ostrości, nie wyczerpywała z tych względów znamion bezprawności. Co ważne, pozwany nie żywił względem Spółdzielni i członków jej zarządu indywidualnych pretensji o naturze osobistej, lecz działał także w imieniu pozostałych członków Spółdzielni, którzy obdarzyli go zaufaniem i z uznaniem podchodzili do znajomości nieścisłości w gospodarowaniu majątkiem ogółu. Dlatego też Sąd odwoławczy przyjął, że w świetle uchybień w działaniu członków zarządu wypowiedzi pozwanego były uzasadnione, a w tym stanie rzeczy usprawiedliwione byłyby nawet sformułowania bardziej radykalne. Mimo wykorzystanych przez pozwanego środków Spółdzielnia nie wytłumaczyła się z  podjętych decyzji dotyczących jej finansów.” (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2025 r., sygn. akt I CSK 254/24).

„Z pewnością istnieją duże rozbieżności w stanowiskach pozwanego i powódki co do rodzajów i sposobów przeprowadzania remontów i nie miejsce tu na dokonywanie oceny kto ma rację. O ile pisma pozwanego ograniczyłyby się tylko do krytyki remontów, braku odszczurzania, czy niewykonania przycinki drzew, można by przyjąć, iż pozwany (jako osoba kompetentna, gdyż jest budowlańcem) działał – jak to określił Sąd – pro publico bono, aczkolwiek w ocenie Sądu Apelacyjnego właściwszym forum dla składania tego typu uwag byłoby zgromadzenie członków Wspólnoty (…) Powtórzyć należy, iż nie uwagi krytyczne pozwanego dotyczące sposobu przeprowadzania remontów naruszyły dobra osobiste powódki. Naruszyły je wypowiedzi zarzucające niegospodarność, korupcję, narażanie mieszkańców na szkodę, przyzwolenie na przywłaszczenie mienia oraz inne obraźliwe epitety (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach, I Wydział Cywilny, z dnia 6 września 2013 r., sygn. akt I ACa 493/13).”

Podsumowanie

Naruszenie dóbr osobistych członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej stanowi coraz częstszy problem w kontaktach między właścicielami lokali a organami wspólnot. Choć granice dopuszczalnej krytyki są szersze w przypadku osób pełniących funkcje o charakterze publicznym, jednak nie każda krytyka jest dozwolona, a kluczowe są forma, treść i kontekst wypowiedzi. Krytyczne uwagi dotyczące działań zarządu mogą być uzasadnione, szczególnie gdy mają charakter rzeczowy, dotyczą istotnych spraw wspólnoty i służą ochronie interesu społecznego. Przypisywanie zarządowi popełnienia przestępstw bez podstawy prawnej lub formułowanie obraźliwych określeń może jednak prowadzić do odpowiedzialności cywilnej i karnej. W praktyce warto pamiętać o zasadach proporcjonalności, kultury wypowiedzi oraz rzetelności, tak aby krytyka mieściła się w granicach prawa.