Najczęstsze błędy w uchwałach wspólnot mieszkaniowych związane z dochodzeniem roszczeń o naprawy wad części wspólnych nieruchomości

W naszej praktyce procesowej, obejmującej liczne pozwy przeciwko deweloperom w sprawach dotyczących istnienia wad części wspólnych nieruchomości, zauważamy, że wspólnoty mieszkaniowe stosunkowo często podejmują uchwały obarczone istotnymi wadami w kontekście ustawy o własności lokali. Niestety, uchybienia te prowadzą niejednokrotnie do uchylenia uchwał przez sąd, co często poprzedzone jest dodatkowo postanowieniem o zabezpieczeniu w postaci wstrzymania wykonania uchwały. W praktyce dla wspólnoty mieszkaniowej oznacza to znaczne utrudnienie, a czasem wręcz uniemożliwienie skutecznego wytoczenia powództwa przeciwko deweloperowi w sprawie o wady części wspólnych nieruchomości.

W niniejszym artykule podjęliśmy się próby przedstawienia najczęściej spotykanych błędów, które mogą pojawić się w uchwałach wspólnot mieszkaniowych dotyczących dochodzenia roszczeń od deweloperów z tytułu wad części wspólnych nieruchomości. Zasadniczym celem publikacji jest zwrócenie uwagi zarządów wspólnot i właścicieli lokali na te nieprawidłowości, aby móc uniknąć komplikacji prawnych podczas sporządzania uchwał. Oczywiście, należy przy tym zwrócić uwagę, że katalog możliwych uchybień jest szerszy niż te, które zostały opisane w publikacji, jednak opisane poniżej przypadki wynikają bezpośrednio z naszej praktyki i, jak wydaje się, należą do najczęściej spotykanych.

Cesja roszczeń właścicieli lokali przeciwko deweloperowi na wspólnotę mieszkaniową

W pierwszej kolejności należy jednak przybliżyć ramy prawne dotyczące możliwości wniesienia pozwu przez wspólnotę mieszkaniową przeciwko deweloperowi w związku z istnieniem wad części wspólnych nieruchomości.

Roszczenia z tytułu wad nieruchomości przysługują indywidualnie każdemu z właścicieli lokali, gdyż ich źródłem są umowy sprzedaży lokali zawarte z deweloperem (a nie ustawa o własności lokali regulująca funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych). Zawierając umowę, deweloper zobowiązuje się wobec nabywców lokali do dostarczenia lokali odpowiadających umowie, czyli wolnych od wad fizycznych i prawnych, zgodnych z dokumentacją projektową oraz obowiązującymi przepisami prawa budowlanego i standardami technicznymi. Obejmuje to zarówno części wspólne budynku, jak i lokale mieszkalne, a także instalacje oraz urządzenia mające wpływ na prawidłowe użytkowanie nieruchomości.

W praktyce jednak wady lokali oraz wady części wspólnych nieruchomości występują dość powszechnie. Do najczęstszych z nich należą:

• przecieki, nieszczelności, uszkodzenia konstrukcji dachów i stropów,
• pęknięcia, odpadający tynk, problemy z izolacją termiczną lub wilgotnością,
• nieszczelności rur, awarie pomp, zatory w kanalizacji,
• awarie przewodów, braki oświetlenia w częściach wspólnych,
• pęknięcia, zużycie materiałów, brak antypoślizgowości podłóg i posadzek w klatkach schodowych,
• niedrożność i wadliwe funkcjonowanie wentylacji w częściach wspólnych,
• itd.

W tej sytuacji każdy z właścicieli lokali ma możliwość dochodzenia swoich roszczeń od dewelopera zmierzających do usunięcia wad części wspólnych nieruchomości. Roszczenia te obejmują przede wszystkim obowiązek naprawienia lub usunięcia wad, doprowadzenia nieruchomości do stanu zgodnego z umową oraz pokrycia kosztów związanych z przywróceniem należytego stanu budynku. Właściciele mogą również domagać się obniżenia ceny udziału w nieruchomości wspólnej lub odszkodowania za poniesione straty wynikające z wad, takich jak zwiększone zużycie mediów czy koszty napraw.

Skoro zatem każdy z współwłaścicieli nieruchomości wspólnej może samodzielnie dochodzić roszczeń od dewelopera zmierzających do usunięcia wad rzeczy wspólnej, może on także dokonać cesji (przeniesienia) takiego roszczenia na wspólnotę mieszkaniową. Zawarcie umowy cesji daje materialnoprawną legitymację wspólnoty mieszkaniowej do dochodzenia roszczenia od dewelopera. Dla właścicieli lokali rozwiązanie to stanowi znaczne ułatwienie praktyczne, ponieważ:

• pozwala „skonsolidować” wszystkie roszczenia w jednym podmiocie prawnym, tj.  wspólnocie mieszkaniowej,
• umożliwia sprawniejsze prowadzenie postępowania sądowego oraz pozasądowego wobec dewelopera,
• upraszcza proces wyboru pełnomocnika, eliminując konieczność indywidualnego prowadzenia wielu równoległych postępowań cywilnych przez poszczególnych właścicieli.

Dzięki przyjęciu takiego rozwiązania wspólnota mieszkaniowa może zatem skuteczniej dochodzić roszczeń związanych z wadami fizycznymi części wspólnych nieruchomości od dewelopera, jednocześnie minimalizując koszty i komplikacje proceduralne dla właścicieli lokali.

• Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Właściciel lokalu może na podstawie umowy przelewu przenieść na wspólnotę mieszkaniową uprawnienia przysługujące mu wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej” (Uchwała 7 Sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 stycznia 2014 r., sygn. akt III CZP 84/13).

W praktyce proces wygląda w ten sposób, że właściciele lokali w drodze uchwały upoważniają zarząd wspólnoty do zawierania umów cesji wierzytelności, na podstawie których wspólnota (powódka) przejmuje prawo do dochodzenia roszczeń cywilnoprawnych od dewelopera (pozwanego). W umowach cesji, zawartych między wspólnotą (powódką) a właścicielami lokali, właściciele przenoszą nieodpłatnie na rzecz wspólnoty wszystkie przysługujące im roszczenia w związku z wadami części wspólnej nieruchomości. Ponadto wspólnota zobowiązuje zarząd do przedsądowego oraz sądowego dochodzenia roszczeń od dewelopera a także wykorzystania środków finansowych na pokrycie kosztów związanych z dochodzeniem roszczeń. W praktyce często także wspólnota mieszkaniowa upoważnia zarząd do zawarcia umowy o obsługę prawną, udzielenia pełnomocnictwa do reprezentowania wspólnoty w przedsądowym i sądowym dochodzeniu roszczeń od dewelopera oraz pokrycia kosztów wynagrodzenia kancelarii prawnej.

To właśnie w tych uchwałach, których celem jest sformalizowanie upoważnienia zarządu i zakresu jego działań, pojawiają się błędy opisane w niniejszym artykule, co może wpływać na ważność i skuteczność podjętych czynności prawnych.

Upoważnienie do dochodzenia roszczeń wykraczających poza części wspólne (nieprecyzyjny zakres uchwał wspólnot mieszkaniowych)

Artykuł 3 ust. 2 ustawy o własności lokali precyzyjnie określa, czym jest nieruchomość wspólna. Przepis stanowi, że obejmuje ona grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli. W konsekwencji, każda część, której znaczenie (funkcja) wykracza poza sferę odrębnego lokalu, powinna być uznawana za należącą do nieruchomości wspólnej. W praktyce nieruchomością wspólną będą zatem, przykładowo, fundamenty budynku, mury, dach, przewody, kominy, szyby windowe, klatki schodowe, korytarze i wszelkie inne ciągi komunikacyjne, instalacje (wodne, grzewcze, elektryczne, gazowe), balkony strychy i piwnice. Można zatem uznać, że zasadniczą funkcją nieruchomości wspólnej jest umożliwienie właścicielom lokali mieszkalnych swobodny dostęp do lokali oraz zapewnienie lokalom użyteczności technicznej.

Jak zostało szerzej wskazane w punkcie 1) powyżej, wspólnota mieszkaniowa może skutecznie dochodzić roszczeń wobec dewelopera z tytułu wad fizycznych w częściach wspólnych nieruchomości, oczywiście pod warunkiem, że przypadku, gdy roszczenia te zostaną skutecznie przelane przez właścicieli na wspólnotę mieszkaniową. A zatem uchwały wspólnoty mieszkaniowej, które obejmują roszczenia dotyczące wyodrębnionych lokali (mieszkalnych lub usługowych), wykraczają poza ustawowe kompetencje wspólnoty.

Z naszego doświadczenia wynika, że w wielu przypadkach uchwały podejmowane przez wspólnoty mieszkaniowe są zbyt ogólne, nieprecyzyjne i nie odnoszą się ściśle do wad części wspólnych nieruchomości. Przykładowo, w uchwałach znajdują się sformułowania typu:

• „uchwała została podjęta w celu udzielenia zarządowi wspólnoty mieszkaniowe zgody na zawarcie w imieniu wspólnoty mieszkaniowej umów cesji i roszczeń przysługujących właścicielom lokali wobec dewelopera z tytułu rękojmi oraz roszczeń odszkodowawczych w związku z wadami fizycznymi nieruchomości”,

• „stwierdzono istnienie licznych wad oraz usterek w częściach wspólnych oraz lokalach mieszalnych w budynku (…)”,

• „właściciele lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową wyrażają zgodę i upoważniają zarząd wspólnoty mieszkaniowej do zawierania z właścicielami lokali umów cesji praw i roszczeń na podstawie których wspólnota mieszkaniowa nabędzie prawa i roszczenia przysługują właścicielom lokali wobec spółki XYZ sp. z o.o. związanych z usterkami i wadami fizycznymi wyodrębnionych lokali oraz nieruchomości wspólnej”,

Powyższe przykładowe fragmenty uchwał nadają zarządowi upoważnienie do zawierania umów cesji praw i roszczeń także w zakresie wyodrębnionych lokali mieszkalnych, a nie wyłącznie w zakresie części wspólnych nieruchomości. Tymczasem wspólnota mieszkaniowa może dochodzić roszczeń wyłącznie w odniesieniu do części wspólnych nieruchomości, natomiast roszczenia dotyczące lokali mieszkalnych przysługują indywidualnie ich właścicielom. Tego typu błędy prowadzą do sprzeczności uchwały z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali i mogą stanowić podstawę do jej unieważnienia.

• Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Skoro część dochodzonego roszczenia dotyczyła nie nieruchomości wspólnej, lecz garażu stanowiącego przedmiot odrębnej własności wskazanych osób, nie ma więc podstaw do przyjęcia, że współwłaściciele mogli skutecznie przelać przysługujące im roszczenia z tytułu rękojmi (i odszkodowawcze) na wspólnotę, której zdolność prawna jest ograniczona, w związku z czym może być podmiotem jedynie praw i obowiązków związanych z nieruchomością wspólną” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2013 r., sygn. I CSK 379/12, LEX nr 1350237).

„Wspólnota mieszkaniowa, nawet w drodze uchwał, nie może ingerować w sferę uprawnień poszczególnych właścicieli. Uchwały mogą dotyczyć jedynie nieruchomości wspólnej, a wspólnota nie jest uprawniona do podejmowania uchwał ingerujących w sferę wykonywania praw właścicielskich w odniesieniu do wyodrębnionego lokalu. Ingerencja w prawo własności właściciela oznacza więc sprzeczność uchwały z prawem” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie, I Wydział Cywilny, z dnia 26 kwietnia 2019 r., sygn. akt I ACa 725/18).

Nałożenie na właścicieli lokali, którzy nie dokonają cesji roszczeń obowiązku wyrównania wspólnocie mieszkaniowej kwoty odpowiadającej wartości roszczeń, których wspólnota nie mogła dochodzić z powodu braku ich przeniesienia

Zrozumiałe jest, że wspólnotom mieszkaniowym zależy, co do zasady, na uzyskaniu jak największej liczby cesji roszczeń od indywidualnych właścicieli lokali na rzecz wspólnoty, gdyż zwiększa to wartość roszczeń, które wspólnota może wyegzekwować od dewelopera w toku postępowania sądowego.

W praktyce zdarza się jednak, że wspólnoty mieszkaniowe przyjmują uchwały nakładające na właścicieli lokali, którzy nie dokonają cesji roszczeń, obowiązek wyrównania wspólnocie kwoty odpowiadającej wartości roszczeń, których wspólnota nie mogła dochodzić z powodu braku ich przeniesienia. Przykładowo:

„Właściciele lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową postanawiają, że w przypadku wniesienia powództwa o zapłatę przeciwko deweloperowi XYZ sp. z o.o. i rozstrzygnięcia sprawy na korzyść wspólnoty mieszkaniowej, właściciele lokali, którzy zaniechali lub odmówili dokonania cesji roszczeń na rzecz wspólnoty, będą zobowiązani do uzupełnienia na rzecz wspólnoty różnicy kwoty, jaką wspólnota uzyskałaby, gdyby ww. właściciele dokonali cesji w terminie umożliwiającym wspólnocie uzyskanie należności odpowiadającej wysokości przysługujących im roszczeń, których nie przenieśli na rzecz wspólnoty.”

Tak sformułowane uchwały wydają się być wadliwe. Przede wszystkim mają one charakter wysoce represyjny względem właścicieli lokali i naruszają podstawowe zasady funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej, w szczególności zasadę dobrowolności podejmowania decyzji przez właścicieli lokali w zakresie rozporządzania przysługującymi im prawami majątkowymi.

Zasadniczym celem wspólnoty mieszkaniowej jest wspólne zarządzanie nieruchomością oraz ochrona interesów właścicieli lokali, przy zachowaniu równowagi pomiędzy prawami poszczególnych członków a interesem wspólnoty jako całości. Uchwały nakładające obowiązek finansowego wyrównania na właścicieli, którzy nie dokonali cesji roszczeń na wspólnotę mieszkaniową, ingerują w tę równowagę, przekształcając dobrowolną decyzję o dysponowaniu prawami majątkowymi w swoisty obowiązek – pod rygorem sankcji finansowej.

Wydaje się nadto, że przyjęcie tego typu uchwały stanowi formę wywierania nacisku o charakterze ekonomicznym, zmierzającego do wymuszenia określonego zachowania od członków wspólnoty. Mechanizm uchwały sprowadza się do uzależnienia braku negatywnych konsekwencji finansowych od spełnienia przez właściciela określonego obowiązku – w tym przypadku dokonania cesji roszczeń na wspólnotę mieszkaniową. W praktyce oznacza to, że właściciele lokali, pomimo iż w sensie prawnym mają pełne prawo do rozporządzania przysługującymi im roszczeniami, zostają de facto postawieni w sytuacji, w której nieprzystąpienie do cesji pociąga za sobą bezpośrednie skutki finansowe, w sposób przypominający przymus ekonomiczny.

Tak sformułowana uchwała może zostać oceniona przez sąd jako sprzeczna z ustawą o własności lokali, z zasadą autonomii właścicieli w zakresie dysponowania ich prawami majątkowymi, oraz z zasadą proporcjonalności działań wspólnoty wobec poszczególnych członków. W konsekwencji, wydaje się, że istnieje znaczne prawdopodobieństwo sprzeczności z prawem tak sformułowanej uchwały, co może doprowadzić do jej uchylenia przez sąd.

Formułując uchwały dotyczące dochodzenia roszczeń wobec deweloperów z tytułu usunięcia wad fizycznych budynku, wspólnoty mieszkaniowe powinny w pełni unikać wszelkich mechanizmów prawnych, które w jakikolwiek sposób nakładałyby sankcje lub skutki finansowe na właścicieli lokali, którzy nie dokonali przeniesienia przysługujących im roszczeń na rzecz wspólnoty.

Finansowanie kosztów sądowych oraz kosztów postępowania sądowego przeciwko deweloperowi z funduszu remontowego wspólnoty mieszkaniowej

Kolejnym problemem może być sposób finansowania kosztów sądowych w sprawach przeciwko deweloperowi dotyczących wad części wspólnych, do których typowo zalicza się opłatę od pozwu, wydatki na biegłych oraz – co często występuje w praktyce – wynagrodzenie pełnomocnika prowadzącego sprawę.

W szeregu orzeczeń sądowych występuje pogląd prawny, zgodnie z którym wydatki wspólnoty mieszkaniowej związane z dochodzeniem roszczeniem przeciwko deweloperowi o usunięcie wad fizycznych budynku, nie mogą stanowić ani kosztów remontu, ani kosztów konserwacji budynku. Sądy odnoszą się do definicji terminu „remont”, który zgodnie z art. 3 ust. 8 ustawy prawo budowlane stanowi „wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym”.

W konsekwencji, środki gromadzone przez wspólnotę mieszkaniową w funduszu remontowym powinny być wykorzystywane jedynie w związku z wykonywaniem tego typu prac. Koszt związane z dochodzeniem roszczeń przeciwko deweloperowi nie mogą zatem stanowić zatem środków na pokrycie „remontu”. Innymi słowy, wydzielenie we wspólnocie odrębnego funduszu na cele remontowe, na który członkowie uiszczają zaliczki w wysokości ustalonej przez wspólnotę, traktowane jest w ten sposób, że środki tam zgromadzone nie mogą zostać rozdysponowane przez wspólnotę w inny sposób niż zgodnie z przeznaczeniem (tak np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 18.06.2008 r., sygn. akt I ACa 119/08).

• Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Wydatki związane z dochodzeniem roszczeń przeciwko deweloperowi o usunięcie wad fizycznych budynku, nie mogą być traktowane jako koszty remontu bądź konserwacji budynku. Z tej przyczyny brak jest podstaw do finansowania opłaty od pozwu, której dotyczy zaskarżona uchwała, ze środków wydzielonych na funduszu remontowym, nawet jeśli ich wyłożenie spowodowałoby w konsekwencji ograniczenie wydatków na remont budynku w przyszłości, wobec doprowadzenia do usunięcia przez wykonawcę wszystkich stwierdzonych wad fizycznych budynku.” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 08.05.2014 r., sygn. akt  V ACa 837).

Należy jednak mieć na uwadze, że kwestia ta nie jest jednolicie postrzegana w orzecznictwie, a zatem wykorzystanie środków z funduszu remontowego przez wspólnotę mieszkaniową na potrzeby prowadzenia postępowania przeciwko deweloperowi, nie zawsze może skutkować uchyleniem uchwały. W orzecznictwie istnieje bowiem także bardziej „liberalny” pogląd, zgodnie z którym nie istnieją podstawy, aby sformułować tezę, zgodnie z którą środki zgromadzone w ramach funduszu remontowego mogą być wykorzystywane wyłącznie na „ustawowy cel”, czyli remonty i bieżącą konserwację.

Sądy uznają bowiem, że ustawa o własności lokali nie nakłada obowiązku tworzenia funduszu remontowego i nie reguluje, na co mają być wydawane zgromadzone w nim środki. Co do zasady pieniądze z funduszu powinny być przeznaczane na remonty i konserwację, ale katalog kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 14 ustawy o własności lokali) nie jest zamknięty. W praktyce wydatki często łączą różne cele – mogą jednocześnie mieć charakter remontowy, modernizacyjny czy inwestycyjny, mając na celu zapewnienie i zachowanie bieżącej substancji oraz usprawniać funkcjonowania nieruchomości wspólnej. Dlatego każdy przypadek wymaga indywidualnej oceny, czy przeznaczenie środków jest zgodne z prawem. Wskazuje się także, że właściciele mogą również przyjąć szersze rozumienie funduszu (np. remontowo-modernizacyjnego), a środki nie muszą być „zamrożone” wyłącznie na wąsko rozumiane remonty według ustawy prawo budowlane.

• Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Nawet jeśli nazwa funduszu wskazywała na pierwotnie inny cel (w czasie jego tworzenia), ostatecznie jednak właściciele nie zostali ograniczeni przez ustawodawcę w zakresie swobody dysponowania środkami powierzonymi wspólnocie do gospodarowania. (…) Utworzenie przez wspólnotę mieszkaniową funduszu remontowo – modernizacyjnego nie oznacza, że środki te są całkowicie „unieruchomione” na cele wynikające z nazwy funduszu i nie mogą być przeznaczone na inny cel, mieszczący się w dyspozycji art. 14 i art. 12 (związany z zarządzaniem i utrzymaniem nieruchomości wspólnej). Granicami dyspozycji może być zasadniczo prawidłowe zarządzanie oraz zakaz pokrzywdzenia członka wspólnoty.” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie, I Wydział Cywilny z dnia 16 listopada 2012 r., sygn. akt I ACa 663/12).

Podsumowując, ze względu na rozbieżności w orzecznictwie, finansowanie kosztów sądowych z funduszu remontowego wiąże się z pewnym ryzykiem zaskarżenia uchwały. Wydaje się, że dla wspólnoty mieszkaniowej w sytuacji, gdy podejmie ona decyzję o wystąpienia na drogę sądową bezpieczniejszym rozwiązaniem może być, sugerowane w orzecznictwie, pokrycie kosztów z funduszu celowego, odrębnego od funduszu remontowego czy eksploatacyjnego. Rozwiązanie to pozwoli ograniczyć ryzyko podważenia uchwały wspólnoty umożliwiającej dochodzenie roszczeń od dewelopera.

Podsumowanie

W praktyce funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych dochodzi do licznych uchybień w zakresie uchwał dotyczących dochodzenia roszczeń wobec deweloperów z tytułu wad części wspólnych nieruchomości. Najczęściej spotykane błędy obejmują m.in.: brak precyzji w zakresie udzielonego upoważnienia zarządowi, obejmowanie roszczeń wykraczających poza części wspólne, nakładanie na właścicieli obowiązku wyrównania wartości roszczeń w przypadku odmowy dokonania cesji oraz niewłaściwe finansowanie kosztów postępowania sądowego z funduszu remontowego.

Uchwały przyjmowane z powyższymi wadami mogą prowadzić do ich unieważnienia przez sąd, a w konsekwencji uniemożliwiać lub utrudniać skuteczne dochodzenie roszczeń od dewelopera. Dlatego też istotne jest, aby formułując uchwały dotyczące dochodzenia roszczeń wobec deweloperów, wspólnoty mieszkaniowe w sposób precyzyjny określały zakres uprawnień zarządu, unikały mechanizmów nakładających sankcje finansowe na właścicieli lokali oraz konsekwentnie odnosiły się wyłącznie do części wspólnych nieruchomości, zgodnie z ustawą o własności lokali i zasadami prawidłowego zarządzania wspólnotą.