Lokal użytkowy we wspólnocie mieszkaniowej – czy zarząd może dowolnie zwiększyć opłaty eksploatacyjne?

Właściciele lokali użytkowych w budynkach zarządzanych przez wspólnotę mieszkaniową lub spółdzielnię mieszkaniową często stają przed problemem związanym z wysokością opłat eksploatacyjnych. Prawo własności lokalu użytkowego wiąże się bowiem z obowiązkiem uiszczania zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej oraz innych kosztów związanych z jej eksploatacją.

W praktyce często zgłaszają się do nas zarówno wspólnoty mieszkaniowe, które chcą wiedzieć, kiedy i w jakiej wysokości mogą podnieść opłaty właścicielom lokali, jak i właściciele lokali użytkowych, którzy pytają, czy dana podwyżka opłaty eksploatacyjnej we wspólnocie mieszkaniowej była zasadna i czy można się przed nią skutecznie bronić. Pojawia się zatem kluczowe pytanie: czy wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia mieszkaniowa mogą dowolnie podwyższać opłaty za lokal użytkowy, czy też obowiązują przepisy ograniczające takie działania?

W tym artykule podjęliśmy się próby przedstawienia:

• podstaw prawnych ustalania i podwyższania opłat eksploatacyjnych,
• sytuacji, w których uchwała wspólnoty lub decyzja spółdzielni może zostać uznana za sprzeczną z prawem oraz sytuacji, kiedy może zostać uznana za usprawiedliwioną,
• praktycznych sposobów dla właścicieli lokali użytkowych mających na celu obronę przed nieuzasadnioną podwyżką.

Podstawy prawne podwyżki opłat eksploatacyjnych we wspólnocie mieszkaniowej i spółdzielni mieszkaniowej

Polskie przepisy dotyczące opłat eksploatacyjnych za lokale użytkowe różnicują sytuację w zależności od tego, czy lokal użytkowy znajduje się w budynku zarządzanym przez wspólnotę mieszkaniową, czy też przez spółdzielnię mieszkaniową. Należy bowiem pamiętać, że wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie mieszkaniowe są dwoma odrębnymi formami organizacyjnymi, opartymi na innych regulacjach prawnych i kierujących się odmiennymi zasadami ustalania oraz podwyższania opłat. Należy zaznaczyć jednak, że co do zasady obecnie większość lokali użytkowych znajduje się w budynkach zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe i tam dochodzi do największej liczby sporów dotyczących podwyżek opłat eksploatacyjnych.

Podwyższenie opłat eksploatacyjnych lokalu użytkowemu w budynku zarządzanym przez spółdzielnię mieszkaniową

Podstawą prawną w tym wypadku jest art. 4 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej: “u.s.m.”), zgodnie z którym członkowie spółdzielni, właściciele lokali, a także najemcy lokali są zobowiązani do partycypacji w ponoszonych kosztach związanych z eksploatacją i utrzymaniem lokali, a także nieruchomości wspólnych poprzez ponoszenie stosownych opłat, ustalanych w oparciu o postanowienia statutu.

W przypadku spółdzielni mieszkaniowych zmiana wysokości opłat eksploatacyjnych jest możliwa po uprzednim poinformowaniu wymienionych wyżej osób na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego i wymaga uzasadnienia na piśmie, co wynika z art. 4 ust. 7 u.s.m., przy czym zarówno kwestia dojścia oświadczenia woli spółdzielni do adresata (dokonania prawidłowego zawiadomienia o podwyżkach opłat, tj. takiego, by adresat mógł się zapoznać z jego treścią), jak również zawarcie w zawiadomieniu pisemnego uzasadnienia podwyżek, determinuje ich skuteczność (tak Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 17 marca 2015 r. o sygn. I CSK 523/14, LEX nr 3524221).

Zgodnie z art. 4 ust. 8 u.s.m. członkowie spółdzielni, osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, oraz właściciele niebędący członkami spółdzielni mogą kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej. W przypadku wystąpienia na drogę sądową ponoszą oni opłaty w dotychczasowej wysokości. Ciężar udowodnienia zasadności zmiany wysokości opłat spoczywa na spółdzielni.

Ustawodawca wymaga, aby opłaty określone w art. 4 ust. 1 i 1¹ u.s.m. odpowiadały realnym kosztom eksploatacji i utrzymania przypadających na konkretny lokal oraz kosztom eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni. Jak wskazuje się w doktrynie, spółdzielnia mieszkaniowa nie może zatem odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków, m.in. przy ustalaniu wysokości należnych opłat eksploatacyjnych (B. Lanckoroński (red.), Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Komentarz, wyd. 7, 2023). Stanowi to w zakresie opłat eksploatacyjnych nawiązanie do dawnego orzecznictwa, w którym podkreślano, że działając zgodnie z interesem swoich członków, spółdzielnia mieszkaniowa ma oparty na tym interesie obowiązek korzystania z wszelkich możliwości ograniczenia zadłużenia członków z tytułu opłat eksploatacyjnych (por. wyr. SN z 11.6.1971 r., I CR 168/71, OSNCP 1972, Nr 4, poz. 69).

Podsumowując, spółdzielnia mieszkaniowa może podwyższyć opłaty eksploatacyjne wyłącznie w granicach rzeczywistych kosztów utrzymania lokali i nieruchomości wspólnych. W praktyce oznacza to, że każda podwyżka opłat w spółdzielni mieszkaniowej powinna być transparentna, należycie uzasadniona i możliwa do obrony w świetle dokumentów finansowych spółdzielni.

Podwyższenie opłat eksploatacyjnych lokalu użytkowemu w budynku zarządzanym przez wspólnotę mieszkaniową

Podnoszenie opłat eksploatacyjnych w przypadku lokali użytkowych znajdujących się we wspólnotach mieszkaniowych może odbyć się na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: “u.w.l.”). Zgodnie z art. 12 ust. 2 u.w.l. właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, co oznacza, że chodzi zarówno o obciążenia o charakterze publicznoprawnym (np. podatki), jak i cywilnoprawnym (np. opłaty za konserwację części wspólnych) (I. Szymczak, 2. Zakres partycypacji właściciela lokalu w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej [w:] Wspólnota mieszkaniowa, Warszawa 2014). Ogólną zasadą wynikającą z cytowanego przepisu u.w.l. jest zatem, że właściciele lokali ponoszą opłaty w wysokości uzależnionej od stosunku posiadanych przez nich udziałów w lokalu użytkowym do wszystkich istniejących udziałów.

Ustawodawca przewidział jednak wyjątek od tej zasady w art. 12 ust. 3 u.w.l., który stanowi o tym, że uchwała właścicieli lokali wspólnoty mieszkaniowej może zwiększać opłaty z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej ponoszone przez właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Zgodnie z powyższym, w świetle u.w.l. możliwe jest zatem nałożenie na właścicieli lokali użytkowych wyższych opłat eksploatacyjnych, ale pod warunkiem, że uzasadnia to “sposób korzystania z tych lokali”, co w praktyce ma miejsce, gdy korzystanie z lokalu użytkowego prowadzi do wzrostu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.

Jak wskazuje się w literaturze (I. Szymczak, Zakres …, cyt.), uchwała wspólnoty mieszkaniowej dotycząca podwyższenia opłat eksploatacyjnych dla właścicieli lokali użytkowych nie może mieć charakteru uznaniowego. Oznacza to, że wspólnota nie może dowolnie ustalać wysokości opłat, lecz powinna brać pod uwagę rzeczywisty wpływ korzystania z lokalu użytkowego na zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Co istotne, to na wspólnocie mieszkaniowej spoczywa obowiązek wykazania, że podwyższone koszty zarządzania są bezpośrednio związane ze sposobem korzystania z części wspólnych przez właściciela lokalu usługowego oraz jego klientów.

Przykładowe sytuacje, w których może dojść do zwiększonych kosztów i uzasadnionej podwyżki opłat dla lokalu użytkowego:

• częste korzystanie ze wspólnych drzwi wejściowych, furtek czy wind przez klientów firmy prowadzonej w lokalu usługowym, co powoduje szybsze zużycie zamków, domofonów lub mechanizmów otwierających,
• zwiększona eksploatacja części wspólnych, np. korytarzy czy klatek schodowych, wynikająca z dużego natężenia ruchu,
• wyższe koszty sprzątania i utrzymania czystości w częściach wspólnych, jeżeli działalność lokalu generuje zwiększone zabrudzenia (np. punkt gastronomiczny, sklep spożywczy),
• wzrost wydatków na media związane z częściami wspólnymi, np. większe zużycie energii elektrycznej w windzie lub na oświetlenie korytarzy.
• zwiększone koszty konserwacji i napraw urządzeń wspólnych, takich jak klimatyzacja, wentylacja czy systemy monitoringu, spowodowane większym obciążeniem wynikającym z prowadzonej działalności,
• częstsze zużycie powierzchni wspólnych podjazdów, chodników czy miejsc postojowych w związku z obsługą klientów lokalu,
• konieczność zwiększenia nakładów na zabezpieczenia przeciwpożarowe, ochronę czy monitoring, jeśli działalność lokalu użytkowego wiąże się z większym ryzykiem,
• większe zużycie wody i ścieków w częściach wspólnych (np. w budynkach z ogólnodostępnymi toaletami lub kuchnią dla najemców lokali usługowych),

Wspólnota mieszkaniowa podejmując uchwałę o podwyższeniu opłaty musi jednak zawsze pamiętać, by zwiększając opłaty eksploatacyjne nie naruszyć interesu właściciela lokalu użytkowego, objętego podwyżkami.

Czym może być naruszenie interesu właściciela lokalu użytkowego?

Pojęcie „naruszenia interesu właściciela lokalu” nie jest zdefiniowane na gruncie u.w.l. i jest pojęciem o charakterze otwartym. Oznacza to, że nie ma katalogu działań, czy rodzajów naruszeń, których wystąpienie będzie automatycznie prowadziło do uznania, że interes właściciela lokalu został naruszony. W sposób ogólny można uznać, że do naruszenia interesu właściciela lokalu we wspólnocie mieszkaniowej dojdzie, gdy wspólnota mieszkaniowa podejmie takie działanie (na mocy uchwały), które doprowadzi do nieuzasadnionego pogorszenia sytuacji właściciela lokalu lub ograniczy przysługujące mu prawo do korzystania z lokalu, a nawet zastosuje rozwiązania niezgodne z zasadami współżycia społecznego oraz prawem.

W orzecznictwie można znaleźć szereg przykładów obrazujących, że naruszenie interesu właściciela lokalu użytkowego we wspólnocie mieszkaniowej przejawia się między innymi poprzez dokonanie przez wspólnotę nieproporcjonalnego zwiększenia opłat, bez związku z faktycznym wpływem używania takiego lokalu na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. W praktyce może to oznaczać np. podniesienie zaliczek na utrzymanie części wspólnych w sposób arbitralny, bez uzasadnienia w dokumentach finansowych wspólnoty, naliczanie kosztów nadmiernych lub nieadekwatnych do rzeczywistego obciążenia, a także wprowadzanie opłat dodatkowych za czynności, które nie generują faktycznych wydatków. Takie działania będą co do zasady sprzeczne z zasadą proporcjonalności oraz mogą naruszać prawa właściciela lokalu użytkowego.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

• „Art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali pozwalający na odstępstwo od zasady równości obciążeń właścicieli lokali (powiązanych z udziałem tych lokali we współwłasności nieruchomości wspólnej), winien być interpretowany w ten sposób, że zwiększenie obciążeń (zaliczek) właścicieli lokali użytkowych z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną musi być uzasadnione większymi kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej, pozostającymi w związku ze sposobem korzystania z tych lokali użytkowych i musi być proporcjonalne do tych większych kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Nie jest bowiem dopuszczalne zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych bez związku z wpływem używania tych lokali na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, gdyż byłoby to obciążenie bez powodu” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 12 sierpnia 2015 r., sygn. akt I ACa 2019/14).

• „Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, zarówno tej jej części, która fizycznie usytuowana jest na czwartej kondygnacji budynku, jak i na pozostałych kondygnacjach, muszą być ponoszone zgodnie z przytoczoną wyżej zasadą, wyrażoną w art. 12 ust.1 ustawy o własności lokali i sposób ogrzewania samych lokali mieszkalnych nie może wpływać na jej modyfikację. Tymczasem zaskarżona uchwała nr (…) wprowadza takie właśnie nieuprawnione zróżnicowanie obciążenia poszczególnych właścicieli lokali w zależności od tego na jakiej kondygnacji znajduje się stanowiący ich własność lokal. Jako zatem sprzeczna z powołanym przepisem, a także rażąco naruszająca zasadę równego traktowania wszystkich właścicieli lokali w danej wspólnocie, zasadnie została wyeliminowana z obrotu prawnego poprzez jej uchylenie.” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 16 lutego 2021 r., sygn. I ACa 906/19).

Czy wspólnota mieszkaniowa może podnieść opłaty tylko jednemu lokalowi użytkowemu?

Przepisy u.w.l. nie określają, czy uchwała wspólnoty o podwyższeniu opłat eksploatacyjnych podjęta w oparciu o art. 12 ust. 3 u.w.l., może odnosić się do poszczególnych lokali użytkowych, czy musi dotyczyć ogółu z nich. Jak wskazuje się w orzecznictwie, „wspólnota mieszkaniowa dysponuje swobodą w określeniu stopnia wzrostu obciążeń właścicieli lokali użytkowych” (tak Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 8 grudnia 2016 r., sygn. VI ACa 1315/15), zatem można uznać, że taka swoboda obejmuje również decydowanie o tym, które lokale użytkowe w budynku będą objęte wyższymi opłatami.

Oczywiście należy podkreślić, że swoboda ta nie może zostać przekroczona i dalej musi pozostawać w ścisłym związku z ciężarem dowiedzenia przez wspólnotę, że działalność prowadzona w konkretnym lokalu użytkowym prowadzi do wzrostu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.

W praktyce może więc powstać sytuacja, gdy we wspólnocie mieszkaniowej jest szereg lokali użytkowych, natomiast tylko jeden z nich generuje większe koszty niż pozostałe lokale. Przykładowo  będzie miało to miejsce w sytuacji, gdy część lokali użytkowych jest zlokalizowana na parterze budynku, a jeden na piętrze i częste korzystanie z windy przez jego klientów prowadzi do zwiększenia należności za prąd, kosztów reperowania awarii oraz przeglądów technicznych. Wydaje się, że wówczas wspólnota mieszkaniowa będzie miała prawo do podwyższenia opłat temu lokalowi.

O jaką kwotę wspólnota mieszkaniowa może podnieść opłaty lokalowi użytkowemu?

Oczywiście nie sposób wskazać konkretnej kwoty ani procentu, o jaki wspólnota mieszkaniowa może podnieść opłaty dla lokalu użytkowego. W przepisach i orzecznictwie nie zostały wskazane sztywne stawki, istnieją jedynie ogólne wytyczne i zasady, które należy uwzględniać przy ustalaniu wysokości opłat.

Co do zasady, zakres zwiększenia opłat wobec lokalu we wspólnocie mieszkaniowej nie może być dowolny, lecz powinien być proporcjonalny do rzeczywistego wzrostu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Ich wzrost musi zatem odpowiadać rzeczywistym, udokumentowanym kosztom utrzymania części wspólnych i nieruchomości wspólnych. Z drugiej strony nie może być arbitralny ani prowadzić do nieproporcjonalnego obciążenia właścicieli lokali użytkowych. Oczywiście właściciel lokalu ma prawo kwestionować wszelkie nieuzasadnione lub arbitralne decyzje, o czym mowa w dalszej części publikacji.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

• „Wspólnota ma możliwość zwiększenia, w drodze uchwały, obciążenia właścicieli lokali użytkowych z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Jednakże przed podjęciem tego typu uchwały wspólnota (a właściwie jej inicjator – zarząd) winna ustalić czy i w jakim zakresie sposób korzystania z lokalu usługowego powoduje zwiększone koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i przedstawić rzetelną kalkulację, pozwalającą ocenić czy dokonany poziom podwyżki jest merytorycznie uzasadniony. Zwiększenie poziomu obciążenia jednego z właściciel w stosunku do reszty jest wyjątkiem od zasady i jako taki musi znajdować proporcjonalne odzwierciedlenie w poziomie kosztów, który generuje. Warunkiem zgodności z prawem takiej regulacji jest wykazanie ścisłego związku wzrostu danych kosztów ze sposobem używania lokalu. Kolejnym koniecznym etapem jest dopiero ustalenie kalkulacji tych kosztów w sposób pozwalający na ocenę czy została zachowana proporcja odpowiadająca poziomowi zwiększonych wydatków. Brak rzetelnej kalkulacji czy też jej arbitralność, prowadzi do nieweryfikowalności tak podjętej uchwały (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku – I Wydział Cywilny, z dnia 23 marca 2018 r., sygn. akt I ACa 959/17)”.

• „Unormowanie zawarte w art. 12 ust. 2 i 3 ustawy nie zezwala zatem na zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych, jeżeli sposób korzystania z tych lokali nie wpływa na zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie, I Wydział Cywilny z dnia 21 listopada 2012 r.)

Jak skutecznie bronić się przed niesłuszną podwyżką opłat eksploatacyjnych przez wspólnotę mieszkaniową w lokalu użytkowym?

W przypadku uznania, że jako właściciel lokalu użytkowego zostało się niesłusznie obciążonym wyższymi opłatami eksploatacyjnymi, istnieje możliwość wniesienia powództwa na podstawie art. 25 ust. 1 i 1a u.w.l. Zgodnie z tymi przepisami właściciel lokalu ma 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia go o podjęciu uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów, na zaskarżenie uchwały, jeśli uchwała:

1. jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli,
2. narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, lub
3. narusza interesy właściciela lokalu w inny sposób.

Artykuł 25 ust. 2 u.w.l. stanowi, że zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. Mechanizm ten daje możliwość wniesienia powództwa wraz z wnioskiem o zabezpieczenie roszczenia poprzez wstrzymanie wykonania uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Aby Sąd zabezpieczył roszczenie, należy:

1. uprawdopodobnić je, tj. przedstawić dowody na okoliczność wykazania zasadności roszczenia oraz
2. wykazać interes prawnego powoda w udzieleniu zabezpieczenia. Chodzi tu głównie o wykazanie, że brak zabezpieczenia może prowadzić do nieodwracalnych skutków

Uwzględnienie wniosku o zabezpieczenie roszczenia w postaci wstrzymania wykonania uchwały wspólnoty mieszkaniowej powoduje, że stosowanie uchwały zostaje zawieszone do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia sprawy, a zatem właściciel lokalu nie będzie zmuszony płacić opłaty eksploatacyjnej w zwiększonej wysokości do czasu rozpoznania sprawy.

Przykład praktyczny – podwyżka opłat tylko dla jednego lokalu użytkowego

Spółka X jest właścicielem lokalu użytkowego znajdującego się w budynku zarządzanym przez wspólnotę i wynajmuje go osobie prowadzącej niewielki sklep osiedlowy. W budynku, oprócz lokalu należącego do spółki X, są jeszcze 4 inne lokale użytkowe, w których prowadzone są: salon kosmetyczny, bar, studio tatuażu i punkt sprzedaży popularnej sieci telefonii komórkowej. Część wspólnoty w postaci właścicieli lokali mieszkalnych nie jest zadowolona z działalności prowadzonej w lokalu należącym do spółki X (z uwagi na długie godziny otwarcia) i decyduje o podjęciu uchwały kilkukrotnie zwiększającej opłaty eksploatacyjne jedynie w lokalu spółki X. Właściciele lokali motywują swoją decyzję wysokimi kosztami czyszczenia elewacji budynku od strony lokali użytkowych (m. in. z uwagi na pojawiające się graffiti) oraz koniecznością ponoszenia dodatkowych kosztów za sprzątanie potłuczonych butelek na części chodnika przed budynkiem.

Dwa tygodnie po otrzymaniu informacji o podwyżce opłat Pan X wniósł pozew o uchylenie uchwały w trybie art. 25 ust. 1 u.w.l. z uwagi na nieuzasadnione i nieproporcjonalne obciążenie go kosztami utrzymania części wspólnej nieruchomości wraz z wnioskiem o zabezpieczenie powództwa poprzez wstrzymanie wykonania uchwały z uwagi na potencjalne wypowiedzenie umowy najmu przez osobę prowadzącą działalność w należącym do Pana X lokalu i utratę jego jedynego źródła dochodu.

Sąd wstrzymał wykonanie uchwały na czas trwania postępowania sądowego. Oznacza to w praktyce, że spółka X nie musi uiszczać podwyższonych opłat eksploatacyjnych do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia sprawy. Dzięki temu zyskał ochronę przed konsekwencjami finansowymi oraz ryzykiem utraty najemcy, które mogłoby wystąpić w przypadku konieczności natychmiastowego stosowania się do uchwały.

Przykład ten pokazuje, że właściciel lokalu użytkowego, który uważa podwyżkę opłat we WM za nieuzasadnioną lub nieproporcjonalną, ma realne narzędzia prawne do obrony swoich interesów – w tym możliwość zaskarżenia uchwały wspólnoty i złożenia wniosku o zabezpieczenie roszczenia.

Podsumowanie – kiedy podwyżka opłat eksploatacyjnych jest zgodna z prawem?

Wspólnota mieszkaniowa ma na podstawie art. 12 ust. 3 u.w.l. uprawnienie do podwyższania opłat właścicielom lokali użytkowych z tytułu przyczynienia się do zwiększenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej wynikające ze sposobu korzystania z lokali użytkowych, który do tego prowadzi. Należy jednak pamiętać, że wspólnota mieszkaniowa nie posiada zupełnej swobody i dowolności w kształtowaniu zarówno wysokości opłat, jak i kręgu właścicieli nimi objętych, a każda zmiana musi być adekwatna do rzeczywistego wpływu działalności prowadzonej w lokalu użytkowym na ponoszone koszty.

W przypadku nieuzasadnionego zwiększenia opłat właściciel lokalu użytkowego może dochodzić swoich roszczeń wytaczając powództwo – najlepiej zrobić to z pomocą doświadczonych prawników, którzy znają specyfikę funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych i związane z nią regulacje prawne.