Co może regulować regulamin wspólnoty mieszkaniowej? Praktyczny przewodnik dla wspólnot mieszkaniowych

Regulamin wspólnoty mieszkaniowej, określany także czasem jako regulamin porządku domowego oraz funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej stanowi podstawowy dokument organizujący zasady funkcjonowania mieszkańców w budynku wielolokalowym. Pomimo że ustawa o własności lokali (dalej: „uwl”) nie nakłada na wspólnoty mieszkaniowe obowiązku uchwalania regulaminów, w praktyce wiele wspólnot je przyjmuje, słusznie uznając, że stanowią one skuteczne narzędzie prawne zwiększające porządek, bezpieczeństwo i sprawne funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej w obrębie budynku. Zasadniczym celem regulaminów pozostaje zatem zapewnienie harmonizacji życia sąsiedzkiego i zapobieganie sporom pomiędzy właścicielami lokali w przyszłości.

Z naszego doświadczenia wynika jednak, że wielokrotnie zarządy wspólnot mieszkaniowych oraz właściciele lokali nie są w pełni świadomi tego, że zgodnie z uwl regulamin wspólnoty mieszkaniowej może zawierać wyłącznie postanowienia zgodne z przepisami prawa, w tym art. 13 pkt 1 uwl i nie może naruszać prawa własności właścicieli poszczególnych lokali. W praktyce oznacza to między innymi, że regulamin nie może modyfikować ustawowych praw i obowiązków właścicieli, nakładać na nich dodatkowych obciążeń finansowych, ograniczać sposobu korzystania z lokalu w zakresie wykraczającym poza normy porządkowe, ani ingerować w elementy, które mogą być regulowane wyłącznie uchwałą wspólnoty lub przepisami powszechnie obowiązującego prawa.

W niniejszej publikacji wyjaśniamy, co może (a czego absolutnie nie może) – regulować regulamin wspólnoty mieszkaniowej.

Czym jest regulamin wspólnoty mieszkaniowej?

Zgodnie z art. 13 pkt 1 uwl, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. To właśnie ten przepis uprawnia wspólnoty mieszkaniowe do przyjęcia regulaminu porządku domowego, nazywanego także regulaminem funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej.

Regulamin wspólnoty mieszkaniowej stanowi co do zasady uzupełnienie i doprecyzowanie przepisów ustawy o własności lokali. Jego celem jest określenie i doprecyzowanie zasad funkcjonowania nieruchomości wspólnej oraz organizacji życia mieszkańców w ramach budynku. Co istotne, dokument nie jest aktem prawa miejscowego, lecz wewnętrznym dokumentem obowiązującym wszystkich właścicieli lokali w nieruchomości (mieszkalnych i komercyjnych) oraz osoby korzystające z nieruchomości.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Trudno jest od regulaminów porządku domowego wymagać absolutnej precyzji, której nierzadko trudno jest się doszukać w regulacjach ustawowych. Ich celem jest regulowanie wzajemnych relacji sąsiedzki i eliminowanie przyszłych konfliktów. Są tworzone nie przez prawników, ale właścicieli lokali, którzy chcą w ten sposób zabezpieczyć nieruchomość wspólną i wzajemne poszanowanie praw mieszkańców.” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie, I Wydział Cywilny, z dnia 17 maja 2018 r., sygn. akt I ACa 1282/17)

Co może regulować regulamin wspólnoty mieszkaniowej?

Kwestia tego, co może regulować regulamin wspólnoty mieszkaniowej, w praktyce rzeczywiście budzi wiele kontrowersji. Wynika to z faktu, że właściciele lokali często próbują w drodze uchwał „porządkowych” wpływać na zachowania poszczególnych mieszkańców, podczas gdy uwl oraz Kodeks cywilny bardzo precyzyjnie określają granice kompetencji wspólnot mieszkaniowych.

Fundamentalną zasadą jest, że regulamin wspólnoty mieszkaniowej może dotyczyć wyłącznie nieruchomości wspólnej. Wspólnota mieszkaniowa jako podmiot zarządzający nieruchomością może regulować jedynie kwestie dotyczące części wspólnych budynku i działki, czyli tych elementów, które nie są wyodrębnionym lokalem i nie służą wyłącznie jednemu właścicielowi. W konsekwencji, wspólnota mieszkaniowa nie może przyjmować jakichkolwiek regulacji dotyczących indywidualnych lokali w budynku.

Regulamin może natomiast szczegółowo:

• określać sposób korzystania z części wspólnych takich jak: klatki schodowe, korytarze, windy, piwnice i komórki lokatorskie, suszarnie, wózkownie, rowerownie, tereny zielone, patio, place zabaw, pomieszczenia techniczne, miejsca parkingowe (jeśli zostały przypisane do określonych lokali). W praktyce właściciele mogą zatem przykładowo przyjąć regulacje dotyczące zakazu pozostawiania prywatnych rzeczy na korytarzach ze względu na przepisy ppoż., ustalić zasady parkowania na miejscach wspólnych lub określić godziny korzystania z boisk i placów zabaw,

• wprowadzać przepisy porządkowe w zakresie ciszy nocnej, zasad prowadzenia prac remontowych, sposobu segregacji odpadów, obowiązków dotyczących utrzymania balkonów w należytym stanie, reguły dotyczących przechowywania rowerów, wózków czy materiałów budowlanych,

• regulować zasady współżycia mieszkańców, przykładowo takie jak: obowiązek sprzątania po zwierzętach, wytyczne dotyczące prowadzenia psów na terenie wspólnoty, zakaz zachowań uciążliwych lub zagrażających bezpieczeństwu, a zatem wszelkie kwestie które mogą służyć dobremu współżyciu mieszkańców, pod warunkiem, że nie naruszają prawa własności lokali,

• precyzować zasady korzystania z urządzeń i instalacji ingerujących w nieruchomość wspólną, na przykład: klimatyzatorów, anten satelitarnych, markiz, krat zabezpieczających, reklam i szyldów. Wspólnota może zobowiązywać właścicieli lokali do uzyskania zgody na montaż tego typu urządzeń, jeżeli naruszają elewację lub inne części wspólne,

• określać sposoby korzystania z nieruchomości przez osoby trzecie, w tym takie jak zasady wpuszczania ekip remontowych, godziny otwarcia bram lub furtek, sposoby udostępniania kluczy lub pilotów.

Uprawnienie wspólnoty mieszkaniowej do doprowadzenia do przymusowej sprzedaży lokalu

W przypadku uporczywego naruszania zasad regulaminu porządkowego przez właściciela lokalu (lub jego najemców), wspólnota mieszkaniowa może wnieść pozew do sądu, powołując się na art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali. Zgodnie z przepisem, w przypadku, gdy właściciel lokalu:

1. będzie wykraczał w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo
2. przez swoje niewłaściwe zachowanie czynił korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym uporczywego naruszania zasad porządku domowego lub innych rażących zachowań właściciela,

wspólnota mieszkaniowa może wnieść pozew do sądu, który może skutkować przymusową sprzedażą lokalu w drodze licytacji komorniczej. Aby wspólnota mogła wszcząć postępowanie w oparciu o ww. przepis, wymagana jest uchwała upoważniająca zarząd do wniesienia pozwu przeciwko konkretnemu właścicielowi. W pozwie należy wykazać, że naruszenia były rażące i uporczywe, a nie jednorazowe czy incydentalne. Z naszego doświadczenia wynika, że tego typu postępowania są trudne, dlatego chcąc zmaksymalizować szanse powodzenia, przed wszczęciem sprawy wspólnota mieszkaniowa powinna zgromadzić szczegółowy materiał dowodowy w sprawie.

Czego nie może regulować regulamin wspólnoty mieszkaniowej?

• Regulamin nie może ingerować w prawo własności lokalu

Przede wszystkim, regulamin w żaden sposób nie może ingerować w prawo własności lokalu. W konsekwencji, niedopuszczalne jest, przykładowo:

• ustanowienie zakazu wynajmu krótkoterminowego lokalu mieszalnego,
• zakazanie prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu,
• nakładanie obowiązku uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej na remont wykonywany wewnątrz lokalu,
• zakazywanie trzymania zwierząt w lokalu,
• ustalanie godzin przyjmowania gości w lokalu,
• określenie norm głośności wewnątrz lokalu (można jedynie odwołać się do przepisów powszechnych, np. kodeksu wykroczeń).

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Właściciele lokali nie mogą zatem podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali ani nakładać na właścicieli lokali zobowiązań innych niż wynikające z ustawy o własności lokali, czy modyfikować ogólnych zasad odpowiedzialności cywilnej swoich członków wbrew przepisom. Taki zaś charakter mają bez wątpienia postanowienia zaskarżonego regulaminu porządku domowego dotyczące odpowiedzialności właściciela lokalu za zachowanie osób korzystających z lokalu za jego wiedzą, odpowiedzialności właściciela lokalu za przestrzeganie przez takie osoby regulaminu i jego obowiązku zapoznania tych osób z regulaminem, odpowiedzialności za wszelkie szkody wyrządzone przez dzieci, obowiązku zgłaszania wszelkich awarii zarządcy wspólnoty, zakazu prowadzenia działalności gospodarczej w lokalach mieszkalnych bez zgody zarządcy, zakazu zakładania gniazd poboru prądu elektrycznego na własny użytek w piwnicach oraz prowadzenie w nich działalności usługowej lub produkcyjnej bez zgody wspólnoty, czy wreszcie dotyczące zakazu otwierania drzwi klatek schodowych domofonem osobom nieznajomym”. (wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi, II Wydział Cywilny, z dnia 2 września 2021 r., sygn. akt II C 2438/20)

• Regulamin nie może wprowadzić kar finansowych za jego naruszenia

Wspólnota mieszkaniowa nie może także wprowadzać w regulaminie mechanizmów kar „finansowych”, „porządkowych” czy „regulaminowych”, mandatów czy dodatkowych opłat, nawet w sytuacji gdy ich celem miałoby być jedynie zapewnienie przestrzegania regulaminu poprzez utrzymanie porządku czy zapobieganie szkodom. W orzecznictwie wskazuje się bowiem, że przepisy uwl nie nadają wspólnotom prawa do wydawania właścicielom poleceń o charakterze władczym, z uwagi na to, że wspólnota nie jest organem administracji, lecz jedynie podmiotem zarządzającym nieruchomością wspólną.

Jeżeli zatem wspólnota mieszkaniowa podejmie uchwałę, która wdraża mechanizm kar finansowych na członków wspólnoty mieszkaniowej za jakiejkolwiek naruszenia regulaminu, każdy z właścicieli ma wówczas prawo do zaskarżenia jej do sądu na podstawie art. 25 uwl, zgodnie z którym właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Żaden też przepis prawa, nie zezwala Wspólnocie Mieszkaniowej na składanie oświadczeń woli o charakterze władczym, którym poszczególni właściciele mieliby obowiązek się podporządkować. Brak jest podstaw do przyjmowania przez Wspólnotę Mieszkaniową regulacji, o charakterze prewencyjnym, mającym zapobiegać ewentualnym zagrożeniom czy szkodom. (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie, I Wydział Cywilny, z dnia 20 stycznia 2014 r., sygn. akt I ACa 1394/13).

• Regulamin nie może modyfikować zasad wynikających z ustawy o własności lokali

Niedopuszczalne jest także modyfikowanie w regulaminie wspólnoty mieszkaniowej zasad wynikających z uwl w zakresie: głosowania, ustalania udziałów, ograniczania bądź rozszerzania kompetencji zarządu przewidzianych w ustawie. Regulamin wspólnoty mieszkaniowej nie może bowiem stanowić o sprawach, które ustawodawca uregulował w sposób bezwzględnie obowiązujący w uwl.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Należy zatem generalnie zgodzić się ze stroną pozwaną, że w drodze czy to umowy w formie aktu notarialnego, czy też później uchwały zaprotokołowanej przez notariusza właściciele mogą w sposób swobodny decydować o sposobie zarządu nieruchomością wspólną, byle by przyjęte zasady nie stały w sprzeczności do ustawy o własności lokali oraz przewidzianych w niej wyjątków, których nie należy interpretować rozszerzająco”. (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie, I Wydział Cywilny, z dnia 20 października 2011 r., sygn. akt I ACa 526/11).

Jak wspólnota mieszkaniowa może przyjąć regulamin wspólnoty mieszkaniowej?

Regulamin wspólnoty mieszkaniowej przyjmuje się w drodze uchwały właścicieli lokali. Uchwała ta może zostać podjęta na zebraniu właścicieli, w trybie indywidualnego zbierania głosów lub w formie mieszanej (częściowo na zebraniu wspólnoty, częściowo poza nim). Do przyjęcia regulaminu wymagana jest zwykła większość udziałów w nieruchomości.

Oczywiście co do zasady projekt regulaminu przygotowuje zarząd wspólnoty, bądź zarządca działający na podstawie umowy o zarządzanie, w praktyce w oparciu o rekomendację pełnomocnika prawnego wspólnoty mieszkaniowej.

Dobrą praktyka jest także udostępnienie projektu regulaminu właścicielom lokali odpowiednio wcześniej, w sposób pozwalający się na zapoznanie się z jego treścią przed głosowaniem.

Z uwagi na to, że regulamin jest wewnętrznym dokumentem wspólnoty, nie wymaga zgłoszenia dojakiegokolwiek organu, czy formalnej rejestracji. Wystarczające jest podjęcie uchwały.

Czy można zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej o przyjęciu regulaminu wspólnoty mieszkaniowej?

Tak, i praktyce zdarza się to dość często. Jeżeli uchwała o przyjęciu regulaminu narusza prawo, zasady współżycia społecznego albo w jakikolwiek sposób godzi w interes właściciela lokalu, zgodnie z uwl, każdy z właścicieli lokali ma prawo wnieść powództwo o jej uchylenie.

Jedną z najczęstszych przyczyn zaskarżania uchwał dotyczących regulaminów wspólnoty mieszkaniowej są postanowienia, które ingerują w sferę praw właściciela w zakresie jego lokalu, a więc wykraczają poza kompetencje ustawowe wspólnoty mieszkaniowej określone w uwl. Jak zostało bowiem wyżej wskazane, wspólnota może regulować wyłącznie zasady korzystania z nieruchomości wspólnej, natomiast nie ma prawa wprowadzać ograniczeń dotyczących części indywidualnych, czyli przestrzeni należącej do poszczególnych właścicieli.

W toku postępowania dotyczącego uchylenia regulaminu wspólnoty mieszkaniowej, sąd ocenia nie tylko treść regulaminu, ale także tryb podjęcia uchwały. Uchwała zatem może zostać uchylona zarówno z przyczyn merytorycznych, jak i formalnych (np. brak wymaganej większości udziałów, błędy w liczeniu głosów, nieprawidłowe zawiadomienie o zebraniu).

W konsekwencji, staranne przygotowanie projektu regulaminu i prawidłowe przeprowadzenie głosowania ma kluczowe znaczenie dla jego ważności.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Zgodnie z regulaminem porządku domowego: parkowanie pojazdów mechanicznych, dozwolone jest tylko w miejscach do tego celu wyznaczonych. Zabrania się parkowania na chodnikach, drogach dojazdowych, oraz trawnikach. W przypadku zaparkowania poza miejscem wyznaczonym będą stosowane sankcje karne w postaci montażu blokady, bądź odholowania na płatny parking strzeżony, na koszt właściciela nieprawidłowo zaparkowanego samochodu. Żaden zaś przepis nie daje takiego uprawnienia wspólnocie mieszkaniowej czy też innym wynajętym przez nich osobom fizycznym czy prawnym, w szczególności uprawnienia takiego nie daje przepis art. 13 ustawy o własności lokali. Samodzielne przyznanie sobie takiego uprawnienia przez wspólnotę mieszkaniową musi zostać zatem uznane za sprzeczne z prawem, to jest z Konstytucją RP. W ocenie Sądu Apelacyjnego nie ulega wątpliwości, że powód parkując na terenie wspólnoty poza miejscami do tego wyznaczonymi, w sposób utrudniający korzystanie pozostałym współwłaścicielom z nieruchomości wspólnej narusza zasady przewidziane w art. 13 ustawy o własności lokali, nie usprawiedliwia to jednak stosowania wobec niego, czy wobec kogokolwiek innego, tak rażących sankcji.” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 27.05.2009 roku, sygn. akt VI ACa 1124/08

Podsumowanie

Regulamin wspólnoty mieszkaniowej stanowi istotny instrument porządkowy, który w sytuacji, jeśli zostanie prawidłowo skonstruowany, pozwala zwiększyć bezpieczeństwo, komfort oraz przewidywalność zasad funkcjonowania właścicieli lokali w budynku wielolokalowym. Istotne jednak, że regulamin wspólnoty mieszkaniowej musi mieścić się w granicach wyznaczonych przez uwl oraz przepisy powszechnie obowiązującego prawa.

W praktyce oznacza to, że regulamin może szczegółowo regulować jedynie sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, w tym kwestie porządkowe, bezpieczeństwa, estetyki oraz organizacji życia mieszkańców, o ile nie naruszają one prawa własności poszczególnych lokali. Nie może natomiast ingerować w sposób korzystania z lokali stanowiących odrębną własność, nakładać dodatkowych obowiązków finansowych, wprowadzać kar porządkowych czy modyfikować kompetencji organów wspólnoty przewidzianych w ustawie.

Dobrze przygotowany regulamin pomaga uniknąć konfliktów sąsiedzkich, precyzuje zasady korzystania z części wspólnych, a także podnosi standard zarządzania nieruchomością. Warto jednak pamiętać, że każdy zapis regulaminu powinien być weryfikowany pod kątem zgodności z prawem oraz aktualnym orzecznictwem – w przeciwnym razie wspólnota naraża się na ryzyko uchylenia uchwały przez sąd.