Zwrot opłaty rezerwacyjnej przez dewelopera – kiedy przysługuje i w jakiej wysokości?

Zwrot opłaty rezerwacyjnej to jeden z najczęściej występujących problemów przy zawieraniu umów rezerwacyjnych z deweloperem. W praktyce nabywcy niejednokrotnie nie mają pewności, czy w konkretnej sytuacji deweloper ma obowiązek zwrotu wpłaconych środków, a jeżeli tak – w jakim terminie oraz w jakiej wysokości. Tymczasem zwrot opłaty rezerwacyjnej nie ma charakteru uznaniowego, lecz przysługuje w ściśle określonych przypadkach przewidzianych w ustawie deweloperskieji nie może być dowolnie ograniczany postanowieniami umowy.

Umowa rezerwacyjna to dokument zawierany między deweloperem a osobą zainteresowaną nabyciem nieruchomości jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Zasadniczym celem umowy rezerwacyjnej jest dokonanie „rezerwacji” konkretnego lokalu albo domu jednorodzinnego przez przyszłego nabywcę, tj. czasowe wyłączenie go z oferty dewelopera.

W ustawie deweloperskiej ustawodawca wskazał wprost, że umowa deweloperska lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości może być poprzedzona zawarciem umowy rezerwacyjnej.

Zawarcie umowy rezerwacyjnej wiąże się w większości przypadków z obowiązkiem uiszczenia opłaty rezerwacyjnej (art. 32 ust. 2 ustawy deweloperskiej), co w praktyce rodzi pytanie, kiedy przysługuje zwrot opłaty rezerwacyjnej od dewelopera?

Co do zasady, opłata rezerwacyjna:

• zaliczana jest na poczet ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – jeżeli po zawarciu umowy rezerwacyjnej, strony zawrą umowę deweloperską, umowę sprzedaży lub inną umowę przenoszącą własność (art. 32 ust. 3 ustawy deweloperskiej), albo
• zostaje zatrzymana przez dewelopera, jeżeli do zawarcia takiej umowy nie dojdzie.

Od powyższej zasady istnieją jednak wyjątki.

W praktyce jednym z najczęściej występujących problemów przy zawieraniu umów rezerwacyjnych jest ustalenie, czy i kiedy deweloper ma obowiązek zwrotu opłaty rezerwacyjnej wpłaconej przez rezerwującego. Przypadki te zostały szczegółowo uregulowane w art. 34 ustawy deweloperskiej i zostaną omówione w dalszej części publikacji. Dla rezerwujących lokale i domy prawidłowe zrozumienie tego mechanizmu ma kluczowe znaczenie, opłata rezerwacyjna nierzadko wynosi bowiem kilkanaście, kilkadziesiąt tysięcy złotych. Jednocześnie przepisy ustawy deweloperskiej w tym zakresie nie zawsze są sformułowane w sposób jednoznaczny, co w praktyce może prowadzić do sporu pomiędzy deweloperem a przyszłym nabywcą lokalu.

W dalszej części artykułu omawiamy szczegółowo:

• czy deweloper może w umowie rezerwacyjnej ograniczyć prawo do zwrotu?
• kiedy deweloper ma obowiązek zwrotu opłaty rezerwacyjnej?
• kiedy zwrot opłaty rezerwacyjnej następuje w podwójnej wysokości?
• co zrobić, gdy deweloper odmawia zwrócenia opłaty rezerwacyjnej.

Zwrot opłaty rezerwacyjnej – kiedy deweloper ma obowiązek jej zwrotu?

Na wstępie należy zaznaczyć, że deweloper ma bezwzględny obowiązek zwrotu opłaty rezerwacyjnej, jeżeli wystąpi którakolwiek z przesłanek wskazanych w art. 34 ustawy deweloperskiej, szerzej omówionych poniżej. Co szczególnie istotne, wszystkie przesłanki zwrotu mają charakter obligatoryjny, a więc są całkowicie niezależne od woli (bądź braku woli) stron umowy. Ustawa deweloperska posługuje się bowiem jednoznacznym sformułowaniem, że opłata rezerwacyjna „jest zwracana rezerwującemu”, a nie przykładowo „może być zwrócona rezerwującemu.

W praktyce oznacza to, że:

• deweloper nie ma prawa odmówić zwrotu opłaty rezerwacyjnej w sytuacjach wskazanych w art. 34 ustawy deweloperskiej,
• deweloper nie może prowadzić negocjacji dotyczących oddania opłaty rezerwacyjnej,
• deweloper nie może uzależniać zwrotu opłaty rezerwacyjnej od spełnienia dodatkowych warunków przez rezerwującego,
• deweloper nie może wymagać od rezerwującego podejmowania jakichkolwiek dodatkowych działań niewynikających wprost z ustawy.

Jeżeli zaistnieją ustawowe przesłanki zwrotu, deweloper ma obowiązek zwrócić opłatę rezerwacyjną z mocy prawa, niezależnie od treści umowy rezerwacyjnej czy własnej oceny sytuacji.

Zwrot opłaty rezerwacyjnej przy odmowie kredytu hipotecznego

Jedną z najczęstszych sytuacji w praktyce, kiedy deweloper jest zobowiązany do zwrotu opłaty rezerwacyjnej, jest przypadek, gdy rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia kredytu hipotecznego z powodu negatywnej oceny jego zdolności kredytowej przez finansujący bank (art. 34 ust. 1 pkt 1 ustawy deweloperskiej).

W praktyce oznacza to, że rezerwujący otrzymał decyzję banku odrzucającą wniosek o kredyt, zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. W takim przypadku rezerwujący powinien niezwłocznie przesłać decyzję do dewelopera, który wówczas ma obowiązek zwrócić opłatę rezerwacyjną.

Nie każda jednak sytuacja braku decyzji kredytowej uprawnia do zwrotu opłaty rezerwacyjnej od dewelopera. Zwrot nie przysługuje, jeśli brak decyzji wynika z winy rezerwującego, na przykład z uwagi na:

• nieprzedłożenie wymaganych dokumentów bankowi w terminie,
• niekompletność wniosku, błędy we wniosku kredytowym,
• złożenie wniosku kredytowego dotyczącego innej nieruchomości niż ta objęta umową rezerwacyjną.

Ustawa wskazuje bowiem, że zwrot opłaty przysługuje wyłącznie wtedy, gdy brak decyzji kredytowej wynika z negatywnej oceny zdolności kredytowej rezerwującego, a nie przykładowo z nieuzyskania decyzji.

Co do zasady wystarczające jest przedstawienie decyzji kredytodawcy potwierdzającej negatywną ocenę zdolności kredytowej, o ile z okoliczności sprawy nie wynika, że brak decyzji nastąpił z przyczyn leżących po stronie rezerwującego. Nabywca lokalu nie ma obowiązku podejmowania dodatkowych działań ani składania dodatkowych wniosków, aby uzyskać zwrot opłaty rezerwacyjnej od dewelopera.

Zwrot opłaty rezerwacyjnej, gdy deweloper nie wykonuje zobowiązań z umowy rezerwacyjnej

Podstawowym obowiązkiem dewelopera wynikającym z umowy rezerwacyjnej jest czasowe wyłączenie lokalu lub domu z oferty sprzedaży. Choć ustawa deweloperska wprost nie reguluje wszystkich szczegółów dotyczących obowiązków dewelopera wynikających z umowy rezerwacyjnej, niewywiązywanie się z tego podstawowego zobowiązania może skutkować koniecznością zwrotu opłaty rezerwacyjnej. Co więcej, zwrot następuje w podwójnej wysokości, a zatem w sytuacji, gdy rezerwujący wpłacił 50 000 zł tytułem opłaty rezerwacyjnej, deweloper nie wyłączył lokalu lub domu z oferty sprzedaży, deweloper zobowiązany jest do zwrotu 100 000 zł na rzecz rezerwującego.

Jeżeli rezerwujący zauważy, że deweloper nie realizuje obowiązków wynikających z umowy rezerwacyjnej i chce domagać się zwrotu podwójnej opłaty, powinien zgromadzić stosowne dowody, a przede wszystkim:

• dokumenty potwierdzające niewycofanie nieruchomości z oferty,
• korespondencję e-mailową z deweloperem.

Zwrot opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości nie wyklucza możliwości dochodzenia dodatkowych roszczeń odszkodowawczych na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego, jeżeli działania dewelopera spowodowały wyższą szkodę po stronie rezerwującego.

Zwrot opłaty rezerwacyjnej przy zmianach w prospekcie deweloperskim

Ustawa deweloperska przewiduje, że rezerwującemu przysługuje zwrot opłaty rezerwacyjnej, jeśli deweloper dokonał zmiany w prospekcie deweloperskim, nie informując o tym rezerwującego.

Należy jednak zwrócić uwagę, że ustawa nie precyzuje momentu, od którego obowiązek zwrotu powstaje, ani nie wskazuje terminów, w jakich deweloper powinien poinformować rezerwującego o zmianach w prospekcie. W praktyce, jeśli strony przygotowują się do zawarcia umowy deweloperskiej, zmiana w prospekcie powinna zostać przedstawiona rezerwującemu do zapoznania się przed podpisaniem umowy, ponieważ prospekt stanowi integralną część umowy deweloperskiej.

Z tego względu sytuacje, w których zmiana prospektu skutkuje obowiązkiem zwrotu opłaty rezerwacyjnej, są w praktyce rzadkie i mają charakter marginalny.

Zwrot opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości przy wadach lokalu i odmowie podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości

Ustawa deweloperska przewiduje, że rezerwującemu przysługuje zwrot opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości, jeśli spełnione zostaną łącznie trzy przesłanki:

1. nabywca zgłosił wady lokalu lub domu w protokole odbioru,
2. deweloper nie usunął zgłoszonych wad w terminie.
3. nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości.

W takiej sytuacji opłata rezerwacyjna „działa niejako jako forma premii dla nabywcy, mająca zachęcić deweloperów do skutecznego usuwania zgłoszonych wad i przekazania lokalu lub domu bez usterek” (Uzasadnienie do projektu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, Druk sejmowy IX kadencji Nr 985).

W praktyce pojawiają się spory dotyczące tego, czy każdy zgłoszony defekt faktycznie stanowi wadę lokalu. Wydaje się bowiem, że nie każdy drobny defekt będzie uznany za wadę w rozumieniu ustawy – liczą się wady istotne, które wpływają na użytkowanie lokalu lub domu. Brak jednolitego orzecznictwa w tym zakresie powoduje, że rozstrzyganie sporów między deweloperami a nabywcami często wymaga indywidualnej analizy prawnej i technicznej.

Czy deweloper może wprowadzić inne zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej niż przewidziane w ustawie deweloperskiej?

Poza okolicznościami opisanymi powyżej wynikającymi wprost z ustawy deweloperskiej, strony mogą przewidzieć zwrot opłaty rezerwacyjnej także w przypadku innych zdarzeń, z zastrzeżeniem, że muszą to być zmiany korzystne dla rezerwującego.

Deweloper nie ma jednak prawa:

• wyłączyć obowiązku zwrotu opłaty rezerwacyjnej w sytuacjach wskazanych w ustawie,
• uzależnić zwrotu od spełnienia dodatkowych warunków (np. zgody dewelopera, terminowego złożenia oświadczeń wykraczających poza ustawę),
• wprowadzić postanowień, które pośrednio prowadziłyby do obejścia przepisów ustawy deweloperskiej w zakresie zwrotu opłaty rezerwacyjnej.

Jeżeli umowa rezerwacyjna przewidywałaby odmienne, tj. mniej korzystne dla rezerwującego zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej, takie postanowienia mogą zostać uznane za nieważne i niewiążące konsumenta.

W konsekwencji, nawet jeżeli rezerwujący podpisał umowę zawierającą nieprawidłowe postanowienia, o jego prawie do zwrotu opłaty rezerwacyjnej decydują wyłącznie przepisy ustawy deweloperskiej, a nie treść samej umowy zawartej z deweloperem.

Termin zwrotu opłaty rezerwacyjnej – co oznacza „niezwłocznie”?

Deweloper nie może przetrzymywać opłaty rezerwacyjnej w sytuacjach, w których ustawowo powinien ją zwrócić. Zgodnie z ustawą, zwrot opłaty powinien nastąpić „niezwłocznie”. Jak jednak w praktyce interpretować „niezwłocznie”?

W praktyce polskie sądy interpretują termin „niezwłocznie” na podstawie wykładni językowej, wskazując, że w języku polskim „niezwłocznie” oznacza bezzwłocznie, od razu, natychmiast, bez zwłoki (W. Doroszewski, Słownik poprawnej polszczyzny, Warszawa 1973, s. 408; W. Dunaj, Słownik współczesnego języka polskiego, t. I, Warszawa 2000, s. 616). Nie oznacza to jednak chwili w sensie absolutnym, chodzi bowiem o termin realny, uwzględniający okoliczności wykonania świadczenia.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Termin 'niezwłocznie’ oznacza termin realny, mający na względzie okoliczności miejsca i czasu, a także regulacje zawarte w art. 354 i art. 355 k.c.” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 czerwca 2011 r., sygn. akt III CSK 282/10).

W polskim orzecznictwie często przyjmuje się także sztywny termin 14 dni jako odpowiednik „niezwłocznie” w przypadku spełnienia świadczenia cywilnoprawnego.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Dla sytuacji typowych, gdy z okoliczności nie wynika nic innego, należy przyjąć, że spełnienie świadczenia niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania (art. 455 KC) oznacza spełnienie w terminie 14 dni od wezwania” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie, VI Wydział Cywilny, z dnia 26 marca 2018 r., sygn. akt VI ACa 2023/16).

Bez względu na to, którą przyjmie się interpretację, wydaje się zatem, że deweloper powinien dokonać zwrotu opłaty rezerwacyjnej w terminie maksymalnym 14 dni od dnia otrzymania wezwania do zapłaty, chyba że wyjątkowe okoliczności wymagają krótszego lub dłuższego terminu. Jeżeli natomiast deweloper nie dokona zwrotu opłaty rezerwacyjnej w ustawowym terminie, rezerwującemu przysługuje możliwość wniesienia pozwu o zwrot opłaty rezerwacyjnej przed sądem cywilnym. W pozwie można domagać się nie tylko samego zwrotu wpłaconej kwoty, ale w określonych sytuacjach również odsetek ustawowych za opóźnienie.

Jak wezwać dewelopera do zwrotu opłaty rezerwacyjnej?

W praktyce pierwszym krokiem będzie skierowanie do dewelopera wezwania do zapłaty. Wezwanie to powinno być jasne, precyzyjne i określać:

• kwotę do zwrotu
• numer rachunku bankowego, na który deweloper powinien ma przelać środki,
• termin zwrotu, zaleca się wskazanie 14-dniowego terminu na dokonanie zwrotu, bowiem taki okres jest zgodny z praktyką sądową i uznawany za spełniający wymóg „niezwłocznie”.

Można także dodać, że wezwanie ma charakter ostateczny i przedsądowy, co jest istotne w sytuacji, gdy istnieje ryzyko, że deweloper nie dokona zwrotu dobrowolnie. W przypadku braku reakcji dewelopera, wezwanie stanowi podstawę do wniesienia pozwu o zwrot opłaty rezerwacyjnej wraz z ewentualnymi odsetkami.

Czy deweloper musi zwrócić opłatę rezerwacyjną, jeśli rezerwujący wycofa się z zakupu?

Z perspektywy dewelopera kluczowym pytaniem jest, czy opłata rezerwacyjna podlega zwrotowi w sytuacji, gdy rezerwujący rezygnuje z zakupu. Ustawa deweloperska nie reguluje tej kwestii wprost, co w praktyce może rodzić wiele wątpliwości interpretacyjnych.

W takiej sytuacji należy przyjąć, że (o ile nie zachodzą ustawowe przesłanki zwrotu) deweloper jest uprawniony do zatrzymania opłaty rezerwacyjnej. Kwota ta powinna być traktowana jako wynagrodzenie dewelopera za wykonanie zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej, jakim jest czasowe wyłączenie lokalu lub domu z oferty sprzedaży dewelopera.

Warto podkreślić, że ustawodawca używa terminu „opłata” zamiast „wynagrodzenie”, jednak w praktyce ma ona charakter wynagrodzenia za świadczenie usługi, a zatem ochronę lokalu lub domu przed sprzedażą innym klientom w okresie rezerwacji.

Podsumowanie – opłata rezerwacyjna w umowie rezerwacyjnej

Opłata rezerwacyjna w umowie rezerwacyjnej jest kwotą wpłacaną przez osobę zainteresowaną nabyciem nieruchomości w celu czasowego wyłączenia lokalu lub domu z oferty sprzedaży.

Zwrot opłaty rezerwacyjnej następuje tylko w określonych sytuacjach przewidzianych przepisami lub umową, tj. odmowa kredytu hipotecznego z powodu zdolności kredytowej, niewykonanie zobowiązań przez dewelopera, zmiany w prospekcie informacyjnym lub wystąpienie wad lokalu uniemożliwiających podpisanie umowy przenoszącej własność. W niektórych przypadkach możliwy jest zwrot kwoty w podwójnej wysokości.

Rezerwujący powinien jednak dokładnie sprawdzić warunki umowy rezerwacyjnej, zachować dokumenty potwierdzające wpłatę i korespondencję z deweloperem oraz w razie wątpliwości skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości. Opłata rezerwacyjna daje przede wszystkim prawo pierwszeństwa do zakupu lokalu, lecz nie zastępuje umowy deweloperskiej.