W sytuacji, gdy deweloper opóźnia się z przeniesieniem własności lokalu będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, nabywcy przysługują roszczenia odszkodowawcze przeciwko deweloperowi. W praktyce odpowiedzialność dewelopera najczęściej jest już uregulowana w samej umowie deweloperskiej, poprzez wprowadzenie mechanizmu kary umownej należnej w sytuacji opóźnienia dewelopera w przeniesieniu własności lokalu.
Kara umowna za opóźnienie dewelopera
Kara umowna pełni funkcję uproszczonego mechanizmu rekompensaty. Nabywca lokalu nie jest zobowiązany, aby wykazywać faktyczną wysokość poniesionej szkody, lecz wystarczy stwierdzenie, że termin zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu upłynął, podczas gdy deweloper nie doprowadził do podpisania aktu notarialnego w przewidzianym czasie. Dzięki temu nabywcy lokali mogą szybko i skutecznie dochodzić swoich praw bez dodatkowych komplikacji dowodowych.
W konsekwencji roszczenia z tytułu kar umownych przeciwko deweloperom są w praktyce stosunkowo skutecznie dochodzone przed sądami, a zasądzane odszkodowania często sięgają dziesiątek tysięcy złotych. W jednej z największych spraw prowadzonych przez nas zasądzone odszkodowanie wraz z odsetkami przekroczyło 200 000 zł, które warszawski deweloper był zobowiązany wypłacić właścicielowi lokalu na podstawie prawomocnego wyroku.
Więcej informacji praktycznych dotyczących zastosowania mechanizmu kar umownych i ochrony praw nabywców lokali znajduje się w niniejszej publikacji.
Jednocześnie należy wskazać, że postanowienie umowy deweloperskiej, które w praktyce wyłącza lub znacząco ogranicza roszczenia nabywcy do wysokości kary umownej, może zostać uznane za klauzulę abuzywną. W takim przypadku postanowienie to nie wiąże nabywcy, a klient może dochodzić pełnego odszkodowania zgodnie z ogólnymi zasadami odpowiedzialności kontraktowej. Sądowa praktyka potwierdza, że takie ograniczenia mogą być niewiążące konsumentów, jeżeli stanowią niedozwolone postanowienie umowne.
Praktyczny przykład z orzecznictwa:
„Skoro postanowienia umowne uzależniające obowiązek zapłaty kary umownej od przekroczenia terminu do spełnienia świadczenia przez sprzedawcę, ograniczające jej wysokość oraz stanowiące o zrzeczeniu się wszelkich roszczeń wynikających z zawartych umów, są niedozwolone i niewiążące, to wobec wykazanego faktu pozostawania w zwłoce przez pozwaną przez okres od 1 lipca 2008 r. do 30 listopada 2008 r., pozwana zobligowana jest do zapłaty na rzecz powodów kary umownej równej odsetkom ustawowym za okres zwłoki liczony od ceny brutto za lokal” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie, I Wydział Cywilny, z dnia 17 lipca 2013 r., sygn. akt I ACa 125/13).
Próby wymuszania zrzeczenia się roszczeń podejmowane przez deweloperów
W praktyce rynkowej często występuje jednak nieco odmienna, choć w efekcie podobna sytuacja, na którą zwrócił uwagę Prezes UOKiK w niedawnym komunikacie z dnia 9 marca 2026 r. Agresywne praktyki rynkowe deweloperów – Prezes UOKiK stawia zarzuty. Są to sytuacje, gdy:
- termin zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu jest opóźniony,
- deweloper najczęściej zdaje sobie sprawę z nieuchronnego obowiązku zapłaty kar umownych na rzecz nabywców lokali,
- deweloper kieruje do nabywców lokali pisma zawierające jednostronną „ofertę” zwolnienia spółki z odpowiedzialności za opóźnienie. Innymi słowy, kupujący mają zrzec się / zrezygnować z prawa do dochodzenia swoich roszczeń od dewelopera.
Z naszego doświadczenia wynika, że tego typu działania podejmowane przez deweloperów względem swoich klientów występują dość często, szczególnie w przypadku mniejszych i średnich deweloperów.
Dlaczego nabywcy godzą się na zrzeczenie roszczeń wobec dewelopera?
W praktyce działania te mają często bardziej stanowczy charakter. Deweloperzy wprost „informują” nabywców lokali, że albo umowa przeniesienia własności zostanie podpisana w narzuconej formie (tj. z uwzględnieniem postanowienia o zrzeczeniu się roszczeń przez nabywcę), albo do przeniesienia własności lokalu nie dojdzie wcale.
Dlaczego tak się dzieje? Naszym zdaniem w wielu przypadkach deweloperzy świadomie i celowo ustalają nierealne terminy przeniesienia własności w umowach deweloperskich, ponieważ pozwala im to sprzedać lokale objęte inwestycją jak najszybciej. Niektórzy deweloperzy deklarują terminy, które w praktyce okazują się trudne do zrealizowania lub wręcz nierealne. Jednocześnie mają świadomość, że nabywcom zależy na szybkim wprowadzeniu się do nowego lokalu, na przykład ze względu na sytuację rodzinną lub mieszkaniową. Może prowadzić to do sytuacji, w których nabywcy są wprowadzani w błąd już na etapie zawierania umowy deweloperskiej.
Następnie, gdy pojawia się opóźnienie w przeniesieniu własności, kontakt z deweloperem staje się coraz bardziej utrudniony. Biuro sprzedaży nie udziela wiążących informacji, a wraz z umową przeniesienia własności do nabywców lokali kierowana jest „propozycja” zrzeczenia się wszelkich roszczeń z tytułu opóźnienia. Jak zostało wyżej wskazane, przedstawiając projekt umowy przeniesienia własności wraz z klauzulą zrzeczenia się roszczeń, deweloper często wskazuje wprost, że umowa jest „nienegocjowalna”. Tego typu praktyka ma na celu wymuszenie akceptacji warunków korzystnych wyłącznie dla dewelopera, nawet jeśli nabywcy są świadomi, że tego typu zrzeczenie się roszczeń jest istotnie niekorzystne i ogranicza ich ustawowe prawa wynikające z ustawy deweloperskiej oraz Kodeksu cywilnego.
Często zdarza się także, że jeszcze na etapie poprzedzającym zawarcie umowy przeniesienia własności, lokal jest już w posiadaniu nabywców, którzy otrzymali klucze i rozpoczęli korzystanie z mieszkania. W wielu przypadkach nabywcy ponoszą znaczne nakłady finansowe jeszcze przed podpisaniem umowy przeniesienia własności, adaptując lokal do swoich potrzeb, na przykład przeprowadzając generalny remont, zakup wyposażenia czy prace wykończeniowe.
W takiej sytuacji nabywcom szczególnie zależy na doprowadzeniu do przeniesienia własności lokalu. Z tego powodu niekiedy są oni skłonni zawrzeć umowę nawet kosztem zrzeczenia się części roszczeń wobec dewelopera, aby ostatecznie stać się właścicielami mieszkania. Łatwo to zrozumieć – dla wielu osób zakup mieszkania oraz koszty jego adaptacji stanowią inwestycję finansowaną z wieloletniego kredytu i często obejmują oszczędności gromadzone przez całe życie.
W konsekwencji wielu nabywców znajduje się w sytuacji, w której odmawiając podpisania umowy w formie zaproponowanej przez dewelopera (a w praktyce – narzuconej), ryzykują możliwość nieprzejścia własności lokalu, natomiast podpisując ją, mogą świadomie bądź nie zrzekać się przysługujących im roszczeń.
Tego typu działania wywierają na nabywcach lokali niedopuszczalną i sprzeczną z zasadami ochrony konsumenta presję. Niestety, w wielu sytuacjach tego typu działania po stronie dewelopera są skuteczne.
Czy można przenieść własność lokalu bez zrzeczenia się roszczeń?
W praktyce istnieją jednak skuteczne środki prawne, które wielokrotnie testowaliśmy w sądzie, pozwalające doprowadzić do przeniesienia własności lokalu bez konieczności zrzekania się roszczeń przez nabywcę. Wielokrotnie wykazaliśmy, że nawet w sytuacjach, gdy deweloper stosuje praktyki mające na celu wymuszenie zrzeczenia się praw, sądy przyznają nabywcom pełne odszkodowanie. Dzięki temu nabywcy stają się właścicielami lokali, a jednocześnie otrzymują należne im odszkodowanie.
Dlatego też należy ocenić pozytywnie fakt, że Prezes UOKiK zwrócił uwagę na tego typu praktyki podejmowane przez deweloperów. Szkoda jednak, że postępowanie zostało wszczęte wobec jednego dewelopera, ponieważ z naszego doświadczenia wynika, że na rynku działa znacznie więcej podmiotów stosujących podobne mechanizmy, wywierając niedopuszczalną presję na nabywców lokali.
Oczywiście należy poczekać na ostateczną decyzję Prezesa UOKiK w sprawie, jednak sam fakt, że zwrócono uwagę na tego typu praktyki, stanowi pozytywny sygnał dla wielu nabywców. Może to także stanowić argument w postępowaniach sądowych przeciwko deweloperom, potwierdzając, że praktyki wywierające presję na nabywców są nieakceptowalne z punktu widzenia prawa i ochrony konsumenta.
