Waloryzacja ceny w umowie deweloperskiej – czy deweloper może podnieść cenę mieszkania?

Waloryzacja ceny lokalu w umowie deweloperskiej to zagadnienie, które regularnie pojawia się przy zawieraniu umów deweloperskich. Wielu nabywców lokali zastanawia się, czy deweloper ma prawo podnieść cenę mieszkania, a zatem kiedy klauzula waloryzacyjna jest legalna, a kiedy stanowi klauzulę niedozwoloną. Poniżej przedstawiamy kompleksowe omówienie aktualnych zasad waloryzacji oraz praktykę sądową w tym zakresie.

Czym jest waloryzacja ceny w umowie deweloperskiej?

Klauzula waloryzacyjna w umowie deweloperskiej oznacza postanowienie umowne przewidujące, że wartość świadczenia wynikającego z umowy deweloperskiej (tj. ceny za lokal) zostanie określona poprzez odniesienie się do innego miernika wartości. Innymi słowy, cena sprzedaży lokalu nie zostaje „sztywno” ustalona w dniu zawarcia umowy deweloperskiej, lecz strony umowy deweloperskiej dopuszczają jej zmianę w przyszłości, zgodnie z przyjętym wskaźnikiem. Z praktyki wynika, że do najczęstszych wskaźników należą: indeks inflacji publikowany przez GUS, wskaźnik cen produkcji budowlano-montażowej albo inne parametry, które mogą (lecz nie zawsze muszą) odzwierciedlać realne koszty realizacji inwestycji.

W ostatnich latach, z uwagi na wysoką inflację deweloperzy masowo wprowadzali klauzule waloryzacyjne do umów deweloperskich obejmujących sprzedaż nowych lokali i domów. Dla nabywców lokali tego typu klauzule są co do zasady niekorzystne, ponieważ powodują, że ostateczna cena nieruchomości nie jest znana w momencie zawierania umowy, a w wielu przypadkach praktycznie pewne jest, że cena będzie ostatecznie wyższa niż w dniu zawarcia umowy. W praktyce oznacza to przeniesienie na klienta negatywnych konsekwencji inflacji.

Czy klauzula waloryzacyjna w umowie deweloperskiej jest zgodna z prawem?

Na wstępie należy zaznaczyć, że:

1. do połowy 2024 r. stosowana była tak zwana „stara ustawa deweloperska”, czyli ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. 2021 poz. 1177),
   
2. obecnie natomiast zastosowanie znajduje tak zwana „nowa ustawa deweloperska”, czyli ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377).

W treści obu ustaw znajduje się załącznik, który określa wzór prospektu informacyjnego, czyli dokumentu przedstawiającego najważniejsze informacje o inwestycji, deweloperze oraz oferowanym lokalu. W „nowej ustawie deweloperskiej” w części III „informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego” znajduje się pozycja „dopuszczenie waloryzacji ceny oraz określenie zasad waloryzacji”. Analogicznie zostało to sformułowane w „starej” ustawie deweloperskiej.

W konsekwencji, wydaje się, że ustawodawca wprost zezwolił w obu ustawach deweloperskich możliwość dokonania waloryzacji ceny lokalu. Uprawnienie to nie jest jednakbezwarunkowe, a jak zostanie wyjaśnione w dalszej części publikacji – wprowadzając klauzulę waloryzacyjną do umowy deweloperskiej, deweloper zobowiązany jest do tego, aby precyzyjnie określić w jaki sposób i na jakich zasadach możliwa jest ewentualna zmiana ceny nieruchomości.

Kiedy waloryzacja ceny w umowie deweloperskiej może być klauzulą abuzywną?

Tytułem wstępu, generalnie w orzecznictwie sądów dotyczących stosowania klauzul waloryzacyjnych w umowach deweloperskich, sądy wskazują, że deweloperzy (a w praktyce – notariusze działający na zlecenie dewelopera) powinni niezwykle ostrożnie formułować klauzule waloryzacyjne. Sądy podkreślają, żetego typu klauzule w wielu przypadkach mogą bowiem zostać uznane za abuzywne, a zatem niewiążące konsumenta. Niewiązanie konsumenta postanowieniem oznacza w praktyce, że umowę deweloperską traktuje się tak, jakby postanowienie waloryzujące cenę w ogóle nie zostało umieszczone w umowie. Nabywca lokalu nie ma zatem obowiązku przestrzegać postanowienia, nie wywołuje ono wobec niego żadnych skutków prawnych, a zatem cena lokalu pozostaje taka, jaka została pierwotnie uzgodniona, bez uwzględnienia waloryzacji. Waloryzacja ceny lokalu nie może być zatem stosowana przez dewelopera w sposób dowolny, z pominięciem interesu konsumenta.  

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„(…) zawarte w umowie klauzule waloryzacyjne – jak każde inne postanowienia umowy – mogą zostać poddane odpowiedniej weryfikacji z punktu widzenia ich rzetelności kontraktowej (art. 3851 – 3853 k.c.). In concreto mogłoby się zatem okazać, że klauzulę umowną, przewidującą zasady waloryzacji umownej, można by zatem uznać za klauzulę niedozwoloną (abuzywną) i w związku z tym w ogóle niewiążącą partnera umowy (art. 3851 § 2 k.c.).” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13.05.2025 r., sygn. akt I CK 690/04)

Analiza orzecznictwa sądowego prowadzi do ogólnych wniosków, jak powinny w praktyce być formułowane klauzule waloryzacyjne w umowach deweloperskich, aby były ważne i nie zostały uznane za abuzywne:

1. przede wszystkim – przy ocenie, czy klauzula jest niedozwolona, bada się samo jej brzmienie, a nie to, czy konsument faktycznie poniósł już szkodę związaną ze wzrostem ceny. Wystarczy zatem, że postanowienie potencjalnie może naruszać interes konsumenta lub prowadzić do nieuczciwej przewagi dewelopera, aby mogło zostać uznane za abuzywne;
   
2. Po drugie, klauzula waloryzacyjna powinna zostać sformułowana w sposób jasny, precyzyjny i zrozumiały dla przeciętnego konsumenta, a deweloper powinien określić okres obowiązywania waloryzacji oraz częstotliwość jej stosowania, wskazując przy tym górną granicę wzrostu ceny za lokal.
   
3. Po trzecie, wskaźnik waloryzacji użyty w umowie powinien być możliwie transparentny, łatwo weryfikowalny i mierzalny oraz prosty od odszukania przez przeciętnego konsumenta nie dysponującego wiedzą ekonomiczną. Aby zrozumieć sens prawny klauzuli, konsument nie powinien być zatem zobowiązany do dysponowania specjalistyczną wiedzą (np. o danych GUS dotyczących wskaźników cen produkcji budowlano-montażowe). Zrozumienie kiedy i na jakiej podstawie cena lokalu może wzrosnąć powinno być możliwe dla statystycznego konsumenta.
   
4. Po czwarte, klauzula nie może zostać sformułowana w taki sposób, że wskaźnik waloryzacji stale rośnie, a zatem przyjęcie takiego wskaźnika praktycznie gwarantuje wzrost ceny, co jest korzystne wyłącznie dla dewelopera. Ten sposób sformułowania postanowienia jest bowiem sprzeczny z dobrymi obyczajami.
   
5. Po piąte, waloryzacja ceny lokalu nie może zależeć od subiektywnej decyzji dewelopera czy stosować waloryzację czy też nie, lecz następować w sposób automatyczny, co zwiększa świadomość konsumenta – nabywcy lokalu względem tego jak zostanie ukształtowana cena w przyszłości.
   
6. Po szóste, mechanizm waloryzacji nie może działać wyłącznie na korzyść dewelopera, tj. waloryzacja nie powinna być „jednostronnie dodatnia”, lecz sformułowana w sposób symetryczny. Oznacza to, że klauzula powinna przewidywać możliwość zarówno podwyższenia, jak i obniżenie ceny lokalu w zależności od warunków ekonomicznych. Tytułem przykładu, w sytuacji deflacji (w Polsce lata 2014-2016) wskaźnik waloryzacyjny powinien prowadzić do obniżenia ceny, a nie pozostawać bez wpływu na wartość świadczenia nabywcy.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„(…) przewidziane w § 5 ust. 4 umowy podstawy do zmiany ceny lokalu zostały określone w sposób niejednoznaczny, albowiem wskazany w umowie wskaźnik waloryzacji był dla powódki, jako konsumenta, niewystarczająco transparentny. Nie sposób bowiem oczekiwać, aby przeciętny konsument – nabywca lokalu od dewelopera – posiadał orientację w aktualnych tendencjach zmian wskaźników cen produkcji budowlano-montażowej publikowanych przez Prezesa GUS.” (wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie, V Wydział Cywilny-Odwoławczy, z dnia 13 listopada 2013 r., sygn. akt V Ca 1659/13)

„Waloryzacja wprawdzie następuje na podstawie obiektywnych niezależnych wskaźników, które są również dostępne konsumentowi, jednak są to wskaźniki przyszłe, nieznane w dacie zawierania umowy, nie można zatem stwierdzić, iż wysokość ostatecznego świadczenia konsumenta da się przewidzieć z góry. Jak wyżej wskazano konsumentowi nie zostało przyznane prawo domagania się również ujemnej waloryzacji w przypadku spadku wskaźników.” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie, VI Wydział Cywilny-Odwoławczy z dnia 3 września 2015 r., sygn. akt VI ACa 830/15).

Prawo konsumenta do odstąpienia od umowy deweloperskiej a waloryzacja ceny lokalu

W orzecznictwie sądowym, poglądach doktryny oraz publikacji Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów „Konsument na Rynku Deweloperskim” wskazuje się także, że jeżeli do umowy deweloperskiej zostanie wprowadzona klauzula waloryzacyjna, konsument powinien mieć możliwość odstąpienia od umowy. Innymi słowy, klauzula waloryzacyjna nie może prowadzić do jednostronnego podwyższenia ceny bez zapewnienia konsumentowi realnego środka ochrony w postaci prawa do odstąpienia od umowy, tj. rozwiązania umowy bez negatywnych konsekwencji dla nabywcy lokalu.

Natomiast w przypadku, gdy umowa deweloperska nie przewiduje uprawnienia do odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadku zastosowania waloryzacji ceny lokalu, postanowienie może stanowić klauzulę abuzywną w rozumieniu art. 385¹ § 1 k.c. oraz niedozwolone postanowienie umowne, o którym mowa w art. 385³ pkt 20 k.c., zgodnie z którym: „W razie wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności: przewidują uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy”.

Abuzywność tego typu postanowienia umowy deweloperskiej uzasadniona jest tym, że nabywca lokalu (bądź domu) zawierając umowę deweloperską powinien mieć pełną wiedzę w zakresie tego jaką kwotę będzie zobowiązany ostatecznie zapłacić za nabywaną nieruchomość. Natomiast poprzez wprowadzenie klauzuli waloryzacyjnej do umowy, postanowienie o cenie za lokal traci przejrzystość i jednoznaczność. W konsekwencji, nabywca lokalu nie jest w stanie określić jaki będzie całkowity koszt nabycia nieruchomości, a zatem powinno przysługiwać mu prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej w sytuacji, gdy deweloper podwyższy cenę po zawarciu umowy deweloperskiej.

Istotne również, że prawo konsumenta do odstąpienia od umowy deweloperskiej nie jest powiązane z tym o ile wzrośnie cena nieruchomości po zawarciu umowy deweloperskiej. Wydaje się, że jest wręcz przeciwnie, tj. konsumentowi powinno przysługiwać prawo do odstąpienia od umowy niezależnie od tego o ile wzrośnie cena lokalu – uprawnienie to powinny bowiem wynikać już z samego faktu zastrzeżenia przez dewelopera prawa do waloryzacji ceny lokalu, a nie osiągnięcia konkretnej ceny, czy konkretnego procentowego wzrostu ceny.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Klauzulą abuzywną jest postanowienie: „Strony oświadczają, że ustalona pomiędzy nimi cena przedmiotu umowy uwzględnia obecnie obowiązujące stawki podatku VAT od sprzedaży lokali, wobec czego gdyby stawki te uległy zmianie, cena przedmiotu umowy ulegnie zmianie proporcjonalnie do zmiany stawek podatku VAT. Ponadto, w przypadku wprowadzenia lub zmian stawek innych podatków lub danin publicznoprawnych o charakterze cenotwórczym, a związanych z budownictwem, ewentualny wzrost ceny z tego tytułu pokryje Nabywca.” (wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie, Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, z dnia 5 grudnia 2006 r., sygn. akt XVII AmC 126/05, klauzula abuzywna nr 1386).

Zwrot nadpłaty wynikającej z abuzywnej waloryzacji w umowie deweloperskiej

Z naszego doświadczenia wynika, że w wielu przypadkach konsument uzyskuje wiedzę o potencjalnej abuzywności postanowienia o waloryzacji ceny już po tym jak uiści pełną cenę za lokal na rzecz dewelopera. W tego typu sytuacji należy w pierwszej kolejności dokonać analizy prawnej klauzuli z uwzględnieniem kryteriów jej stosowania, które zostały omówione powyżej. Wydaje się jednak, że waloryzacja ceny lokalu nigdy nie powinna być automatycznie akceptowana przez nabywcę lokalu bez wykonania analizy prawnej postanowienia.

Jeżeli po analizie okaże się, że klauzula może spełniać wszelkie kryteria uznania jej za abuzywną, wówczas nabywcy przysługuje roszczenie wobec dewelopera o zwrot wszelkich nadpłaconych kwot, które zostały uiszczone na podstawie niewiążącej klauzuli waloryzacyjnej. Roszczenie to ma charakter należności zwrotnej (nienależne świadczenie) i może obejmować również odsetki za opóźnienie od daty spełnienia świadczenia.

W praktyce sytuacja może wyglądać następująco:

• cena lokalu bez uwzględnienia klauzuli waloryzacyjnej: 1 000 000 zł,
• cena lokalu z uwzględnieniem klauzuli waloryzacyjnej: 1 100 000 zł,
• roszczenie konsumenta o zwrot nadpłaty: 100 000 zł, powiększone o należne odsetki od daty zapłaty tej kwoty.

Waloryzacja ceny a zmiana powierzchni lokalu

Nabywcy lokali powinni jednak mieć na uwadze, że zupełnie inną kategorią klauzul waloryzacyjnych są postanowienia umowy deweloperskiej dotyczące zmiany ceny lokalu w związku z różnicą powierzchni nieruchomości stwierdzoną podczas odbioru lub inwentaryzacji powykonawczej. Tego typu postanowienia umowne przewidują obowiązek zmodyfikowania ceny lokalu, w sytuacji gdy rzeczywista powierzchnia wybudowanego mieszkania, bądź domu różni się o określony procent od powierzchni ustalonej przez strony w umowie deweloperskiej. Najczęściej będzie to od 3 do 4 procent powierzchni.

Wprowadzenie takiego postanowienia do umowy deweloperskiej spowodowane jest tym, że w momencie zawarcia umowy deweloperskiej parametry budowanego lokalu mogą być określone wyłącznie na podstawie projektu budowlanego, a zatem w toku procesu budowalnego zawsze istnieje możliwość wystąpienia nieznacznych różnic pomiędzy powierzchnią lokalu wynikającą z projektu a rzeczywistym obmiarem lokalu po wybudowaniu. Różnice te mogą wynikać przykładowo z:

• naturalnego zmniejszenia powierzchni po nałożeniu tynku (około 1%),
• tolerancji wymiarowych dopuszczanych przez normy,
• zmian materiałowych,
• jakości wykonywanych prac budowlanych.

W przeciwieństwie do możliwości zastosowania waloryzacji ceny związanej z inflacją lub wzrostem kosztów budowy, wprowadzenie do umowy deweloperskiej prawa do waloryzacji ceny z uwagi na zmianę powierzchni, co do zasady nie jest uznawane za klauzulę abuzywną, o ile wskaźnik korekty odpowiada rzeczywistym różnicom wynikającym z budowy i nie stanowi nadmiernego obciążenia konsumenta.

Praktyczny problem może natomiast pojawić się w sytuacji, gdy w treści umowy deweloperskiej deweloper dopuści się za duży wskaźnik zmiany powierzchni lokalu, przykładowo w granicach 3–5%. Wydaje się bowiem, że określenie wartości zmiany powyżej 1–1,5% powierzchni może być uznane jako próba przeniesienia na nabywcę lokalu ryzyka niewykonania przedmiotu umowy deweloperskiej zgodnie z jej postanowieniami. W takiej sytuacji konsument powinien zachować szczególną ostrożność i mieć świadomość, że zastosowanie nadmiernego, nieproporcjalnego wskaźnika może prowadzić do jednostronnego zwiększenia ceny lokalu, co w praktyce może naruszać równowagę stron oraz powodować powstanie roszczeń po stronie nabywcy względem dewelopera.

Waloryzacja ceny w umowie deweloperskiej – podsumowanie

Podsumowując, klauzula waloryzacyjna w umowie deweloperskiej jest instrumentem prawnym, który pozwala deweloperowi na zmianę ceny lokalu po zawarciu umowy, najczęściej w oparciu o wskaźniki inflacji lub koszty budowy. Tego typu postanowienie jest co do zasady legalne pod warunkiem, że zasady waloryzacji są jasno określone, transparentne i zrozumiałe dla konsumenta. Kiedy natomiast klauzula waloryzacyjna jest niedozwolona? Klauzula może zostać uznana za abuzywną, jeśli wprowadza jednostronną przewagę dewelopera, nie zapewnia konsumentowi prawa do odstąpienia od umowy, opiera się na niejasnym wskaźniku lub pozwala deweloperowi subiektywnie decydować o zmianie ceny. W przypadku abuzywności, konsument ma prawo domagać się zwrotu nadpłaconej kwoty wraz z odsetkami.

Odnosząc się natomiast do waloryzacji ceny z uwagi na zmianę powierzchni lokalu, postanowienia tego typu są generalnie dopuszczalne, z zastrzeżeniem, że korekta ceny odpowiada rzeczywistym różnicom wynikającym z wykonania lokalu i nie stanowi nadmiernego obciążenia konsumenta. Wprowadzenie nadmiernego wskaźnika zmiany powierzchni (np. powyżej 1–1,5%) może naruszać równowagę kontraktową i skutkować roszczeniami ze strony nabywcy.