Przedwstępna umowa sprzedaży lokalu – kompletny przewodnik po prawie i praktyce

Przedwstępna umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowi jeden z najważniejszych dokumentów prawnych w procesie nabywania nieruchomości. Jej zasadniczym celem jest zabezpieczenie interesów prawnych i faktycznych obu stron transakcji, tj. sprzedającego i kupującego nieruchomość. Umowa przedwstępna pełni funkcję formalnego zobowiązania stron do zawarcia umowy przyrzeczonej (nazywanej często także „ostateczną”) w określonym terminie, po spełnieniu pewnych warunków.

W większości przypadków tego typu warunkiem będzie konieczność zgromadzenie środków przez nabywającego, na przykład poprzez uzyskanie finansowania w postaci kredytu hipotecznego. Innymi przykładami mogą być: pozytywny wynik badania stanu prawnego i faktycznego lokalu przez kupującego, pozyskanie przez sprzedającego dokumentów formalno-prawnych, czy uregulowanie stanu prawnego nieruchomości.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Celem zawarcia umowy przedwstępnej jest stworzenie stanu pewności, że określona, projektowana przez strony umowa, zostanie zawarta” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu, I Wydział Cywilny, z dnia 19 listopada 2019 r. sygn. akt I AGa 76/19).

Umowa przedwstępna może zobowiązywać do zawarcia każdego rodzaju umowy, natomiast w niniejszej publikacji skupimy się na zawarciu umowy sprzedaży lokalu.

W niniejszej publikacji podjęliśmy próbę:

• kompleksowego omówienia instytucji przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, ze szczególnym uwzględnieniem obowiązków stron, formy umowy, przedmiotu i ceny oraz mechanizmów zabezpieczających wykonanie umowy;
• przedstawienia praktycznych wskazówek wynikających z orzecznictwa i przepisów Kodeksu cywilnego, w tym w zakresie skutków niewykonania umowy, zadatku, kary umownej oraz przedawnienia roszczeń.

Co to jest przedwstępna umowa sprzedaży lokalu?

Na wstępie należy jednak sprecyzować czym jest umowa przedwstępna sprzedaży lokalu zgodnie z obowiązującymi przepisami. Kodeks Cywilny definiuje ją w art. 389 § 1 jako umowę przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy, ponadto umowa ta powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna stanowi zatem umowne zobowiązanie stron do zawarcia oznaczonej umowy w określonej przyszłości, w sytuacji gdy w momencie zawierania umowy przedwstępnej zawarcie umowy przyrzeczonej nie jest możliwe z określonych przyczyn.

Zgodnie z przepisami, umowa przedwstępna musi zawierać jedynie najważniejsze elementy przyszłej umowy przyrzeczonej (umowy przeniesienia własności lokalu), czyli takie postanowienia, bez których nie dałoby się jednoznacznie określić, jaka umowa ma zostać właściwie zawarta przez strony. Spełnienie tego wymogu jest niezbędne, ponieważ bez tych elementów dla stron nie byłoby jasne, jakie obowiązki prawne ma spełnić strona zobowiązana. Natomiast w razie sporu pomiędzy stronami, sąd nie byłby w stanie rozstrzygnąć sprawy.

W praktyce oznacza to, że wskazanie istotnych postanowień umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej polega po prostu na określeniu, do jakiego świadczenia zobowiązuje się dłużnik. Jednocześnie nie zawsze musi to nastąpić w sposób bardzo szczegółowy. Strony mogą bowiem umówić się, że w samej umowie przedwstępnej wskażą jedynie zasady lub sposób, według których najważniejsze postanowienia przyszłej umowy zostaną ustalone później, o ile mieści się to w granicach swobody umów.

W przypadku przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości będą to:

• oznaczenie przedmiotu sprzedaży, tj. konkretnej nieruchomości oraz
• określenie ceny sprzedaży.

Postanowienie może zatem przybrać następującą przykładową treść:

„Sprzedający zobowiązuje się sprzedać, a Kupujący zobowiązuje się kupić lokal mieszkalny nr 1, położony w Warszawie, przy ul. Umownej 10, dla którego Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa, VIII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KW 123 wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej związanym z własnością lokalu. Strony ustalają cenę sprzedaży lokalu na kwotę 1 000 000 zł.”

Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie (i często tak w praktyce się dzieje), aby umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zawierała także dalsze postanowienia umowy przyrzeczonej. Przykładowo, strony mogą w niej określić:

• sposób i termin zapłaty ceny,
• terminy przekazania nieruchomości,
• warunki przeniesienia własności nieruchomości,
• sposób rozliczenia kosztów mediów czy
• obowiązki dotyczące utrzymania nieruchomości do momentu przekazania.

Strony umowy przedwstępnej

W umowie przedwstępnej kluczowe jest jednoznaczne i precyzyjne wskazanie stron umowy, tj. oznaczenie, kto dokładnie zobowiązuje się do zawarcia przyszłej umowy przyrzeczonej. Wskazanie to ma fundamentalne znaczenie praktyczne i prawne. Dzięki temu wyeliminowane zostają ewentualne wątpliwości co do tożsamości zobowiązanego, co ma szczególne znaczenie w przypadku nieruchomości, gdzie strony mogą być różne (np. deweloper, osoba fizyczna, spółka).

Dokładne określenie stron jest też niezbędne w sytuacji, gdy umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta. Wówczas osoba, która została wskazana w umowie przedwstępnej jako zobowiązana, będzie stroną, przeciwko której można kierować roszczenia przewidziane w prawie, np. żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej lub odszkodowania za niewykonanie zobowiązania, o czym mowa poniżej. Brak precyzyjnego wskazania stron mógłby prowadzić do sporów co do tego, kto faktycznie ponosi odpowiedzialność, co utrudnia dochodzenie roszczeń i może opóźnić rozwiązanie ewentualnego sporu przed sądem.

W praktyce oznacza to, że w treści umowy przedwstępnej należy dokładnie podać dane identyfikacyjne wszystkich stron, takie jak: imię i nazwisko, nazwę firmy, numer PESEL lub NIP, adres siedziby lub zamieszkania, aby w razie potrzeby możliwe było jednoznaczne ustalenie zobowiązanego i skuteczne egzekwowanie ewentualnych praw wynikających z umowy.

Przedmiot umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

Umowa przedwstępna powinna także bardzo precyzyjnie identyfikować przedmiot sprzedaży. W przypadku nieruchomości oznacza to dokładne wskazanie nie tylko obecnych właścicieli, ich formy własności (np. wspólność majątkowa małżeńska), lecz także danych identyfikacyjnych oraz szczegółowych informacji o nieruchomości, takich jak:

• numer księgi wieczystej,
• numer lokalu,
• adres,
• powierzchnia,
• opis pomieszczeń
• opis i przynależności.

Umowa przedwstępna powinna również wskazywać, na podstawie jakiego tytułu prawnego obecni właściciele nabyli nieruchomość. Oznaczenie to pozwala jednoznacznie ustalić, że osoby te mają prawo do dysponowania nieruchomością i mogą ją sprzedać, co zwiększa bezpieczeństwo transakcji oraz ułatwia w razie potrzeby dochodzenie roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej.

Hipoteka i kredyt hipoteczny sprzedających

W przypadku gdy na nieruchomości będącej przedmiotem umowy przedwstępnej została wpisana hipoteka, istotne także, aby ujawnić to obciążenia w umowie przedwstępnej. W konsekwencji, przedwstępna umowa sprzedaży powinna w szczególności:

• dokładnie wskazywać bank, numer umowy kredytowej oraz zakres ustanowionej hipoteki,
• powoływać się na aktualne zaświadczenie z banku o stanie zadłużenia (samo zaświadczenie może natomiast stanowić załącznik do umowy przedwstępnej),
• określać sposób całkowitej spłaty kredytu ze środków kupujących,
• przewidywać bezpośrednią spłatę wierzyciela hipotecznego przez kupujących.

Dodatkowo, aby zabezpieczyć pozycję kupującego, sprzedający powinni zobowiązać się do:

• pokrycia ewentualnej różnicy, jeśli kwota wpłacona przez kupujących okaże się niewystarczająca do spłaty kredytu,
• uzyskania zgody banku na wykreślenie hipoteki po spłacie zobowiązania,
• przekazania kupującym środków na pokrycie opłaty sądowej związanej z wykreśleniem hipoteki.

Tego typu postanowienia powinny zapewnić kupującym bezpieczeństwo transakcji i chronić przed ryzykiem nabycia nieruchomości obciążonej zobowiązaniem hipotecznym.

Oświadczenia stron umowy przedwstępnej

Celem oświadczeń złożonych przez strony w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości jest rzetelne przedstawienie stanu faktycznego i prawnego nieruchomości. Oświadczenia powinny przede wszystkim:

• ujawnić ewentualne obciążenia i ograniczenia nieruchomości, przykładowo np. hipotekę,
• potwierdzić zgodność wpisów w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym,
• zapewnić bezpieczeństwo transakcji wskazując, że nie istnieją prawa lub roszczenia osób trzecich, zaległości podatkowe czy inne daniny publicznoprawne,
• określić aktualny stan nieruchomości, przykładowo w zakresie posiadania lokalu, ewentualnych najemców, prowadzonej działalności gospodarczej, obowiązków podatkowych związanych ze sprzedażą, itp.,
• ujawnić szczególne informacje prawne i faktyczne takie jak brak położenia na obszarze rewitalizacji, status budynku jako mieszkalnego wielorodzinnego.

Dla sprzedającego również istotne będzie, aby nabywca złożył odpowiednie oświadczenia. Mogą one obejmować m.in.:

• zapoznanie się z księgami wieczystymi, tj. potwierdzenie że nabywca zna stan prawny nieruchomości,
• zapoznanie się ze stanem fizycznym i technicznym lokalu oraz, przykładowo, standardem wykonania lokalu, koncepcją architektoniczną budynku,
• niewnoszenie zastrzeżeń odnośnie do stanu faktycznego i prawnego lokalu.

Oświadczenia te mogą mieć w wielu przypadkach istotne znaczenie prawne, ponieważ ograniczają możliwość kierowania późniejszych roszczeń przez kupującego wynikających z nieznajomości stanu faktycznego czy prawnego nieruchomości. Dzięki oświadczeniom sprzedający zyskuje większe bezpieczeństwo transakcji i pewność, że nabywca świadomie akceptuje zarówno stan prawny, jak i techniczny lokalu, szczególnie w sytuacji, gdy nie jest on nowy i może posiadać określone zużycie techniczne lub wady wynikające z jego wieku i dotychczasowego sposobu użytkowania.

Oświadczenia stron umowy przedwstępnej w transakcji dotyczącej nieruchomości komercyjnej

Oczywiście oświadczenia mogą być bardziej rozbudowane w przypadku transakcji komercyjnych dotyczących nieruchomości i obejmować dodatkowe kwestie, takie jak stan techniczny budynku, zobowiązania wobec wspólnoty mieszkaniowej, warunki obowiązującej umowy najmu, zobowiązania wynikające z umów zawartych z podmiotami trzecimi czy inne ryzyka prawne istotne z punktu widzenia kupującego.

W transakcjach komercyjnych oświadczenia te mają nie tylko charakter informacyjny, lecz pełnią także funkcję alokacji ryzyka pomiędzy stronami. Ich naruszenie może skutkować daleko idącą odpowiedzialnością sprzedającego, w tym obowiązkiem zapłaty kar umownych lub nawet prawem odstąpienia od umowy przez kupującego.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

Kluczową kwestią dla ewentualnych roszczeń w przypadku niewykonania umowy przedwstępnej jest termin jej wykonania. Przez termin ten należy rozumieć dokładnie ustalony czas, kiedy strony powinny zawrzeć umowę przyrzeczoną, tytułem przykładu:

„Sprzedający oraz Kupujący zgodnie postanawiają, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta w terminie do dnia 1 stycznia 2026 r.”

Dla stron precyzyjne wyznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej niesie ze sobą fundamentalne skutki z uwagi na to, że pozwala:

• określić moment, od którego można mówić o opóźnieniu lub niewykonaniu zobowiązania,
• ustalić podstawę do dochodzenia roszczeń, takich jak żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej lub odszkodowania,
• uniknąć wątpliwości co do tego, kiedy obowiązki stron powinny zostać spełnione,
• umożliwić sądowi jednoznaczne ustalenie, czy doszło do niewykonania zobowiązania i jakie środki prawne mogą zostać zastosowane.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Określony w umowie przedwstępnej termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest terminem końcowym, a jedynie terminem spełnienia świadczenia, którego upływ nie powoduje wygaśnięcia zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej. Przeciwnie, upływ tego terminu skutkuje wymagalnością roszczenia o zawarcie umowy (…)” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 2005 r., sygn. akt III CK 344/05).

Forma umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości

Przepisy Kodeksu Cywilnego nie wymagają, aby umowa przedwstępna nabycia nieruchomości została zawarta w formie aktu notarialnego, co stanowi niezbędny wymóg przy zawarciu umowy przyrzeczone sprzedaży nieruchomości. Umowa przedwstępna może zatem zostać zawarta w tak zwanej „zwykłej formie pisemnej” (a nawet w formie ustnej), co oznacza w praktyce, że może zostać sporządzona przez strony samodzielnie oraz podpisana bez udziału notariusza.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Brak sporządzenia przedwstępnej umowy sprzedaży w formie pisemnej nie stanowił o jej nieistnieniu. Żaden przepis prawa nie wymaga szczególnej formy dla umowy przedwstępnej, nawet gdy dotyczyć ma ona przyszłej umowy sprzedaży nieruchomości (…)” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie, I Wydział Cywilny, z dnia 2 lipca 2020 r., sygn. akt I ACa 139/19).

Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w zwykłej formie pisemnej ma jednak wpływ na możliwość egzekwowania roszczeń przez uprawnionego, o czym będzie mowa poniżej.

Ponadto, zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego pozwala na ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia kupującego o przeniesienie własności nieruchomości wynikającego z umowy przedwstępnej. Ujawnienie takiego roszczenia w dziale III księgi wieczystej ma istotne znaczenie ochronne, ponieważ powoduje, że roszczenie to staje się skuteczne wobec osób trzecich. W praktyce oznacza to, że ewentualna sprzedaż nieruchomości na rzecz innego nabywcy po dokonaniu wpisu nie pozbawia kupującego uprawnień wynikających z umowy przedwstępnej. W konsekwencji nabywca zyskuje realne narzędzie zabezpieczenia swoich interesów prawnych.

Powstanie roszczeń po stronie nabywcy nieruchomości

Jak zostało wyżej opisane, zawarcie przez strony przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości niesie ze sobą zobowiązanie do zawarcia w (określonej) przyszłości przyrzeczonej umowy sprzedaży.

W praktyce jednak wielokrotnie zdarza się, że do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dochodzi z winy sprzedającego. Wówczas po stronie kupującego (tak zwanego „uprawnionego”) powstają dwa roszczenia:

• o zawarcie umowy przyrzeczonej, czyli tak zwany „skutek silniejszy”,
• o naprawienie szkody wyrządzonej mu przez zobowiązanego wskutek niespełnienia świadczenia (tj. niezawarcie umowy przyrzeczonej w terminie określonym w umowie przedwstępnej), czyli tak zwany „skutek słabszy”.

Znajduje to potwierdzenie w przepisach. Zgodnie z art. 390 § 1 Kodeksu Cywilnego, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Natomiast w sytuacji, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 k.c.). w praktyce oznacza to, że w sytuacji, gdy umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, strona uprawniona nie jest ograniczona wyłącznie do roszczenia odszkodowawczego, lecz może skutecznie dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej.

W praktyce „skutek silniejszy” oznacza sytuację, gdy sąd wyda wyrok, który zastąpi oświadczenie woli strony zobowiązanej (sprzedającego) i doprowadzi do „przymusowego” doprowadzenia transakcji do skutku, niezależnie od woli sprzedającego. Oczywiście tego typu powództwo o złożenie oświadczenia woli może zostać uwzględnione przez sąd wyłącznie w sytuacji, gdy upłynął termin, kiedy umowa przyrzeczona miała zostać zawarta, a który został określony w umowie przedwstępnej (a nie wcześniej). W przypadku uwzględnienia powództwa, wyrok sądu stwierdza zawarcie umowy i „zastępuje” całą umowę przyrzeczoną, czyli oświadczenia woli obu stron. Co istotne, dla wymagalności roszczenia nie jest nawet niezbędne, aby wezwać dłużnika do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Natomiast przez „skutek słabszy” należy rozumieć porównanie stanu majątkowego, jaki istniałby, gdyby uprawniony w ogóle nie liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej, ze stanem majątkowym, w którym znalazł się w wyniku zawarcia umowy przedwstępnej i działania w zaufaniu do jej wykonania. Tego typu odszkodowanie nie obejmuje jednak tego co strona mogłaby teoretycznie uzyskać, gdyby umowa przyrzeczona doszła do skutku. 

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Takie odszkodowanie obejmuje więc takie straty jak: koszty zawarcia umowy, wydatki związane z własnym świadczeniem, zbędne nakłady podjęte w związku z własnym świadczeniem lub przyjęciem świadczenia drugiej strony, ilekroć przywrócenie stanu poprzedniego nie będzie możliwe, albo wynikną stąd koszty, ewentualnie inne składniki uszczerbku materialnego, wyrażające się w poniesieniu oznaczonych strat.” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku, I Wydział Cywilny, z dnia 14 marca 2018 r., sygn. akt I AGa 49/18)

Strony mogą jednak w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości odmiennie ukształtować zakres odpowiedzialności odszkodowawczej, w szczególności poprzez zastrzeżenie kary umownej na wypadek niewykonania obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej. W takiej sytuacji strona uprawniona nie musi wykazywać ani faktu poniesienia szkody, ani jej wysokości, ponieważ należność z tytułu kary umownej przysługuje niezależnie od rzeczywistego uszczerbku majątkowego. Przykładowe postanowienie może przybrać następującą treść:

„Strony postanawiają, że w przypadku niewykonania przez którąkolwiek ze stron od zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie i na warunkach określonych w niniejszej umowie, strona naruszająca zobowiązanie zapłaci drugiej stronie karę umowną w wysokości 100 000 zł.”

Zadatek w umowie przedwstępnej sprzedaży lokalu i jego skutki prawne

W praktyce w większości umów przedwstępnych strony zawierają postanowienie o zadatku. Zadatek stanowi dodatkowe zastrzeżenie umowne, które wzmacnia więź zobowiązaniową między stronami i pełni jednocześnie funkcję mobilizującą, dyscyplinującą oraz zabezpieczającą.

Instytucję zadatku reguluje art. 394 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli strony nie postanowią inaczej ani nie wynika to ze zwyczaju, zadatek wręczony przy zawarciu umowy pełni funkcję zabezpieczającą jej wykonanie. Oznacza to, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może, bez wyznaczania dodatkowego terminu, odstąpić od umowy i:

• zatrzymać otrzymany zadatek albo
• jeżeli sama zadatek wręczyła – żądać jego zwrotu w podwójnej wysokości.

W sytuacji zatem, gdy do niewykonania umowy dochodzi z winy sprzedającego, kupujący jest uprawniony do odstąpienia od umowy przedwstępnej i żądania zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Z kolei w przypadku niewykonania umowy z przyczyn leżących po stronie kupującego, sprzedający może odstąpić od umowy i zatrzymać otrzymany zadatek.

Zadatek pełni zatem rolę substytutu odszkodowania za niewykonanie umowy, upraszczając rozliczenia między stronami. Istotne także, że strona uprawniona do żądania podwójnego zadatku nie musi wykazywać wysokości poniesionej szkody. Zgodnie z art. 6 k.c. jej obowiązek dowodowy ogranicza się do wykazania że określona kwota lub rzecz została wręczona tytułem zadatku oraz że druga strona nie wykonała umowy.

Natomiast na stronie, która uchyla się od zapłaty lub zwrotu zadatku, spoczywa ciężar udowodnienia, że niewykonanie umowy nastąpiło z przyczyn, za które nie ponosi ona odpowiedzialności, że odpowiedzialność obciąża obie strony albo że umowa została rozwiązana w inny prawnie dopuszczalny sposób.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Wysoka suma zadatku nie zmienia jego charakteru prawnego i skutków zastrzeżenia umownego przyjętego przez strony. Relacja między wysokością kwoty zadatku a wartością przedmiotu świadczenia umownego nie została uregulowana w ustawie, a zatem jest pozostawiona swobodzie kontraktowej stron (art. 3531 k.c.). Zazwyczaj jest to niewielka część świadczenia pieniężnego, które ma spełnić strona zobowiązana; jest jednak dopuszczalne i zależy wyłącznie od woli stron, ustalenie tej kwoty na innym poziomie, w tym także zastrzeżenie zadatku, którego wartość jest dużo wyższa, na przykład przekracza połowę wartości całego świadczenia” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 31 maja 2019 r., sygn. akt IV CSK 163/18).

Przedawnienie roszczeń z umowy przedwstępnej

Przepisy Kodeksu Cywilnego w art. 390 § 3 k.c. wprowadzają roczny termin przedawnienia roszczeń z umowy przedwstępnej. Termin ten biegnie od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta, a w sytuacji, gdy sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej – od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

W praktyce oznacza to, że roczny termin przedawnienia obejmuje:

• roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej,
• roszczenia odszkodowawcze wynikające z niewykonania lub nienależytego wykonania obowiązków umowy przedwstępnej,
• roszczenia o zwrot zadatku zastrzeżonego w umowie przedwstępnej.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem judykatury – roczny termin przedawnienia określony w tym przepisie obejmuje wszystkie roszczenia wynikające z obowiązków nałożonych na strony w umowie przedwstępnej, to jest zarówno roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, jak i roszczenia odszkodowawcze mające swoje źródło w niewykonaniu lub nienależytym wykonaniu obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej, a także roszczenie o zwrot zadatku zastrzeżonego w tej umowie” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie, I Wydział Cywilny, z dnia 28 lipca 2016 r., sygn. akt I ACa 405/16).

Podsumowanie

Przedwstępna umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego pełni kluczową rolę w procesie nabywania nieruchomości, zabezpieczając interesy zarówno sprzedającego, jak i kupującego. Jej głównym celem jest formalne zobowiązanie stron do zawarcia umowy przyrzeczonej w określonym terminie oraz określenie warunków, od których zależy skuteczność tej umowy.

Analiza przepisów Kodeksu cywilnego i orzecznictwa pokazuje, że odpowiednio sporządzona umowa przedwstępna jest skutecznym narzędziem ograniczającym ryzyko stron, zwiększającym pewność obrotu prawnego oraz zapewniającym możliwość egzekwowania praw w razie niewykonania zobowiązań. W praktyce oznacza to, że staranne przygotowanie umowy przedwstępnej jest kluczowe dla bezpiecznej i sprawnej realizacji transakcji nieruchomościowej.