Opóźnienie dewelopera przez wojnę na Ukrainie: jak dochodzić odszkodowania?

Opóźnienie dewelopera w przeniesieniu własności nieruchomości jest powszechnym problemem na polskim rynku mieszkaniowym. Dla nabywców lokali sytuacja ta wywołuje konsekwencje w postaci dodatkowego stresu, komplikacji organizacyjnych, czy konieczności zawarcia aneksu do umowy kredytowej. Umożliwia jednak także dochodzenie od dewelopera odszkodowania z uwagi na opóźnienie w przeniesieniu własności.

Z naszej praktyki procesowej wynika, że w wielu tego typu sprawach, począwszy od 2022 roku, deweloperzy przedstawiają argumentację, zgodnie z którą nie ponoszą oni odpowiedzialności za opóźnienie w przeniesieniu własności, gdyż wynika ono bezpośrednio z wybuchu wojny na Ukrainie i jej skutków na terenie Polski.

Czy jednak stanowisko to jest zgodne z obowiązującym stanem prawnym i praktyką orzeczniczą sądów w sprawach o roszczenia wynikające z umów deweloperskich? Czy deweloper może zatem zostać zwolniony z odpowiedzialności z uwagi na trwającą wojnę na Ukrainie? W niniejszej publikacji podejmiemy próbę odpowiedzi na powyższe pytania.

Opóźnienie dewelopera w przeniesieniu własności lokalu – co stanowią przepisy?

Ustawa deweloperska (tj. ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym) wymaga, aby umowa deweloperska zawierała określony termin przeniesienia prawa własności lokalu. Termin ten wpisywany jest do treści umowy, postanowienie przyjmuje przykładowe brzmienie: „deweloper i nabywca zobowiązują się do zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu po podpisaniu protokołu odbioru lokalu, jednak nie później niż do dnia 31 sierpnia 2025 r.” W sytuacji zatem, gdy do przeniesienia własności nie dojdzie w terminie do dnia 31 sierpnia 2025 r., a zatem w praktyce będzie 1 września 2025 r., a umowa przeniesienia własności nie zostanie nadal zawarta, nabywca przysługuje uprawnienie do żądania od dewelopera odszkodowania z tytułu opóźnienia.

Zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 14 ustawy deweloperskiej, strony mogą swobodnie zadecydować o tym, czy chcą do umowy wprowadzać kary umowne czy też nie. Jeżeli jednak strony nie przewidziały kar umownych w umowie deweloperskiej, a deweloper nie wykona lub nienależycie wykona swoje zobowiązanie (tj. nie przeniesienie własności w terminie), wówczas nabywcy lokalu przysługuje rekompensata. Wysokość rekompensaty odpowiada wysokości odsetek ustawowych przysługujących deweloperowi z tytułu opóźnienia nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego. Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że deweloper nie może wprowadzić do umowy deweloperskiej klauzuli, która wyłączy kare umowną (tak wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 10 sierpnia 2017 r., sygn. akt I CSK 10/17). Zgodnie zatem z ustawą deweloperską oraz orzecznictwem, nie zaistnieje zatem sytuacja, gdy deweloper opóźni się z przeniesieniem własności, a nabywcy nie będzie przysługiwało odszkodowanie, czy to w formie kary umownej czy rekompensaty.

W przypadku gdy strony zastrzegły karę umowną w umowie deweloperskiej, jej wysokość przeważnie odpowiada iloczynowi: ceny lokalu, liczby dni opóźnienia oraz wysokości kary umownej, tytułem przykładu:
– cena lokalu: 500 000 zł,
– liczba dni opóźnienia: 365 dni,
– kara umowna: 0,1% za każdy dzień opóźnienia,
co stanowi łącznie 182 500 zł, tytułem roszczenia nabywcy przeciwko deweloperowi.

Odpowiedzialność dewelopera za opóźnienie w przeniesieniu własności – siła wyższa jako wyjątek od zasady winy

Zgodnie z art. 471 § 1 Kodeksu cywilnego, dłużnik (tj. deweloper) ponosi odpowiedzialność za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania (tj. opóźnienie w przeniesieniu własności), chyba że niewykonanie jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności. Powyższy przepis oznacza zatem, że jedynym wyjątkiem kiedy deweloper może zwolnić się z odpowiedzialności w zakresie zobowiązania do zapłaty odszkodowania (w postaci kary umownej, bądź rekompensaty), będzie sytuacja gdy niedotrzymanie terminu przeniesienia własności lokalu nastąpi z uwagi na okoliczności, za które deweloper nie ponosi odpowiedzialności, na przykład w postaci działania siły wyższej.

Choć w przepisach nie znajduje się definicja siły wyższej, jednak w świetle ugruntowanego orzecznictwa sądowego, siłą wyższą jest:

1. zdarzenie zewnętrzne (czyli mające źródło poza przedsiębiorstwem, z którego funkcjonowaniem jest związana odpowiedzialność odszkodowawcza, czyli poza deweloperem),
2. niemożliwe do przewidzenia w świetle obiektywnej oceny wydarzeń i niewielkiego prawdopodobieństwa wystąpienia zdarzenia,
3. niemożliwe do zapobieżenia nie tyle samemu zjawisku, ile jego szkodliwym następstwom.

Opóźnienie dewelopera w przeniesieniu własności – samo powołanie się na wojnę nie wystarczy

Choć powszechnie przyjmuje się, że wojna może spełniać definicję siły wyższej (a zatem zwalniać dewelopera z odpowiedzialności), deweloper zobowiązany jest do tego, aby wykazać w postępowaniu dowodowym przed sądem, że właśnie te okoliczności (a nie jakiekolwiek inne) uniemożliwiły mu terminowe wykonanie zobowiązania. Deweloper musi zatem przedstawić takie dowody w toku procesu sądowego, z których wynika, że:

1. zdarzenie było rzeczywiście „siłą wyższą”,
2. między tym zdarzeniem a niewykonaniem zobowiązania deweloper istnieje związek przyczynowo-skutkowy,
3. przy zachowaniu należytej staranności, deweloper nie mógł zapobiec skutkom.

W praktyce zatem samo powołanie się przez dewelopera na fakt wojny na Ukrainie nie będzie zatem wystarczające, aby zwolnić się z odpowiedzialności – deweloper musi bowiem wykazać konkretny wpływ wojny na inwestycję. Zgodnie bowiem z art. 6 Kodeksu cywilnego, ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne, a jak wskazuje się w doktrynie, „ciężar przytoczenia polega na konieczności przedstawienia organowi procesowemu materiału, na podstawie którego organ ten mógłby się przekonać o słuszności żądań stron.” (Adrych-Brzezińska Izabela, Ciężar dowodu w prawie i procesie cywilnym, LEX 2015). To zatem deweloper, chcąc zwolnić się z odpowiedzialności, powinien wykazać w materiale dowodowym, że niewykonanie zobowiązania było bezpośrednim skutkiem wojny na Ukrainie. Jednocześnie nabywca lokalu nie musi udowadniać, że deweloper mimo wszystko mógł umowę wykonać.

Powstaje zatem praktyczne pytanie – w jaki sposób deweloper może powyższe wykazać?

Z naszej praktyki wynika, że do typowych argumentów dewelopera należy wskazywanie, że wojna na Ukrainie miała wpływ na inwestycję, bo doszło do nagłego i nieprzewidzianego:

• odpływu siły roboczej,
• zwiększeniu kosztów paliwa i innych kluczowych surowców,
• niedostatku pewnych surowców bądź towarów,
• zaburzeń w łańcuchu dostaw.

Zgodnie z tym, co zostało opisane powyżej, aby jednak wykazać przed sądem, że do opóźnienia nie doszło z winy dewelopera, w toku procesu powinien on przedstawić, przykładowo, następujące dowody:

• umowy z wykonawcami / podwykonawcami wraz z oświadczeniami o ich wypowiedzeniu z uwagi na brak dostępnych pracowników pochodzących z Ukrainy,
• korespondencję lub dokumentację, z której wynika brak dostępności określonych surowców lub gwałtowny wzrost ich cen,
• faktury zakupu materiałów dokumentujące istotne podwyżki po wybuchu wojny,
• raporty branżowe lub ekspertyzy, wskazujące na zaburzenia łańcucha dostaw w sektorze budowlanym,
• zeznania świadków (np. kierowników budowy, dostawców, podwykonawców), którzy potwierdzą trudności w realizacji inwestycji,
• protokoły opóźnień lub przestojów na budowie, sporządzane w toku realizacji inwestycji,
• ewentualne aneksy z wykonawcami / podwykonawcami.

Dopiero przedstawienie tego rodzaju materiału dowodowego (a nie ogólnikowe twierdzenia dewelopera o opóźnieniu) pozwoli sądowi ocenić, czy faktycznie istniał bezpośredni i nieunikniony wpływ wojny na inwestycję, a tym samym – czy deweloper może skutecznie powoływać się na siłę wyższą w celu zwolnienia się z odpowiedzialności kontraktowej.

Z naszego doświadczenia wynika, że w praktyce deweloperzy mają jednak niezwykle duże trudności, aby przedstawić sądowymi jakikolwiek materiał dowodowy. Deweloperzy przeważnie posługują się jedynie ogólnymi twierdzeniami, o rzekomych „problemach”, nie przedkładając jednak żadnych dokumentów, które by o nich świadczyły. Często także powołują na świadków pracowników spółki, których zeznania przedstawiają jednak ograniczoną wartość dowodową – sądy podchodzą do nich z dużą ostrożnością, uznając (słusznie), że nie są one w pełni obiektywne. Co istotne także, jak wskazuje się w doktrynie, „stopień dowodu wyraża się w jego „intensywności” oraz „jakości” – nie każdy bowiem dowód przeprowadzony przez stronę postępowania doprowadzi do osiągnięcia przez sędziego takiego stopnia przekonania, który pozwoli na uznanie danej okoliczności faktycznej za udowodnioną” (Adrych-Brzezińska Izabela, Ciężar dowodu w prawie i procesie cywilnym, LEX 2015). Deweloperzy powinni mieć powyższe na uwadze, w praktyce jednak często jest inaczej.

Opóźnienie dewelopera w przeniesieniu własności – świadomość dewelopera o potencjalnych utrudnieniach na etapie zawierania umowy deweloperskiej

Kolejną istotną kwestią, którą poddają weryfikacji sądy w postępowaniach dotyczących odszkodowania za opóźnienia w przeniesieniu własności jest świadomość dewelopera w momencie zawierania umowy deweloperskiej o potencjalnych utrudnieniach, które mogą nastąpić w realizacji inwestycji.

W sytuacji bowiem, gdy w chwili zawierania umowy deweloperskiej deweloper posiadał już wiedzę lub też mógł z łatwością przewidzieć, że mogą wystąpić określone okoliczności wynikające z wojny na Ukrainie (np. utrudnienia w dostawach materiałów, wzrost kosztów, odpływ pracowników, itd.), to nie może skutecznie powoływać się na siłę wyższą w celu uchylenia się od odpowiedzialności. Trudno bowiem uznać, że były to zdarzenia nieprzewidziane, skoro deweloper miał pełną świadomość ryzyka wynikającego z toczącego się konfliktu oraz jego bezpośredniego wpływu na sektor budowlany, a pomimo to sam określił nierealną datę przeniesienia własności lokalu.

W praktyce często zdarza się, że deweloper, chcąc zachęcić klienta do zawarcia umowy, wyznacza krótkie terminy zawarcia umowy przeniesienia własności, a następnie – w przypadku powstania opóźnienia – próbuje przerzucić odpowiedzialność na okoliczności związane z wojną w Ukrainie. Z naszej praktyki wynika jednak, że w tego typu przypadkach, sądy zasądzają odszkodowanie na rzecz nabywców lokali, wskazując na możliwość realnego ukształtowania terminu przeniesienia własności przez dewelopera.

W utrwalonym orzecznictwie sądowym podkreśla się także, że wszelkie ryzyko gospodarcze prowadzenia działalności gospodarczej obciąża przedsiębiorcę. Deweloper, jako profesjonalista,  powinien brać pod uwagę możliwość wystąpienia trudności i odpowiednio zabezpieczać interesy swoje oraz nabywców lokali, choćby poprzez wpisanie do umowy deweloperskiej realnych terminów zawarcia umowy przeniesienia własności. Nie przewidzenie lub, co występuje częściej, bagatelizowanie ryzyka opóźnień, nie może nieść ze sobą negatywnych skutków ekonomicznych dla  nabywców lokali.

W praktyce sądy badają zatem między innymi:

• czy deweloper, zawierając umowę, miał świadomość istniejących już utrudnień, np. opóźnienia w dostawach, gwałtowny wzrost cen surowców (o czym szerzej w dalszej części publikacji),
• czy w dacie zawierania umowy sytuacja gospodarcza była na tyle napięta, że profesjonalny podmiot powinien był przewidzieć możliwe konsekwencje (o czym szerzej w dalszej części publikacji),
• czy deweloper podejmował działania ograniczające skutki problemów (np. poszukiwanie alternatywnych dostawców, renegocjacje umów z podwykonawcami, zawieranie aneksów z nabywcami lokali).

Jeżeli odpowiedzi na powyższe pytania są negatywne, sąd odrzuci argumentację dewelopera powołującego się na nieprzewidziane trudności. Sądy uznają, że deweloper jako profesjonalista powinien kalkulować ryzyka i zapewniać odpowiednią organizację procesu inwestycyjnego w sytuacji, gdy zawierając umowę deweloperską był świadomy (lub powinien być świadomy) potencjalnych utrudnień wynikających z wojny na Ukrainie.

Praktyczny przykład z orzecznictwa (wyrok dotyczy stanu epidemii, natomiast argumentacja Sądu znajduje zastosowanie analogicznie do wojny na Ukrainie, z uwagi na to, że podkreśla przewidywalność ryzyka w momencie zawarcia umowy deweloperskiej na moment zawierania umowy deweloperskiej):

„Zdaniem Sądu Okręgowego na dzień zawarcia umowy z powódką (…) pozwany miał już wiedzę, że dochowanie terminu przeniesienia własności lokalu do dnia 31 grudnia 2020 r. może okazać się niemożliwe. Umowa została zawarta po wprowadzeniu na terenie kraju stanu zagrożenia epidemicznego (a później stanu epidemii) w trakcie trwającego już „lockdownu”. Skoro zatem pozwany twierdzi, że opóźnienia w realizacji umowy były powodowane wprowadzeniem stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii (choć zdaniem Sądu miało to ograniczone znaczenie), to na dzień zawarcia umowy pozwany mógł już przewidzieć potencjalne, wynikające z „lockdownu” trudności, a co zatem idzie również opóźnienia” (wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie, IX Wydział Cywilny Odwoławczy, sygn. akt IX Ca 213/23).

Deweloperzy także często wskazują na winę po stronie operatorów przyłączy, co szerzej opisaliśmy w tej publikacji: „Kara umowna za opóźnienie dewelopera – czy opóźnienie w wykonaniu przyłączy mediów zwalnia dewelopera z odpowiedzialności?”

Harmonogram prac budowlanych a wpływ wojny na opóźnienia dewelopera

Kolejną sytuacją wymagającą omówienia jest kwestia harmonogramu inwestycji oraz stopnia zaawansowania prac. Jeżeli w momencie wybuchu wojny na Ukrainie zasadnicza część robót budowlanych została już zrealizowana przez dewelopera, a zatem inwestycja znajdowała się na  końcowym etapie, nie sposób uznać, aby zdarzenie zewnętrzne, jakim jest konflikt zbrojny, mogło realnie i w sposób nieunikniony uniemożliwić deweloperowi terminowe zakończenie przedsięwzięcia.

Nie istnieje zatem związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy brakiem dostępności materiałów czy siły roboczej a opóźnieniem dewelopera na ostatnim etapie inwestycji. Należy bowiem zwrócić uwagę, że ostatni etap inwestycji często nie wymaga już znaczących nakładów materiałowych ani dużej liczby pracowników, lecz skupienie uwagi dewelopera na odbiorach technicznych, czy formalnościach administracyjnych związanych z przygotowaniem dokumentacji do przeniesienia własności.

W praktyce oznacza to, że oceniając odpowiedzialność dewelopera, sądy badają nie tylko samo wystąpienie przeszkody (tj. wojny na Ukrainie), ale również moment jej zaistnienia w relacji do harmonogramu inwestycji i stopnia zaawansowania prac budowlanych. Im bliżej zakończenia prac znajdowała się inwestycja, tym trudniej jest przyjąć, że czynnik zewnętrzny w postaci wojny na Ukrainie miał jakikolwiek wpływ na opóźnienie w przeniesieniu własności lokalu przez dewelopera.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Natomiast, w ocenie Sądu, wojna w Ukrainie nie może być rozpatrywana jako zasadnicza przeszkoda w realizacji tej inwestycji, gdyż wybuchła nieco ponad miesiąc przed planowanym zakończeniem prac budowalnych” (wyrok Sądu Rejonowego w Ciechanowie, I Wydział Cywilny, z dnia 5 listopada 2024 r., sygn. akt I C 174/24).

Podsumowanie

Opóźnienia deweloperów w przeniesieniu własności lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych są częstym problemem na polskim rynku nieruchomości. Choć wybuch wojny na Ukrainie może stanowić przeszkodę zewnętrzną, sama jej obecność nie zwalnia dewelopera z odpowiedzialności za niedotrzymanie terminów wynikających z umowy deweloperskiej.

Deweloper odpowiada za opóźnienie w przeniesieniu własności, chyba że niewykonanie zobowiązania wynika z okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności, tj. siły wyższej. W praktyce oznacza to, że aby zwolnić się z odpowiedzialności, deweloper musi wykazać w sądzie, że:

1. wojna realnie uniemożliwiła terminową realizację inwestycji,
2. istniał związek przyczynowy między wybuchem wojny a opóźnieniem w przeniesieniu własności lokalu,
3. deweloper zastosował wszelkie dostępne środki, aby skutkom opóźnienia zapobiec.

Z naszego doświadczenia wynika, że deweloperzy często mają trudności z przedstawieniem przekonujących dowodów przed sądem, a nabywcy lokali skutecznie uzyskują odszkodowanie od dewelopera.

Sądy dodatkowo bada zawsze świadomość dewelopera w chwili zawierania umowy oraz stopień zaawansowania prac budowlanych. Jeśli deweloper w momencie podpisywania umowy wiedział lub mógł przewidzieć możliwe trudności wynikające z konfliktu, nie może skutecznie powoływać się na siłę wyższą. Ponadto, jeśli inwestycja była już w końcowej fazie realizacji, trudności w dostępie do materiałów lub siły roboczej rzadko mają realny wpływ na opóźnienie.

W praktyce oznacza to, że nabywcy lokali, którzy doświadczyli opóźnienia w przeniesieniu własności, mają realne podstawy do dochodzenia odszkodowania w postaci kar umownych lub rekompensaty, o ile deweloper nie przedstawi wystarczających dowodów na działanie siły wyższej. Profesjonalizm dewelopera nakłada na niego obowiązek przewidywania ryzyk i właściwego organizowania procesu inwestycyjnego. Wydaje się zatem, że w większości przypadków warto dochodzić roszczeń odszkodowawczych od dewelopera w sytuacji, gdy powołuje się on na wojnę na Ukrainie, argumentując swoje opóźnienie.