Nadmierny hałas w mieszkaniu – kiedy narusza prawo i jakie roszczenia przysługują?

Jeśli hałas od sąsiada lub lokalu usługowego w nieruchomości jest uporczywy i przekracza dopuszczalne normy, możesz żądać jego ograniczenia, bądź wyeliminowania oraz dochodzić zadośćuczynienia.

Poniżej wyjaśniamy krok po kroku, jakie masz prawa i jak skutecznie je egzekwować.

Ponadnormatywny hałas w mieszkaniu – kiedy staje się naruszeniem prawa?

Ponadnormatywny hałas w miejscu zamieszkania to problem, który coraz częściej pojawia się we współczesnym budownictwie. Wydaje się, że stan ten wynika przede wszystkim z powszechnego łączenia funkcji mieszkalnej z usługową w budynkach. W praktyce szczególnie uciążliwe dla lokatorów okazują się lokale zlokalizowane na parterze lub na pierwszym piętrze, takie jak sklepy, punkty usługowe i gastronomiczne czy inne formy działalności generujące wzmożony ruch lub wykorzystujące urządzenia techniczne.

Problem nie ogranicza się jedynie do lokali znajdujących się bezpośrednio pod mieszkaniami. Równie często hałas generują punkty usługowe lub handlowe usytuowane w sąsiedztwie, a nawet w pewnym oddaleniu, jeśli ich działalność wpływa na komfort mieszkańców pobliskich nieruchomości. Na nasilenie hałasu wpływa również gęstość zabudowy oraz sytuacje, gdy nowe budynki wielorodzinne powstają w bliskim sąsiedztwie wielkopowierzchniowych lokali usługowych i handlowych.

Trwałe doświadczanie hałasu w mieszkaniu nie jest jedynie kwestią dyskomfortu. W określonych sytuacjach nadmierny hałas może stanowić naruszenie prawa, co oznacza, że osobom dotkniętym taką uciążliwością przysługują konkretne roszczenia przewidziane przez Kodeks cywilny. W orzecznictwie powszechnie przyjmuje się, że uporczywy, nadmierny hałas może bowiem ingerować w sferę prywatności, wypoczynku, a nawet zdrowia, co daje podstawę do ochrony prawnej osób dotkniętych hałasem.

Osoby dotknięte ponadnormatywnym hałasem w lokalu nie są więc skazane na bierne znoszenie uciążliwości, bądź podjęcie decyzji o sprzedaży mieszkania, lecz mogą skorzystać z przewidzianych prawem skutecznych środków ochrony.

Hałas w mieszkaniu – kiedy narusza prawo?

Nie powinno budzić wątpliwości, że nabywając lokal mieszkalny (lecz także usługowy), zarówno z rynku pierwotnego od dewelopera, jak i z rynku wtórnego od poprzedniego właściciela lokalu, jednym z kluczowych kryteriów oceny funkcjonalności lokalu jest poziom hałasu oraz ogólny komfort akustyczny. W praktyce jednak w wielu przypadkach nabywcy mogą koncentrować się na standardzie wykończenia czy lokalizacji, a dopiero w toku użytkowania lokalu pojawiają się problemy związane bezpośrednio z hałasem. Często także nabywany lokal jest cichy, po czym po pewnym czasie na parterze rozpoczyna działalność punkt handlowy czy usługowy, generujący ponadnormatywny hałas.

Hałas w mieszkaniu może w istotny sposób wpływać na codzienne funkcjonowanie w lokalu, ograniczając wypoczynek, sen czy możliwość wykonywania pracy zdalnej. W przypadkach długotrwałego i intensywnego oddziaływania dyskomfort akustyczny może prowadzić nawet do pogorszenia stanu zdrowia, zarówno fizycznego, jak i psychicznego.

Oczywiście, należy przy tym wyraźnie odróżnić hałas typowy dla budownictwa wielorodzinnego od hałasu ponadnormatywnego, który przekracza dopuszczalne granice i wykracza poza zwykłe współżycie sąsiedzkie. W praktyce rozróżnienie to nie wydaje się jednak być trudne, z uwagi na to, że nadmierny hałas zazwyczaj przekracza poziomy uznawane za akceptowalne w normalnym użytkowaniu lokalu i jest łatwo uchwytny zarówno subiektywnie, jak i przy pomocy pomiarów akustycznych.

W praktyce źródłami nadmiernego hałasu w mieszkaniu są przeważnie podmioty, które generują go w związku z prowadzoną w budynku, bądź jego sąsiedztwie, działalnością gospodarczą – usługową, bądź handlową. Do najczęstszych przypadków należą:

• prowadzenie głośnej działalności gospodarczej, takiej jak restauracja z ogródkiem gastronomicznym, przedszkole, żłobek, sala zabaw, sklep, warsztat, magazyn,

• zamontowanie wewnątrz lub na zewnątrz budynku urządzeń technicznych niezbędnych do prowadzenia działalności, takich jak agregaty prądotwórcze, sprężarki, systemy wentylacyjne czy chłodnicze;

• podejmowanie czynności związanych z dostawą i rozładunkiem towarów, a w szczególności manewrowanie pojazdów dostawczych na ograniczonej przestrzeni oraz aktywność osób obsługujących transport; dodatkową uciążliwość generują tzw. hałasy uderzeniowe, powstające przy przemieszczaniu towarów, zwłaszcza przy użyciu wózków magazynowych, których koła w kontakcie z twardą posadzką przenoszą drgania przez konstrukcję budynku.

Jakie roszczenia przysługują właścicielowi lokaliu w sytuacji nadmiernego hałasu w lokalu?

Polskie przepisy przewidują szereg roszczeń cywilnoprawnych, które przysługują osobie korzystającej z lokalu w sytuacji nadmiernego hałasu, a przede wszystkim:

• roszczenie o ochronę dóbr osobistych z art. 23 i 24 k.c.,
• roszczenie negatoryjne z art. 222 § 2 k.c. z uwagi na powstanie nadmiernych immisji,
• roszczenia z art. 16 ustawy o własności lokali dotyczące przymusowej sprzedaży lokalu.

Ponadnormatywny hałas w mieszkaniu jako naruszenie dóbr osobistych

Przede wszystkim, ponadnormatywny hałas może zostać zakwalifikowany jako naruszenie dóbr osobistych sąsiadów. Zgodnie z art. 24 Kodeksu cywilnego, ten, czyje dobro osobiste zostało zagrożone lub naruszone cudzym działaniem, może żądać zaniechania tego działania, chyba że nie jest ono bezprawne. Choć pojęcie dóbr osobistych nie zostało ustawowo zdefiniowane, w doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, że istotnie hałas może naruszać dobra osobiste, takie jak spokój, zdrowie, a także prawo do odpoczynku i prywatności (por. M. Woźniak, Naruszenie dóbr osobistych hałasem, „Przegląd Sądowy” 2015/6, s. 33; wyrok SN z 20 października 1976 r., I CR 324/76, LEX nr 2082; wyrok SN z 23 lutego 2001 r., II CKN 394/00, LEX nr 52630; wyrok SN z 17 marca 1988 r., IV CR 64/88, OSPiKA 1989, z. 2, poz. 35).

Ponadto naruszenie spokoju przez hałas w mieszkaniu stanowi również ingerencję w dobro osobiste w postaci nietykalności mieszkania, dając właścicielowi prawo do jego korzystania w sposób wyłączny, bez bezprawnego zakłócania przez osoby trzecie, w tym poprzez generowanie hałasu.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„(…) nadmierny, przekraczający dopuszczalne normy, mający przy tym stały charakter hałas, powodowany przez kilka niezależnych od siebie źródeł powstałych w związku z działalnością handlową prowadzoną przez stronę pozwaną w pomieszczeniach parterowych budynku i rampie rozładunkowej , usytuowanej przy nich, bezpośrednio sąsiadujących z lokalem mieszkalnym powodów stanowi naruszenie ich dóbr osobistych” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie, I Wydział Cywilny, z dnia 2 sierpnia 2019 r., sygn. akt I ACa 999/18).

Analogiczne stanowisko przyjęto w doktrynie, gdzie uznano, że: „Ingerencja [w sferę „spokoju domowego] może nastąpić poprzez (…) bezpośrednie oddziaływania o charakterze niematerialnym zakłócające spokój domowy (nadmierny hałas, przykry zapach, czy zapylenie). (W. Borysiak (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 34, 2025)

Zadośćuczynienie pieniężne z uwagi na nadmierny hałas w mieszkaniu

W sytuacji naruszenia dóbr osobistych, na zasadach przewidzianych w Kodeksie cywilnym można żądać między innymi zadośćuczynienia pieniężnego od osoby lub podmiotu generującego ponadnormatywny hałas. W praktyce pojawia się jednak pytanie – jaka może być wartość takiego zadośćuczynienia i jak je wyliczyć? Przepisy Kodeksu cywilnego nie określają ani minimalnej, ani maksymalnej kwoty, którą sąd może zasądzić, co więcej – nie wskazują żadnych ram finansowych, w których orzekający sąd mógłby poruszać się przy zasądzaniu zadośćuczynienia. Wysokość zadośćuczynienia w każdej sprawie ustalana jest indywidualnie i powinna przedstawiać dla poszkodowanego realną wartość ekonomiczną, adekwatną do warunków gospodarki rynkowej (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 stycznia 2011 r., sygn. akt I PK 145/10).

Odpowiedź na pytanie o wysokość zadośćuczynienia nie jest zatem prosta, i wymaga analizy szeregu okoliczności stanu faktycznego, w tym między innymi:

• intensywności i charakteru hałasu w mieszkaniu, przykładowo tego czy jest jednostajny, impulsowy, o wysokiej częstotliwości, czy sporadyczny,
• wpływu na zdrowie i samopoczucie poszkodowanego, przykładowo: powstawania stresu, bezsenności, zaburzeń koncentracji, pogorszenia stanu zdrowia fizycznego i psychicznego,
• rodzaju i funkcji lokalu poszkodowanego – w sytuacji gdy sprawa dotyczy mieszkania, w którym ktoś pracuje zdalnie lub korzystanie z niego wymaga ciszy (np. gabinet lekarski), okoliczności te mogą uzasadniać wyższe zadośćuczynienie,
• świadomości i skali zawinienia osoby / podmiotu generującego hałas, tj. tego czy sprawca działał celowo, umyślnie ignorował normy, czy był to efekt niedbalstwa,
• dotychczasowej reakcji poszkodowanego, tj. czy próbował polubownie rozwiązać problem (upomnienia, mediacje) i jakie były tego skutki,
• społecznej skali naruszenia, tj. tego czy hałas dotykał wyłącznie jednej osoby, czy większej liczby mieszkańców wspólnoty mieszkaniowej,
• technicznych możliwości ograniczenia hałasu, przykładowo czy sprawca mógł realnie zredukować hałas poprzez proste środki (izolacja, zmiana godzin aktywności), lecz tego nie uczynił.

Hałas w mieszkaniu jako immisja – kiedy można złożyć pozew?

Kolejnym roszczeniem przysługującym właścicielom lokali dotkniętym nadmiernym hałasem jest powództwo negatoryjne. Mechanizm ten związany jest ściśle z tak zwanymi immisjami.

Pojęcie immisji nie zostało zdefiniowane wprost w przepisach polskiego prawa. W doktrynie przyjmuje się, że immisjami są oddziaływania na nieruchomość, pochodzące z nieruchomości sąsiednich, zarówno położonych w bezpośrednim, jak i dalszym sąsiedztwie, których źródłem są zachowania lub zdarzenia mające miejsce na tej nieruchomości. Nadmierny i ponadnormatywny hałas sąsiedzki wpisuje się w tę definicję.

Przepis art. 144 k.c. przewiduje, że właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. W konsekwencji, z przepisu wynika zakaz generowania szkodliwych immisji. Natomiast w sytuacji, gdy dozwolone granice immisji zostaną przekroczone, wówczas właściciel nieruchomości dotkniętej immisją może wystąpić z tak zwanym powództwem negatoryjnym. Celem tego mechanizmu prawnego jest uzyskanie sądowego zakazu dalszego oddziaływania immisji oraz przywrócenie możliwości korzystania z nieruchomości w sposób niezakłócony przez działania sąsiada.

W wyroku sąd nie ogranicza się wyłącznie do ogólnego nakazu, lecz może bardzo precyzyjnie określić, jakie działania mają zostać podjęte przez podmiot generujący immisje – na przykład zastosowanie określonych rozwiązań technicznych, zmiana organizacji pracy czy wymiana urządzeń generujących hałas, przykładowo:

„Sąd nakazał (…) zastosowanie w lokalu i na rampie przeładunkowej posadzki żywicznej i dylatacji bądź wykładziny spełniającej normy akustyczne, wymianę amortyzatorów gumowych pod sprężarki umieszczone na ścianie budynku, wykonanie nad rampą przeładunkową daszku tłumiącego hałas – szczegółowo opisanych w opinii biegłego R. M. z dnia 8 lutego 2015 r., 24 czerwca 2015 r., 20 sierpnia 2017 r., 19 lutego 2018 r” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 2 sierpnia 2019 r., sygn. akt I ACa 999/18).

Hałas w lokalu – zgromadzenie materiału dowodowego

Oczywiście opierając roszczenie zarówno o przepisy dotyczące immisji, jak i naruszenie dóbr osobistych, kluczowe będzie zgromadzenie materiału dowodowego, który pozwoli wykazać zarówno skalę problemu, jak i jego wpływ na codzienne funkcjonowanie w lokalu. Przede wszystkim kluczowym dokumentem może być opinia biegłego (sądowego bądź prywatnego) z zakresu akustyki, który dokona pomiarów poziomu hałasu i zestawi je z obowiązującymi normami, które określane są w decybelach. Kluczowe znaczenie będzie miało nie tylko samo przekroczenie norm hałasu, lecz także jego charakter i oddziaływanie na życie codzienne. Warto także zwrócić uwagę, że w orzecznictwie podkreśla się także, iż nawet jeżeli pojedyncze pomiary nie zawsze wykazują przekroczenie norm, to decydujące znaczenie ma rzeczywisty poziom hałasu w warunkach normalnej eksploatacji wszystkich urządzeń i procesów.

Przymusowa sprzedaż lokalu generującego nadmierny hałas

Przymusowa sprzedaż lokalu znajdującego się we wspólnocie mieszkaniowej jest nadzwyczajnym instrumentem ochrony interesów prawnych wspólnoty, stosowanym między innymi w sytuacjach rażącego lub uporczywego naruszania porządku domowego. Bez wątpienia generowanie przez właściciela lokalu ponadnormatywnego hałasu może w niektórych sytuacjach zostać uznane za rażące lub uporczywe naruszanie porządku, uzasadniające wystąpienie wspólnoty z żądaniem przymusowej sprzedaży lokalu na podstawie art. 16 ustawy o własności lokali. Przepis pozwala zatem na przymusowe, wbrew jej woli, „usunięcie” osoby generującej hałas z budynku mieszkalnego.

Oczywiście, do „usunięcia” nie dochodzi automatycznie, a w sporach opartych o przepis ocenie podlega będzie zarówno intensywność i częstotliwość takich działań, jak i ich wpływ na możliwość normalnego korzystania z lokali oraz części wspólnych nieruchomości.

Z uwagi jednak na to, że mechanizm ten prowadzi do daleko idącej ingerencji w prawo własności, może być zastosowany wyłącznie po spełnieniu ściśle określonych przesłanek oraz przy zachowaniu zasady proporcjonalności. Więcej informacji dotyczących praktycznych aspektów zastosowania mechanizmu przymusowej sprzedaży lokalu przedstawiliśmy w niniejszej publikacji.

Podsumowanie

Podsumowując, nadmierny hałas w lokalu mieszkalnym nie jest wyłącznie kwestią dyskomfortu, lecz może stanowić realne naruszenie prawa, uruchamiające konkretne instrumenty ochrony cywilnoprawnej. Kluczowe znaczenie ma rozróżnienie między hałasem typowym dla zabudowy wielorodzinnej a hałasem ponadnormatywnym, który przekracza dopuszczalne granice i ingeruje w sferę prywatności, wypoczynku czy zdrowia.

W takich przypadkach właściciel lokalu nie jest pozbawiony ochrony, może dochodzić swoich praw zarówno poprzez roszczenia o ochronę dóbr osobistych (w tym zadośćuczynienie), jak i poprzez powództwo negatoryjne zmierzające do faktycznego ograniczenia źródła hałasu. W skrajnych sytuacjach możliwe jest również zastosowanie instrumentów o charakterze wyjątkowym, takich jak przymusowa sprzedaż lokalu.