Kara umowna za opóźnienie dewelopera – czy opóźnienie w wykonaniu przyłączy mediów zwalnia dewelopera z odpowiedzialności?

Opóźnienie dewelopera w przeniesieniu własności lokalu wobec terminu przewidzianego w umowie deweloperskiej stanowi częstą przyczynę sporów pomiędzy nabywcami lokali a deweloperami.  Sytuacja ta ma miejsce, gdy deweloper zobowiązuje się w umowie deweloperskiej do przeniesienia własności lokalu w określonym dniu, jednak realizuje ten obowiązek z opóźnieniem. Z naszej praktyki wynika, że opóźnienia deweloperów sięgają zasadniczo kilku miesięcy, zdarzają się jednak sytuacje, gdy opóźnienia wynoszą nawet wiele lat.

Jednym z kluczowych aspektów tego typu spraw jest kwestia odpowiedzialności dewelopera za opóźnienie w przeniesieniu własności lokalu. Deweloper, usiłując usprawiedliwić opóźnienie w realizacji inwestycji, bardzo często przedstawia nabywcom lokali sytuację w taki sposób, że nie ponosi za nie odpowiedzialności, ponieważ opóźnienie wynikało – rzekomo – z winy dostawcy (lub dostawców) mediów, który nie wykonał przyłączy w terminie. Innymi słowy – deweloper opóźnił się z oddaniem inwestycji i przeniesieniem własności lokalu, bo opóźnił się dostawca mediów, za którego działania i zaniechania deweloper rzekomo nie odpowiada.

Czy przedstawiona powyżej argumentacja deweloperów jest jednak na pewno słuszna, a w konsekwencji nabywcom lokali nie przysługują roszczenia odszkodowawcze?

Celem niniejszej publikacji jest przedstawienie odpowiedzi na to pytanie w oparciu o obowiązujące przepisy, orzecznictwo oraz naszą wieloletnią praktykę prawniczą w prowadzeniu tego typu postępowań sądowych.

Kara umowna w umowie deweloperskiej jako mechanizm obrony nabywcy lokalu w przypadku opóźnienia po stronie dewelopera

Przed udzieleniem odpowiedzi na powyższe pytanie, w pierwszej kolejności należy jednak po krótce przybliżyć instytucję kary umownej w umowie deweloperskiej.

Zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 14 ustawy deweloperskiej, umowa deweloperska zawiera w szczególności określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej, jeżeli strony to przewidziały. Ustawa deweloperska wyraźnie wskazuje mechanizm kary umownej w umowie deweloperskiej jako instytucji prawnej, która rekompensuje nabywcy nienależyte wykonanie głównego świadczenia dewelopera, czyli przeniesienia własności lokalu w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Kara umowna stanowi rekompensatę dla nabywcy przynajmniej za nieterminowe przeniesienie własności nieruchomości” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 sierpnia 2017 r., sygn. akt I CSK 10/17).

Kara umowna za opóźnienie dewelopera to zazwyczaj kwota, która wynosi określony procent ceny mieszkania za każdy dzień opóźnienia w przeniesieniu własności. Tytułem przykładu:

• cena lokalu: 1 000 000 zł,
• kara umowna w umowie deweloperskiej: 0,02% ceny za każdy dzień opóźnienia,
• liczba dni opóźnienia w przeniesieniu własności: 250 dni.

W opisanym przykładzie, kara umowna za opóźnienie dewelopera należna nabywcy lokalu od dewelopera wyniesie zatem 50 000 zł.

Prawo nabywcy do odszkodowania w sytuacji opóźnienia dewelopera – nawet bez zastrzeżenia kary umownej w treści umowy deweloperskiej

W obecnym stanie prawnym, na tle tak zwanej „nowej ustawy deweloperskiej” (tj. ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym) przyjmuje się, że nie istnieje obowiązek zastrzeżenia na rzecz nabywcy kary umownej w umowie deweloperskiej. Jeśli jednak w umowie przewidziano odsetki za opóźnienie w płatności poszczególnych rat przez nabywców na rzecz dewelopera, strony powinny także zawrzeć postanowienie o karze umownej zastrzeżonej na rzecz nabywcy. W praktyce dzieje się tak niemal zawsze, ponieważ deweloperzy zazwyczaj dbają o to, żeby zagwarantować sobie odsetki za ewentualne opóźnienie w płatności po stronie nabywcy lokalu.

Zgodnie natomiast z art. 39 ust. 2 ustawy deweloperskiej, jeśli jednak umowa deweloperska nie przewiduje kary umownej ani odsetek, deweloper jest obowiązany wypłacić nabywcy rekompensatę z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy w wysokości odpowiadającej wysokości odsetek ustawowych przysługujących deweloperowi z tytułu opóźnienia nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej.

Przytoczone powyżej regulacje mają na celu ochronę interesu nabywcy lokalu. W konsekwencji, nawet jeśli strony nie przewidziały w umowie deweloperskiej wprost kary umownej ani odsetek za opóźnienie po stronie dewelopera (a w praktyce – deweloper nie zgodził się na jej wpisanie), nabywca nie pozostaje całkowicie pozbawiony ochrony. W takim przypadku zastosowanie znajduje bowiem przepis art. 39 ust. 2 ustawy deweloperskiej, który wprowadza swoistą sankcję ustawową, tj. obowiązek zapłaty przez dewelopera rekompensaty odpowiadającej wysokości ustawowych odsetek należnych deweloperowi w przypadku opóźnienia nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego.

Innymi słowy, na tle nowej ustawy deweloperskiej, nie istnieje sytuacja, gdy deweloper może całkowicie uchylać się od odpowiedzialności za nieterminowe przeniesienie własności lokalu, a nabywcy nie będzie należne odszkodowanie. Nawet bowiem w sytuacji nie zastrzeżenia kary umownej czy odsetek wprost w umowie, nabywca ma prawo domagać się rekompensaty, która jak wynika z naszego doświadczenia, wielokrotnie sięga kilkunastu, bądź kilkudziesięciu tysięcy złotych. Natomiast w niektórych prowadzonych przez nas sprawach opóźnienie po stronie dewelopera było tak znaczne, że kara umowna za opóźnienie wyegzekwowana na rzecz nabywców wynosiła nawet ponad 100 000 zł.

Co więcej, strony nie mogą „umówić się” na całkowite wyłączenie kar umownych z umowy deweloperskiej. W praktyce oczywiście oznacza to, że deweloper nie może jednostronnie narzucić takiego rozwiązania klientom w umowie deweloperskiej. Trudno bowiem założyć scenariusz, gdy nabywca lokalu byłby dobrowolnie zainteresowany zwolnieniem dewelopera z odpowiedzialności w przypadku opóźnienia w przeniesieniu własności własnego lokalu.

Zgodnie z orzecznictwem, postanowienie, które wyłącza możliwość dochodzenia kar umownych od dewelopera stanowi klauzulę abuzywną, a więc postanowienie niewiążące nabywcy lokalu. Interpretacja ta wynika z faktu, że deweloper, jako profesjonalny uczestnik obrotu gospodarczego, z natury rzeczy znajduje się w silniejszej pozycji niż nabywca lokalu. Wyłączenie odpowiedzialności z tytułu kar umownych dla obu stron pozornie sprawia wrażenie równowagi, w rzeczywistości jednak korzyść odnosi przede wszystkim deweloper. Przypadki nieprzystąpienia przez nabywcę do odbioru lokalu są bowiem bardzo rzadkie, podczas gdy opóźnienia po stronie dewelopera zdarzają się znacznie częściej, a w przypadku niektórych deweloperów stanowią swoisty „standard rynkowy”.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Klauzula wyłączająca kary umowne w umowie deweloperskiej jest niedozwolona (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 sierpnia 2017 r., sygn. akt I CSK 10/17).

Kiedy deweloper odpowiada za opóźnienie?

Zgodnie z art. 471 Kodeksu cywilnego, dłużnik (w tym przypadku deweloper) zobowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że wykaże, iż naruszenie obowiązków nastąpiło z przyczyn od niego niezależnych. Przepis ten ustanawia zatem domniemanie winy dłużnika (dewelopera), co oznacza, że w sytuacji, gdy deweloper chce zwolnić się z odpowiedzialności, to na nim spoczywa obowiązek udowodnienia, że opóźnienie wynikało z siły wyższej, działania osób trzecich lub innych okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności.

W praktyce oznacza to, że w sytuacji, gdy deweloper opóźnił się z przeniesieniem własności lokalu, nabywcy lokalu przysługuje roszczenie o zapłatę kary umownej. Sam fakt opóźnienia po stronie dewelopera, niejako „uruchamia” domniemanie winy po stronie dewelopera i może przesądzać o jego odpowiedzialności kontraktowej względem nabywców. W ewentualnym procesie sądowym to zatem na deweloperze ciąży obowiązek wykazania, że do opóźnienia doszło bez jego winy. Jeżeli tego nie udowodni (a w wielu stanach faktycznych może być to niemożliwe), kara umowna za opóźnienie należna jest nabywcom lokalu.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Dłużnik może uwolnić się od obowiązku zapłaty kary umownej, jeżeli obali wynikające z art. 471 k.c. domniemanie, że opóźnienie w spełnieniu świadczenia jest następstwem okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 października 2010 r., sygn. akt II CSK 180/10).

W sytuacji, gdy deweloper próbuje zwolnić się z odpowiedzialności, z naszego doświadczenia wynika, że bardzo często podejmuje się linii obrony polegającej na próbie wykazania, że do opóźnienia doszło z powodu problemów z przyłączeniem mediów, za które odpowiadają odrębne podmioty, tj. dostawcy mediów, a nie deweloper.

Opóźnienie dewelopera w wykonaniu przyłączy mediów a profesjonalny charakter działalności dewelopera

Oczywistym jest, że deweloper ma obowiązek zapewnienia przyłączy mediów niezbędnych do prawidłowego korzystania oraz pełnej funkcjonalności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Obowiązki te wynikają zarówno z przepisów prawa budowlanego, jak i z postanowień samej umowy deweloperskiej.

Jednocześnie, deweloper powinien zaplanować inwestycję z uwzględnieniem znanych mu ryzyk biznesowych, co obejmuje również ryzyka związane z możliwym opóźnieniem wykonania przyłączy przez dostawców mediów.

W orzecznictwie w tego typu sytuacjach przede wszystkim podkreśla się profesjonalny charakter funkcjonowania przedsiębiorstwa dewelopera, co oznacza, że dewelopera obowiązują zaostrzone standardy należytej staranności, określone w art. 355 § 2 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności.

Przez należytą staranność należy rozumieć sposób postępowania zgodny z przyjętym w obrocie profesjonalnym wzorcem rzetelności. To m.in. postępowanie ostrożne, przezorne, zapobiegliwe i rozważne – jak wskazuje literatura prawnicza (komentarz do Kodeksu Cywilnego pod red. E. Gniewka).  Konstrukcja wzorca należytej staranności w relacjach profesjonalnych (zarówno jednostronnie, jak i dwustronnie profesjonalnych) opiera się na założeniu, że działalność gospodarcza jest prowadzona stale i wymaga szczególnej wiedzy oraz kompetencji. Stąd też otoczenie – w tym nabywcy lokali – mają zwiększone oczekiwania wobec dewelopera w zakresie rzetelności, dokładności i przewidywania skutków własnych działań (lub zaniechań).

Deweloper, jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą, powinien wykazać się szczególną umiejętnością przewidywania ryzyk inwestycyjnych oraz ich odpowiedniego zarządzania, w tym również w zakresie zapewnienia przyłączy do inwestycji w odpowiednim czasie.  Oznacza to w praktyce, że deweloper ponosi większe ryzyko niepowodzenia inwestycji w porównaniu do zwykłej osoby fizycznej.

Co więcej, zgodnie z ustawą deweloperską oraz przepisami kodeksu cywilnego, deweloper ma obowiązek lojalnego informowania konsumenta o wszelkich okolicznościach wpływających na realizację inwestycji. Zatajanie takich informacji może zostać uznane nie tylko za działanie sprzeczne z dobrymi obyczajami (art. 385¹ k.c.), ale także za podstawę do uznania, że kara umowna za opóźnienie należy się nabywcy.

Brak doświadczenia dewelopera nie może usprawiedliwiać niedbalstwa dewelopera

Warto dodać, że w kontekście cytowanej powyżej regulacji prawnej, brak doświadczenia po stronie dewelopera nie zwalnia go z odpowiedzialności za opóźnienie w doprowadzeniu przyłączy do inwestycji w terminie. Jak przykładowo potwierdza wyrok Sądu Rejonowego dla Warszawy Pragi-Północ w Warszawie z dnia 9 czerwca 2025 r. (sygn. akt VII C 1115/24), zakończony korzystnym dla kancelarii rozstrzygnięciem, „fakt, że strona pozwana była niedoświadczonym deweloperem, nie umniejsza jej winy”. Obowiązek dochowania należytej staranności odnosi się bowiem do obiektywnego standardu zawodowego, a nie subiektywnych możliwości i umiejętności konkretnego dewelopera.

Deweloper znał ryzyko opóźnienia w przyłączeniu mediów – a mimo to zawarł umowę z nabywcą ustalając nierealny termin przeniesienia własności lokalu

Deweloper ma obowiązek tak zaplanować inwestycję mieszkaniową, a następnie prowadzić jej realizację i przygotowywać umowy, aby zminimalizować ryzyko, że terminowość wykonania jego zobowiązań będzie zależna od działań innych podmiotów. W przeciwnym razie ponosi odpowiedzialność za ewentualne opóźnienia i ich skutki prawne.

W konsekwencji, jeżeli deweloper, mając świadomość trudności i ryzyka opóźnień w uzyskaniu przyłączy do inwestycji, mimo to zobowiązuje się w umowie deweloperskiej do dotrzymania nierealnych terminów, ponosi pełną odpowiedzialność wobec nabywcy lokalu za niedotrzymanie tych terminów. Deweloper  nie może uchylać się od odpowiedzialności, powołując się na czynniki zewnętrzne, które były możliwe do przewidzenia. W tego typu sytuacji mamy bowiem do czynienia z niedochowaniem należytej staranności, ocenianym według obiektywnego wzorca profesjonalisty działającego na rynku nieruchomości, o którym była mowa powyżej.

Co więcej, z naszego doświadczenia wynika, że deweloperzy nie tylko nie informują w sposób rzetelny nabywców o istniejących problemach z dostawcami mediów, lecz także nie proponują aneksów do umów, które uwzględniałyby realistyczny harmonogram realizacji inwestycji. Można domyślać się, że wynika to prawdopodobnie z obawy przed utratą zaufania klientów oraz chęci uniknięcia renegocjacji warunków umowy.

Przykładowo, w jednej z wygranych przez nas spraw deweloper już 1,5 roku przed zawarciem umowy deweloperskiej został poinformowany przez operatora systemu dystrybucyjnego o istotnych trudnościach z wykonaniem przyłącza elektroenergetycznego. Pomimo tej wiedzy, w umowie deweloperskiej wskazano termin uzyskania pozwolenia na użytkowanie, który – w świetle posiadanych informacji – był niemożliwy do dotrzymania. Co więcej, deweloper nie podjął żadnych działań mających na celu zmianę umowy, w szczególności nie zaproponował aneksu przesuwającego termin przeniesienia własności. Deweloper zataił istotne informacje o trudnościach z pełną świadomością przed nabywcami lokali z realizacją inwestycji, licząc na to, że opóźnienie uda mu się usprawiedliwić w późniejszym czasie lub przerzucić odpowiedzialność na inne podmioty. Deweloper liczył prawdopodobnie także na to, że nabywcy lokali nie skierują się z roszczeniami przeciwko deweloperowi.

W konsekwencji w opisanym stanie faktyczny, należało uznać, że deweloper ponosił odpowiedzialność za opóźnienie oraz zobowiązany był do zapłaty kary umownej na rzecz nabywców, bowiem:

• miał wiedzę o problemach z terminowym wykonaniem przyłączy (był o nich informowany przez dostawców mediów przed zawarciem umów deweloperskich),
• nie poinformował o tych trudnościach nabywców lub jak można wręcz domniemywać – wprowadził ich w błąd co do realnego stanu inwestycji w treści umowy deweloperskiej,
• zobowiązał się do nierealnych terminów zakończenia inwestycji i przeniesienia własności lokali,
• nie przewidział w umowie odpowiednich mechanizmów zabezpieczających, np. wyłączenia odpowiedzialności za opóźnienia spowodowane przez niezależne podmioty wykonujące przyłącza,
• nie zawarł aneksu zmieniającego termin przeniesienia własności.

W konsekwencji, deweloper ponosi pełną odpowiedzialność za opóźnienie w przeniesieniu własności lokali, a nabywcy uzyskali zasądzenie kar umownych w pełnej wysokości – zgodnie z postanowieniami umowy deweloperskiej, mimo że deweloper próbował (nieskutecznie) przerzucić winę na zewnętrzne podmioty.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„W niniejszej sprawie brak było podstaw do założeń, które poczyniła strona pozwana i o czym zapewniała powodów, że wydanie lokalu i przeniesienie jego własności nastąpi w terminach określonych w umowie, a nawet przed ich upływem. Nie bez znaczenia pozostaje tutaj także bardzo krótki okres na realizację całości inwestycji deweloperskiej, składającej się z kilkudziesięciu lokali i kilkunastu budynków, gdzie założono niespełna 2 – letni termin na jej zakończenie. Strona pozwana miała świadomość już na etapie wydania warunków przyłączenia, że obie sieci, do których to przyłączenie ma nastąpić (kanalizacyjna i energetyczna) znajdują się na etapie planowania i projektowania i co więcej nawet nie rozpoczęła się jeszcze ich budowa. (…) Podsumowując możliwym było przedstawienie swoim klientom jasnych warunków inwestycyjnych, czego co oczywiste pozwana zaniechała. Powodowie jaki inni klienci wpłacili pełne ceny sprzedaży, nie otrzymując, wartościowego, ale przede wszystkim o terminie, świadczenia wzajemnego.” (wyrok Sądu Rejonowego Wrocław Śródmieście we Wrocławiu z dnia 5 grudnia 2013 r., sygn. akt IX C 316/13).

Sytuacje, gdy deweloper może skutecznie uwolnić się od odpowiedzialności z tytułu opóźnienia w przeniesieniu własności

Jedynym przypadkiem, w którym deweloper może skutecznie uchylić się od odpowiedzialności za opóźnienie, jest sytuacja, w której – działając z należytą starannością – nie miał obiektywnej możliwości przewidzenia okoliczności powodujących zwłokę. W takich wyjątkowych okolicznościach, niezależnych od dewelopera i niemożliwych do przewidzenia przy dochowaniu należytej staranności, odpowiedzialność odszkodowawcza (w tym obowiązek zapłaty kary umownej) może zostać wyłączona. Jednakże w praktyce tego rodzaju przypadki należą do rzadkości i wymagają jednoznacznego wykazania braku winy po stronie dewelopera. Z naszego doświadczenia sytuacje te stanowią 5 – 10% spraw, w których doszło do opóźnienia.

Co więcej, deweloperzy mają poważne trudności w wykazaniu – w toku postępowania sądowego – że opóźnienie powstało z przyczyn od nich niezależnych i było niemożliwe do przewidzenia przy dochowaniu należytej staranności. Często bowiem nie dysponują odpowiednią dokumentacją potwierdzającą terminową reakcję na problemy, brak jest korespondencji z dostawcami mediów czy protokołów ze spotkań z wykonawcami, co znacząco utrudnia skuteczną obronę ich stanowiska przed sądem. W konsekwencji, wydaje się, że nabywcy lokali nie powinni obawiać się dochodzenia swoich roszczeń, w wielu przypadkach roszczenia te są w oczywisty sposób zasadny.

Podsumowanie

Deweloper nie może powoływać się na opóźnienia po stronie podmiotów zewnętrznych, jeżeli wiedział o zagrożeniach dla terminowej realizacji inwestycji już na etapie zawierania umowy deweloperskiej i mimo to zobowiązał się do nierealnych terminów. W takich przypadkach jego odpowiedzialność kontraktowa pozostaje aktualna, a nabywcom lokali przysługuje roszczenie o zapłatę kary umownej.

Z naszego doświadczenia wynika, że w większości tego rodzaju spraw środki dochodzone przez nabywców są możliwe do odzyskania, a sądy przychylają się do argumentacji opartej na naruszeniu obowiązku dochowania należytej staranności po stronie dewelopera.

W związku z tym rekomendujemy wystąpienie z wezwaniem do zapłaty, a w razie braku reakcji – skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego.