Umowa najmu ogródka gastronomicznego – co powinna zawierać i na co zwrócić uwagę?

Umowa najmu ogródka gastronomicznego stanowi standardowy dokument zawierany w przypadku najmu lokalu gastronomicznego usytuowanego przy ruchliwych ciągach pieszych lub w centrach miast, w sytuacji gdy istnieje możliwość fizycznego wydzielenia i wykorzystania powierzchni zewnętrznej przylegającej do lokalu. W takich sytuacjach ogródek gastronomiczny może stanowić istotne uzupełnienie działalności lokalu w okresie wiosennym i letnim, umożliwiając obsługę większej liczby klientów oraz wpływać na atrakcyjność lokalu dla klientów, a w konsekwencji zwiększać  potencjał generowania ruchu i przychodów z działalności gastronomicznej.

Choć ogródek gastronomiczny funkcjonuje w praktyce jako „naturalne przedłużenie” lokalu, z prawnego punktu widzenia w wielu przypadkach będzie stanowił on odrębny przedmiot umowy najmu, wymagający precyzyjnego i samodzielnego uregulowania kwestii prawnych w umowie. Oczywiście w praktyce istnieje także możliwość zawarcia aneksu do umowy najmu lokalu gastronomicznego, uwzględniającego dodatkowe postanowienia umowne odnoszące się do najmu powierzchni przeznaczonej pod ogródek gastronomiczny.

Bez względu na to, które rozwiązanie w praktyce zostanie przyjęte przez strony, najem ogródka gastronomicznego powinien zostać precyzyjnie uregulowany w umowie najmu, bądź aneksie do umowy najmu, a brak dokładnych postanowień umownych może często prowadzić do sporów pomiędzy wynajmującym a najemcą. W szczególności umowa najmu ogródka gastronomicznego powinna odnosić się do następujących kwestii:

• okresu korzystania z powierzchni zewnętrznej,
• usytuowania i powierzchni ogródka,
• zasad naliczania czynszu najmu,
• obowiązków porządkowych najemcy,
• zabezpieczenia interesu prawnego i finansowego wynajmującego,
• prawa do wypowiedzenia umowy najmu ogródka gastronomicznego.

Okres korzystania z ogródka gastronomicznego

Okres korzystania z ogródka powinien zostać określony w umowie najmu ogródka gastronomicznego (bądź w aneksie do umowy najmu lokalu) w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości interpretacyjnych zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy, tak aby wyeliminować ewentualne ryzyko sporów. Nie istnieją żadne odgórnie narzucone reguły ani ustawowe ograniczenia, strony mają co do zasady pełną swobodę kontraktową i mogą ukształtować okres korzystania z ogródka w dowolny sposób, dostosowany do specyfiki lokalizacji, charakteru działalności oraz sezonowości ruchu klientów.

Najem ogródka gastronomicznego cechuje się sezonowością, a zatem przykładowe postanowienie umowne w tym zakresie może przewidywać, że:

„Wynajmujący, w okresie obowiązywania umowy najmu lokalu, oddaje najemcy w najem powierzchnię gruntową przeznaczoną pod ogródek gastronomiczny na okres od dnia 1 kwietnia do dnia 30 września każdego kolejnego roku kalendarzowego obowiązywania umowy najmu.”

Umowa najmu ogródka gastronomicznego może także przewidywać elastyczny mechanizm umożliwiający wcześniejsze rozpoczęcie sezonu lub jego późniejsze zakończenie w zależności od uwarunkowań pogodowych. Rozwiązanie to może przykładowo zakładać jedynie konieczność uzyskania zgody wynajmującego w formie e-mailowej, a nie zawarcia aneksu do umowy, co może mieć znaczenie praktyczne, ponieważ pozwoli szybko reagować na warunki pogodowe lub zwiększony ruch klientów, bez konieczności każdorazowego aneksowania umowy i prowadzenia czasochłonnych negocjacji formalnych.

Określenie usytuowania ogródka gastronomicznego oraz koncepcja wizualna ogródka

Co do zasady ustalenia dotyczące usytuowania ogródka oraz jego wyglądu zewnętrznego dokonywane są w formie załączników do umowy najmu, które stanowią jej integralną część. Najczęściej są to plany sytuacyjne określające dokładny obszar zajmowanej powierzchni oraz odrębny dokument zawierający koncepcję wizualną ogródka gastronomicznego.

W interesie zarówno najemcy jak i wynajmującego jest, aby najem ogródka gastronomicznego cechował się jasno określonymi zasadami korzystania z powierzchni oraz dbałością o estetykę i funkcjonalność przestrzeni. Koncepcja wizualna ogródka powinna uwzględniać nie tylko ogólny wygląd przestrzeni, lecz także szczegółowe elementy wyposażenia, w szczególności rodzaj i stylistykę mebli, elementy dekoracyjne, takie jak kwiaty czy donice, a także ewentualne konstrukcje tymczasowe, w tym drewniane podesty. W wielu przypadkach konieczne może być również dostosowanie wyglądu ogródka do obowiązującej stylistyki obszaru, na którym zlokalizowany jest budynek, w tym do wymogów konserwatorskich, uchwał krajobrazowych lub wewnętrznych standardów estetycznych przyjętych przez właściciela nieruchomości.

Z punktu widzenia bezpieczeństwa prawnego najemcy kluczowe znaczenie ma to, aby wynajmujący w treści umowy najmu wprost zaakceptował koncepcję wizualną ogródka określoną w załączniku. Wyraźna akceptacja eliminuje ryzyko późniejszego kwestionowania wyglądu ogródka, żądania zmian aranżacyjnych lub powoływania się na naruszenie estetyki budynku, a tym samym chroni nakłady ponoszone przez najemcę na przygotowanie i utrzymanie ogródka gastronomicznego.

Przykładowe postanowienie umowne może przybrać następującą treść:

„Wynajmujący w okresie obowiązywania umowy najmu oddaje najemcy w najem powierzchnię gruntową na terenie przylegającym do lokalu na zewnątrz budynku o powierzchni 100 m2, oznaczoną na załączonym planie stanowiącym załączniku nr 1 do umowy najmu, w celu utworzenia i prowadzenia na niej ogródka gastronomicznego, a najemca przyjmuje niniejszym powierzchnię w najem.”

„Najemca w ramach czynszu najmu powierzchni uprawniony jest do wystawienia i utrzymywania na powierzchni wyposażenia, w szczególności mebli, kwiatów, drewnianego podestu zgodnie z koncepcją wizualną ogródka stanowiącą załącznik nr 2 do umowy najmu, zgodnej z koncepcją wizualną lokalu (przedmiotu najmu) oraz budynku, w tym także obowiązującą stylistyką obszaru na jakim zlokalizowany jest budynek. Wynajmujący tym samym akceptuje koncepcję wizualną ogródka określoną w załączniku nr 2.”

„Strony zgodnie postanawiają, że Załącznik nr 1 do umowy najmu, tj. plan powierzchni oraz załącznik nr 2 do umowy najmu, tj. koncepcja wizualna ogródka stanowią integralne części umowy”.

Czynsz najmu ogródka gastronomicznego oraz pozostałe koszty

Podejmując decyzję o zawarciu umowy najmu ogródka gastronomicznego, dla najemcy kluczowe będą kwestie finansowe związane z przedsięwzięciem, a w szczególności postanowienia dotyczące czynszu najmu. Co do zasady czynsz najmu ustalany jest jako stawka miesięczna za udostępniony metr kwadratowy powierzchni, należny wyłącznie za okres faktycznego korzystania z powierzchni, czyli przykładowo od maja do września danego roku. W konsekwencji, w umowie należy wprost wyłączyć obowiązek zapłaty czynszu najmu za pozostałe miesiące (tj. za okres jesienno-zimowy), kiedy najemca nie korzysta z ogródka. Postanowienia te mają na celu ochronę najemcy przed ponoszeniem nieuzasadnioinych kosztów za powierzchnię, której nie wykorzystuje. W przypadku jednak, gdy strony uznają, że najem ogródka gastronomicznego może funkcjonować poza standardowym sezonem, umowa najmu może przewidywać rozliczenie proporcjonalnie do liczby dni rzeczywistego użytkowania.

Przykładowe postanowienie umowne może przyjąć następującą treść:

„Dla usunięcia wątpliwości, w związku z brakiem korzystania przez najemcę z ogródka gastronomicznego w okresie od 1 października do 30 kwietnia każdego kolejnego roku kalendarzowego, z zastrzeżeniem kolejnego zdania, strony ustalają, że najemca nie jest zobowiązany do zapłaty czynszu najmu powierzchni w okresie od 1 października do 30 kwietnia każdego roku obowiązywania umowy. Zwolnienie, o którym mowa w poprzednim zdaniu nie ma zastosowania w przypadku wcześniejszego rozpoczęcia lub późniejszego zakończenia korzystania z powierzchni. W takim przypadku za każdy niepełny miesiąc korzystania z powierzchni w okresie od 1 października do 30 kwietnia najemca zapłaci czynsz w wysokości proporcjonalnej do liczby dni faktycznego korzystania z powierzchni w danym miesiącu”.

Szczególnie korzystnym dla najemcy rozwiązaniem będzie wprowadzenie klauzuli zwalniającej go z obowiązku zapłaty czynszu w sytuacji, gdy z przyczyn od niego niezależnych nie może korzystać z ogródka gastronomicznego w sezonie, przykładowo w przypadku wprowadzenia ograniczeń administracyjnych, zakazu prowadzenia działalności gastronomicznej, czasowego wyłączenia ogródka z użytkowania decyzją właściwego organu, prowadzenia robót budowlanych uniemożliwiających korzystanie z ogródka lub wystąpienia siły wyższej.

Umowa najmu ogródka gastronomicznego powinna także w sposób kompleksowy odnosić się do kwestii związanych z aranżacją i wyposażeniem ogródka. Co do zasady koszty te ponosi najemca.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„W szczególności należy wskazać, że w sytuacji gdy pozwana otrzymała decyzję, której treść określa możność usytuowania ogródka gastronomicznego na działce znajdującej się przy lokalu będącym przedmiotem najmu, zaś w umowie strony nie zawarły jakichkolwiek uzgodnień w zakresie opłat czynszowych z tytułu usytuowania przedmiotowego ogródka, nie można uznać odmiennie do poczynionych przez strony ustaleń i należało przyjąć, iż powód wyraził zgodę na usytuowanie przez pozwaną ogródka gastronomicznego bez pobierania z tego tytułu opłat” (wyrok Sądu Rejonowego w Kielcach z dnia 5 marca 2025 r., V Wydział Gospodarczy, sygn. akt V GC 1415/24).

Obowiązki porządkowe najemcy związane z najmem ogródka gastronomicznego

W interesie wynajmującego jest, aby umowa najmu ogródka gastronomicznego nakładała na najemcę wszelkie koszty aranżacji, bieżącej konserwacji oraz demontażu wyposażenia po zakończeniu okresu korzystania z ogródka. Oczywiście umowa powinna zwalniać najemcę z obowiązków porządkowych i konserwacyjnych w okresach, w których nie jest on uprawniony do korzystania z powierzchni.

Najemca powinien także być zobowiązany do utrzymania estetycznego wyglądu ogródka oraz zapewnienia czystości i porządku powierzchni, z uwagi na to, że ogródek gastronomiczny stanowi element przestrzeni wspólnej i wpływa na wizerunek nieruchomości oraz komfort jej użytkowników.

Zabezpieczenie wynajmującego (kaucja oraz oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji)

Umowa najmu ogródka gastronomicznego powinna również odpowiednio zabezpieczać interesy prawne Wynajmującego. Do standardowych zabezpieczeń stosowanych w tego rodzaju umowach należą mechanizm kaucji umownej oraz oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji.

Kaucja umowna w umowie najmu stanowi kwotę wpłacaną przez najemcę na rachunek bankowy wynajmującego i służy zabezpieczeniu roszczeń wynajmującego, w szczególności z tytułu niezapłaconego czynszu, opłat dodatkowych, kar umownych oraz ewentualnych szkód wyrządzonych w związku z korzystaniem z ogródka gastronomicznego. Wysokość kaucji może zostać ustalona przykładowo na poziomie trzykrotności miesięcznego czynszu najmu. Wynajmującemu powinno przysługiwać wprost prawo do dokonania potrącenia z kaucji w zakresie wszelkich zaległych opłat wynikających z umowy najmu oraz pokrycia wszelkich wymagalnych należności powstałych wskutek niewykonania lub nienależytego wykonania umowy najmu. Kaucja powinna natomiast zostać zwrócona najemcy w kwocie nominalnej po odliczeniu wszelkich kwot należnych z tytułu czynszu, zaliczki, innych opłat, kar umownych oraz innych należności przysługujących wynajmującemu od najemcy na podstawie umowy najmu w terminie, przykładowo 3 miesięcy od dnia rozwiązania lub wygaśnięcia umowy najmu i protokolarnego zdania powierzchni wynajmującemu.

Najemca powinien także w umowie najmu poddać się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 oraz 5 Kodeksu postępowania cywilnego, poprzez zobowiązanie się do przedłożenia wynajmującemu (nie później niż w dniu wydania ogródka) sporządzonego w formie aktu notarialnego oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Oświadczenie to powinno obejmować:

• obowiązek zwrotu lokalu, przykładowo w terminie 3 dni od dnia wygaśnięcia lub rozwiązania umowy najmu, oraz
• obowiązek spełnienia świadczeń pieniężnych wynikających z umowy najmu do wysokości ustalonej przez strony kwoty, przykładowo stanowiącej trzykrotność czynszu.

Zabezpieczenie to ma na celu wzmocnienie ochrony interesów wynajmującego, w szczególności poprzez umożliwienie szybkiego dochodzenia roszczeń pieniężnych oraz sprawnego odzyskania lokalu po zakończeniu lub rozwiązaniu umowy najmu, bez konieczności prowadzenia długotrwałego postępowania sądowego. Dzięki poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 k.p.c. wynajmujący może bezpośrednio wystąpić o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności i wszcząć postępowanie egzekucyjne, co istotnie ogranicza ryzyko zaległości czynszowych oraz bezumownego korzystania z lokalu przez najemcę. Strony powinny jednocześnie określić termin, do którego wynajmujący będzie uprawniony do wystąpienia o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności, przy czym termin ten powinien przypadać po upływie co najmniej 6 miesięcy od dnia zakończenia okresu najmu.

Umowa powinna także przewidywać konsekwencje nieprzedłożenia ww. oświadczenia, przykładowo poprzez możliwość nałożenia przez wynajmującego na najemcę kary umownej, a także uprawnienie wynajmującego do wypowiedzenia umowy najmu ogródka bez zachowania okresu wypowiedzenia.

Prawo do wypowiedzenia umowy najmu ogródka gastronomicznego

Wynajmującemu powinny również przysługiwać uprawnienia do wypowiedzenia umowy najmu ogródka gastronomicznego bez zachowania terminów wypowiedzenia (tj. w „trybie natychmiastowym”) w przypadku istotnych naruszeń jej postanowień przez najemcę. Postanowienia te mogą być bezpośrednio powiązane z postanowieniami umowy głównej, tj. dotyczącej najmu lokalu lub powierzchni w budynku, w szczególności poprzez odesłanie do zasad wypowiedzenia, terminów płatności oraz skutków opóźnień w regulowaniu należności określonych w umowie najmu lokalu.

Generalnie wynajmującemu powinno przysługiwać prawo do wypowiedzenia umowy w szczególności gdy najemca:

• opóźnia się z zapłatą czynszu (przykładowo należnego za co najmniej dwa miesiące) i nie ureguluje zaległości w terminie jednego miesiąca od dnia doręczenia mu przez wynajmującego dodatkowego pisemnego wezwania do zapłaty,
• opóźnia się z zapłatą wspólnych opłat eksploatacyjnych, przykładowo, za co najmniej dwa miesiące i nie ureguluje tych należności w analogicznym terminie jednego miesiąca od dnia otrzymania dodatkowego pisemnego wezwania do zapłaty,
• zmieni sposób korzystania z ogródka gastronomicznego bez zgody wynajmującego, na przykład prowadząc w nim działalność inną niż gastronomiczna, korzystając z ogródka w sposób niezgodny z zatwierdzonym projektem aranżacyjnym, wprowadzając trwałe zmiany w infrastrukturze, takie jak budowa altan, zadaszeń lub konstrukcji tymczasowych, które nie zostały uprzednio zaakceptowane przez wynajmującego,
• udostępni ogródek osobom trzecim do celów komercyjnych,
• nie wpłaci / nie przedstawił w terminie zabezpieczeń, o których mowa w punkcie powyżej, tj. kaucji oraz oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji.

Podsumowanie

Umowa najmu ogródka gastronomicznego stanowi dokument prawny regulujący korzystanie z powierzchni zewnętrznej przylegającej do lokalu gastronomicznego i powinna zostać skonstruowana w sposób kompleksowy oraz jednoznaczny, aby wyeliminować potencjalne spory pomiędzy wynajmującym a najemcą. Dobrze skonstruowana umowa najmu ogródka gastronomicznego powinna łączyć w sobie jasne określenie praw i obowiązków stron, mechanizmy zabezpieczające interesy wynajmującego oraz elastyczne rozwiązania praktyczne umożliwiające efektywne i bezkonfliktowe korzystanie z ogródka przez najemcę, przy jednoczesnym minimalizowaniu ryzyka sporów oraz utraty wartości lokalu lub powierzchni przylegającej.