Zakup nieruchomości przez cudzoziemca w Polsce w wielu przypadkach wymaga uzyskania specjalnego zezwolenia MSWiA na nabycie nieruchomości. Obowiązek ten wynika z przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, która wprowadza szczególne ograniczenia dotyczące własności nieruchomości przez osoby nieposiadające obywatelstwa polskiego. W praktyce oznacza to, że cudzoziemiec, aby legalnie nabyć nieruchomość w Polsce, zobowiązany jest do zainicjowania postępowania administracyjnego zakończone wydaniem decyzji przez ministra właściwego ds. wewnętrznych. Dopiero prawidłowo uzyskane zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca umożliwia skuteczne przeniesienie własności nieruchomości.
Z drugiej strony, niezastosowanie się do wymogów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, tj. nabycie nieruchomości przez cudzoziemca bez wymaganego zezwolenia, pociąga za sobą istotne konsekwencje prawne i praktyczne. Właściciel sprzedanej nieruchomości pozostaje bowiem formalnie jej właścicielem, a cudzoziemiec nie nabywa żadnych praw do nieruchomości, mimo zawartej umowy oraz zapłaconej ceny.
W dalszej części publikacji szczegółowo wyjaśnimy, kto dokładnie jest cudzoziemcem w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz jakie ryzyka grożą cudzoziemcowi w przypadku nabycia nieruchomości bez zgody MSWiA.
Kto jest cudzoziemcem w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości?
Ustawa definiuje pojęcie cudzoziemca w art. 1 ust. 2, zgodnie z którym cudzoziemcami są osoby fizyczne, które nie legitymują się obywatelstwem polskim, to znaczy obywatele państwa obcego, którzy zarazem nie mają obywatelstwa Rzeczpospolitej Polskiej. Dla określenia statusu cudzoziemca w przypadku osób fizycznych znaczenia nie ma przy tym tak zwany domicyl, czyli stałe miejsce zamieszkania. Cudzoziemiec może bowiem mieszkać na stałe zarówno w Polsce, jak i poza jej granicami, kluczowe pozostaje jedynie posiadanie (bądź nie) obywatelstwa. Oczywiście, jak zostało szerzej opisane w tej publikacji, cudzoziemiec zobowiązany jest także do tego, aby wykazać tak zwane okoliczności potwierdzające jego więzi z Polską.
W obecnym stanie prawnym cudzoziemcami w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, którzy najczęściej nabywają nieruchomości w Polsce są przede wszystkim obywatele: Ukrainy, Białorusi, Wielkiej Brytanii, Turcji, USA, Indii i Rosji.
Definicja prawna cudzoziemca w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców jest bardziej skomplikowana w zakresie osób prawnych. Cudzoziemcem – osobą prawną w rozumieniu ustawy są następujące kategorie osób:
osoba prawna mająca siedzibę za granicą
Oznacza to każdą osobę prawną, której siedziba (adres rejestrowy) znajduje się poza terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. A zatem w praktyce:
- bez znaczenia pozostaje, kto jest udziałowcem lub akcjonariuszem takiej spółki,
- bez znaczenia pozostaje, czy spółka prowadzi działalność w Polsce albo ma tu swój oddział,
- decydujące jest wyłącznie to, że jej formalna siedziba (miejsce rejestracji) znajduje się poza granicami Polski.
Oczywiście nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemców, będących przedsiębiorcami państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej. W konsekwencji osoba prawna mająca siedzibę za granicą, której siedziba znajduje się w jednym z państw EOG lub w Szwajcarii, może nabywać nieruchomości w Polsce bez konieczności uzyskania zezwolenia, z wyjątkiem szczególnych przypadków określonych w ustawie (np. nieruchomości położone w strefie nadgranicznej). Natomiast nabycie nieruchomości przez spółkę mającą siedzibę, przykładowo, w Wielkiej Brytanii bądź USA, będzie wymagało uzyskania zezwolenia od MSWIA.
nieposiadająca osobowości prawnej spółka cudzoziemców, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych
W praktyce oznacza to zagraniczną spółkę osobową bez osobowości prawnej, na przykład odpowiednik polskiej spółki komandytowej, spółki jawnej, czy spółki partnerskiej. Wyjątki od obowiązku uzyskania zezwolenia pozostają te same co w sytuacji, takie same jak w sytuacji osób prawnych mających siedzibę za granicą.
osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez cudzoziemców
Oznacza to, że w niektórych sytuacjach polska spółka osobowa lub kapitałowa (spółka założona na terenie Polski), może być traktowana jako „cudzoziemiec” w świetle ustawy, jeśli jest kontrolowana przez cudzoziemców. Spółka jest uznawana za kontrolowaną przez cudzoziemców, jeśli cudzoziemiec/cudzoziemcy posiadają bezpośrednio lub pośrednio ponad 50% głosów w zgromadzeniu wspólników, bądź walnym zgromadzeniu akcjonariuszy.
Kontrola spółki przez cudzoziemców może wynikać z:
- kontrolowaniu udziałów lub akcji (bezpośrednio),
- zastawu, użytkowania lub porozumienia z innymi osobami (pośrednio),
- pozycji dominującej według art. 4 § 1 pkt 4 lit. b, c, e Kodeksu spółek handlowych – czyli np. wpływu na decyzje strategiczne spółki, możliwość wyznaczania członków organów itp.
Dlatego też każdorazowa ocena, czy polska spółka powinna być traktowana jako „cudzoziemiec” w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców wymaga analizy struktury własnościowej i faktycznej kontroli nad spółką. Tylko na tej podstawie można stwierdzić, czy w danym przypadku będzie wymagane zezwolenie MSWiA na nabycie nieruchomości.
Zakup nieruchomości przez cudzoziemca bez zezwolenia – jakie są konsekwencje prawne?
Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców w sposób precyzyjny określa konsekwencje prawne sytuacji, gdy dojdzie do zawarcia umowy nabycia nieruchomości przez cudzoziemca bez uzyskania wymaganej zgody ze strony MSWIA. Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne. Co istotne, nabycie jest nieważne z mocy prawa, a zatem nie są niezbędne dodatkowe czynności sądowe ani decyzje administracyjne, aby stwierdzić nieważność umowy.
W praktyce oznacza to, że pomimo zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, własność nieruchomości nie przeszła na cudzoziemca jako nabywcy nieruchomości, zbycie nie wywiera skutku prawnego, a cudzoziemiec w konsekwencji nie posiada ważnego tytułu prawnego do nieruchomości. To sprzedający nieruchomość pozostaje zatem nadal właścicielem nieruchomości, pomimo tego, że umowa zbycia nieruchomości została zawarta, a cudzoziemiec uiścił cenę nieruchomości. Kwestia wydania nieruchomości cudzoziemcowi oraz zapłaty ceny za nieruchomość pozostają zatem bez znaczenia dla ważności umowy nabycia nieruchomości.
W konsekwencji, nabycie przez cudzoziemca nieruchomości bez uzyskania zgody od MSWIA rodzi dla cudzoziemca szereg poważnych konsekwencji praktycznych, a w szczególności:
- cudzoziemiec nie może posługiwać się tytułem prawnym do nieruchomości, nie może zatem być uznawany za właściciela,
- cudzoziemiec zamieszkuje w nieruchomości bez podstawy prawnej, de facto zajmuje zatem lokal należący nadal do sprzedającego (pomimo zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości),
- cudzoziemiec uiścił cenę, ale jak zostało wskazane powyżej – nie nabył własności nieruchomości. Cudzoziemiec powinien zatem wówczas dochodzić zwrotu świadczenia nienależnego od sprzedającego, podczas gdy sprzedający może nie chcieć zwrócić należności w sposób dobrowolny,
- sprzedający może mieć roszczenia wobec cudzoziemca, przede wszystkim o wydanie nieruchomości (zwrot nieruchomości), lecz także o bezumowne korzystanie z nieruchomości.
Praktyczny przykład z orzecznictwa:
„Brak zezwolenia na nabycie nieruchomości powoduje, że do nabycia prawa do nieruchomości nie dochodzi” (wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 17 kwietnia 2019 r., sygn. akt II CSK 135/18).
„Bezskuteczne jest nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy o nabywaniu nieruchomości rzez cudzoziemców” (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 2015 r., sygn. akt III CZP 80/15, OSNC 2016, Nr 12, poz. 141).
„Jeżeli cudzoziemiec w rozumieniu przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie posiada zezwolenia przed zajściem zdarzenia prawnego, którego skutkiem ma być nabycie prawa własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości, to nabycie to jest bezskuteczne, ze względu na brak spełnienia koniecznej przesłanki zawartej w ustawie, a warunkującej powstanie oczekiwanego skutku” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 1 czerwca 2017 r., sygn. akt I CSK 585/16).
Kontrola nabywania nieruchomości przez cudzoziemców
Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji prowadzi audyty nieruchomości nabywanych przez cudzoziemców. Kontrola ta wykonywana jest w oparciu o wypisy aktów notarialnych przesyłanych przez notariuszy do MSWIA zgodnie z art. 8a ust. 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Ministerstwo weryfikuje nie tylko sam fakt nabycia, lecz również okoliczności związane z transakcją, takie jak status nabywcy, jego obywatelstwo, sposób nabycia nieruchomości oraz spełnienie przesłanek wynikających z ustawy.
Zgodnie z danymi pochodzącymi od MSWIA, w samym 2024 r. stwierdzono 1513 transakcji nabycia nieruchomości sprzecznych z ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. W wypadku wykrycia przez MSWIA nieprawidłowości, cudzoziemcy mają jednak możliwość doprowadzić do stanu zgodnego z przepisami prawa.
Powyższe w praktyce oznacza dla cudzoziemców, że:
- MSWiA może wykryć brak zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nawet wiele miesięcy po zawarciu umowy,
- Ministerstwo wszczyna następnie postępowanie wyjaśniające, które może skutkować formalnym stwierdzeniem nieważności nabycia,
- zarówno cudzoziemiec, jak i sprzedający mogą zostać wezwani do złożenia wyjaśnień i dokumentów do MSWIA,
- organy mogą żądać przedstawienia umowy, dokumentów tożsamości, podstaw pobytu cudzoziemca, a także celu nabycia nieruchomości,
- MSWiA może stwierdzić nabycie nieruchomości bez zezwolenia, co skutkuje nieważnością umowy z mocy prawa.
Choć oczywiście notariusze mają obowiązek weryfikacji przesłanek ustawowych przy transakcjach, praktyka pokazuje, że dla cudzoziemców ryzyko nabycia nieruchomości bez zgody nadal istnieje. Wskazuje na to liczba transakcji nabycia nieruchomości sprzecznych z ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, które zostały stwierdzone przez MSWIA. Wydaje się zatem, że cudzoziemcy powinni bardzo uważnie zweryfikować wymogi ustawowe ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców i każdorazowo upewnić się, czy spełniają wszystkie przesłanki do legalnego nabycia nieruchomości w Polsce.
Podsumowanie
Zakup nieruchomości przez cudzoziemca w Polsce wymaga w wielu przypadkach uzyskania zezwolenia MSWiA. Nabycie dokonane bez zezwolenia jest nieważne z mocy prawa i nie wywołuje żadnych skutków prawnych po stronie cudzoziemca – nawet pomimo zawarcia umowy sprzedaży i zapłaty ceny. Dla cudzoziemca ryzyka związane z tego typu sytuacją są znaczące: brak tytułu prawnego do nieruchomości, obowiązek opuszczenia nieruchomości oraz potencjalne problemy związane ze sporem sądowym ze sprzedającym. Dlatego też podejmując decyzję o nabyciu nieruchomości przez cudzoziemca w Polsce, w pierwszym kroku niezbędne jest zweryfikowanie czy zgoda od MSWIA jest niezbędna.
Ile trwa uzyskanie zezwolenia na zakup nieruchomości przez cudzoziemca?
Czas oczekiwania na zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w praktyce wynosi od 2 do 4 miesięcy. Jest to średni czas wynikający z naszego doświadczenia przy prowadzeniu wielu postępowań przed Departamentem Zezwoleń i Koncesji MSWIA. Choć Kodeks postępowania administracyjnego przewiduje co do zasady 1 miesiąc na rozpoznanie sprawy, postępowania dotyczące nabywania nieruchomości przez cudzoziemców są złożone i wymagają między innymi:
– weryfikacji dokumentów dotyczących cudzoziemca,
– analizy stanu prawnego nieruchomości,
– pozyskania stanowiska, między innymi, ABW, Komendanta Głównego Straży Granicznej, Komendy Głównej Policji.
To powoduje, że sprawy te traktowane są jako sprawy szczególnie skomplikowane, a zatem 1- miesięczny termin ulega wydłużeniu.
Z naszego doświadczenia wynika, że najczęstszymi przyczynami wydłużenia postępowania są dodatkowe pytania kierowane przez MSWiA w sytuacji, gdy wniosek jest niekompletny bądź nieprecyzyjny. Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012 r. w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości, precyzuje jakie dokumenty należy przedłożyć, natomiast zależnie od stanu faktycznego i prawnego sprawy, lista ta może być rozszerzona o dodatkowe informacje, które MSWIA uzna za niezbędne do prawidłowego rozpatrzenia wniosku.
Dla cudzoziemca najważniejsze jest zatem złożenie kompletnego, poprawnie przygotowanego wniosku, który zawiera wszystkie wymagane dokumenty oraz pozostaje zgodny z wymogami ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców i rozporządzenia w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości.
Czy obywatel UK potrzebuje zezwolenia na zakup nieruchomości po Brexicie?
Zgodnie z ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, nabycie nieruchomości przez obywatela państwa trzeciego (poza UE/EOG/ Szwajcarią) wymaga zgody ministra spraw wewnętrznych. Po Brexicie obywatele UK stracili status obywateli UE/EOG, co oznacza, że nie korzystają już z wielu „swobód UE”, między innymi ze swobodnego przepływu kapitału w kontekście nabywania nieruchomości. W wielu przypadkach uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez obywatela UK będzie niezbędne.
Czy można złożyć wniosek o zezwolenie po podpisaniu umowy przedwstępnej?
Tak. Wniosek o zezwolenie MSWiA można złożyć po podpisaniu umowy przedwstępnej – w praktyce jest to najczęściej stosowane rozwiązanie. Zgodnie z polskim prawem, umowa przedwstępna nie przenosi własności, dlatego cudzoziemiec nie narusza ustawy, zawierając ją przed uzyskaniem zezwolenia. Ważne jednak, aby umowa została odpowiednio zabezpieczona. W umowie przedwstępnej należy zawrzeć warunek uzyskania zezwolenia MSWiA na nabycie nieruchomości.
Obie strony powinny wyraźnie określić, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta dopiero po uzyskaniu zgody. Zaleca się wskazanie terminu, w którym kupujący zobowiązuje się złożyć wniosek do MSWiA oraz skutków nieuzyskania zgody.
Jak długo ważne jest wydane zezwolenie MSWiA?
Zezwolenie MSWiA na nabycie nieruchomości jest ważne przez 2 lata od dnia jego wydania.
Oznacza to, że cudzoziemiec musi zawrzeć umowę przenoszącą własność (akt notarialny) w tym okresie. Po upływie 2 lat zezwolenie traci ważność, a zatem jeśli transakcja nie doszła do skutku, konieczne jest złożenie nowego wniosku i uzyskanie kolejnej decyzji.
