Zakup nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców – jakie kwestie zweryfikować?

Kupno nieruchomości w Polsce przez cudzoziemca wiąże się z szeregiem aspektów prawnych, które należy starannie sprawdzić, aby transakcja była bezpieczna i wolna od ryzyk prawnych. W niniejszym przewodniku omawiamy najważniejsze kwestie, na które warto zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy przedwstępnej lub aktu notarialnego, tak aby zakup nieruchomości przebiegł sprawnie i bez nieprzewidzianych komplikacji. W niniejszym artykule wskazaliśmy praktyczne wskazówki, które pozwolą uniknąć typowych błędów i zabezpieczyć interesy nabywcy.

Czy cudzoziemiec potrzebuje zezwolenia MSWiA?

W pierwszej kolejności cudzoziemiec, który chce nabyć nieruchomość w Polsce powinien bezwzględnie zweryfikować czy w jego przypadku jest zobowiązany do uzyskania zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji na nabycie nieruchomości w Polsce.

Co do zasady, zgodnie z ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce, nabycie nieruchomości przez osobę nieposiadającą obywatelstwa polskiego wymaga uzyskania uprzedniego zezwolenia administracyjnego wydawanego przez MSWIA. Obowiązek ten nie dotyczy jednak wszystkich cudzoziemców, zakres wyłączeń jest stosunkowo szeroki i obejmuje m.in. część nabyć lokali mieszkalnych, a także obywateli i przedsiębiorców z państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Szwajcarii. Natomiast obywatele państw takich jak Wielka Brytania, USA, Kanada, Ukraina, Białoruś, Turcja, itd. zobowiązani są do uzyskania zgody od MSWIA, aby legalnie nabyć nieruchomość w Polsce.

W wielu przypadkach cudzoziemcy błędnie zakładają, że zezwolenie nie jest potrzebne, bo nabywają jedynie mieszkanie, a nie ziemię. Jest to jednak założenie błędne, które może skutkować nieważnością transakcji.

Dlatego jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej, cudzoziemiec powinien zweryfikować:

• swój status prawny w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców,
• rodzaj nabywanej nieruchomości (lokal, grunt, udział w drodze),
• położenie nieruchomości (np. strefy nadgraniczne),
• podstawę nabycia (zakup, darowizna).

Szczegółowe omówienie przypadków, w których wymagane jest zezwolenie MSWiA, oraz najczęstszych wyjątków od obowiązku uzyskania zgody przedstawiliśmy w odrębnym artykule „Zakup nieruchomości w Polsce – kiedy wymagane jest zezwolenie MSWiA” . Natomiast w publikacji „Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w Polsce – kompleksowy przewodnik” szczegółowo opisaliśmy procedurę związaną z wystąpieniem z wnioskiem o nabycie nieruchomości do MSWiA.

Weryfikacja księgi wieczystej – bezpieczeństwo transakcji

Kolejnym i absolutnie podstawowym krokiem przed nabyciem nieruchomości w Polsce przez cudzoziemca jest dokonanie szczegółowej weryfikacji księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości.

Księgi wieczyste w Polsce stanowią publiczny rejestr ujawniający stan prawny nieruchomości i są prowadzone przez sądy. Ich podstawowym celem jest zapewnienie bezpieczeństwa obrotu oraz ochrona nabywców nieruchomości. W księgach wieczystych znajdują się podstawowe informacje prawne dotyczące nieruchomości, między innymi takie jak:

• oznaczenie nieruchomości,
• tytuł prawny do nieruchomości,
• ewentualne roszczenia i prawa osób trzecich,
• istnienie hipotek i zadłużenia nieruchomości.

Cudzoziemcy powinni mieć na uwadze, że przy nabywaniu nieruchomości w Polsce sam fakt prowadzenia dla nieruchomości księgi wieczystej nie oznacza jednak automatycznie pełnego bezpieczeństwa transakcji. Jednym z błędów kupujących jest założenie, że skoro nieruchomość posiada księgę wieczystą, to jej stan prawny jest w pełni jednoznaczny i nie wymaga dalszej weryfikacji.

W rzeczywistości księga wieczysta zapewnia ochronę jedynie w określonych granicach wynikających z zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Co oznacza to w praktyce? Zgodnie z art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w przypadku rozbieżności pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, osoba nabywająca własność lub inne prawo rzeczowe od podmiotu wpisanego w księdze wieczystej co do zasady korzysta z ochrony i może polegać na treści księgi. Zasada ta jest określana jako rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Zasada ta nie ma jednak charakteru bezwzględnego. Nie działa w szczególności, gdy nabywca działa w złej wierze. Za działanie w złej wierze uznaje się sytuację, w której kupujący wiedział albo przy zachowaniu należytej staranności powinien był wiedzieć, że rzeczywisty stan prawny nieruchomości jest niezgodny z treścią księgi wieczystej.

W praktyce zastosowanie zasady oznacza, że nabywca może co do zasady polegać na treści księgi wieczystej aktualnej na moment zawarcia umowy przenoszącej własność, ale tylko pod warunkiem przeprowadzenia rzetelnego badania stanu prawnego nieruchomości.

Weryfikacja księgi wieczystej powinna zostać przeprowadzona:

• na etapie due diligence przed podpisaniem umowy przedwstępnej,
• ponownie bezpośrednio przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości.

W praktyce notariusz każdorazowo sprawdza aktualny stan księgi wieczystej tuż przed podpisaniem aktu, natomiast przed zawarciem umowy przedwstępnej weryfikację powinien wykonać nabywca.

Dokonując analizy księgi wieczystej, szczególną uwagę należy zwrócić na tzw. wzmianki, tj. informacje o złożonym wniosku o wpis, zmianę lub wykreślenie prawa. W praktyce pojawienie się wzmianki powoduje, że:

• rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni nabywcy w zakresie objętym wzmianką,
• kupujący nie może skutecznie powoływać się na nieznajomość potencjalnych zmian stanu prawnego nieruchomości.

Z perspektywy bezpieczeństwa transakcji istnienie wzmianki może być jednym z najistotniejszych sygnałów ostrzegawczych dla cudzoziemca planującego nabyć nieruchomość w Polsce.

Więcej szczegółowych informacji o funkcjonowaniu polskiego systemu ksiąg wieczystych, jego praktycznym znaczeniu dla cudzoziemców oraz potencjalnych problemach jakie mogą wystąpić w księdze wieczystej, opisaliśmy w niniejszej publikacji: „Kupno nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców – polski system ksiąg wieczystych”.

Czynsz, opłaty i zadłużenie nieruchomości

Przed nabyciem nieruchomości lokalowej w Polsce cudzoziemiec powinien dokładnie zweryfikować wysokość czynszu płatnego na rzecz wspólnoty mieszkaniowej (lub spółdzielni mieszkaniowej) oraz poszczególnych elementów, na jaki składa się opłata. Czynsz płatny na rzecz wspólnoty mieszkaniowej (lub spółdzielni mieszkaniowej) to miesięczna opłata, pokrywająca różne koszty związane z utrzymaniem nieruchomości. Jego wysokość może znacznie różnić się w zależności od standardu budynku, lokalizacji oraz zakresu usług świadczonych przez wspólnotę lub spółdzielnię.

Do typowych składników czynszu należą między innymi:

• koszty utrzymania części wspólnych budynku (klatki schodowe, windy, korytarze, oświetlenie),
• zaliczki na centralne ogrzewanie, ciepłą wodę,
• fundusz remontowy, przeznaczony na modernizacje i naprawy budynku,
• wywóz odpadów, sprzątanie i utrzymanie terenów zielonych,
• ogrzewanie i ciepła woda w przypadku wspólnego systemu grzewczego,
• ochrona i monitoring, jeśli są zapewnione przez wspólnotę,
• konserwacja domofonu,
• koszt utrzymania windy,
• wywóz nieczystości,
• podatek od nieruchomości,
• itd.

Dla osoby planującej nabycie nieruchomości w Polsce, sprawdzenie wysokości czynszu i jego struktury będzie kluczowe dla oceny rzeczywistych comiesięcznych kosztów utrzymania mieszkania lokalu. W praktyce nabywający nieruchomość może także poprosić sprzedającego (pośrednika nieruchomości) o historię zmian czynszu w latach przed nabyciem, aby przewidzieć ewentualne podwyżki czynszu w przyszłości.

Cudzoziemiec planujący nabycie nieruchomości w Polsce powinien bezwzględnie sprawdzić stan uregulowania czynszu oraz rozliczeń za media. Należy bowiem pamiętać, że informacje o zadłużeniu nieruchomości nie ograniczają się wyłącznie do treści księgi wieczystej. W dziale IV księgi wieczystej ujawniane są co do zasady hipoteki, czyli zabezpieczenia wierzytelności (najczęściej kredytu bankowego), które obciążają nieruchomość i „podążają za nią” niezależnie od zmiany właściciela.

Jednocześnie część zobowiązań finansowych związanych z lokalem w ogóle nie jest ujawniana w księdze wieczystej.

Z perspektywy kupującego kluczowe jest to, że zaległości związane z utrzymaniem nieruchomości, a w szczególności wobec wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni, w praktyce obciążają aktualnego właściciela lokalu, a nie wyłącznie osobę, która je pierwotnie wygenerowała. Oznacza to, że po zakupie mieszkania nabywca może zostać wezwany do zapłaty zaległych opłat dotyczących lokalu przez wspólnotę mieszkaniową, bądź spółdzielnię mieszkaniową.

W konsekwencji, przed zawarciem umowy sprzedaży, a optymalnie jeszcze na etapie zawarcia umowy przedwstępnej, należy zażądać od sprzedającego (bądź pośrednika nieruchomości działającego w imieniu sprzedającego) przedstawienia następujących dokumentów:

• zaświadczenia ze wspólnoty lub spółdzielni o braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych, (ewentualnie o istnieniu zaległości),
• zaświadczenia o aktualnych rozliczeniach mediów (energia, gaz, ciepło, woda),
• zaświadczenia o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości,
• w przypadku gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste – potwierdzenia braku zaległości z tego tytułu.

Z naszego doświadczenia wynika, że niedokonanie weryfikacji zadłużenia lokalu jest jednym z najczęstszych błędów cudzoziemców nabywających nieruchomości na rynku wtórnym w Polsce. W praktyce bowiem obcokrajowcy często uważają, że skoro nieruchomość jest przedmiotem transakcji, jest ona pozbawiona zadłużeń. Niestety tak nie jest, a zaległości mogą ujawnić się dopiero po transakcji, gdy wspólnota lub spółdzielnia skieruje roszczenie do nowego właściciela, który będzie zobowiązany je uregulować.

Natomiast po transakcji, na etapie przekazania nieruchomości nowemu nabywcy, strony spisują stan wszystkich liczników znajdujących się w lokalu. Czynność ta jest najczęściej dokonywana podczas odbioru mieszkania i dokumentowana w protokole zdawczo-odbiorczym. Na tej podstawie nowy właściciel może następnie zawrzeć lub przepisać umowy z dostawcami mediów, natomiast poprzedni właściciel powinien rozliczyć się według stanu liczników na dzień wydania lokalu. Jest to istotne, aby uniknąć obciążenia nabywcy kosztami zużycia powstałymi przed transakcją.

Meldunek i prawa osób trzecich w lokalu

Przy nabywaniu mieszkania w Polsce, zwłaszcza na rynku wtórnym, cudzoziemiec powinien zwrócić uwagę, czy w lokalu nie jest zameldowana inna osoba. Meldunek w Polsce jest obowiązkiem prawnym zarówno obywateli polskich, jak i cudzoziemców przebywających w kraju. Istnieją dwa rodzaje meldunku: stały i czasowy. Meldunek czasowy wiąże się zazwyczaj z okresem ważności dokumentów pobytowych (np. wiza, karta pobytu), natomiast meldunek stały jest rejestrowany bez określonego terminu.

Ważne jest jednak, aby odróżnić zameldowanie od tytułu prawnego do lokalu. Sam fakt zameldowania osoby pod danym adresem nie daje jej prawa do korzystania z mieszkania ani wstępu do lokalu. Meldunek jest wyłącznie obowiązkiem administracyjnym i nie stanowi tytułu prawnego uprawniającego do dysponowania nieruchomością.

W praktyce zatem nowy właściciel lokalu ma prawo nie wpuścić osoby zameldowanej, jeśli nie posiada ona żadnego tytułu prawnego do lokalu (np. własności, współwłasności, umowy najmu, użyczenia lub innego stosunku prawnego). Natomiast jeżeli osoba zameldowana ma tytuł prawny (np. jest współwłaścicielem lub najemcą), niewpuszczenie jej do mieszkania może rodzić roszczenia cywilne, np. o przywrócenie posiadania, a w określonych okolicznościach, także odpowiedzialność za naruszenie miru domowego.

Dla bezpieczeństwa transakcji cudzoziemiec powinien zweryfikować w urzędzie gminy właściwym dla lokalizacji nieruchomości, czy w mieszkaniu nie figuruje ktoś zameldowany. Jest to prosta procedura administracyjna, można to zrobić osobiście lub przez pełnomocnika (na przykład agenta nieruchomości). Pozwala to na uniknięcie późniejszych ewentualnych sporów z osobami, które formalnie pozostają zameldowane, ale nie mają prawa przebywać w lokalu.

Świadectwo charakterystyki energetycznej

Od 28 kwietnia 2023 r. w Polsce obowiązują przepisy, zgodnie z którymi przy sprzedaży lub wynajmie budynku, jego części (np. mieszkania) właściciel jest zobowiązany zapewnić sporządzenie świadectwa oraz przekazać je nabywcy lub najemcy. Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument określający zapotrzebowanie budynku lub lokalu na energię niezbędną do jego użytkowania (m.in. na ogrzewanie, wentylację, przygotowanie ciepłej wody czy chłodzenie). Co do zasady świadectwo jest ważne 10 lat od dnia sporządzenia, chyba że w międzyczasie przeprowadzono prace wpływające na charakterystykę energetyczną budynku lub lokalu – wtedy konieczne jest sporządzenie nowego dokumentu.

Nabywając nieruchomość w Polsce, kupujący powinien zatem zweryfikować, czy dla lokalu sporządzono świadectwo charakterystyki energetycznej i czy jest ono aktualne. Obowiązek ten dotyczy zarówno domów jednorodzinnych, jak i lokali w budynkach wielorodzinnych.

Dla kupującego ma ono znaczenie nie tylko formalne, bowiem pozwala oszacować przyszłe koszty eksploatacyjne i porównać efektywność energetyczną nieruchomości.

W praktyce dokument powinien zostać przekazany kupującemu najpóźniej przy zawarciu aktu notarialnego, a notariusz odnotowuje ten fakt w treści aktu.

Z perspektywy weryfikacji stanu prawnego nieruchomości w Polsce przy zakupie „zwykłego” mieszkania warto zatem sprawdzić:

• czy świadectwo zostało sporządzone przez osobę wpisaną do centralnego rejestru uprawnionych,
• czy dotyczy konkretnego lokalu, a nie całego budynku (co stanowi częsty błąd w praktyce),
• datę sporządzenia i ewentualne prace modernizacyjne mogące powodować utratę aktualności świadectwa,
• klasę energetyczną i wskaźniki zużycia energii, co stanowi element kalkulacji kosztów utrzymania nieruchomości.

Częstym błędem kupujących jest traktowanie świadectwa wyłącznie jako formalności do aktu notarialnego. W rzeczywistości dokument ten jest jednym z niewielu obiektywnych źródeł danych o przyszłych kosztach użytkowania lokalu – zwłaszcza w starszych budynkach, gdzie różnice w zapotrzebowaniu na energię mogą być znaczące. Natomiast wbrew częstemu przekonaniu brak świadectwa nie zawsze blokuje zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości, ale generuje niepotrzebne ryzyko odpowiedzialności oraz sporu.

Zagospodarowanie przestrzenne obowiązujące dla nabywanej nieruchomości

Przy zakupie nieruchomości w Polsce warto sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), czyli dokument ustalający przeznaczenie terenu oraz warunki zabudowy i zagospodarowania nieruchomości. Znajomość MPZP pozwala ocenić zarówno obecne, jak i przyszłe możliwości korzystania z nieruchomości.

Przy nieruchomościach lokalowych (tj. mieszkaniach w budynkach wielorodzinnych) MPZP będzie miał zazwyczaj mniejsze znaczenie dla samego nabywcy, ponieważ plan nie wpływa bezpośrednio na już istniejące mieszkanie. Może jednak dostarczyć informacji o sąsiedztwie, np. czy w pobliżu planowane są nowe budynki, drogi, obiekty usługowe lub inwestycje, które mogą wpłynąć na komfort życia lub wartość lokalu.

Natomiast przy nieruchomościach gruntowych (działki budowlane, grunty rolne przeznaczone pod zabudowę), MPZP ma kluczowe znaczenie, ponieważ określa, co w praktyce można wybudować na działce oraz jakie są ograniczenia zabudowy, np. maksymalna wysokość budynku, powierzchnia zabudowy, linie zabudowy, przeznaczenie terenu (mieszkaniowe, usługowe, przemysłowe). Znajomość planu pozwala uniknąć sytuacji, w której zakupiona działka nie spełnia oczekiwań inwestycyjnych lub nie nadaje się do planowanej inwestycji.

Sprawdzenie MPZP można przeprowadzić w wielu przypadkach online, poprzez geoportale gminne.

Stan techniczny nieruchomości – inspekcja przed zakupem

Warto także zlecić inspekcję techniczną budynku lub działki przed zakupem, w szczególności w przypadku starszych budynków lub nieruchomości gruntowych. Jest to istotne zarówno dla oceny stanu fizycznego nieruchomości, jak i przewidywania przyszłych kosztów eksploatacji czy remontów.

Weryfikację stanu technicznego najczęściej przeprowadza się już po podpisaniu umowy przedwstępnej, co pozwala nabywcy uzyskać pełny obraz stanu nieruchomości i ewentualnie uwzględnić wyniki inspekcji w dalszych negocjacjach cenowych przed zawarciem aktu notarialnego.

Inspekcja techniczna powinna obejmować między innymi:

• instalacje elektryczne, wodno-kanalizacyjne i gazowe,
• konstrukcję budynku, w tym ściany, dach, fundamenty, stropy i balkony,
• izolację przeciwwilgociową i termiczną,
• systemy grzewcze i wentylacyjne,
• ewentualne uszkodzenia wynikające z wilgoci, grzybów czy szkodników.

W przypadku działek budowlanych należy dodatkowo sprawdzić:

• dostęp do mediów (prąd, woda, gaz, kanalizacja),
• drogę dojazdową i jej stan prawny (czy jest własnością działki, służebnością lub drogą publiczną),
• ukształtowanie terenu, nachylenie działki i ewentualne ograniczenia w zabudowie.

Podsumowanie

Podsumowując, zakup nieruchomości w Polsce przez cudzoziemca wymaga kompleksowej weryfikacji wielu aspektów prawnych, technicznych i administracyjnych. Kluczowe jest sprawdzenie, czy transakcja wymaga zezwolenia MSWiA, analiza księgi wieczystej, weryfikacja zadłużeń, czynszu, stanu meldunkowego lokalu, aktualności świadectwa charakterystyki energetycznej, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz stanu technicznego nieruchomości. Staranna kontrola tych elementów minimalizuje ryzyko prawne i finansowe, zapewnia bezpieczeństwo transakcji oraz pozwala na świadome i bezpieczne nabycie nieruchomości w Polsce.