Zadatek w umowie przedwstępnej przy nabywaniu nieruchomości w Polsce przez cudzoziemca

Cudzoziemcy, którzy zamierzają zawrzeć umowę nabycia nieruchomości w Polsce, w wielu przypadkach zobowiązani są do uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości, wydawanego przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji na podstawie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Kwestia tego, kto jest cudzoziemcem w rozumieniu powołanej ustawy, została szczegółowo omówiona w odrębnej publikacji. Z kolei procedura złożenia wniosku o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca oraz wykaz dokumentów wymaganych przez MSWiA zostały opisane w innym artykule.

W niniejszym opracowaniu koncentrujemy się natomiast na praktycznym i istotnym zagadnieniu, jakim jest uregulowanie kwestii zadatku w umowie przedwstępnej, poprzedzającej zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości na cudzoziemca.

Czym jest zadatek i jakie pełni funkcje w przypadku nabywania nieruchomości przez cudzoziemca?

Zadatek, zgodnie z przepisami Kodeksucywilnego, stanowi zabezpieczenie wykonania umowy na wypadek jej niewykonania przez jedną ze stron. W praktyce obrotu nieruchomościami, a zwłaszcza w sytuacjach, w których zawarcie umowy przyrzeczonej uzależnione jest od uzyskania zezwolenia od MSWiA, instytucja zadatku jest niemal zawsze wykorzystywana.

Zgodnie z art. 394 § 1 k.c., w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju, zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że:

• w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może, bez wyznaczania dodatkowego terminu, od umowy odstąpić i zachować otrzymany zadatek, a
• jeżeli sama zadatek dała – może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Czy zadatek musi zostać faktycznie przekazany, aby był skuteczny?

Tak. Skuteczne ustanowienie zadatku uzależnione jest od jego faktycznego „dania”, tj. przekazania określonej kwoty pieniężnej – gotówkowo lub bezgotówkowo (czyli w formie przelewu). Aby sprzedający mógł skutecznie zabezpieczyć swoje interesy, a cudzoziemiec nabywający nieruchomość w Polsce mógł korzystać z ochrony przewidzianej w art. 394 k.c., zadatek musi zostać faktycznie przekazany w terminie i w formie uzgodnionej w umowie przedwstępnej. Oznacza to, że samo zobowiązanie się w umowie do zapłaty zadatku nie tworzy jeszcze skutecznej instytucji zadatku, dopiero jego faktyczne przekazanie wywołuje skutki prawne przewidziane w art. 394 k.c.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Wręczenie przedmiotu zadatku stanowi element niezbędny do skutecznego ustanowienia tej instytucji prawnej, a co za tym idzie związanych z nią skutków prawnych. Zadatek ustanowiony jest skutecznie nie w momencie złożenia samych oświadczeń, ale w momencie wydania jego przedmiotu. Do czasu jego wydania oświadczenia stron w tym przedmiocie nie wywołują skutku. W przypadku nieprzekazania zastrzeżonego zadatku w terminie uzgodnionym uznać należy, że nie został on skutecznie zastrzeżony. Wyklucza to możliwość domagania się na drodze przymusowej wykonania przyrzeczenia dania zadatku. Zadatek, aby spełnił swe funkcje musi być zatem „dany”, jego zastrzeżenie nie może zaś być traktowane jako samoistne źródło zobowiązania do świadczenia” (wyrok Sądu Okręgowego w Toruniu z dnia 29 czerwca 2021 r., VIII Wydział Cywilny Odwoławczy, sygn. akt VIII Ca 369/21).

Jaka powinna być wysokość zadatku w przypadku umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości przez cudzoziemca?

Przepisy Kodeksu cywilnego nie określają minimalnej ani maksymalnej wysokości zadatku, a w praktyce strony przewidują różne wartości zadatku. W przypadku nabywania nieruchomości przez cudzoziemców wysokość zadatku może być nieco wyższa niż przyjęte powszechnie 10% – z uwagi na niepewność ziszczenia się warunku uzyskania pozytywnej decyzji przez cudzoziemca oraz długotrwałość procedury przed MSWIA. Sprzedający pozostaje bowiem, w porównaniu do transakcji z obywatelami Polski, przez dłuższy czas w niepewności co do tego, czy transakcja z cudzoziemcem ostatecznie dojdzie do skutku.

Z jednej strony przyjmuje się, że zadatek stanowi jedynie pewien ułamek świadczenia głównego (tj. ceny nieruchomości), a zatem nie powinien on odpowiadać całości świadczenia ani jego pełnej równowartości pieniężnej. Z drugiej strony sądy wskazują jednak na swobodę kontraktową stron w kształtowaniu wysokości zadatku.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Zazwyczaj jest to niewielka część świadczenia pieniężnego, które ma spełnić strona zobowiązana; jest jednak dopuszczalne i zależy wyłącznie od woli stron, ustalenie tej kwoty na innym poziomie, w tym także zastrzeżenie zadatku, którego wartość jest dużo wyższa, na przykład przekracza połowę wartości całego świadczenia” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 31 maja 2019 r., sygn. akt IV CSK 163/18)

Zadatek a zezwolenie MSWiA – sprzeczne interesy stron

W umowach przedwstępnych dotyczących nabycia nieruchomości przez cudzoziemca występują co do zasady dwa przeciwstawne interesy:

• Kupujący (cudzoziemiec)

Cudzoziemiec nigdy nie może mieć absolutnej pewności, że uzyska pozytywną decyzję na nabycie nieruchomości od MSWiA. Nawet w sytuacjach, gdy cudzoziemiec spełnia wszystkie przesłanki ustawowe wynikające z ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, decyzja MSWiA może być odmowna. Często dzieje się tak w sytuacjach, gdy cudzoziemcy wadliwie formułują wniosek, bądź występują inne przyczyny formalne.

Z tego względu w interesie kupującego leży ustalenie możliwie niskiego zadatku oraz odpowiednie zabezpieczenie jego zwrotu.

• Sprzedający

Przez okres oczekiwania na decyzję MSWiA (zwykle od 2 do 4 miesięcy, a w bardziej skomplikowanych przypadkach nawet do 5 miesięcy) sprzedający ma de facto „zablokowaną” możliwość sprzedaży nieruchomości innemu podmiotowi. Z tego względu dąży on do realnego zabezpieczenia swoich interesów poprzez ustanowienie jak najwyższej kwoty zadatku, która może rekompensować czas „zablokowania” sprzedaży w sytuacji odmowy ze strony MSWIA.

Jak uregulować zadatek w umowie przedwstępnej dotyczącej nabywania nieruchomości przez cudzoziemców?

W praktyce kluczowe będzie jednoznaczne określenie skutków nieuzyskania przez cudzoziemca zezwolenia od MSWiA. Postanowienia w tym zakresie (jak każde inne postanowienia umowne)  podlegają negocjacjom, przy czym strony powinny mieć na uwadze swoje rozbieżne interesy, o których mowa powyżej.

Wariant 1 – zastosowanie zasad ogólnych

Strony mogą postanowić, że w przypadku niewykonania umowy przedwstępnej, a zatem nieuzyskania ostatecznego zezwolenia MSWiA na nabycie nieruchomości w danym terminie, zastosowanie znajdą przepisy Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 394 k.c. W takim przypadku negatywna decyzja MSWiA może skutkować utratą zadatku przez cudzoziemca.

Wariant 2 – odrębne uregulowanie zadatku

Alternatywnie strony mogą uzgodnić, że w przypadku nieuzyskania przez cudzoziemca ostatecznego zezwolenia MSWiA na nabycie nieruchomości, sprzedający zobowiązuje się do zwrotu kupującemu kwoty zadatku niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie (przykładowo) 7 dni od dnia otrzymania pisemnego żądania zwrotu. Strony uznają zatem, że nieuzyskanie zezwolenia jest okolicznością niezawinioną przez kupującego oraz nie powinno być traktowane jako niewykonanie umowy przez cudzoziemca.

Dodatkowo, przy przyjęciu tego wariantu, w celu zwiększenia bezpieczeństwa kupującego, sprzedający mogą złożyć oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c., obejmujące obowiązek zwrotu zadatku w razie niespełnienia się warunku w postaci uzyskania zezwolenia od MSWiA. Oświadczenie to ma ten praktyczny skutek, że w razie:

1. nieuzyskania przez kupującego ostatecznego zezwolenia MSWiA na nabycie nieruchomości i
2. niewywiązania się przez sprzedającego z obowiązku zwrotu zadatku w terminie określonym w umowie,

kupujący może, bez konieczności wytaczania powództwa i prowadzenia postępowania rozpoznawczego, skierować sprawę bezpośrednio na drogę egzekucji po nadaniu temu oświadczeniu klauzuli wykonalności przez sąd.

Utrata zadatku w przypadku niewystąpienia przez kupującego o zgodę Ministra Spraw Wewnętrznych na nabycie nieruchomości albo wystąpienia z wnioskiem po terminie

Jak zostało wskazane powyżej, sprzedający na czas oczekiwania na rozstrzygnięcie postępowania administracyjnego przez MSWIA, pozostaje faktycznie „zablokowany” w możliwości swobodnego rozporządzania nieruchomością, co w praktyce oznacza brak możliwości jej sprzedaży innemu podmiotowi przez okres kilku miesięcy.

Z praktyki wynika zatem, że w interesie sprzedającego pozostaje dodatkowo określenie sytuacji, gdy cudzoziemiec:

1. w ogóle nie wystąpi o zgodę na nabycie do MSWIA,
2. wystąpi o zgodę na nabycie do MSWIA po terminie przewidzianym w umowie przedwstępnej.

Sprzedający powinien zatem precyzyjnie określić termin, do którego nabywca powinien złożyć wniosek do MSWIA o nabycie nieruchomości oraz konsekwencje jego niezłożenia oraz nieterminowego złożenia.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„W § 5 ust. 2 umowy przedwstępnej strony przewidziały bowiem, że zadatek przepada na rzecz sprzedającej m.in., gdy powód nie wystąpi o taką zgodę [do MSWiA] (…) Okolicznością bezsporną ijest, że powód w tym zakresie żadnych działań nie podjął. Nie ma przy tym znaczenia, czy samo uzyskanie zgody było niezbędne do zawarcia umowy. Trafnie bowiem zauważył Sąd Okręgowy, iż wystąpienie z wnioskiem miało na celu usunięcie stanu niepewności czy konieczne jest posiadanie zezwolenia na nabycie nieruchomości poprzez uzyskanie w tej kwestii jednoznacznego rozstrzygnięcia właściwego organu. (…) Skoro powód o taka zgodę nie wystąpił, to przewidziane w umowie przesłanki do zatrzymania przez pozwaną zadatku zostały spełnione.” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 października 2017 r., sygn. akt I ACa 1160/16)

Podsumowanie

Zadatek w umowie przedwstępnej dotyczącej nabycia nieruchomości w Polsce przez cudzoziemca pełni szczególnie istotną funkcję zabezpieczającą interesy obu stron transakcji. Z jednej strony stanowi on instrument ochrony sprzedającego przed długotrwałym „zamrożeniem” możliwości sprzedaży nieruchomości, z drugiej zaś (przy odpowiednim ukształtowaniu postanowień umownych) może zabezpieczać cudzoziemca przed utratą środków w przypadku nieuzyskania zezwolenia MSWiA z przyczyn od niego niezależnych.

Praktyka obrotu oraz orzecznictwo jednoznacznie pokazują, że kluczowe znaczenie ma precyzyjne i jednoznaczne określenie w umowie przedwstępnej:

• skutków nieuzyskania zezwolenia MSWiA,
• terminów na złożenie wniosku do MSWiA,
• konsekwencji niewystąpienia z wnioskiem lub jego złożenia po terminie,
• zasad zwrotu albo przepadku zadatku.

Brak takich postanowień lub ich nieprecyzyjne sformułowanie może prowadzić do poważnych sporów oraz niekorzystnych konsekwencji finansowych, w szczególności po stronie cudzoziemca. Dlatego każdorazowo rekomendowane jest indywidualne dostosowanie konstrukcji zadatku do specyfiki danej transakcji oraz realiów postępowania administracyjnego przed MSWiA.