Najczęstsze problemy w umowach najmu mieszkania dla najemców – poradnik prawny

Najem mieszkania może pozornie wydawać się czynnością nieskomplikowaną, jednak w praktyce najemcy często napotykają na problemy związane z działaniami podejmowanymi przez wynajmujących, które często naruszają prawa najemców. Działania te niejednokrotnie stoją w sprzeczności z przepisami ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: ustawa), która chroni interes prawny najemców. Co więcej, sami najemcy, będący często obcokrajowcami, nie są świadomi przysługujących im praw i biernie podporządkowują się bezprawnym działaniom wynajmujących.

Z naszego doświadczenia wynika, że do najczęstszych problemów związanych z umowami najmu i sporów z właścicielami lokali należą sytuacje, gdy:

1. wynajmujący nie chce zwrócić kaucji (w całości albo w części),
2. wynajmujący podwyższa czynsz najmu w sposób nieuzasadniony (zarówno w zakresie częstotliwości podwyżek jak i wysokości podwyżek),
3. wynajmujący wchodzi do mieszkania będącego przedmiotem najmu w sposób bezprawny, naruszając prywatność najemców,
4. wynajmujący wypowiada umowę najmu bez podstawy prawnej, bądź z naruszeniem przepisów ustawy.

Celem niniejszego poradnika jest wyjaśnienie najemcom obowiązujących przepisów prawnych oraz wskazanie na praktyczne sposoby rozwiązania opisanych powyżej sytuacji. Dzięki temu najemcy będą bardziej świadomi swoich praw, mogąc skuteczniej je chronić, a także zminimalizują ryzyko sporów z wynajmującymi.

Wynajmujący nie chce zwrócić kaucji

Najpowszechniejszym problemem, z jakim w praktyce się spotykamy, jest sytuacja, gdy wynajmujący odmawia zwrotu kaucji po zakończeniu obowiązywania umowy najmu. Niezależnie od przyczyn – czy chodzi o rzekome zniszczenia lokalu, zaległości w opłatach czy spory co do wysokości potrąceń – sytuacja ta często prowadzi do konfliktów między stronami i wymaga znajomości przepisów prawa oraz procedur umożliwiających odzyskanie najemcy depozytu. Oczywiste jest także, że najemcy nie powinni pozostawiać takich sytuacji, bowiem w wielu przypadkach kaucja powinna zostać im w pełni zwrócona, a działania wynajmujących są wprost sprzeczne z przepisami prawa.

Kaucja w umowie najmu – regulacje prawne

Zawierając umowę najmu mieszkania, standardową procedurą jest pobranie kaucji przez wynajmującego w dniu zawarcia umowy najmu. Mechanizm ten ma na celu zabezpieczenie interesów finansowych wynajmującego i pozostaje zgodny z art. 6 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym kaucja może zabezpieczać należności z tytułu najmu lokalu, w szczególności:

• ewentualne zaległości czynszowe,
• odszkodowania za uszkodzenia wyposażenia lub
• koszty przywrócenia lokalu do stanu pierwotnego.

Natomiast zgodnie z art. 6 ust. 4 ustawy, kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. W praktyce oznacza to, że wynajmujący powinien zwrócić kaucję w terminie miesiąca, chyba, że uzna, iż istnieją zaległości czynszowe lub konieczne zrekompensowanie z kaucji uszkodzonego wyposażenia lokalu.

Protokół zdawczo-odbiorczy przy umowie najmu

Stan techniczny lokalu odzwierciedla protokół zdawczo-odbiorczy, który co do zasady sporządzony jest przez strony umowy najmu, zarówno przy przekazaniu mieszkania najemcy, jak i zwrocie lokalu wynajmującemu. W protokole zdawczo-odbiorczym lokalu należy wskazać:

• stan techniczny lokalu oraz jego wyposażenia,
• ewentualne usterki i braki w wyposażeniu,
• stopień zużycia / uszkodzenia wyposażenia,
• stan liczników (prąd, gaz, woda, ciepło),
• podpisy obu stron (wynajmującego oraz najemcy).

W sytuacji, gdy w momencie zwrotu lokalu wynajmujący podpisze protokół „bez zastrzeżeń” co do stany lokalu, oznacza to co do zasady, że nie istnieją podstawy do dokonania potrącenia z kaucji, która powinna zostać zwrócona najemcy w pełnej kwocie, tj. takiej jaką wpłacił zawierając umowę najmu.

W sytuacji jednak, gdy strony podpiszą protokół zdawczo-obiorcy „bez zastrzeżeń”, a wynajmujący następnie powoła się na istnienie szkód, ma wówczas obowiązek udowodnić, że powstały one w czasie najmu i z winy najemcy. Z naszego doświadczenia wynika, że w praktyce może to być niezwykle trudne, a sądy co do zasady nie dają wiary wynajmującemu. Gdyby bowiem wady faktycznie istniały na dzień zwrotu lokalu, wynajmujący powinien zadbać o to, aby protokół je uwzględniał.

Dlatego też w interesie najemcy pozostaje, aby protokół zdawczo-odbiorczy został sporządzony w możliwie rzetelne i wiarygodny sposób. Rekomendujemy także sporządzenie stosownej dokumentacji fotograficznej przedmiotu najmu zarówno na etapie przekazania lokalu najemcy jak i jego zwrotu wynajmującemu. Pozwoli to na ewentualne dochodzenie swoich praw w sytuacji, gdy wynajmujący odmówi zwrócenia kaucji powołując się na rzekome uszkodzenia lokalu.

Zatrzymanie / potrącenie kaucji przez wynajmującego – jakie wydatki może odliczyć wynajmujący

W przypadku rzeczywistych uszkodzeń przedmiotu najmu, wynajmujący może potrącić z kaucji jedynie udokumentowane należności wynikające z umowy najmu. A zatem każda kwota potrącona z kaucji powinna zostać poparta rachunkami, fakturami lub innymi dowodami wydatków. Jeżeli zatem wynajmujący nie przedstawi tego typu dokumentów, wówczas najemca może skutecznie domagać się pełnego zwrotu depozytu. Innymi słowy, wynajmujący nie może powoływać się na to, że poniósł koszt 1 000 zł, tytułem „naprawy uszkodzeń mebli” w sytuacji, jeżeli uszkodzeń tych nie było i nie udokumentuje ich stosownymi dokumentami.

Co istotne, rachunki i faktury muszą odzwierciedlać ceny rynkowe za wykonane usługi lub zakupione materiały, a nie zawyżone koszty, ponieważ tylko wydatki adekwatne do faktycznej wartości napraw lub świadczeń mogą być potrącone z kaucji. W przypadku, gdy wynajmujący przedstawi dokumenty zawyżone lub nieuzasadnione, najemca ma prawo kwestionować takie potrącenia i domagać się zwrotu całej kaucji wraz z ewentualnymi odsetkami. Tytułem przykładu, wynajmujący nie może potrącić kwoty 1 000 zł, tytułem wymiany klamki w lokalu, bowiem kwota ta nie odpowiada realiom rynkowym ceny klamki.

Zwykłe zużycie mieszkania a odpowiedzialność najemcy – kiedy kaucja nie może być zatrzymana

Zgodnie z art. 675 § 1 Kodeksu Cywilnego po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Stan niepogorszony, w rozumieniu tego przepisu, to stan, w jakim przedmiot najmu znajdował się w chwili wydania go najemcy, jednak z zastrzeżeniem, że dopuszczalne jest występowanie śladów zużycia mieszkania. Tytułem przykładu, wydaje się, że starcie nawierzchni paneli podłogowych z uwagi na chodzenie po nich przez najemcę nie będzie stanowiło ponadnormatywnego zużycia lokalu, lecz będzie konsekwencją typowego i normalnego korzystania z paneli znajdujących się w lokalu. Nie sposób bowiem korzystać z paneli nie ścierając ich. Oczywiście, warto wspomnieć, że każdy stan faktyczny może być inny, a określenie „stan niepogorszony” wymaga każdorazowo odrębnej oceny.

W konsekwencji, w sytuacji, jeśli strony nie zastrzegły odmiennie, naturalne ślady użytkowania lokalu, wynikające z jego normalnego używania zgodnie z przeznaczeniem, nie mogą stanowić podstawy do dokonania potrąceń z kaucji. Wynajmujący nie może zatem zatrzymać kaucji, bądź dokonać potrącenia, powołując się na drobne uszkodzenia, które powstały w wyniku prawidłowego korzystania z mieszkania. Co istotne, ciężar wykazania zasadności potrącenia spoczywa na wynajmującym, to zatem on (a nie najemca) musi wykazać, że to najemca używał lokal nieprawidłowo i wyrządził szkody.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Jeżeli najemca zwróci rzecz w stanie pogorszonym, to może uwolnić się od obowiązku naprawienia szkody, gdy udowodni, że gorszy stan rzeczy (lokalu) jest usprawiedliwiony jej (jego) normalnym zużyciem” (wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 11 maja 1999 r., sygn. akt I CKN 1304/98).

Wynajmujący podwyższa czynsz najmu w sposób nieuzasadniony

Na wstępie należy zauważyć, że nawet w sytuacji gdy w umowie najmu nie znajdują się postanowienia dotyczące prawa wynajmującego do podwyższenia czynszu najmu, wynajmujący i tak jest do tego uprawniony. Regulują to bowiem w sposób precyzyjny przepisy Ustawy, pozwalające na podwyżki, jednak nie w sposób nieograniczony.  

Jak często właściciel lokalu może podnosić czynsz najmu?

Zgodnie z art. 8a Ustawy właściciel lokalu może podwyższyć czynsz lub inne opłaty za jego użytkowanie, zmieniając ich dotychczasową wysokość. Natomiast podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać. W konsekwencji, podwyższanie stawki czynszu na przykład co miesiąc będzie sprzeczne z prawem.

Co więcej, każda podwyżka musi być wypowiedziana z co najmniej trzymiesięcznym wyprzedzeniem, chyba że w umowie najmu strony ustaliły termin dłuższy, i powinna zostać dokonana najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego. Przykładowo, jeśli wynajmujący chce, aby nowa wysokość czynszu obowiązywała od 1 października, powinien złożyć najemcy wypowiedzenie najpóźniej z końcem czerwca. Podwyżki dokonywane bez zachowania tego terminu lub w sposób niezgodny z umową mogą zostać zakwestionowane przez najemcę.

Ile może wynosić podwyżka czynszu najmu lokalu?

Podwyżka czynszu najmu lokalu nie może być dowolna, co oznacza, że wynajmujący nie może samodzielnie ustalać wysokości czynszu według własnego uznania, bez podstawy w umowie lub przepisach prawa. Przykładowo, jeśli najemca płacił dotychczas 2 000 zł miesięcznie, wynajmujący nie może nagle podnieść czynszu do 3 500 zł. Ustawa ogranicza bowiem wysokość podwyżek, czego najemcy często nie są świadomi.

Po pierwsze, wynajmujący może dokonać waloryzacji czynszu o wskaźnik GUS tj. w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych GUS ogółem w poprzednim roku kalendarzowym (wskaźnik inflacji).

Po drugie, podwyżka czynszu nie powinna prowadzić do zwiększenia jego wysokości ponad 3% wartości odtworzeniowej lokalu. W praktyce oznacza to konieczność wyliczenia wartości odtworzeniowej, która stanowi iloczyn powierzchni użytkowej lokalu oraz wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 metra kwadratowego powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Aby obliczyć maksymalną dopuszczalną podwyżkę, należy pomnożyć wskaźnik ustalony dla danego województwa przez liczbę metrów kwadratowych powierzchni użytkowej lokalu. Wskaźnik ten jest publikowany co sześć miesięcy przez wojewodę i zazwyczaj dostępny na stronach internetowych wydziałów infrastruktury poszczególnych urzędów wojewódzkich.

Podwyżka wyższa niż 3% może nastąpić wyłącznie w uzasadnionych przypadkach przewidzianych w ustawie, na przykład gdy właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu lub innych opłat na poziomie pozwalającym pokryć koszty utrzymania lokalu, zapewnić zwrot kapitału oraz osiągnąć zysk. Dzięki temu przepisy chronią najemcę przed nadmiernym i nieuzasadnionym wzrostem czynszu.

Co może zrobić najemca, jeśli nie zgadza się na podwyżkę czynszu lokalu?

Najemca ma prawo nie zgodzić się na nieuzasadnioną podwyżkę czynszu. W takim przypadku może zażądać od wynajmującego przedstawienia na piśmie przyczyn oraz kalkulacji podwyżki. Wynajmujący ma na to 14 dni, począwszy od dnia otrzymania żądania, a jeśli nie udzieli odpowiedzi, podwyżka uznawana jest za nieważną. Dodatkowo, najemca ma dwa miesiące od doręczenia wypowiedzenia wysokości czynszu na pisemną odmowę przyjęcia podwyżki.

W sytuacji odmowy przyjęcia podwyżki umowa najmu ulega rozwiązaniu w ciągu trzech miesięcy, licząc od ostatniego dnia miesiąca, w którym doręczono wypowiedzenie. Do momentu rozwiązania umowy najemca płaci czynsz w dotychczasowej wysokości.

Najemca może także wnieść pozew do sądu o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna lub za wysoka. W takich sprawach ciężar dowodu, czyli wykazanie zasadności podwyżki, spoczywa na właścicielu, a nie na lokatorze. Do czasu prawomocnego zakończenia postępowania lokator płaci czynsz w dotychczasowej wysokości. W praktyce jednak rozwiązanie to jest w większości przypadków mało skuteczne i rzadko wykorzystywane, ponieważ spory tego rodzaju są czasochłonne, wymagają opinii biegłych i często trwają dłużej niż sam okres najmu. Z tego względu wielu najemców decyduje się raczej na negocjacje z właścicielem lub rezygnację z umowy i poszukiwanie nowego lokalu.

Wynajmujący bezprawnie wchodzi do mieszkania będącego przedmiotem najmu

Wejście przez wynajmującego do mieszkania w sposób bezprawny to sytuacja, która zdarza się w praktyce dość często. Najemcy często myślą, że właściciel ma prawo w każdej chwili wejść do najmowanego lokalu, bo jest jego właścicielem. Konkluzja ta może występować szczególnie w przypadku zaległości w płatnościach lub istnieniu (rzekomych) usterkach. Tymczasem system prawny w sposób jasny i chroni nietykalność mieszkania oraz prawo najemcy do niezakłóconego korzystania z wynajmowanego lokalu.

Kiedy właściciel lokalu może wejść do wynajmowanego lokalu zgodnie z prawem?

Ustawa precyzyjnie wskazuje kiedy właściciel może wejść do wynajmowanego lokalu bez zgody i pod nieobecność najemcy. Są to wyłącznie sytuacje powstania awarii wywołującej szkodę albo zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody, przykładowo takie jak: pożar, wyciek gazu, zalanie lokalu, itd. Jeżeli w tego typu sytuacji najemca nie zezwala na wejście właściciela do mieszkania, bądź jest nieobecny w lokalu, wynajmujący ma wówczas prawo dostać się do mieszkania w obecności policji, straży miejskiej lub straży pożarnej.

Ponadto najemca musi udostępnić lokal wynajmującemu, gdy:

• wynajmujący chce odwiedzić mieszkanie aby dokonać w nim okresowego przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu koniecznych do wykonania prac i ich przeprowadzenia,
• w celu zastępczego wykonania przez właściciela prac, obciążających najemcę.

Tego typu wizyty mogą jednak nastąpić wyłącznie po uprzednim ustaleniu terminu między stronami.

To jedyne przypadki, gdy wynajmujący może niejako „wymusić” na najemcy otworzenie drzwi i wpuszczenie go do lokalu.

Prawo najemcy do niezakłóconego korzystania z lokalu i ochrony nietykalności mieszkania

Natomiast w innych okolicznościach, wynajmujący nie może dobrowolnie żądać wpuszczenia do lokalu, nawet w sytuacji, gdy zapowiedział to najemcy ze stosownym wyprzedzeniem. Najemca zawierając umowę najmu zyskuje bowiem prawo do niezakłóconego korzystania z lokalu, a wraz z nim także między innymi prawo do ochrony nietykalności mieszkania.

Co istotne, prawo do niezakłóconego korzystania z lokalu oraz ochrona nietykalności mieszkania przysługują najemcy niezależnie od zaległości w płatnościach. W takich sytuacjach właściciel musi korzystać z procedur przewidzianych w ustawie, np. poprzez dochodzenie należności na drodze sądowej lub postępowanie eksmisyjne, zamiast samodzielnego forsowania dostępu do mieszkania.

Naruszenie miru domowego przez wynajmującego

Co zrobić, gdy właściciel wchodzi do mieszkania bez pozwolenia? Bezprawne wejście właściciela do mieszkania najemcy może stanowić przestępstwo naruszenia miru domowego określone w art. 193 Kodeksu karnego, zgodnie z którym: kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku. W sytuacji, gdy właściciel lokalu bezprawnie wchodzi do mieszkania, najemca powinien podjąć kilka kroków, aby chronić swoje prawa:

1. przede wszystkim należy wyraźnie wezwać właściciela do opuszczenia lokalu, informując go o obowiązku respektowania prawa do niezakłóconego korzystania z mieszkania,
2. należy udokumentować sytuację, np. poprzez nagrania rozmów, zdjęcia lub zeznania świadków, które mogą okazać się istotne w przypadku zgłoszenia sprawy organom ścigania,
3. jeżeli właściciel nadal nie opuści mieszkania mimo wezwania, najemca powinien zgłosić sprawę na policję, powołując się na naruszenie miru domowego.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„W konsekwencji wynajęte czy oddane np. w dożywotnie użytkowanie mieszkanie staje się dla właściciela miejscem „cudzym”, gdyż przekazał on część swoich uprawnień na inne osoby” (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 lipca 2011 r., sygn. akt I KZP 5/11, OSNwSK 2011, Nr 8, poz. 65).

„Sprawcą przestępstwa naruszenia miru domowego w rozumieniu art. 193 KK może być także właściciel domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu” (postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Karna z dnia 21 lipca 2011 r., I KZP 5/11).

Wynajmujący wypowiada umowę najmu bez podstawy, bądź z naruszeniem przepisów ustawy

Aby omówić tę tematykę, należy na wstępie zauważyć, że wypowiedzenie umowy najmu na czas określony i nieokreślony wymaga odrębnego podejścia, ponieważ przepisy Ustawy oraz Kodeksu Cywilnego przewidują różne zasady w zależności od rodzaju umowy.

Umowa najmu lokalu zawarta na czas nieoznaczony

W odniesieniu do najmu lokalu na czas nieoznaczony, przepis art. 688 Kodeksu Cywilnego w sposób szczególny reguluje termin wypowiedzenia umowy, stanowiąc, iż, jeśli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Ponadto wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas nieoznaczony wyłącznie przyczyn określonych w Ustawie, tj.:

• nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
• jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
• używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

Właściciel lokalu może także wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem:

• sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
• miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

W praktyce jednak okoliczności te występują niezwykle rzadko.

Umowa najmu lokalu zawarta na czas oznaczony

Umowa najmu lokalu zawarta na czas oznaczony różni się zasadniczo od umowy na czas nieokreślony. W przypadku takiej umowy strony zobowiązują się do najmu na określony, z góry ustalony okres, np. 6 czy 12 miesięcy. Zasadniczo ani wynajmujący, ani najemca nie mogą wypowiedzieć umowy przed upływem tego terminu, chyba że postanowienia umowy przewidują szczególne sytuacje, które na to pozwalają. Przykładem może być rażące naruszenie obowiązków najemcy, niewywiązywanie się z płatności czynszu lub inne zdarzenia precyzyjnie określone w umowie najmu.

Sąd Najwyższy wskazał, że postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony może także przewidywać możliwość wypowiedzenia umowy z „ważnych przyczyn”. Zaletą posłużenia się takim sformułowaniem w umowie najmu jest jego elastyczność, która pozwala uwzględnić interesy obu stron. Jednocześnie w orzecznictwie wskazuje się, że uzależnienie możliwości wypowiedzenia umowy od wystąpienia „ważnych przyczyn” może prowadzić do różnych ocen wagi danej przyczyny przez każdą ze stron, dlatego też w praktyce zaleca się doprecyzowanie w umowie, co strony uznają za ważne przyczyny uzasadniające wypowiedzenie umowy najmu, aby uniknąć sporów interpretacyjnych.

Ostatecznie to sąd dokonuje oceny skuteczności wypowiedzenia i rozstrzyga, czy przyczyna powołana przez stronę dokonującą wypowiedzenia jest rzeczywiście „ważna”, posługując się przy tym kryteriami obiektywnymi i rozważając interesy obu stron stosunku prawnego.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Art. 673 § 3 k.c. rozumiany jest jako zakaz wypowiadania takich umów w sytuacji, w której decyzja o wypowiedzeniu ma być pozostawiana tylko swobodnemu uznaniu samych stron lub strony umowy. Postanowienie, które zezwala na rozwiązanie w drodze swobodnego wypowiadania umów zawartych na czas oznaczony, jest więc nie tylko sprzeczne z naturą takiego stosunku, ale również z przepisem ustawy. Inaczej natomiast należy oceniać wprowadzenie do umowy najmu zawartej na czas oznaczony postanowienia, które przewiduje możliwość jej wypowiedzenia w określonych w tej umowie okolicznościach (wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 20 września 2013 r., w sprawie o sygn. akt I ACa 402/13).

W praktyce oznacza to, że wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego jest bardzo trudne, ponieważ musi być ściśle uzasadnione i poprzedzone spełnieniem wymogów ustawowych, a każde naruszenie przepisów może skutkować uznaniem wypowiedzenia za nieważne.

Oczywiście wynajmujący może zawsze zaproponować rozwiązanie umowy za porozumieniem stron. W praktyce oznacza to, że wynajmujący i najemca wspólnie ustalają termin zakończenia najmu, np. po dwóch miesiącach, aby dać najemcy czas na znalezienie nowego lokalu. Jeśli obie strony dojdą do porozumienia, możliwe jest bezproblemowe zakończenie umowy na czas nieokreślony bez konieczności stosowania formalnych procedur wypowiedzenia.

Natomiast wynajmujący nie może narzucić tego rozwiązania najemcy. Jeżeli mimo to spróbuje wymusić opuszczenie lokalu, najemca ma prawo odmówić wypowiedzenia umowy najmu, a w razie próby przymusowego działania właściciela może wezwać wynajmującego do opuszczenia mieszkania oraz zgłosić sprawę na policję, powołując się na naruszenie miru domowego. W ten sposób najemca chroni swoje prawo do niezakłóconego korzystania z lokalu.

Podsumowanie

Najem mieszkania może wiązać się z różnymi problemami, z którymi najemcy spotykają się najczęściej w praktyce. Do najpoważniejszych należą: brak zwrotu kaucji, nieuzasadnione podwyżki czynszu, bezprawne wejście właściciela do mieszkania oraz wypowiedzenie umowy najmu bez podstawy prawnej.

Najemcy powinni znać swoje prawa wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów oraz Kodeksu cywilnego. Znajomość przepisów, dokumentowanie stanu mieszkania oraz pewność siebie w kontaktach z wynajmującym pozwalają najemcom skutecznie chronić swoje prawa i minimalizować ryzyko sporów.