Kupno nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców – polski system ksiąg wieczystych

W ostatnich latach coraz więcej cudzoziemców decyduje się na zakup nieruchomości w Polsce. Prognozy wskazują, że ten trend będzie się utrzymywał w kolejnych latach. Jednocześnie nabycie nieruchomości w Polsce, jak i w innym kraju, wiąże się z dużym stresem i niepewnością – inwestycja wymaga poświęcenia znacznego kapitału i często jest powiązana z planami życiowymi. Dlatego też każda transakcja nabycia nieruchomości w Polsce powinna zostać przeprowadzona w sposób możliwie bezpieczny, minimalizując wszelkie ryzyka prawne dla obcokrajowca wynikające z obcego systemu prawnego.

W polskim systemie prawnym podstawowym elementem prawnym zabezpieczającym nabycie nieruchomości jest weryfikacja tak zwanej księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu. Księga wieczysta stanowi urzędowy, publiczny rejestr prowadzonym przez sądy rejonowe (wydziały ksiąg wieczystych), którego głównym celem jest ustalenie i ujawnienie stanu prawnego dotyczącego nieruchomości. Księga wieczysta stanowi zatem fundament bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami w Polsce, zarówno dla obywateli polskich, jak i dla cudzoziemców planujących nabycie nieruchomości w Polsce.

Rzetelna analiza wpisów do księgi wieczystej pozwala nie tylko upewnić się, że sprzedający ma prawo do rozporządzania nieruchomością, ale także sprawdzić szereg innych istotnych okoliczności, przykładowo, czy zakup nie będzie wiązał się z ryzykiem: przejęcia cudzych długów lub zobowiązań, ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości, lub powstania ewentualnych sporów prawnych. Z całą pewnością przy tym można stwierdzić, że obcokrajowiec planujący zakup nieruchomości w Polsce powinien unikać tego typu problemów prawnych.

Oczywiście, choć księga wieczysta stanowi silny instrumentem ochrony nabywcy, nie zwalnia ona nabywcy z obowiązku przeprowadzenia rzetelnego badania stanu prawnego nieruchomości, zwłaszcza przy bardziej złożonych transakcjach, takich jak nabycie nieruchomości gruntowych, udziałów w nieruchomości czy nieruchomości obciążonych prawami osób trzecich.

W niniejszej publikacji opisaliśmy następujące kwestie:

• czym jest księga wieczysta i dlaczego ma kluczowe znaczenie przy nabywaniu nieruchomości w Polsce?
• funkcja ewidencyjna i informacyjna ksiąg wieczystych
• funkcja dowodowa ksiąg wieczystych
• funkcja ochronna i ostrzegawcza ksiąg wieczystych
• zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych
• jakie okoliczności wyłączają rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych?
• czy wzmianka w księdze wieczystej wyłącza rękojmię w całości czy tylko w odniesieniu do prawa, którego dotyczy?
• jakie informacje o nieruchomości znajdują się polskim rejestrze ksiąg wieczystych i co należy poddać analizie?
• dział I-O księgi wieczystej – oznaczenie nieruchomości
• dział I-Sp księgi wieczystej – spis praw związanych z własnością
• dział II księgi wieczystej – własność i użytkowanie wieczyste nieruchomości
• dział III księgi wieczystej – prawa, roszczenia i ograniczenia
• dział IV księgi wieczystej – hipoteka

Czym jest księga wieczysta i dlaczego ma kluczowe znaczenie przy nabywaniu nieruchomości w Polsce?

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Księga wieczysta stanowi zatem urzędowy, publiczny rejestr, którego głównym celem jest ustalenie i ujawnienie stanu prawnego nieruchomości. W księdze wieczystej znajdują się między innymi informacje dotyczące:

• właściciela nieruchomości, czyli osoby fizycznej lub prawnej uprawnionej do rozporządzania nieruchomością,
• praw rzeczowych przysługujących osobom trzecim do nieruchomości,
• ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością, przykładowo takich jak zakazy zbywania, obciążenia wynikające z postępowań sądowych lub administracyjnych,
• obciążeń hipotecznych, wskazujących wierzyciela, wysokość zobowiązania i walutę wierzytelności, które mogą zasadniczo wpływać na planowaną transakcję.

Dostęp do ksiąg wieczystych jest możliwy online za pośrednictwem strony Ministerstwa Sprawiedliwości, co pozwala każdemu, w tym obcokrajowcom, sprawdzić podstawowe informacje o nieruchomości w wygodny sposób. Jednocześnie sądy rejonowe prowadzą księgi wieczyste w wersji papierowej, zawierające pełną dokumentację związaną z nieruchomością, w tym oryginały umów, decyzji administracyjnych czy załączników geodezyjnych. W praktyce oznacza to, że weryfikacja online pozwala szybko sprawdzić stan prawny, natomiast pełna analiza dokumentów papierowych jest co do zasady wykonywana przy skomplikowanych transakcjach lub gdy informacje znajdujące się w internetowej wersji księgi wieczystej nie pozwalają na dokładną analizę problemu prawnego zidentyfikowanego na podstawie wglądu on-line do ksiąg.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Artykuł 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece formułuje zasadniczy cel i główną funkcję ksiąg wieczystych, jaką jest ustalenie stanu prawnego nieruchomości” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 2014 r., sygn. akt II CSK 712/14).

Funkcja ewidencyjna i informacyjna ksiąg wieczystych

W orzecznictwie sądowym wyróżnia się kilka podstawowych funkcji polskiego systemu ksiąg wieczystych. Dla cudzoziemców, którzy nie znają lub słabiej znają polski system prawny, funkcje te wydają się być szczególnie istotne, ponieważ odzwierciedlają naczelne zasady polskiego porządku prawnego dotyczące zarówno samych ksiąg wieczystych, jak i ogólniej – obrotu nieruchomościami.

Najważniejszą rolą ksiąg wieczystych jest ewidencjonowanie stanu prawnego nieruchomości. Oznacza to, że w księdze wieczystej zapisuje się między innymi, kto jest właścicielem, jakie prawa przysługują innym osobom oraz jakie są ograniczenia lub obciążenia nieruchomości.

Funkcja dowodowa ksiąg wieczystych

Księgi wieczyste pełnią też funkcję dowodową, czyli są narzędziem potwierdzającym stan prawny nieruchomości. Wpisy w księdze wywołują domniemania prawne, czyli są traktowane jako prawdziwe, dopóki nie udowodni się inaczej. Dzięki temu księgi ułatwiają udowodnienie swoich praw przed sądem w przypadku, gdy zaistnieją problemy prawne po dokonaniu transakcji (choć co do zasady – badanie prawne nabycia nieruchomości pozwala na uniknięcie tych problemów). W konsekwencji, rzetelne przeanalizowanie treści księgi wieczystej przed dokonaniem transakcji nabycia nieruchomości w Polsce wydaje się być kluczowe.

Funkcja ochronna i ostrzegawcza ksiąg wieczystych

Księgi wieczyste mają także za zadanie chronić osoby nabywające nieruchomości w Polsce. Z uwagi na to, że dostęp do ksiąg wieczystych jest swobodny, nikt nie może zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze przed nabyciem nieruchomości. Celem ksiąg wieczystych jest także informowanie o potencjalnych zagrożeniach prawnych dotyczących nieruchomości, takich jak obciążenia, ograniczenia w rozporządzaniu, roszczenia osób trzecich czy postępowania sądowe, o czym będzie mowa w dalszej części publikacji.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Księga urządzona dla nabytej nieruchomości odzwierciedlała jej prawidłowy rzeczywisty stan prawny i rzeczą stron zawierających tak ważką dla bezpieczeństwa obrotu umowę sprzedaży nieruchomości jest dołożenie należytej staranności w zapoznaniu się z jej jak najbardziej aktualną treścią” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach, I Wydział Cywilny, z dnia 14 listopada 2013 r., sygn. akt I ACa 760/13).

„Akceptacja sytuacji, w której treść księgi wieczystej w chwili założenia nie przedstawiałaby w sposób pełny stanu prawnego nieruchomości, sprzeciwiałaby się w sposób oczywisty zasadzie, że księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalania stanu prawnego nieruchomości. „Księga”, która w chwili założenia nie spełniałaby wymagania ujawnienia pełnego stanu prawnego w zakresie własności nieruchomości nie mogłaby służyć sprawnemu ewidencjonowaniu stanu prawnego nieruchomości i tym samym bezpieczeństwu obrotu, a postępowanie wieczystoksięgowe służy właśnie – nie dochodzeniu praw podmiotowych, jak chcą niektórzy uczestnicy obrotu prawnego – lecz sprawnemu ujawnianiu stanu prawnego nieruchomości i w konsekwencji zapewnianiu bezpieczeństwa i pewności obrotu prawnego (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2018 r., sygn. akt III CSK 373/16).

Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych

Wydaje się, że dla cudzoziemca nabywającego nieruchomość w Polsce kluczowe znaczenie ma także tak zwana zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, zdefiniowana w art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z przepisem, w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

Zasada znajdzie zatem zastosowanie praktyczne w sytuacji, gdy rzeczywisty stan prawny nieruchomości różni się od stanu prawnego, który został ujawniony w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Wszelkie zachowanie nabywcy nieruchomości dokonywane z uwzględnieniem treści księgi wieczystej poczytuje się wówczas jako wykonane w dobrej wierze. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych pozwala zatem na ochronę nabywców nieruchomości, którzy podejmując decyzję o nabyciu nieruchomości działają w zaufaniu do ujawnionej treści księgi wieczystej.

W przykładowej sytuacji, gdy rzeczywisty stan prawny nieruchomości różni się od tego, co zostało wpisane do księgi wieczystej (przykładowo: kto inny jest właścicielem nieruchomości), to nowy nabywca nieruchomości i tak stanie się nowym właścicielem, chyba, że był świadomy nieprawidłowości związanych ze stanem prawnym i celowo je zignorował.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych stanowi wyjątek od obowiązującej przy nabyciu pochodnym zasady, że nikt nie może przenieść więcej praw niż sam posiada. Funkcją rękojmi jest więc zapobieganie negatywnym dla nabywców w dobrej wierze skutkom czynności prawnych zdziałanych z nieuprawnionym zbywcą figurującym jako właściciel w księdze wieczystej wbrew rzeczywistemu stanowi rzeczy. W braku tej regulacji, umowa zawarta z osobą ujawnioną w księdze wieczystej jako uprawniony, której w rzeczywistości nie służy prawo do nieruchomości, byłaby bezskuteczna” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 31 maja 2017 r., sygn. akt V CSK 513/16).

Oczywiście, niezgodności pomiędzy stanem faktycznym a stanem odzwierciedlonym w księdze wieczystej mogą dotyczyć także innych sytuacji, a nie tylko nieprawidłowego wpisu prawa własności. Niezgodności mogą być także przykładowo związane z:

• służebnościami i innymi prawami ograniczonymi, które w rzeczywistości obciążają nieruchomość, a w księdze wieczystej są pominięte lub wpisane nieprawidłowo,
• hipotekami i zobowiązaniami finansowymi, np. wysokość wierzytelności różni się od wpisanej w księdze, lub wierzyciel został błędnie wskazany,
• ograniczeniami w rozporządzaniu nieruchomością, takimi jak decyzje administracyjne, nakazy sądowe czy postępowania egzekucyjne, które nie zostały odzwierciedlone w księdze,
• prawami do korzystania z części wspólnych lub dróg dojazdowych, które w praktyce mogą różnić się od ujawnionych w księdze,
• umowami przedwstępnych lub roszczeń osób trzecich, które w przyszłości mogą wpłynąć na możliwość swobodnego rozporządzania nieruchomością.

Jakie okoliczności wyłączają rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych?

Osoba nabywająca nieruchomość w Polsce powinna jednak mieć na uwadze, że rękojmia nie jest jednak bezwarunkowa i istnieją sytuacje, gdy zostaje wyłączona, a zatem nie obowiązuje. W art. 6 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wprowadzono dwie przesłanki, które ograniczają zakres działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Wydaje się, że dla cudzoziemców nabywających nieruchomości w Polsce kluczowa będzie druga okoliczność, tj. sytuacja, gdy: „w złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.”

W praktyce wyłączenie rękojmi oznacza, że nabywca nieruchomości nie może twierdzić, że działał w dobrej wierze, jeśli nie dopełnił podstawowych obowiązków staranności. W praktyce chodzi o proste, elementarne środki ostrożności, które każdy kupujący nieruchomość powinien podjąć, niezależnie od doświadczenia, obywatelstwa czy wykształcenia. Sprowadza się to do weryfikacji, czy w danych okolicznościach zastosowano standardowe, podstawowe działania weryfikacyjne, które pozwalają upewnić się co do stanu prawnego nieruchomości w Polsce przed jej nabyciem, przeprowadzając badanie due diligence. W skrócie, nabywca pozostaje w złej wierze, jeśli nie zachował elementarnej staranności i w efekcie błędnie wierzy, że wpis w księdze odzwierciedla rzeczywisty stan prawny. Jednocześnie wydaje się, że przeprowadzenie analizy księgi wieczystej jest najlepszym sposobem, aby spełnić wymóg staranności i uniknąć zarzutu złej wiary.

Praktyczny przykład z orzecznictwa:

„Łatwość dowiedzenia się o określonym stanie rzeczy nie jest przy tym kategorią statyczną; ustawodawca pozostawia w tym zakresie sądom określony luz decyzyjny, pozwalający na dostosowanie rozstrzygnięcia do okoliczności konkretnego przypadku” (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16.07.2020 r., sygn. akt II CSK 16/20).

„Oceny, czy nabywca mógł się z łatwością dowiedzieć o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, należy dokonywać z uwzględnieniem obiektywnej miary staranności, poziomu orientacji w dziedzinie przepisów prawnych, zasad doświadczenia życiowego i domniemania dobrej wiary z art. 7 k.c.” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26.01.2011 r., sygn. akt IV CSK 285/10).

Czy wzmianka w księdze wieczystej wyłącza rękojmię w całości czy tylko w odniesieniu do prawa, którego dotyczy?

Wzmianka w księdze wieczystej to ujawniona informacja, zgodnie z którą do sądu wieczystoksięgowego wpłynął wniosek o dokonanie wpisu, który nie został jeszcze rozpoznany przez sąd. W praktyce w Polsce wnioski wieczystoksięgowe bywają rozpoznawane bardzo długo – nierzadko kilka miesięcy, a w bardziej obciążonych sądach nawet dłużej. W konsekwencji wzmianka może utrzymywać się w księdze wieczystej przez długi okres czasu, skutecznie blokując lub istotnie komplikując obrót nieruchomością. Dla potencjalnego nabywcy oznacza to przedłużający się stan niepewności co do ostatecznego stanu prawnego nieruchomości oraz konieczność szczególnej ostrożności przy planowaniu transakcji. Wzmianka w księdze wieczystej pełni zatem funkcję ostrzegawczą – sygnalizuje możliwość niezgodności pomiędzy treścią księgi a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

Zgodnie z art. 8 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, wzmianka wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Z naszego doświadczenia wynika, że przez wiele lat przepis ten był interpretowany przez sądy dość rygorystycznie i przyjmowano, że jakakolwiek wzmianka wyłącza rękojmię księgi wieczystej w całości, co w praktyce w wielu przypadkach prowadziło do rekomendacji wstrzymania transakcji do czasu wykreślenia wzmianki.

Obecnie jednak w praktyce coraz częściej prezentowana jest interpretacja zawężająca, zgodnie z którą choć wzmianka wyłącza rękojmię, czyni to jednak jedynie w zakresie prawa, którego dotyczy, a nabywca ponosi ryzyko tylko co do tego konkretnego prawa (np. służebności), a nie co do całego stanu prawnego nieruchomości, a w szczególności prawa własności zbywcy. W konsekwencji każda transakcja z wzmianką w księdze wieczystej powinna być traktowana jako transakcja podwyższonego ryzyka, wymagająca indywidualnej i pogłębionej analizy prawnej, natomiast co do zasady istnienie wzmianki nie wyłącza możliwości przeprowadzenia transakcji.

Jakie informacje o nieruchomości znajdują się polskim rejestrze ksiąg wieczystych i co należy poddać analizie?

Każda księga wieczysta w Polsce składa się z czterech działów. Każdy z nich pełni odrębną funkcję i każdy z nich powinien zostać poddany analizie przed nabyciem nieruchomości.

Dział I-O księgi wieczystej – oznaczenie nieruchomości

Dział I-O księgi wieczystej służy precyzyjnej identyfikacji nieruchomości i określeniu jej podstawowych cech fizycznych oraz ewidencyjnych. Choć na pierwszy rzut oka może wydawać się czysto techniczny, w praktyce ma on kluczowe znaczenie dla oceny, co dokładnie stanowi przedmiot transakcji. W dziale tym ujawniane są w szczególności:

• położenie nieruchomości, obejmujące miejscowość, ulicę oraz numer porządkowy (o ile został nadany),
• oznaczenie działki lub działek ewidencyjnych, wraz z numerami obrębu ewidencyjnego,
• powierzchnia nieruchomości, wyrażona w metrach kwadratowych lub hektarach,
• sposób korzystania z nieruchomości, np. grunt zabudowany budynkiem mieszkalnym, grunt rolny, lokal mieszkalny, lokal niemieszkalny.

Analiza działu I-O powinna obejmować weryfikację, czy dane ujawnione w księdze wieczystej są spójne z treścią umowy sprzedaży, dokumentacją geodezyjną oraz stanem faktycznym nieruchomości.

W praktyce szczególne znaczenie mają następujące kwestie:

• zgodność powierzchni nieruchomości z danymi wskazanymi w umowie sprzedaży, wypisie z rejestru gruntów, mapach ewidencyjnych lub dokumentacji deweloperskiej,
• tożsamość oznaczenia nieruchomości, w szczególności numerów działek ewidencyjnych (błędne lub nieaktualne oznaczenie może prowadzić do nabycia innej nieruchomości, niż pierwotnie zakładano),
• zgodność sposobu korzystania z nieruchomości z rzeczywistym przeznaczeniem (np. lokal mieszkalny a lokal użytkowy), co może mieć znaczenie prawne na dalszym etapie m.in. w zakresie podatków, możliwości zamieszkania czy dalszego wynajmu nieruchomości,
• istnienie i status lokalu – w przypadku lokali mieszkalnych należy ustalić, czy lokal został formalnie wyodrębniony i czy posiada założoną odrębną księgę wieczystą.

Natomiast zidentyfikowane rozbieżności pomiędzy treścią działu I-O księgi wieczystej a stanem faktycznym lub dokumentacją techniczną mogą potencjalnie świadczyć o:

• nieuregulowanym stanie prawnym nieruchomości,
• błędach w ewidencji gruntów i budynków,
• braku formalnego wyodrębnienia lokalu,
• samowolnych zmianach w sposobie użytkowania nieruchomości,

i zawsze powinny zostać poddane dokładnej analizie prawnej.

Dział I-Sp księgi wieczystej – spis praw związanych z własnością

Dział I-Sp księgi wieczystej obejmuje prawa przysługujące właścicielowi nieruchomości, które są z nią trwale związane i zwiększają jej funkcjonalność lub wartość użytkową. W przeciwieństwie do działu III, który ujawnia prawa i roszczenia obciążające nieruchomość, dział I-Sp dotyczy uprawnień „aktywnych”, z których korzysta właściciel.

W dziale tym ujawniane są w szczególności:

• udziały w drogach wewnętrznych, zapewniające możliwość dojazdu do nieruchomości,
• prawo korzystania z części wspólnych, np. klatek schodowych, korytarzy, wind, pomieszczeń technicznych lub terenów wspólnych w przypadku zabudowy wielolokalowej,
• służebności gruntowe przysługujące nieruchomości, takie jak służebność przejazdu, przechodu czy doprowadzenia mediów, które obciążają inne nieruchomości, ale służą nieruchomości nabywanej.

Choć dział I-Sp bywa często pomijany w pobieżnej analizie księgi wieczystej, w praktyce może on mieć istotne znaczenie dla oceny, czy nieruchomość może być wykorzystywana zgodnie z jej przeznaczeniem. Brak ujawnienia określonych praw w tym dziale może prowadzić do poważnych ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości, nawet jeśli formalnie jest ona wolna od obciążeń.

Dla osób nabywających nieruchomości gruntowe jednym z kluczowych zagadnień jest ustalenie, czy nieruchomość posiada prawnie zapewniony dostęp do drogi publicznej. Dostęp ten może być realizowany w różny sposób:

• bezpośrednio – gdy nieruchomość graniczy z drogą publiczną,
• pośrednio – poprzez udział w drodze wewnętrznej,
• poprzez ustanowioną służebność drogi koniecznej.

Brak ujawnionego w dziale I-Sp prawa dostępu do drogi publicznej może oznaczać, że korzystanie z nieruchomości będzie faktycznie uzależnione od dobrej woli właścicieli gruntów sąsiednich, co stanowi istotne ryzyko inwestycyjne i może przykładowo uniemożliwić realizację planowanej zabudowy. Wątpliwe jest także zawarcie samej transakcji nabycia nieruchomości bez dostępu do drogi.

W kontekście działu I-Sp szczególną ostrożność powinny budzić:

• nieprecyzyjne lub lakoniczne opisy praw (np. bez wskazania zakresu służebności),
• niezgodność pomiędzy treścią działu I-Sp a faktycznym sposobem korzystania z nieruchomości,
• korzystanie z drogi lub mediów „na podstawie zwyczaju”, bez formalnego tytułu prawnego.

Dział II księgi wieczystej – własność i użytkowanie wieczyste nieruchomości

Dział II księgi wieczystej jest kluczowym działem z punktu widzenia bezpieczeństwa transakcji nabycia nieruchomości w Polsce, ponieważ przesądza o tym, kto jest uprawniony do rozporządzania nieruchomością. To właśnie na podstawie wpisów w tym dziale nabywca może dokonać oceny, czy osoba oferująca sprzedaż posiada prawo do przeniesienia własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości.

W dziale II ujawniane są w szczególności dane dotyczące:

• właściciela lub współwłaścicieli nieruchomości, wraz ze wskazaniem udziałów w przypadku współwłasności ułamkowej,
• użytkownika wieczystego, jeżeli grunt został oddany w użytkowanie wieczyste, a także podmiot, na rzecz którego przysługuje własność budynków,
• podstawy nabycia prawa przez obecnego właściciela, np. umowy sprzedaży, umowy darowizny, dziedziczenia, zasiedzenia czy orzeczenia sądu.

Analiza działu II powinna w pierwszej kolejności zmierzać do jednoznacznego ustalenia, czy osoba podająca się za sprzedającego jest osobą ujawnioną w księdze wieczystej jako właściciel lub użytkownik wieczysty. W praktyce szczególną uwagę należy zwrócić na następujące okoliczności:

• tożsamość sprzedającego – dane osobowe lub firmowe ujawnione w księdze wieczystej powinny być zgodne z dokumentami tożsamości lub dokumentami rejestrowymi sprzedającego,
• współwłasność nieruchomości – jeżeli nieruchomość stanowi przedmiot współwłasności, do skutecznego przeniesienia własności co do zasady konieczny jest udział wszystkich współwłaścicieli lub sprzedaż jedynie udziału, co jednak istotnie wpływa na charakter i ryzyko transakcji,
• podstawa nabycia – analiza tytułu nabycia pozwala ocenić, czy prawo sprzedającego jest stabilne i niepodważalne.

Jakiekolwiek niejasności, niezgodności danych lub skomplikowana struktura własnościowa powinny być traktowane jako sygnał do pogłębionej analizy prawnej, zwłaszcza w przypadku cudzoziemców, dla których polski system prawa związanego z obrotem nieruchomościami może różnić się istotnie od rozwiązań znanych z innych jurysdykcji.

Dział III księgi wieczystej – prawa, roszczenia i ograniczenia

Dział III księgi wieczystej jest jednym z najbardziej problematycznych i jednocześnie najistotniejszych działów z punktu widzenia bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami w Polsce. To właśnie tutaj ujawniane są prawa i roszczenia osób trzecich oraz ograniczenia, które choć nie pozbawiają właściciela tytułu prawnego, lecz mogą w istotny sposób wpływać na możliwość korzystania z nieruchomości, a wręcz ją uniemożliwić.

W dziale III mogą zostać w szczególności ujawnione:

• służebności gruntowe i osobiste, takie jak służebność przechodu, przejazdu, służebność przesyłu czy służebność mieszkania,
• prawo dożywocia, które w praktyce istotnie ogranicza możliwość swobodnego korzystania z nieruchomości przez nabywcę,
• roszczenia wynikające z umów przedwstępnych, w tym roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej,
• prawa najmu lub dzierżawy ujawnione w księdze wieczystej,
• ostrzeżenia o toczących się postępowaniach sądowych, administracyjnych lub egzekucyjnych.

Wpisy w dziale III bardzo często oznaczają, że nieruchomość jest przedmiotem sporu, zabezpieczenia interesów osoby trzeciej albo ograniczonego prawa rzeczowego, które będzie wiązać nabywcę również po przeniesieniu własności. W przeciwieństwie do hipoteki, której skutki finansowe można co do zasady precyzyjnie oszacować, skutki wpisów w dziale III bywają trudniejsze do przewidzenia i często wymagają pogłębionej analizy prawnej.

Dla cudzoziemców, którzy nie znają polskich realiów prawnych ani praktyki sądowej, wpisy w tym dziale stanowią szczególnie istotne źródło ryzyka i nie mogą być ignorowane.

Do wpisów, które powinny budzić natychmiastową ostrożność i skłaniać do wstrzymania transakcji lub jej gruntownego przeanalizowania, należą w szczególności:

• ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, które w praktyce wyłącza ochronę wynikającą z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych,
• roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości, najczęściej wynikające z wcześniej zawartej umowy przedwstępnej,
• wpis o wszczęciu egzekucji z nieruchomości, który może prowadzić do sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji komorniczej,
• wpis o zakazie zbywania lub obciążania nieruchomości,
• ujawnienie prawa dożywocia lub służebności mieszkania, które w praktyce znacząco obniżają wartość rynkową nieruchomości.

W praktyce wpis w dziale III bardzo często oznacza, że transakcja nie powinna być przeprowadzona bez uprzedniego usunięcia obciążeń albo bez precyzyjnego uregulowania sytuacji prawnej w umowie sprzedaży. Zignorowanie wpisów w tym dziale może prowadzić do:

• nabycia nieruchomości obciążonej cudzymi prawami,
• braku możliwości korzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem,
• długotrwałych i kosztownych sporów sądowych.

Z tego względu dział III jest tym fragmentem księgi wieczystej, który wymaga największej ostrożności, zwłaszcza w przypadku cudzoziemców dokonujących inwestycji na polskim rynku nieruchomości.

Dział IV księgi wieczystej – hipoteka

Dział IV księgi wieczystej jest dedykowany hipotekom ustanowionym na nieruchomości, które stanowią zabezpieczenie wierzytelności wierzyciela (przeważnie banku) wobec właściciela nieruchomości. Choć sama obecność hipoteki nie wyklucza przeprowadzenia transakcji sprzedaży, wpis w tym dziale wymaga szczególnej ostrożności i precyzyjnego uregulowania w umowie, aby nabywca mógł korzystać z nieruchomości bez ryzyka późniejszych ewentualnych roszczeń. Należy bowiem pamiętać, że hipoteka co do zasady „podąża za nieruchomością”, a zatem w przypadku braku jej skutecznego wykreślenia przed lub w związku z transakcją, nowy nabywca nieruchomości przejmuje nieruchomość obciążoną hipoteką i ponosi ryzyko egzekucji prowadzonej przez wierzyciela hipotecznego.

W dziale IV ujawniane są w szczególności:

• wysokość zabezpieczonej wierzytelności, która wskazuje kwotę, do której hipoteka chroni interes wierzyciela,
• waluta wierzytelności, istotna przy zobowiązaniach w walutach obcych, np. w euro czy dolarach, co może wpływać na wysokość zobowiązania w złotych w przypadku wahań kursów walutowych,
• dane wierzyciela hipotecznego, najczęściej banku, choć może to być również inna instytucja finansowa lub podmiot prywatny,
• rodzaj hipoteki – zwykle będzie to hipoteka ustanowiona na rzecz banku (hipoteka umowna), ale w niektórych przypadkach może to być hipoteka przymusowa ustanowiona przez sąd lub komornika.

Wpis hipoteki w dziale IV nie jest automatycznym przeszkodzeniem w sprzedaży, jednak wymaga uwzględnienia w procesie transakcyjnym i umowie sprzedaży. Główne kwestie, na które należy zwrócić uwagę, to:

• zgoda wierzyciela hipotecznego na wykreślenie hipoteki – w większości przypadków bank lub inny wierzyciel wymaga uregulowania całego zadłużenia lub ustanowienia zabezpieczenia w formie depozytu notarialnego, zanim wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki,
• sposób spłaty zadłużenia – umowa sprzedaży powinna precyzyjnie określać, w jaki sposób spłata długu zostanie dokonana, aby uniknąć sytuacji, w której nieruchomość zostaje nadal obciążona wierzytelnością po przeprowadzeniu transakcji, a zatem hipoteka „podąża” wraz z nieruchomością,
• zabezpieczenie interesów kupującego – często praktykuje się w tym celu depozyt notarialny, który gwarantuje, że środki na spłatę hipoteki zostaną przekazane bankowi dopiero po spełnieniu wszystkich warunków prawnych i formalnych.

Nieuregulowane lub błędnie zinterpretowane wpisy w dziale IV mogą prowadzić do poważnych konsekwencji dla nabywcy, w tym:

• przejęcia nieruchomości obciążonej zobowiązaniem finansowym, którego spłata spoczywa na kupującym,
• niemożności wpisania prawa własności w księdze wieczystej bez uprzedniego wykreślenia hipoteki,
• sporów z wierzycielem, które mogą skutkować egzekucją hipoteczną.

Dla cudzoziemców nabywających nieruchomości w Polsce wpis w dziale IV jest szczególnie istotny, ponieważ procedury związane z wykreśleniem hipoteki mogą być czasochłonne i wymagają ścisłego przestrzegania polskich przepisów prawa cywilnego i prawa bankowego.

Podsumowanie

System ksiąg wieczystych w Polsce jest jednym z fundamentów bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami, jednak jego skuteczność zależy od prawidłowej interpretacji zawartych w nim wpisów. Dla cudzoziemców planujących nabycie nieruchomości w Polsce analiza księgi wieczystej powinna być elementem obowiązkowego badania stanu prawnego (legal due diligence).

W praktyce profesjonalna analiza księgi wieczystej – w połączeniu z oceną wymogów administracyjnych dotyczących cudzoziemców – pozwala uniknąć kosztownych błędów i skutecznie zabezpieczyć inwestycję.